【正文】 路、西至教工路）住宅的平均售價(jià)為900012000元/平方米　　目前在售的主要樓盤有：“西房水印康庭”為小高層、高層住宅，均價(jià)7000元/平方米；“通和文華”為多層、小高層住宅，均價(jià)7500元/平方米；“金都景城花園”，均價(jià)8500元/平方米左右； “華都蘭庭國(guó)際”為高層、小高層住宅，預(yù)售均價(jià)8500元/平方米；“崇文公寓”，多層為主，均價(jià)10000元/平方米；　　城北區(qū)域：（德勝路以北、石祥路以南）住宅的平均售價(jià)為55007500元/平方米　　目前在售的樓盤主要有：“名城春江花月”普通公寓10000元左右/平方米，江景房11000元/平方米； “贊成天運(yùn)”，均價(jià)8000元/平方米。文景苑”，房屋類型為多層、小高層，均價(jià)9000元/平方米；“錢塘根據(jù)2004年上半年各新樓盤的銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)，市區(qū)商品房平均價(jià)格達(dá)7500元/平方米。六、商品房?jī)r(jià)格　　杭州商品房?jī)r(jià)格從1998年的每平方米3278元，增長(zhǎng)到2002年上半年的每平方米4749元，%。房?jī)r(jià)上如此大的懸殊，削弱了杭州市對(duì)人才的吸引力。蘇州市目前居民的可支配收入已經(jīng)接近杭州的水平，截止2003年末，人均可支配收入只比杭州低536元。五、房?jī)r(jià)收入比2003年末杭州市與蘇州市房?jī)r(jià)收入比對(duì)比狀況：項(xiàng) 目計(jì)量單位蘇州市區(qū)杭州市區(qū)人均可支配收入元1236212898家庭平均人口數(shù)人戶均收入元3510842563人均面積平方米商品房上市主力戶型（中值）平方米110110商品房平均價(jià)格元／平方米31445841平均總房?jī)r(jià)元345840642510房?jī)r(jià)收入比——　　評(píng)述：在長(zhǎng)三角的16個(gè)城市當(dāng)中，蘇州市與杭州市在各個(gè)方面都是比較接近的。而隨著杭州城市交通系統(tǒng)的完善，交通問題已非是影響居民居住的主要因素。而交通條件差、距市中心商業(yè)區(qū)太遠(yuǎn)等原因，則排在最后面，所占比例較小。　　對(duì)居住現(xiàn)狀不滿意的方面包括：建筑面積、戶型結(jié)構(gòu)、小區(qū)氛圍和檔次、物業(yè)管理、生活服務(wù)設(shè)施、小區(qū)環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃、交通區(qū)位等等。可見今后購(gòu)房的主體為家庭年收入在10萬以下的中低收入階層。其中23．7％打算換購(gòu)更好的房子，36．3％打算另購(gòu)更好的房子，23．7％計(jì)劃購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。被調(diào)查者中有41．5％打算另購(gòu)更好的房子，24．8％打算換購(gòu)更好的房子，18．4％則希望通過購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房來改善目前的住房狀況。近八成的居民已擁有住宅，但仍存在不少不滿意之處，如住宅面積偏小，戶型結(jié)構(gòu)不合理，居住環(huán)境不理想等?！　膿碛凶≌瑪?shù)目來看，被調(diào)查者中大多數(shù)人（58．2％）有1處住宅，擁有2處以上住宅的17．2％，擁有3處或3處以上住宅的僅有1．6％和1．0％，尚有22．0％還沒有住房。其中以兩室一廳的家庭所占比重最多，達(dá)38．4％；其次為三室一廳，所占比重為22．9％；二室二廳11．4％；一室一廳9．9％；三室二廳8．9％；四室一廳5．8％，非成套住宅2．1％，其他0．6％。調(diào)查表明，2003年杭州市居民家庭住房面積多數(shù)在50—90平方米之間，占55．2％，具體詳見下表：面積（㎡）50以下5070709090110110130130150150以上百分比%%%%%%%　　2）、戶型及房屋結(jié)構(gòu)　　住房面積、住宅戶型是衡量居民居住水平的重要指標(biāo)?！　∧壳昂贾菔幸延?5．1％的家庭曾經(jīng)購(gòu)買商品房，從已購(gòu)房居民家庭的購(gòu)房進(jìn)程看，居民購(gòu)房呈逐年上升趨勢(shì)。A：全國(guó)平均居住面積；B：小康水平居住面積目前杭州市居民的居住環(huán)境還是非常緊張，如果要達(dá)到比較舒適的小康水平，大概還需要5000萬平方米左右的住房?？梢哉f居住條件有了很大的改觀。四、市場(chǎng)需求分析2003年11月，根據(jù)浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所對(duì)杭州市區(qū)24個(gè)樓盤的調(diào)查表明，在全部11841套住宅中，空關(guān)房1626套，%?？罩寐逝c空關(guān)率根據(jù)杭州市統(tǒng)計(jì)局提供資料，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于賣方市場(chǎng)，該段時(shí)期的商品房空置率接近0%的水平。近23年杭州市房地產(chǎn)供求比例還是維持供略小于求的態(tài)勢(shì)，排除重大的政策調(diào)整外，按照目前住宅用地和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量和和高容積率趨勢(shì)，預(yù)計(jì)在未來幾年內(nèi)，這種供小于求的局面將逐漸改觀，從而慢慢步入買方市場(chǎng)。按照商品住宅開發(fā)周期一般為24年的前提，可以推斷未來4年杭州市商品住宅用地的總供應(yīng)約為12100畝左右。經(jīng)過10多年的發(fā)展和消化，目前杭州市土地市場(chǎng)化很高，除經(jīng)濟(jì)適用房和很少量的公益、基礎(chǔ)設(shè)施用地外，絕大多數(shù)的商品房都是通過招拍掛的形式出讓出去的。供銷平衡度%%。三、商品房銷售分析另據(jù)杭州市房產(chǎn)局對(duì)2003年預(yù)售備案的12964套住房成交統(tǒng)計(jì)，單價(jià)在6000元/%。根據(jù)杭州市房產(chǎn)局提供的數(shù)據(jù)，至2002年年底，%，其中，高價(jià)商品房有10%待銷售，處于供略大于求的狀態(tài)，%，且基本沒有房源。樓盤名開盤時(shí)間可預(yù)售套數(shù)求購(gòu)人數(shù)求購(gòu):可供水印康庭36018005:1錢塘 沁園20010005:1彩虹城800多套25003:1文景苑4462400:1采荷人家二期5822000多:1浪漫和山7001000多:1如下圖所示，2004年上半年擬開盤的部分樓盤，除“浪漫和山”以外，其他樓盤的求供比均達(dá)到3:1以上，其中有三個(gè)求供比竟達(dá)到5:1以上。二、房地產(chǎn)供應(yīng)分析房地產(chǎn)供應(yīng)總量杭州市樓市一級(jí)市場(chǎng)的典型特征是嚴(yán)重的供不應(yīng)求。過去三年里房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)率為36%。 ，%%。%。第三部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)投資狀況2004年上半年，杭州市房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，但增速明顯回落?！　『贾菔械膬蓚€(gè)老城區(qū)——上城區(qū)和下城區(qū)基本無地可供，單單依靠杭州市老城區(qū)的土地供應(yīng)，并不足以緩解供需嚴(yán)重不平衡的局面， 要完成8000 畝土地收購(gòu)任務(wù)，并提供住宅用地凈地 3600 畝的指標(biāo)，勢(shì)必要向丁橋、下沙、三墩、轉(zhuǎn)塘、九堡和三墩等區(qū)域發(fā)展。2001年和2002年，工廠開始撤離城區(qū)?！　∵@幾年，杭州老城區(qū)遷移的空間幾乎沒有了。西邊是西湖，東邊是錢塘江?！　〉藭r(shí)，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的“水庫”—土地儲(chǔ)備中心，卻除了正在征地拆遷的1000畝土地外，再無地可供。五、土地市場(chǎng)展望　　2003年，針對(duì)供需嚴(yán)重不平衡的情況，杭州市放出3500畝住宅用地。同時(shí)，杭州市政府也打破了以往“非飽和土地供應(yīng)”的慣例，去年一年總共推出了4500畝的經(jīng)營(yíng)性用地，其中商品住宅為3500畝，供地量幾乎是前2年的總和。 　　市場(chǎng)上房?jī)r(jià)火箭式上升，使得老百姓的怨聲載道。去年下半年就有某集團(tuán)進(jìn)軍杭州市房地產(chǎn)領(lǐng)域，一口氣拿下了4宗土地，總價(jià)款達(dá)到了25億。杭州市房地產(chǎn)的流金歲月也使各開發(fā)企業(yè)在土地出讓會(huì)上不知疲倦的競(jìng)爭(zhēng)，“天價(jià)”、“宇宙價(jià)”相繼而出。 　　杭州市早在1997年下半年就組建了土地儲(chǔ)備中心，對(duì)土地統(tǒng)購(gòu)統(tǒng)銷，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌。”但不可否認(rèn)，這同樣也是把雙刃劍?！　≡撜哂欣幨置黠@，就是能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)育。該政策讓市場(chǎng)始終處于饑渴的狀態(tài)之中，其主要手段是通過限制土地供應(yīng)量，來造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的供不應(yīng)求。地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例全國(guó)主要城市各年份地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例(％)歷年杭州市地價(jià)水平與2002年相比，2003年杭州的地價(jià)指數(shù)有所上升。地價(jià)指數(shù)根據(jù)國(guó)土資源部“中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)”公布的數(shù)據(jù)表明：過去4年里，杭州市區(qū)的經(jīng)營(yíng)性用地價(jià)格一直呈現(xiàn)持續(xù)上升的狀態(tài)。而全國(guó)排名是第三，排在杭州之前的分別是北京和上海。杭州市去年全年經(jīng)營(yíng)性用地收取的出讓金為163億元，平均地價(jià)為357萬元/畝，即5355元/平方米。其中，商業(yè)地價(jià)水平值為1919元／平方米，住宅地價(jià)水平值為1103元／平方米，工業(yè)地價(jià)水平值為494元／平方米。區(qū)域分析由于上半年純商業(yè)的用地都集中在城北祥符橋一帶，主要是汽車銷售、服務(wù)用地，而純寫字樓，商業(yè)、寫字樓一體的綜合性用地都集中在錢江新城，從而造成上半年純商業(yè)地價(jià)比商辦綜合地價(jià)低一大截。從上半年杭州市國(guó)土資源局公布的出讓結(jié)果來看：今年上半年各種用途的土地價(jià)格都有不同程度的上揚(yáng)。為避免這種情況，以下地價(jià)分析都采取了同一性質(zhì)用地內(nèi)先進(jìn)行容積率的平均，然后以該值進(jìn)行修正。土地市場(chǎng)的這種遭遇，主要是因?yàn)榻螘r(shí)間，金融政策的收緊使得很多項(xiàng)目進(jìn)展受到不同程度的影響，項(xiàng)目尋求合作日漸增多。成交的兩宗總共也只有7家企業(yè)競(jìng)標(biāo)，%%。實(shí)際成交價(jià)格與上年的同區(qū)塊相比，都保持在原有水平或有所提升。結(jié)果當(dāng)天推出4宗土地，共引來了33家投標(biāo)單位，場(chǎng)面上還是保持原來紅火的氛圍。前4個(gè)月的公開出讓現(xiàn)場(chǎng)雖然沒了前幾年一哄而上的局面，但是現(xiàn)場(chǎng)氣氛還是比較活躍的，但6月份的成交情況卻是波瀾迭起。但未成交面積已達(dá)到了當(dāng)月總出讓面積的51%。未成交情況隨著2004年4月份央行貨幣政策的公布，要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款資金的發(fā)放，規(guī)定開發(fā)商自有資本金將提高到35%，對(duì)政策極其敏感的土地市場(chǎng)便馬上作出了回應(yīng)。而從上半年成交土地面積僅占全年計(jì)劃三分之一不到的情況來看，預(yù)計(jì)今年土地出讓的總金額又會(huì)上一個(gè)新臺(tái)階。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年杭州市收取的土地出讓金首次突破100億大關(guān)，比上年翻了一番。三、土地成交情況分析事實(shí)上，從長(zhǎng)期來看，由于杭州市加大了普通商品房土地的供應(yīng)力度，重點(diǎn)推出城市外圍周邊地塊，增大了普通商品房的土地供應(yīng)量，因此，地價(jià)象以往那樣長(zhǎng)期大幅上漲的可能性不大?，F(xiàn)象四：土地成交價(jià)格略有小幅下調(diào)、開發(fā)重心向外擴(kuò)散2004年杭州18月份住宅的平均成交單價(jià)為每畝479萬元，較2003年的每畝497萬元，%。從競(jìng)標(biāo)單位可以得出，新興、中小房開企業(yè)拿地明顯比以往積極，成為土地市場(chǎng)的主角。針對(duì)這一實(shí)際情況，杭州市國(guó)土資源局地塊出讓采用了總體規(guī)模、零星結(jié)合的方式供地，大中小地塊各占一定比例，保證滿足不同開發(fā)商的需要，實(shí)現(xiàn)了土地的梯度供應(yīng)?，F(xiàn)象三：梯度供地 兼顧中小企業(yè) 自去年下半年以來，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控措施以前所未有的密度緊急出臺(tái)，霎那間整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)充滿著山雨欲來風(fēng)滿樓的態(tài)勢(shì)。此外，隨著住宅項(xiàng)目綜合品質(zhì)的日益提高，小區(qū)的配套公建以及社區(qū)商業(yè)用地也有增長(zhǎng)趨勢(shì)。今年18月份成交的14宗地塊中，有12宗為辦公商業(yè)綜合用地。近兩年來，“沿江開發(fā)”改造帶動(dòng)了大量公建項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)杭州市新區(qū)配套建設(shè)起了較大推動(dòng)作用，并有效地提高了各新區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能和環(huán)境品位，這一點(diǎn)在濱江、下沙、拱墅區(qū)等地顯得尤為明顯。但杭州公開推出的土地中除濱江、下沙各一宗地因位置、規(guī)模不理想等各方面的原因而流標(biāo)外，其余地塊均順利成交，并且絕大部分地塊競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。不過下沙向來是杭州市各區(qū)域中的供地大戶，接下來將迎來供地高峰，目前正在公示的、位于下沙東部沿江區(qū)塊的就達(dá)687余畝。其中成交3宗，占成交總面積的8%，成交額達(dá)44838萬元?！　」笆麉^(qū)作為老城區(qū)的重要組成部分，所推土地特別是住宅用地頗受開發(fā)企業(yè)的歡迎，該區(qū)域中今年推出的地塊中商業(yè)、綜合用地占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位，政府著重改造拱墅區(qū)居住環(huán)境的決心略見一斑?！　某山煌恋氐囊?guī)模來看，拱墅區(qū)成交地塊大多在50畝以下，共有17宗。3）拱墅區(qū)　　拱墅區(qū)今年18月份共推出地塊22宗，其中成交21宗，%，成交金額達(dá)236471萬元。江干區(qū)[錢江新城]成交面積（畝）成交幅數(shù)（宗）金額（萬元）住宅1119768商業(yè)10222353綜合231331合計(jì)13373452從成交土地的規(guī)模來看，50畝以下的地塊有10宗外，基本上以商辦金融用地為主，唯一一宗住宅用地在5月19日的出讓會(huì)上也出盡了風(fēng)頭：絕版江景地段、良好的發(fā)展前景，吸引了如綠城、美達(dá)等9家房企前來投標(biāo)，濱江、金都、南都等老牌企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)觀摩，最后由杭州星辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以119768萬元的總價(jià)競(jìng)得，成為杭州市實(shí)行公開出讓以來總價(jià)最高的地塊。2）錢江新城錢江新城繼去年成交了880余畝的土地后，今年18月份又陸續(xù)推出了14宗地塊，其中除了第34號(hào)地塊未能成交以外，其余13宗均已名花有主，成交額達(dá)373452萬元。值得關(guān)注的是，去年由大元房產(chǎn)摘得的原杭政儲(chǔ)出2003（22）號(hào)、（23）號(hào)地塊，因?yàn)橘Y金等各方面的原因，該地塊被國(guó)土局收回重新出讓，但經(jīng)屢次推出后，尚未有開發(fā)企業(yè)敢勇于出手，目前信息仍在公示中，誰是第一個(gè)吃螃蟹的人尚留有懸念。　　從成交土地的規(guī)模來看，濱江區(qū)50畝以下的地塊有3宗，而50畝—100畝之間的地塊有3宗。1）濱江區(qū)　　據(jù)本網(wǎng)統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，2004年18月份濱江區(qū)共推出土地11宗，其中成交7宗，%，成交金額約183264萬元。（土地供應(yīng)區(qū)域分布）從土地供應(yīng)區(qū)域來看，今年18月份出讓地塊主要集中在濱江、江干、拱墅以及杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)干區(qū)，共推出54宗地塊，%。其中，成功出讓土地51宗，%，%。一、歷年土地供應(yīng)狀況年份199819992000200120022003供應(yīng)總量（畝）58375642814210544036012商品房用地14624921819186820783567經(jīng)濟(jì)適用房用地43757299523723752445 　　在國(guó)家的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入調(diào)整期，房地產(chǎn)利潤(rùn)、價(jià)格趨于合理化?！　?004年是“政策年”，上半年出臺(tái)的一系列政策，這些調(diào)控措施的效應(yīng)將在下半年進(jìn)一步顯現(xiàn)。此外，浙江省亦在醞釀期房限轉(zhuǎn)政策。 　　面對(duì)著近幾年杭州房?jī)r(jià)一路攀升?！　≡偌由细黜?xiàng)金融調(diào)控措施陸續(xù)出臺(tái)，個(gè)人房貸審查日趨嚴(yán)格使得放貸速度大幅放緩，而部分中小房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目因受調(diào)控影響將很難得到貸款。政策影響和展望　　今年相繼出臺(tái)的一系列政策讓房地產(chǎn)企業(yè)的