【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 上海策源置業(yè)顧問有限公司 地址：上海市靜安區(qū)萬航渡路 623 弄1 號中行別業(yè)商務中心 2 樓 電話： 62318288 傳真： 62488081 青島李滄區(qū)項目 投資分析報告 提交： 無錫民生投資管理有限公司 日期： 2020 年 06 月 上海策源置業(yè)顧問有限公司 Shanghai Resource 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目目 錄錄 1 項項 目目 評評 估估 總總 述述 ...................................................... 1 項目概述 ..................................................... 1 報告建議 ..................................................... 3 2 青青 島島 市市 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場場 研研 究究 .............................................. 4 青島市房地產(chǎn)市場概述 ......................................... 4 青島市房地產(chǎn)投資 ........................................ 4 青島市商品房供求 ........................................ 5 李滄區(qū)市場研究 ............................................... 6 區(qū)域位置 ................................................ 6 區(qū)域規(guī)劃 ................................................ 6 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ...................................... 6 3. 區(qū)區(qū) 域域 土土 地地 市市 場場 分分 析析 ................................................. 7 區(qū)域基準地價分析 ............................................. 7 協(xié)議出讓土地價格分析 ......................................... 8 4 報報 告告 編編 制制 說說 明明 ...................................................... 9 分析原理與模型 ............................................... 9 研究分析依據(jù) ................................................. 9 分析依據(jù) ................................................ 9 成本計算依據(jù) ........................................... 10 銷售價格制定依據(jù) ....................................... 11 項目開發(fā)定位 ........................................... 11 目目 土土 地地 評評 估估 方方 案案 ................................................. 12 項目投資收入分析 ............................................ 12 項目開發(fā)成本分析 ............................................ 12 項目投資評估 ................................................ 13 土地評估方案 ................................................ 14 6 項項 目目 可可 行行 性性 評評 估估 ................................................... 15 項目市場可行性分析 .......................................... 15 項目敏感性分析 .............................................. 15 7 項項 目目 建建 議議 ......................................................... 16 8 附附 表表 ............................................................. 17 青島市關于市內四區(qū)土地級別及基準地價有關問題的通知（節(jié)選） .. 17 青島市內四區(qū) 2020 年下半年協(xié)議出讓土地（部分）情況明細表 ..... 20 青島市房地產(chǎn)開發(fā)費用表 ...................................... 23 投資評估部 Investmentamp。Assessment Page 1 of 24 1 項目評 估總述 項目概述 ? 項目名稱 青島市李滄區(qū)地塊評估 ? 項目地理位置 項目位于 李滄區(qū) 的北部，環(huán)城路的北側，距離市中心 10 公里，距離李滄區(qū)區(qū)政府 1 公里。具體四至范圍為：金水路以南，夏莊路以東，順河路以北，三零八國道以西。（如右圖所示）。 ? 項目基本情況 本項目地塊位于李滄區(qū)李村公園附近，規(guī)劃用途為住宅用地，土地面積為60畝，折合 40000 平方米，建筑容積率≤ ，可建設總建筑面積為 48000 平方米。 ? 項目 SWOT 分析 167。優(yōu)勢－ S ? 本項目所處地段 下王埠屬于李滄區(qū)商貿(mào) 行政中心的范圍，市政配套設施比較完善； 百通馨苑 本項目 下王埠 立交橋 三零八國道 夏莊路 李滄區(qū)政府 青銀高速公路 金水路 李村 公園 順河路 投資評估部 Investmentamp。Assessment Page 2 of 24 ? 李滄區(qū)經(jīng)過近幾年的不斷開發(fā)，已經(jīng)興建了眾多的住宅小區(qū)，形成了一定的居住氛圍； ? 本項目地塊位于下王埠立交橋附近，東西方向有青銀高速公路和三零八國道，北面有金水路高架橋路 ,區(qū)域交通便利； 167。劣勢－ W ? 整個李滄區(qū)以經(jīng)濟適用房為主，對項目的品質造成不利影響； ? 項目小范圍內沒有主要的交通干道，交通條件還有待進一步改善； ? 地塊位于青銀高速和金水路交叉口，來往車輛多，噪音和廢氣污染比較嚴重，對項目的高樓層有一定的影響； ? 地塊目前為農(nóng)田，土地用途改變的審批會延長項目的工期，增加項目的 投資成本； ? 本項目毗鄰某工業(yè)廠房，地塊位置較差，不適宜建造高品質樓盤； ? 該項目地塊面積為 60 畝，規(guī)模較小，不利于項目的規(guī)劃設計，也限制了項目的開發(fā)規(guī)模（本報告建議容積率≦ 萬平方米 /公頃）； 167。機會－ O ? 李滄區(qū)作為青島市規(guī)劃中的重點居住區(qū)，土地政策優(yōu)惠，有助于該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展； ? 李滄區(qū)區(qū)政府新的規(guī)劃中，將本區(qū)東部定位為 “ 青島中央居住區(qū) ” ，該規(guī)劃有利于本項目未來的銷售； ? 項目地塊所在區(qū)域下王埠板塊 城市配套完善速度很快 ，成為中擋商品房有一定的地段優(yōu)勢和價格優(yōu)勢； 167。威脅－ T ? 本項目周圍同類型的樓盤較多，未 來供應總量比較大，對項目的銷售造成一定的壓力； ? 本地塊附近有大量的經(jīng)濟適用房以及配套商品房項目，所處地段的住宅整體銷售價格較低，對未來項目的定價有一定的影響； 投資評估部 Investmentamp。Assessment