【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 上海策源置業(yè)顧問有限公司 地址：上海市靜安區(qū)萬航渡路 623 弄1 號(hào)中行別業(yè)商務(wù)中心 2 樓 電話： 62318288 傳真： 62488081 青島李滄區(qū)項(xiàng)目 投資分析報(bào)告 提交： 無錫民生投資管理有限公司 日期： 2020 年 06 月 上海策源置業(yè)顧問有限公司 Shanghai Resource 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目目 錄錄 1 項(xiàng)項(xiàng) 目目 評(píng)評(píng) 估估 總總 述述 ...................................................... 1 項(xiàng)目概述 ..................................................... 1 報(bào)告建議 ..................................................... 3 2 青青 島島 市市 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場場 研研 究究 .............................................. 4 青島市房地產(chǎn)市場概述 ......................................... 4 青島市房地產(chǎn)投資 ........................................ 4 青島市商品房供求 ........................................ 5 李滄區(qū)市場研究 ............................................... 6 區(qū)域位置 ................................................ 6 區(qū)域規(guī)劃 ................................................ 6 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ...................................... 6 3. 區(qū)區(qū) 域域 土土 地地 市市 場場 分分 析析 ................................................. 7 區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)分析 ............................................. 7 協(xié)議出讓土地價(jià)格分析 ......................................... 8 4 報(bào)報(bào) 告告 編編 制制 說說 明明 ...................................................... 9 分析原理與模型 ............................................... 9 研究分析依據(jù) ................................................. 9 分析依據(jù) ................................................ 9 成本計(jì)算依據(jù) ........................................... 10 銷售價(jià)格制定依據(jù) ....................................... 11 項(xiàng)目開發(fā)定位 ........................................... 11 目目 土土 地地 評(píng)評(píng) 估估 方方 案案 ................................................. 12 項(xiàng)目投資收入分析 ............................................ 12 項(xiàng)目開發(fā)成本分析 ............................................ 12 項(xiàng)目投資評(píng)估 ................................................ 13 土地評(píng)估方案 ................................................ 14 6 項(xiàng)項(xiàng) 目目 可可 行行 性性 評(píng)評(píng) 估估 ................................................... 15 項(xiàng)目市場可行性分析 .......................................... 15 項(xiàng)目敏感性分析 .............................................. 15 7 項(xiàng)項(xiàng) 目目 建建 議議 ......................................................... 16 8 附附 表表 ............................................................. 17 青島市關(guān)于市內(nèi)四區(qū)土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)有關(guān)問題的通知（節(jié)選） .. 17 青島市內(nèi)四區(qū) 2020 年下半年協(xié)議出讓土地（部分）情況明細(xì)表 ..... 20 青島市房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用表 ...................................... 23 投資評(píng)估部 Investmentamp。Assessment Page 1 of 24 1 項(xiàng)目評(píng) 估總述 項(xiàng)目概述 ? 項(xiàng)目名稱 青島市李滄區(qū)地塊評(píng)估 ? 項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目位于 李滄區(qū) 的北部，環(huán)城路的北側(cè)，距離市中心 10 公里，距離李滄區(qū)區(qū)政府 1 公里。具體四至范圍為：金水路以南，夏莊路以東，順河路以北，三零八國道以西。（如右圖所示）。 ? 項(xiàng)目基本情況 本項(xiàng)目地塊位于李滄區(qū)李村公園附近，規(guī)劃用途為住宅用地，土地面積為60畝，折合 40000 平方米，建筑容積率≤ ，可建設(shè)總建筑面積為 48000 平方米。 ? 項(xiàng)目 SWOT 分析 167。優(yōu)勢(shì)－ S ? 本項(xiàng)目所處地段 下王埠屬于李滄區(qū)商貿(mào) 行政中心的范圍，市政配套設(shè)施比較完善； 百通馨苑 本項(xiàng)目 下王埠 立交橋 三零八國道 夏莊路 李滄區(qū)政府 青銀高速公路 金水路 李村 公園 順河路 投資評(píng)估部 Investmentamp。Assessment Page 2 of 24 ? 李滄區(qū)經(jīng)過近幾年的不斷開發(fā)，已經(jīng)興建了眾多的住宅小區(qū)，形成了一定的居住氛圍； ? 本項(xiàng)目地塊位于下王埠立交橋附近，東西方向有青銀高速公路和三零八國道，北面有金水路高架橋路 ,區(qū)域交通便利； 167。劣勢(shì)－ W ? 整個(gè)李滄區(qū)以經(jīng)濟(jì)適用房為主，對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)造成不利影響； ? 項(xiàng)目小范圍內(nèi)沒有主要的交通干道，交通條件還有待進(jìn)一步改善； ? 地塊位于青銀高速和金水路交叉口，來往車輛多，噪音和廢氣污染比較嚴(yán)重，對(duì)項(xiàng)目的高樓層有一定的影響； ? 地塊目前為農(nóng)田，土地用途改變的審批會(huì)延長項(xiàng)目的工期，增加項(xiàng)目的 投資成本； ? 本項(xiàng)目毗鄰某工業(yè)廠房，地塊位置較差，不適宜建造高品質(zhì)樓盤； ? 該項(xiàng)目地塊面積為 60 畝，規(guī)模較小，不利于項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，也限制了項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模（本報(bào)告建議容積率≦ 萬平方米 /公頃）； 167。機(jī)會(huì)－ O ? 李滄區(qū)作為青島市規(guī)劃中的重點(diǎn)居住區(qū)，土地政策優(yōu)惠，有助于該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展； ? 李滄區(qū)區(qū)政府新的規(guī)劃中，將本區(qū)東部定位為 “ 青島中央居住區(qū) ” ，該規(guī)劃有利于本項(xiàng)目未來的銷售； ? 項(xiàng)目地塊所在區(qū)域下王埠板塊 城市配套完善速度很快 ，成為中擋商品房有一定的地段優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)； 167。威脅－ T ? 本項(xiàng)目周圍同類型的樓盤較多，未 來供應(yīng)總量比較大，對(duì)項(xiàng)目的銷售造成一定的壓力； ? 本地塊附近有大量的經(jīng)濟(jì)適用房以及配套商品房項(xiàng)目，所處地段的住宅整體銷售價(jià)格較低，對(duì)未來項(xiàng)目的定價(jià)有一定的影響； 投資評(píng)估部 Investmentamp。Assessment