【正文】 ......... 16 8 附附 表表 ............................................................. 17 青島市關(guān)于市內(nèi)四區(qū)土地級別及基準(zhǔn)地價有關(guān)問題的通知（節(jié)選） .. 17 青島市內(nèi)四區(qū) 2020 年下半年協(xié)議出讓土地（部分）情況明細(xì)表 ..... 20 青島市房地產(chǎn)開發(fā)費用表 ...................................... 23 投資評估部 Investmentamp。劣勢－ W ? 整個李滄區(qū)以經(jīng)濟(jì)適用房為主，對項目的品質(zhì)造成不利影響； ? 項目小范圍內(nèi)沒有主要的交通干道，交通條件還有待進(jìn)一步改善； ? 地塊位于青銀高速和金水路交叉口，來往車輛多，噪音和廢氣污染比較嚴(yán)重，對項目的高樓層有一定的影響； ? 地塊目前為農(nóng)田，土地用途改變的審批會延長項目的工期，增加項目的 投資成本； ? 本項目毗鄰某工業(yè)廠房，地塊位置較差，不適宜建造高品質(zhì)樓盤； ? 該項目地塊面積為 60 畝，規(guī)模較小，不利于項目的規(guī)劃設(shè)計，也限制了項目的開發(fā)規(guī)模（本報告建議容積率≦ 萬平方米 /公頃）； 167。 具體指標(biāo)見下表： ? 項目投資建議 經(jīng)測算，本項目地塊的合理價格范圍為 6080 萬元 /畝，項目的投資利潤率為 %%，在此區(qū)間項目財務(wù)上具有可行性。從市場供應(yīng)與需求上看，青島的房地產(chǎn)開發(fā)市場仍處于穩(wěn)定的發(fā)展階段。李滄區(qū)將利用 3 年到 5 年的時間，統(tǒng)一改造東部區(qū)域九水路街道辦和虎山路街道辦的 25 個村莊。 ? 相對適中的價格和李村完善的服務(wù)功能吸引了大批市民選擇到李村置業(yè)安家，讓李滄成為島城獨一無二的經(jīng)濟(jì)適用住房基地。 投資評估部 Investmentamp。 土地投資評估 預(yù)期銷售收入 開發(fā)成本 投資利潤 土地價格 土地價格 =預(yù)期銷售收入 開發(fā)成本 投資利潤 計 算公 式 投資評估部 Investmentamp。 樓盤名 地理位置 建 筑形態(tài) 交房時間 整體均價 （元 / m2） 百通馨苑 金水路 747號、近下王埠立交 多層、小高層 06年 5月 4000 銀海綜合大廈 九水東路 318號、近永川路 多層 05年 12月底 4200 南嶺風(fēng)情 重慶北路 、南嶺四路 多層、低層 05年 8月 3800 根據(jù)本區(qū)域房地產(chǎn)市場情況，本項目的建議銷售均價為 4000元 / m2。具體測算詳見下表。 ? 土地價格從 60 萬元 /畝增加到 80 萬元 /畝時，項目的投資利潤率從 %下降到 %，利潤總額從 萬元下降到 萬元； ? 土地報價為 80 萬元 /畝時，該項目獲得行業(yè)平均投資利潤率，為 %； ? 土地報價超出 80萬元 /畝，達(dá)到 85 萬元 /畝時，項目的投資利潤率為 %，低于行業(yè)平均利潤水平 30%。根據(jù)地塊目前狀況可知，以上諸因素中最有可能發(fā)生變化的是未來銷售價格的變化對目前土地報價的影響。 二、此次公 布的基準(zhǔn)地價是按不同的土地級別分別評估和測算的商業(yè)、住宅、工業(yè)等類用地土地使用權(quán)的平均價格，評估基準(zhǔn)日為 2020 年 1 月 1 日。Assessment Page 18 of 24 二級地：北起六號碼頭鐵路沿線，沿普集路、青海路、青海支路、遼寧路、利津路、長春路，再沿延吉路、南京路、吳興二路、紹興路、敦化路，再沿市南與市北區(qū)界、寧德路、古田路直至寧夏路交接處；南側(cè)至一級地地界；西側(cè)至膠州灣海岸線。Assessment Page 19 of 24 商業(yè)用地： ；住宅用地： ；工業(yè)用地： 無他項權(quán)利限制下的出讓土地使用權(quán)價格。 10%） 12 （ 12）不可預(yù)見費 2 % 按建安工程費的 2％計 其它稅費 營業(yè)稅及教育附加 % 按銷售收入的 %計 土地增值稅 增值額≤ 50％，稅費為30％增值額 50％ 100％，稅費為 40％增值額 100％200％，稅費為50％增值額 ≥ 200％，稅費為60％ 利潤所得稅 33 % 注：本成本費用表是青島市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的粗略估算表，詳細(xì)計算需參照青島市政府的有關(guān)規(guī)定。 青島城區(qū)基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵定義 日 基準(zhǔn)地價的評估基準(zhǔn)日為： 2020 年 1 月 1 日。 二○○三年一月十五日 青島城區(qū)土地級別范圍 (三 )住宅用地土地級別范圍 一級地：西起團(tuán)島路，沿團(tuán)島四路、團(tuán)島三路、貴州路，再沿朝城路、費縣路、蘭山路、廣西路、蒙陰路、湖南路、泰安路、北京路，再沿中山路、四方路、濟(jì)寧路、觀象一路、江蘇路、膠東路、萊蕪二路、紅島路，再沿京山路、延安一路、上清路、龍?zhí)堵贰⑻迓?、芝泉路、江西路，再沿南京路、太湖路、高郵湖路、寧夏路、市南區(qū)與嶗山區(qū)交界直至海岸線；南側(cè)至海岸線 。 投資評估部 Investmentamp?？紤]到本項目在該區(qū)域的品質(zhì)及區(qū)域規(guī)劃， ，目前的銷售定價還是具有一定的競爭優(yōu)勢，項目所測算的價格在未來市場上可行。 5 萬元的幅度變化，直至低于行業(yè)平均利潤率 30%，共擬定出 8 個方案（詳見下表）。具體測算詳見下表。 銀海綜合大廈項目靠近李滄工業(yè)園，均價在 4200 元 /m2。Assessment Page 9 of 24 4 報告編制說明 分析原理與模型 土地評估 是指在估算開發(fā)項目預(yù)期市場收入、開發(fā)成本，并考慮風(fēng)險及回報的前提下，評估該土地的價格。 根據(jù)青島市國土資源管理局《青政辦發(fā) [2020]5 號 》的通知， 具體地塊的交易底價可以由基準(zhǔn)地價結(jié)合地塊大小、形狀、容積率、土地使用年限、區(qū)域因素、市場情況、產(chǎn)業(yè)政策等基準(zhǔn)地價修正系數(shù)測算。 ? 本區(qū)域是青島低檔樓盤較集中的地區(qū)。區(qū)境總面積為 平方公里。 數(shù)據(jù)來源：青島市國土資源和房地產(chǎn)管理局 青島市 1 9 9 7 2 0 0 4 年房地產(chǎn)開發(fā)投資426570 438059 629717 925153 1036486 1277969 1627000675142 6 . 0 0 %2 . 6 9 %4 3 . 7 5 %7 . 2 1 %3 7 . 0 3 %1 2 . 0 3 %2 3 . 3 0 %2 7 . 3 1 %0200000400000600000800000100000012000001400000160000018000001997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2020年 2020年萬元1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %房地產(chǎn)開發(fā)投資 增長率 投資評估部 Investmentamp。 ? 根據(jù)青島市 2020 年公布的《青島市內(nèi)四區(qū)土地級別及基準(zhǔn)地價》，該項目土地屬于五級，經(jīng)交易系數(shù)修正后，目前基準(zhǔn)地價是 60萬元 /畝，參考此價格，項目的投資總額在 萬元左右，投資利潤率是%。優(yōu)勢－ S ? 本項目所處地段 下王埠屬于李滄區(qū)商貿(mào) 行政中心的范圍，市政配套設(shè)施比較完善； 百通馨苑 本項目 下王埠 立交橋 三零八國道 夏莊路 李滄區(qū)政府 青銀高速公路 金水路 李村 公園 順河路 投資評估部 Investmentamp。 上海策源置業(yè)顧問有限公司 地址：上海市靜安區(qū)萬航渡路 623 弄1 號中行別業(yè)商務(wù)中心 2 樓 電話： 62