房地產(chǎn)投資潛力城市分析-江蘇省連云港市(doc24)-房市分析-文庫吧資料
2024-08-21 15:09本頁面
【正文】 以北，市民路以西 商住樓 (綜合 ) 1340 5468498 列奇達(dá)花園廣場住宅 南光大廈 新浦區(qū) 新浦海連東路 43(龍河廣場向東 500米 ) 寫字樓 (辦公 ) 1650 5606606 5692447 港利房產(chǎn)開發(fā)有限公司 港利新城商住樓門面房 新浦區(qū) 新浦鹽河路以西，解放路以北，民主路以南 商住樓 (綜合 ) 3800 5606606 港利房產(chǎn)開發(fā)有限公司 港利新城商住樓 新浦區(qū) 新浦鹽河路以西，解放路以北，民主路以南 商住樓 (綜合 ) 1300 5606606 港利房產(chǎn)開發(fā)有限公司 。該市將有多個(gè)高層和小高層以及別墅等項(xiàng)目出現(xiàn)，使該市的物業(yè)開發(fā)類型更趨多樣化。 3）物業(yè)類型更加豐富 該市多年的房地產(chǎn)開發(fā)一直以來以多層為主。 2）房價(jià)將慣性上揚(yáng)大增幅將回落 由于 2020年房價(jià)上漲過快，而連云港市主要以本地消費(fèi)者購房為主，承受能力有限，所以價(jià)格會(huì)慢慢向價(jià)值回歸。 五、總結(jié) 未來該市商品房市場主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特征： 1）市場供應(yīng)量將有所加大 2020年拍賣土地量的進(jìn)一步增加，將導(dǎo)致 2020年商品房的供應(yīng)有所放大。相比前幾年的幅度，絕對是踩上了油門。 從上圖可以看出該市居民可支配收入的年增長率一直位于地價(jià)上方，地價(jià)的快速上升有交叉的跡象，但該市強(qiáng)勁的購買力是不可忽視的。 隨著該市房地產(chǎn)開發(fā)的逐漸升溫，最近 2年的地價(jià)增長幅度開始加快。 2020上半年已投資 113億，同比增長 %，增幅開始趨緩。 2020 上半年 商品房平均房價(jià) 1912元 /平方米，其中商業(yè)營業(yè) 用房平均價(jià)達(dá) 3624元 /平方米，相對年初又有 14%左右的漲幅。 四、商品房價(jià)格分析 連云港市的商品房平均價(jià)格自 2020 年年中開始，漲幅明顯加大。但由于該市商品房平均價(jià)格比連云港市高了近一倍，結(jié)果使得連云港市的房價(jià)收入比要比蘇州市低 2個(gè)百分點(diǎn)左右。價(jià)格是影響居民購房的主要因素。其中分別有 %和 %的家庭希望通過 購買商品 房 和 購買經(jīng)濟(jì)適用房 方式來實(shí)現(xiàn)這個(gè)愿望，打算 購買二手房 的占 %。而 不滿意 率較高的原因前三位分別是 住房結(jié)構(gòu) 、 物業(yè)管理 和 面積 。 %的家庭對現(xiàn)有住房表示 滿意 和 基本滿意 。 住房滿意程度 連云港市多數(shù)家庭基本滿意現(xiàn)住 房，但仍希望改善。 空置率 20202020上半年房屋空置面積（單位：萬平方米） 年份 竣工面積 消化面積 差額 累計(jì)空置面積 02年 03年 04年（上） 三、房地產(chǎn)市場需求分析 人均居住面積 2020年連云港市人均居住面積為 ，戶均居住面積是 ，城市住房已達(dá)到小康。目前國家的宏觀調(diào)控政策，百姓 認(rèn)為正好是等待房價(jià)下調(diào)的機(jī)會(huì)，因此觀望氣氛比較濃厚 供銷平衡度 新增商品房消化系數(shù)： 連云港市歷年新增商品房消化系數(shù)為： 02年 ， 03 年 ， 04年上半年為 。商品房房價(jià) 1912元 /平方米，其中商業(yè)營業(yè)用房平均價(jià)達(dá) 3624元 /平方米，房價(jià)偏高。 二、商 品房銷售狀況 銷售情況 2020上半年，連云港市商品房銷售面積為 ，同比下降 %。 點(diǎn)評：企業(yè)自酬資金 2020上半年雖然上漲了 48%，但資金來源的另外兩大塊商品房定金 預(yù)收款和國內(nèi)貸款分別幅度大大高于前一項(xiàng)，這樣在資金來源中自酬的比例反而在下降。 以下是歷年該市的住宅竣工面積： 資金來源 根據(jù) 2020 年末的統(tǒng)計(jì)資料，連云港市房地產(chǎn)投資從資金結(jié)構(gòu)看：企業(yè)自籌資金 74591 萬元，較上年增長 %；商品房定金及預(yù)收款 92961 萬元，較上年增長 %；國內(nèi)貸款 38002 萬元，較上年增長 %。見下圖 2020上半年連云港市商品房施工面積 ，同比增長 %，其中新開工面積 ，同比增長 %。所占固定資產(chǎn)投資的比例為 %。 2020年連云港市區(qū)供地計(jì)劃： 根據(jù)該市國土資源局今年房屋建設(shè)計(jì)劃（ 100— 130萬㎡）， 2020下半年公開出讓土地控制在約 608畝左右，除破產(chǎn)企業(yè)等特殊情況外，按批準(zhǔn)計(jì)劃實(shí)施。 競價(jià)當(dāng)天，報(bào)名參加競買的 4家房地產(chǎn)企業(yè)，按照從底價(jià) 1205萬元起價(jià)，每次加價(jià)幅度 50萬元的要求，展開了激烈的公開競爭，競買價(jià)格從 1305萬元扶搖直上， 1755萬元、2055萬元 ?? 最后連云港百達(dá)房地產(chǎn)公司以每畝地 ，高出底價(jià) 1030萬元。每畝均價(jià)為，平均容積率為 。連云區(qū)共成交 2宗， 1宗純毛地、一宗毛凈地，每畝均價(jià)為 萬元，平均容積率為 。 具體為海州區(qū)成交 4宗，除一宗凈毛地外，其他 3宗 均為純毛地。純粹的凈地只有 3宗，只占總成交面積的 %。從每畝均價(jià)數(shù)值上來看，上半年的均價(jià)只是 2020年末的 68%。按照容積率為 ，其樓面地價(jià)為 308元 /平方米，占房價(jià)的 %。 2020上半年該市國土資源局土地出讓共流標(biāo) 3宗，占總出讓宗數(shù)的 18%，銷售保持平穩(wěn)。其中有 17宗土地增幅小于 5%，占全部的 %。 江蘇省連云港市 2020年市區(qū)公開出讓國有土地一覽表（部分） 地塊編號 地塊位置 競得時(shí)間 面積（畝） 起始價(jià)格（萬元） 競得價(jià)格（萬元） 增幅 （ %） 均價(jià)（萬元 /畝） 競得單位 LCG202002 蒼梧路北、郁州路東 2月18日 1866 2196 18 萬源房地產(chǎn)公司 LCG202003 鹽河北路、海連西路交叉西北 2月18日 1500 1500 0 市城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 LCG202005 南極北路交警支隊(duì) 2月18日 500 500 0 東盛房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司 LCG202006 朝陽東路南、學(xué)院南路西側(cè) 2月18日 3570 4120 15 連云港聯(lián)通置業(yè)有限公司 LCG202008 大慶西路南、新孔路東 5月 9日 495 655 32 市江山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 LCG202009 幸福路南、新海路東 5月 9日 1275 1275 0 連云港寶利華置業(yè)有限公司 LCG202010 幸福路西（ 原地毯廠） 5月29日 500 500 0 唐山宏成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 LCG202011 市滌綸廠東、大慶西路北 5月29日 46 張家港市福港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
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