【正文】 過(guò)對(duì)各項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程及銷(xiāo)售狀況分析，除市中心城區(qū)外，多層住宅仍是購(gòu)房者的首選物業(yè)。全部改造完成后將達(dá)到 290 萬(wàn)㎡的開(kāi)發(fā)用地、近 10 萬(wàn)居住人口的規(guī)模。城市公共交通尚不發(fā)達(dá)，市中心區(qū)域的公交系統(tǒng)最晚運(yùn)行時(shí)間是 21 點(diǎn)。 (四 )地塊 SWOT 分析 ○優(yōu)勢(shì) ? 基地面積大，社區(qū)規(guī)模大 ? 地理位置優(yōu)越，生活便利 ? 地塊環(huán)境相對(duì)封閉，內(nèi)部生活安靜 ○劣勢(shì) ? 地形狹長(zhǎng)，內(nèi)部規(guī)劃難度較大 ? 位于市區(qū)荊河下游位置，水環(huán)境較差 ? 東西兩側(cè)的善國(guó)中路鐵 路橋環(huán)境干擾大 ○機(jī)會(huì)點(diǎn) ? 開(kāi)發(fā)商為地方性品牌，政府背景，信譽(yù)度較高 ? 配合荊河治理工程，水環(huán)境前景優(yōu)良 ? 回遷安置房可有效提高小區(qū)入住速度 ? 地塊南側(cè)居民區(qū)改造進(jìn)程進(jìn)入實(shí)施階段 ○危機(jī)點(diǎn) ? 今明兩年大市場(chǎng)環(huán)境較弱 ? 2020 年市場(chǎng)供應(yīng)量較大 38 十、營(yíng)銷(xiāo)策略 (一 )目標(biāo)客戶(hù) ? 主力客戶(hù)群為改善居住環(huán)境的老城區(qū)客戶(hù)，占 50%，（不含回遷安置戶(hù)）； ? 有居住需求的城南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、平行路貿(mào)易集中區(qū)域中小企業(yè)主、商人，占 30%； ? 企事業(yè)機(jī)關(guān)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)廠礦人員等投資保值型客戶(hù)，占 20%。 a) 景觀橋造型可參照威尼斯城市標(biāo)志性橋梁設(shè)計(jì)或簡(jiǎn)潔現(xiàn)代風(fēng)格，以鮮明的建筑形態(tài)形成市場(chǎng)號(hào)召力 . b) 為協(xié)調(diào)與景觀橋梁的建筑形態(tài)，建議規(guī)劃中的古塔風(fēng)格建筑及沿河商業(yè)步行 街調(diào)整為古典風(fēng)格的西式41 建筑店鋪群落或現(xiàn)代感強(qiáng)烈的都市步行廣場(chǎng)風(fēng)格。將本項(xiàng)目最為貼近客戶(hù)心理需求的優(yōu)勢(shì)用平實(shí)明晰的語(yǔ)言表達(dá)出來(lái)能在較短的時(shí)間內(nèi)引起客戶(hù)的心理共鳴。北側(cè)沿河規(guī)劃漢唐風(fēng)格商業(yè)步行街。 以政府各職能部門(mén)辦公大樓、原有教育單位為“點(diǎn)”，城市干道北辛路、學(xué)院路為“線(xiàn)”，大同北路、善國(guó)北路、塔寺路城市道分隔形成的地塊為“面”，可開(kāi)發(fā)區(qū)域廣闊。十年 后規(guī)劃市域面積達(dá) 190 平方公里，人口達(dá)到 62 萬(wàn)，人均居住面積 33 ㎡。改善居住質(zhì)量成為滕州商品房市場(chǎng)的主要購(gòu) 買(mǎi)需求。 ? 銷(xiāo)售均價(jià)： 14 月 均價(jià) 3922 元 /㎡，同比增長(zhǎng) %。 由于開(kāi)發(fā)較早，目前該區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的可開(kāi)發(fā)空間已經(jīng)較少，項(xiàng)目品質(zhì)的提升有限。隨著城市化建設(shè)第三產(chǎn)業(yè)逐步壯大，其中，舊城改造帶動(dòng)的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)也逐步成為其重要的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)力。是山東省人口最多的縣級(jí)市。 該區(qū)域有較多開(kāi)發(fā)較早，規(guī)模較大，配套相對(duì)成熟的居民社區(qū)。 17 （三） 2020 年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù) ? 開(kāi)發(fā)量： 2020 年 16 月份全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %；商品房施工面積 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) 121%；新開(kāi)工面積 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) %；竣工面積 萬(wàn)㎡ 。 3) 8 月，滕州房地產(chǎn)管理處開(kāi)通了商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)商品房認(rèn)購(gòu)、簽約、合同備案申請(qǐng)等業(yè)務(wù)在網(wǎng)上辦理，統(tǒng)一規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。滕州團(tuán)購(gòu)的出現(xiàn)一方面以較大的銷(xiāo)售量刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)，另一方面對(duì)市場(chǎng)普通正常需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)造成沖擊。未來(lái)滕州行政、文化中心，教育教學(xué)科研中心。 （一）問(wèn)天科技三期 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) ，生活噪音大 為舊式居民住宅區(qū)，底層商業(yè)裙樓居住環(huán)境混亂 ，荊河治理完成后的視野景觀優(yōu)良 ，社區(qū)內(nèi)部環(huán)境擁擠 32 （二）九州清晏 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) 2600 戶(hù) 3. 周邊配有 萬(wàn)㎡市政綠化廣場(chǎng) 33 （三）碧水云天中央城 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) ，生活便利， 2. ，居住環(huán)境良 好 3. 34 九、本案分析 (一 )地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本地塊原屬荊河街道東西寺院片區(qū)，河濱南路南側(cè)，善國(guó)中路至鐵路橋區(qū)域。 因此在本項(xiàng)目前期市場(chǎng)宣傳時(shí)依借滕州市區(qū)內(nèi)最大的公共綠地荊河公園的綠化景觀優(yōu)勢(shì)結(jié)合荊河水系能最大限度的體現(xiàn)本項(xiàng)目的環(huán)境景觀優(yōu)勢(shì)。湖濱碧海園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 49 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 14 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場(chǎng)透視》 20 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 38 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀》 49 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 3 月運(yùn)城項(xiàng)目一覽表》 3 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 7 月 12日－ 2020 年 7 月 18日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 10日－ 2020 年 5 月 17日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 60 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 3 日－ 2020 年 5 月 9 日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年重慶主城區(qū)潛在供應(yīng)研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊項(xiàng)目 市場(chǎng)分析報(bào)告》 103 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年內(nèi)蒙古赤峰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 91 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年阜陽(yáng)易景國(guó)際項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 31 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年撫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 54 頁(yè) 50 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 18日宿遷市市場(chǎng)分析報(bào)告》 25頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 2 月 1 日長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告》 23 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中原 2020 年 8 月新房市場(chǎng)周報(bào)（ 8 月 13日 — 8 月 19日）》 1 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2020 年 15 月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)研究》 10頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2020 年第一季度中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)指數(shù)》 24頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 8 月福州正榮潤(rùn)城市場(chǎng)周報(bào)》 167 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山市房地產(chǎn)市場(chǎng)月度報(bào)告》 15 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中航國(guó)際 2020 年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討 》 62頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《同策經(jīng)典合院別墅項(xiàng)目產(chǎn)品透析》 22 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《前線(xiàn)機(jī)構(gòu) 2020 年福建 今明兩年內(nèi)，項(xiàng)目所處的荊河尚處于治理階段，水環(huán)境資源并未能產(chǎn)生強(qiáng)大的市場(chǎng)效應(yīng)、景觀效應(yīng)。 ? 北辛中路東段市政府體育場(chǎng)區(qū)域，接近規(guī)劃中的教育科研片區(qū)，相對(duì)城北其他地塊來(lái)說(shuō)居住氛圍更加成熟，生活環(huán)境更優(yōu)良，可以開(kāi)發(fā)定位高端的高附加值住宅產(chǎn)品。 6．市場(chǎng)客戶(hù)群體 舊城改造之后建成的高層居住人群主要為四類(lèi)：原居住地回遷安置，舊城區(qū)二次置業(yè)人群，適婚人群，投資客戶(hù)。 (六 )團(tuán)購(gòu)現(xiàn)象較多 政府部門(mén)機(jī)關(guān)單位、廠礦企業(yè)在滕州整體收入水平較高，購(gòu)房能力較強(qiáng)。多層住宅按建筑面積每㎡ 元 收取 ； 711 層 小高層建筑（含 7 層一下帶電梯建筑） 按建筑面積每㎡ 元 收取 ； 12 層以上 高層建筑 按建筑面積每㎡ 元 收取 。 ? 從價(jià)格水平來(lái)看， 2020 年全市商品房售均價(jià) 3494 元 /㎡，同 比增長(zhǎng) 17%， 2020 年 1 至 6 月銷(xiāo)售均價(jià) 3960元 /㎡，同比增長(zhǎng) %，比去年全年均價(jià)增長(zhǎng) %。以府前東路至荊河?xùn)|路為軸線(xiàn)兩側(cè)已經(jīng)形成較為繁榮的市民生活區(qū)域。全市總土地面積 1485 平方公里，境內(nèi)東西寬 45 公里，南北長(zhǎng) 46 公里。以西崗鎮(zhèn)、級(jí)索鎮(zhèn)為代表。隨著市政府的北遷、體育中心的落成，各 主要 政 府部門(mén)的遷移，滕州北 部政 治 文化活 動(dòng)中 心 以初步成型。 數(shù)據(jù)評(píng)述： 滕州加大舊城改造力度與進(jìn)度， 2020 年末至 2020 年初，房地產(chǎn)投資大幅上升。西部南部區(qū)域的房?jī)r(jià)較低，但較往年增幅較大。 與城市化建設(shè)相適應(yīng)的住宅物業(yè)為高層住宅建筑，高容積率、高智能化的高檔物業(yè)產(chǎn)品。 北環(huán)路區(qū)域由于離市區(qū)距離太遠(yuǎn)，目前進(jìn)行大規(guī)模城市開(kāi)發(fā)難度較大；學(xué)院中路兩側(cè)有大量老城區(qū)住宅群落，人口 較為密集，舊城改造開(kāi)發(fā)有一定難度。 36 ? 新興南路荊河南側(cè)規(guī)劃延伸段西側(cè)至 鐵路橋?yàn)槲鲄^(qū)，地形較方正。因此以相對(duì)高端的產(chǎn)品姿態(tài)出現(xiàn)的市40 場(chǎng)上，既符合產(chǎn)品的特質(zhì)又為二期價(jià)位的進(jìn)一步提升作市場(chǎng)引導(dǎo)。 ? 限于場(chǎng)地條件，售樓處內(nèi)部設(shè)計(jì)風(fēng)格以精致、溫馨為主，外部造型以獨(dú)特典雅為主，與案名相呼應(yīng)； ? 停車(chē)場(chǎng)地、售樓處引導(dǎo)系統(tǒng)的設(shè)置須因地制宜，以便利、醒目為宗旨。 37 (三 )戶(hù)型面積 最大設(shè)計(jì)戶(hù)型面積 155 ㎡，最小面積 55 ㎡，單身公寓戶(hù)型面積 30 ㎡。如：翠湖天地、翔宇經(jīng)典。 26 按目前滕州舊城改造的建設(shè)進(jìn)程及城市遠(yuǎn)景規(guī)劃，今后幾年內(nèi)商品化住宅市場(chǎng)將會(huì)依荊河沿岸漸次向兩側(cè)拓展。 (三 )戶(hù)型配置 120 ㎡三房戶(hù)型， 90 ㎡兩房 戶(hù)型占了目前滕州住宅銷(xiāo)售的大半，南向臥室戶(hù)型較暢銷(xiāo)。滕州作為一個(gè)外來(lái)流動(dòng)人口不多的城市，購(gòu)房客戶(hù)中以本地居民為絕大多數(shù)。平行南路、南環(huán)路區(qū)域集中了滕州大量商品交易市場(chǎng)，是主要的輕工業(yè)產(chǎn)品建材貿(mào)易區(qū)域。 按城市區(qū)域功能來(lái)劃分，目前滕州城區(qū)可劃分成四大區(qū)域。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 2020 上海昌忠房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司 2020 年 8 月 【滕州】市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 1 目錄 一、滕州地理 ....................................................................................... 3 二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ....................................................................................... 5 三、城市格局 ...................................................................................... 10 四、市場(chǎng)現(xiàn)狀 ...................................................................................... 14 （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) .......................................................................................... 14 （二）歷年主要數(shù)據(jù)比對(duì)分析 .................................................................................... 15 （三） 2020 年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù) ............................................................................. 17 （四）公寓市場(chǎng) ................................................................................................ 18 （五）區(qū)域性房產(chǎn)政策 .......................................................................................... 18 五、市場(chǎng)個(gè)案 ...................................................................................... 19 六、市場(chǎng)特點(diǎn) ...................................................................................... 20 (一 )購(gòu)房動(dòng)機(jī) ...........................................................................