【正文】 投資評估部 Investmentamp。Assessment Page 13 of 24 7 其他工程費(fèi)用 萬元 192 占建安費(fèi)用 比例 % 4 8 開發(fā)間接費(fèi) 萬元 0 占建安費(fèi)用 比例 % 0 9 管理費(fèi)用 萬元 384 占收入比例 % 2 10 銷售費(fèi)用 萬元 384 占收入比例 % 2 11 不可預(yù)見費(fèi) 萬元 96 占建安費(fèi)用 比例 % 2 12 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元 375 利率 % 10 目前商業(yè)貸款利率為 %考慮到異地操作項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)及各種貸款成本，取 10%的利率 項(xiàng)目投資評估 以基準(zhǔn)地價(jià)為評估依據(jù)，測算出本項(xiàng)目的基礎(chǔ)方案的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為： ? 本項(xiàng)目銷售收入為 萬元，總投資為 萬元； ? 利潤總額為 萬元，稅后利潤 萬元； ? 投資利潤率 %。具體測算詳見下表。具體測算詳見下表。 投資評估部 Investmentamp。根據(jù)地塊條件及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，本地塊擬開發(fā)產(chǎn)品為小高層住宅。 樓盤名 地理位置 建 筑形態(tài) 交房時(shí)間 整體均價(jià) （元 / m2） 百通馨苑 金水路 747號、近下王埠立交 多層、小高層 06年 5月 4000 銀海綜合大廈 九水東路 318號、近永川路 多層 05年 12月底 4200 南嶺風(fēng)情 重慶北路 、南嶺四路 多層、低層 05年 8月 3800 根據(jù)本區(qū)域房地產(chǎn)市場情況，本項(xiàng)目的建議銷售均價(jià)為 4000元 / m2。 銀海綜合大廈項(xiàng)目靠近李滄工業(yè)園，均價(jià)在 4200 元 /m2。 其中百通馨苑是本區(qū)域第一個(gè)商品房項(xiàng)目，占地面積 28 萬平方米，規(guī)劃總建面 35 萬平方米，規(guī)劃建筑形態(tài)為多層和小高層。（具體計(jì)算依據(jù)詳見《青島 市房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用成本表》） 投資評估部 Investmentamp。 土地投資評估 預(yù)期銷售收入 開發(fā)成本 投資利潤 土地價(jià)格 土地價(jià)格 =預(yù)期銷售收入 開發(fā)成本 投資利潤 計(jì) 算公 式 投資評估部 Investmentamp。Assessment Page 9 of 24 4 報(bào)告編制說明 分析原理與模型 土地評估 是指在估算開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期市場收入、開發(fā)成本，并考慮風(fēng)險(xiǎn)及回報(bào)的前提下，評估該土地的價(jià)格。 由于地塊容積率信息未知，若假定規(guī)劃容積率為 （參考青島市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)體系中居住用地容積率），則估算本項(xiàng)目的土地樓板價(jià)約為 875 元 /平方米。（含商品房住宅性質(zhì)的土地協(xié)議出讓情況詳見附件 ）。 投資評估部 Investmentamp。 根據(jù)青島市國土資源管理局《青政辦發(fā) [2020]5 號 》的通知， 具體地塊的交易底價(jià)可以由基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)合地塊大小、形狀、容積率、土地使用年限、區(qū)域因素、市場情況、產(chǎn)業(yè)政策等基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)測算。 青島市市內(nèi)四區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵定義為： 評估基準(zhǔn)日： 2020年 1月 1日 土地開發(fā)程度： 七通一平 使用年限： 70年 容積率： 土地權(quán)利狀況： 無他項(xiàng)權(quán)利限制 市 內(nèi)四區(qū)居住用地土地級別范圍劃定中，五級地的范圍是：北起太原路，沿鐵路北上至興山路，再沿興山路、文安路、重慶中路、金水路、宜川路、青銀高速，再沿嶗山與李滄區(qū)交界、三零八國道直至李村河；南側(cè)至李滄與四方區(qū)界（李村河）。 投資評估部 Investmentamp。 ? 相對適中的價(jià)格和李村完善的服務(wù)功能吸引了大批市民選擇到李村置業(yè)安家，讓李滄成為島城獨(dú)一無二的經(jīng)濟(jì)適用住房基地。 ? 本區(qū)域是青島低檔樓盤較集中的地區(qū)。 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 該區(qū)域的房地產(chǎn)特征表現(xiàn)為： ? 李滄區(qū)是青島老城區(qū)，市容陳舊，市民對該區(qū)域的認(rèn)同度較低。屆時(shí)，李滄東部將由偏遠(yuǎn)的農(nóng)村地區(qū)變成一個(gè)功能完善的現(xiàn)代化新城區(qū)，不但能安置 3 萬余名當(dāng)?shù)鼐用瘢€可吸納 20 萬外來居民。李滄區(qū)將利用 3 年到 5 年的時(shí)間，統(tǒng)一改造東部區(qū)域九水路街道辦和虎山路街道辦的 25 個(gè)村莊。區(qū)境總面積為 平方公里。東依嶗山山脈與嶗山區(qū)接壤，西臨膠州灣，南鄰四方區(qū)，北靠城陽區(qū)與流亭國際機(jī)場相 連，是進(jìn)出青島的咽喉之地，屬典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部。 20202020 年 4 月青島的房地產(chǎn)市場供需情況 年份 2020年 2020年 2020年 14 月 商品房竣工面積（萬㎡） 商品房銷售面積（萬㎡） 供需比 1: 1: 1: 數(shù)據(jù)來源：青島市房地局 投資評估部 Investmentamp。從市場供應(yīng)與需求上看，青島的房地產(chǎn)開發(fā)市場仍處于穩(wěn)定的發(fā)展階段。 數(shù)據(jù)來源：青島市國土資源和房地產(chǎn)管理局 青島市 1 9 9 7 2 0 0 4 年房地產(chǎn)開發(fā)投資426570 438059 629717 925153 1036486 1277969 1627000675142 6 . 0 0 %2 . 6 9 %4 3 . 7 5 %7 . 2 1 %3 7 . 0 3 %1 2 . 0 3 %2 3 . 3 0 %2 7 . 3 1 %0200000400000600000800000100000012000001400000160000018000001997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2020年 2020年萬元1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %房地產(chǎn)開發(fā)投資 增長率 投資評估部 Investmentamp。 青島市房地產(chǎn)投資 由青島市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看， 1999 年之前，青島市房地產(chǎn)投資保持 基本穩(wěn)定，而 1999 年，青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資有突破性的增長，增幅高達(dá) %。Assessment Page 4 of 24 2 青島市房地產(chǎn)市場研究 青島市房地產(chǎn)市場概述 2020 年以來，國家針對固定資產(chǎn)投資規(guī)模偏大、投資增速過快、部分行業(yè)投資過熱的問題，采取了進(jìn)一步整頓土地市場秩序、暫停農(nóng)轉(zhuǎn)非用地審批、提高項(xiàng)目資本金比率、清理整頓固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目、控制城市拆遷規(guī)模、上調(diào)人民幣 利率等一系列宏觀調(diào)控政策，抑制房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)的過度投資和盲目擴(kuò)張。 具體指標(biāo)見下表： ? 項(xiàng)目投資建議 經(jīng)測算，本項(xiàng)目地塊的合理價(jià)格范圍為 6080 萬元 /畝，項(xiàng)目的投資利潤率為 %%，在此區(qū)間項(xiàng)目財(cái)務(wù)上具有可行性。 ? 根據(jù)青島市 2020 年公布的《青島市內(nèi)四區(qū)土地級別及基準(zhǔn)地價(jià)》，該項(xiàng)目土地屬于五級，經(jīng)交易系數(shù)修正后，目前基準(zhǔn)地價(jià)是 60萬元 /畝，參考此價(jià)格，項(xiàng)目的投資總額在 萬元左右，投資利潤率是%。 ? 項(xiàng)目投資方案 ? 根據(jù)本報(bào)告測算，該項(xiàng)目土地的報(bào)價(jià)為 80 萬元 /畝，項(xiàng)目開發(fā)投資總額為 萬元時(shí)，投資利潤率等于 %。威脅－ T ? 本項(xiàng)目周圍同類型的樓盤較多，未 來供應(yīng)總量比較大，對項(xiàng)目的銷售造成一定的壓力； ? 本地塊附近有大量的經(jīng)濟(jì)適用房以及配套商品房項(xiàng)目，所處地段的住宅整體銷售價(jià)格較低，對未來項(xiàng)目的定價(jià)有一定的影響； 投資評估部