【正文】 按照規(guī)劃，這個地產(chǎn)新區(qū)的總建筑面積約 500萬平方米，既有商品房也有經(jīng)濟適用住房。隨著青島經(jīng)濟的發(fā)展，商品房的需求有所的增加，其商品房供求關系在 2020 年得以改變， 2020年 14月青島商品房首次出現(xiàn)了供不應求的局 面。 投資測算指標 每畝地價（萬元） 開發(fā)投資總額 （萬元） 銷售收入 （萬元） 利潤總額 （萬元） 投資利潤率 （ %） 估算地價 80 基準地價 60 協(xié)議地價 70 投資評估部 Investmentamp。機會－ O ? 李滄區(qū)作為青島市規(guī)劃中的重點居住區(qū)，土地政策優(yōu)惠，有助于該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展； ? 李滄區(qū)區(qū)政府新的規(guī)劃中，將本區(qū)東部定位為 “ 青島中央居住區(qū) ” ，該規(guī)劃有利于本項目未來的銷售； ? 項目地塊所在區(qū)域下王埠板塊 城市配套完善速度很快 ，成為中擋商品房有一定的地段優(yōu)勢和價格優(yōu)勢； 167。Assessment Page 1 of 24 1 項目評 估總述 項目概述 ? 項目名稱 青島市李滄區(qū)地塊評估 ? 項目地理位置 項目位于 李滄區(qū) 的北部，環(huán)城路的北側，距離市中心 10 公里，距離李滄區(qū)區(qū)政府 1 公里。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。具體四至范圍為：金水路以南，夏莊路以東，順河路以北，三零八國道以西。威脅－ T ? 本項目周圍同類型的樓盤較多，未 來供應總量比較大，對項目的銷售造成一定的壓力； ? 本地塊附近有大量的經(jīng)濟適用房以及配套商品房項目，所處地段的住宅整體銷售價格較低，對未來項目的定價有一定的影響； 投資評估部 Investmentamp。Assessment Page 4 of 24 2 青島市房地產(chǎn)市場研究 青島市房地產(chǎn)市場概述 2020 年以來，國家針對固定資產(chǎn)投資規(guī)模偏大、投資增速過快、部分行業(yè)投資過熱的問題，采取了進一步整頓土地市場秩序、暫停農(nóng)轉非用地審批、提高項目資本金比率、清理整頓固定資產(chǎn)投資項目、控制城市拆遷規(guī)模、上調人民幣 利率等一系列宏觀調控政策，抑制房地產(chǎn)和相關行業(yè)的過度投資和盲目擴張。 20202020 年 4 月青島的房地產(chǎn)市場供需情況 年份 2020年 2020年 2020年 14 月 商品房竣工面積（萬㎡） 商品房銷售面積（萬㎡） 供需比 1: 1: 1: 數(shù)據(jù)來源：青島市房地局 投資評估部 Investmentamp。屆時，李滄東部將由偏遠的農(nóng)村地區(qū)變成一個功能完善的現(xiàn)代化新城區(qū)，不但能安置 3 萬余名當?shù)鼐用?，還可吸納 20 萬外來居民。 投資評估部 Investmentamp。（含商品房住宅性質的土地協(xié)議出讓情況詳見附件 ）。（具體計算依據(jù)詳見《青島 市房地產(chǎn)開發(fā)費用成本表》） 投資評估部 Investmentamp。根據(jù)地塊條件及規(guī)劃設計要求，本地塊擬開發(fā)產(chǎn)品為小高層住宅。Assessment Page 13 of 24 7 其他工程費用 萬元 192 占建安費用 比例 % 4 8 開發(fā)間接費 萬元 0 占建安費用 比例 % 0 9 管理費用 萬元 384 占收入比例 % 2 10 銷售費用 萬元 384 占收入比例 % 2 11 不可預見費 萬元 96 占建安費用 比例 % 2 12 財務費用 萬元 375 利率 % 10 目前商業(yè)貸款利率為 %考慮到異地操作項目的風險及各種貸款成本，取 10%的利率 項目投資評估 以基準地價為評估依據(jù)，測算出本項目的基礎方案的各項經(jīng)濟指標為： ? 本項目銷售收入為 萬元，總投資為 萬元； ? 利潤總額為 萬元，稅后利潤 萬元； ? 投資利潤率 %。Assessment Page 15 of 24 6 項目可行性評估 項目市場可行性分析 本項目所在區(qū)域 — 李滄區(qū) 是青島市經(jīng)濟適用房的重點發(fā)展區(qū)域，在已開始銷售的住宅中，只有 三個 樓盤 是屬于商品房，其余都是政府指定的經(jīng)濟適用房。從中判斷出，本項目在銷售價格變化177?；鶞实貎r修正系數(shù)由市國土資源房管局另行制定。 四級地：第一片南側至三級地地界；東側至三級地地界；西側至膠州灣；北止四方與李滄區(qū)界 (李村河 )第二片由書院路、青峰路、果園路、 南嶗路、觀嶗路、福島路、棗山路、浮山路所圍成。Assessment Page 20 of 24 青島市內(nèi)四區(qū) 2020 年下半年協(xié)議出讓土地（部分）情況明細表 批復文號 批準日期 用地單位 用地位置 用地面積（ m2） 用途 出讓方式 出讓年限 合同金額 （萬元） [2020]70 8/18 青島金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 阜新路 32 號 住宅 協(xié)議 70 [2020]73 8/23 青島城市建設集團股份有限 公司 漢口路南 住宅、商業(yè) 協(xié)議 70、 40 [2020]75 8/24 青島城市建設集團股份有限 公司 福州北路 住宅、商業(yè) 協(xié)議 70、 40 [2020]81 8/30 青島郁士房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 南昌路 121 號 住宅、商業(yè) 協(xié)議 70、 40 [2020]83 8/30 青島市四方區(qū)城市建設開發(fā) 公司 興隆路 84 號 住宅 協(xié)議 70 [2020]85 8/30 青島房地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展總公司 嘉禾路 2 號 住宅 協(xié)議 70 [2020]86 8/30 青島晶華玻璃有限公司 寧化路 43 號 住宅 協(xié)議 70 [2020]87 8/30 青島浩翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 大連路南 住宅 協(xié)議 70 [2020]89 8/30 青島同盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 青山 路南 住宅、商業(yè) 協(xié)議 70、 40 [2020]95 8/30 青島市市南區(qū)隆昌農(nóng)工商公 司 隆德路 住宅 協(xié)議 70 [2020]96 8/30 青島聯(lián)創(chuàng)實業(yè)有限公司 海岸路 22 號 住宅 協(xié)議 70 投資評估部 Investmentamp。Assessment Page 23 of 24 青島市房地產(chǎn)開發(fā)費用表 青島房地產(chǎn)開發(fā)費用、成本等一覽表 序號 內(nèi)容 標準 備注 金額 單位 1 （ 1）土地費用 土地出讓金 國土局中牌價 拆遷安置補 償費 出讓、受讓方?jīng)Q定 辦理土地使用權稅金 3 % 按出讓金計 土地測量費、評估費 2 （ 2）建筑安裝費 建安費 多層 800 元 /M2 小高層 1000 高層 1100 別墅 1000 3 （ 3）前期費用 規(guī)劃設計、項目可行性研究 元 /M2 招標管理費 元 /M2 按建安成本的 % 規(guī)劃技術服務費 4 元 /M2 指標審核費 元 /M3 按備案設計合同金額的 %計取 地 質勘探 元 /M2 估算，實際按點、土質計算 三通一平 根據(jù)地塊實際情況決定 人防費 26 元 /M2 如按人防建設要求建人防工程不需 繳納 散裝水泥專項押金 2 元 /M2 墻體建筑材料節(jié)能費 8 元 /M2 高層不交 環(huán)評費 2 元 /M2 白蟻防治費 2 元 /M2 小計 占建安費用的 5%7% 4 （ 4）基礎設施配套費 接外電 90 元 /M2 接外水 15 元 /M2 有線電視接入 元 /M2 按 廣電局預算計 通訊接入 7 元 /M2 按電信局預算計 煤氣設計、施工接入 3 元 /M2 按市政公用事業(yè)局預算計 道路管網(wǎng)設計費 1 元 /M3 估算，實際按管網(wǎng)長度計算 小計 占建安費用的 8%10% 5 （ 5）公共配套費 居委會、幼兒園、托兒所、 派出所