【正文】 Investmentamp。當(dāng)土地報(bào)價(jià)小于 80 萬元/畝時(shí)，投資利潤(rùn)率將大于行業(yè)平均利潤(rùn)率 30%，各項(xiàng)投資指標(biāo)均可行，屬于安全投資區(qū)。機(jī)會(huì)－ O ? 李滄區(qū)作為青島市規(guī)劃中的重點(diǎn)居住區(qū)，土地政策優(yōu)惠，有助于該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展； ? 李滄區(qū)區(qū)政府新的規(guī)劃中，將本區(qū)東部定位為 “ 青島中央居住區(qū) ” ，該規(guī)劃有利于本項(xiàng)目未來的銷售； ? 項(xiàng)目地塊所在區(qū)域下王埠板塊 城市配套完善速度很快 ，成為中擋商品房有一定的地段優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)； 167。 ? 項(xiàng)目 SWOT 分析 167。Assessment Page 1 of 24 1 項(xiàng)目評(píng) 估總述 項(xiàng)目概述 ? 項(xiàng)目名稱 青島市李滄區(qū)地塊評(píng)估 ? 項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目位于 李滄區(qū) 的北部，環(huán)城路的北側(cè)，距離市中心 10 公里，距離李滄區(qū)區(qū)政府 1 公里。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 上海策源置業(yè)顧問有限公司 地址：上海市靜安區(qū)萬航渡路 623 弄1 號(hào)中行別業(yè)商務(wù)中心 2 樓 電話： 62318288 傳真： 62488081 青島李滄區(qū)項(xiàng)目 投資分析報(bào)告 提交： 無錫民生投資管理有限公司 日期： 2020 年 06 月 上海策源置業(yè)顧問有限公司 Shanghai Resource 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。具體四至范圍為：金水路以南，夏莊路以東，順河路以北，三零八國(guó)道以西。優(yōu)勢(shì)－ S ? 本項(xiàng)目所處地段 下王埠屬于李滄區(qū)商貿(mào) 行政中心的范圍，市政配套設(shè)施比較完善； 百通馨苑 本項(xiàng)目 下王埠 立交橋 三零八國(guó)道 夏莊路 李滄區(qū)政府 青銀高速公路 金水路 李村 公園 順河路 投資評(píng)估部 Investmentamp。威脅－ T ? 本項(xiàng)目周圍同類型的樓盤較多，未 來供應(yīng)總量比較大，對(duì)項(xiàng)目的銷售造成一定的壓力； ? 本地塊附近有大量的經(jīng)濟(jì)適用房以及配套商品房項(xiàng)目，所處地段的住宅整體銷售價(jià)格較低，對(duì)未來項(xiàng)目的定價(jià)有一定的影響； 投資評(píng)估部 Investmentamp。 ? 根據(jù)青島市 2020 年公布的《青島市內(nèi)四區(qū)土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)》，該項(xiàng)目土地屬于五級(jí)，經(jīng)交易系數(shù)修正后，目前基準(zhǔn)地價(jià)是 60萬元 /畝，參考此價(jià)格，項(xiàng)目的投資總額在 萬元左右，投資利潤(rùn)率是%。Assessment Page 4 of 24 2 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 2020 年以來，國(guó)家針對(duì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模偏大、投資增速過快、部分行業(yè)投資過熱的問題，采取了進(jìn)一步整頓土地市場(chǎng)秩序、暫停農(nóng)轉(zhuǎn)非用地審批、提高項(xiàng)目資本金比率、清理整頓固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目、控制城市拆遷規(guī)模、上調(diào)人民幣 利率等一系列宏觀調(diào)控政策，抑制房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)的過度投資和盲目擴(kuò)張。 數(shù)據(jù)來源：青島市國(guó)土資源和房地產(chǎn)管理局 青島市 1 9 9 7 2 0 0 4 年房地產(chǎn)開發(fā)投資426570 438059 629717 925153 1036486 1277969 1627000675142 6 . 0 0 %2 . 6 9 %4 3 . 7 5 %7 . 2 1 %3 7 . 0 3 %1 2 . 0 3 %2 3 . 3 0 %2 7 . 3 1 %0200000400000600000800000100000012000001400000160000018000001997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2020年 2020年萬元1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %房地產(chǎn)開發(fā)投資 增長(zhǎng)率 投資評(píng)估部 Investmentamp。 20202020 年 4 月青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況 年份 2020年 2020年 2020年 14 月 商品房竣工面積（萬㎡） 商品房銷售面積（萬㎡） 供需比 1: 1: 1: 數(shù)據(jù)來源：青島市房地局 投資評(píng)估部 Investmentamp。區(qū)境總面積為 平方公里。屆時(shí)，李滄東部將由偏遠(yuǎn)的農(nóng)村地區(qū)變成一個(gè)功能完善的現(xiàn)代化新城區(qū)，不但能安置 3 萬余名當(dāng)?shù)鼐用?，還可吸納 20 萬外來居民。 ? 本區(qū)域是青島低檔樓盤較集中的地區(qū)。 投資評(píng)估部 Investmentamp。 根據(jù)青島市國(guó)土資源管理局《青政辦發(fā) [2020]5 號(hào) 》的通知， 具體地塊的交易底價(jià)可以由基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)合地塊大小、形狀、容積率、土地使用年限、區(qū)域因素、市場(chǎng)情況、產(chǎn)業(yè)政策等基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)測(cè)算。（含商品房住宅性質(zhì)的土地協(xié)議出讓情況詳見附件 ）。Assessment Page 9 of 24 4 報(bào)告編制說明 分析原理與模型 土地評(píng)估 是指在估算開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期市場(chǎng)收入、開發(fā)成本，并考慮風(fēng)險(xiǎn)及回報(bào)的前提下，評(píng)估該土地的價(jià)格。（具體計(jì)算依據(jù)詳見《青島 市房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用成本表》） 投資評(píng)估部 Investmentamp。 銀海綜合大廈項(xiàng)目靠近李滄工業(yè)園，均價(jià)在 4200 元 /m2。根據(jù)地塊條件及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，本地塊擬開發(fā)產(chǎn)品為小高層住宅。具體測(cè)算詳見下表。Assessment Page 13 of 24 7 其他工程費(fèi)用 萬元 192 占建安費(fèi)用 比例 % 4 8 開發(fā)間接費(fèi) 萬元 0 占建安費(fèi)用 比例 % 0 9 管理費(fèi)用 萬元 384 占收入比例 % 2 10 銷售費(fèi)用 萬元 384 占收入比例 % 2 11 不可預(yù)見費(fèi) 萬元 96 占建安費(fèi)用 比例 % 2 12 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元 375 利率 % 10 目前商業(yè)貸款利率為 %考慮到異地操作項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)及各種貸款成本，取 10%的利率 項(xiàng)目投資評(píng)估 以基準(zhǔn)地價(jià)為評(píng)估依據(jù)，測(cè)算出本項(xiàng)目的基礎(chǔ)方案的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為： ? 本項(xiàng)目銷售收入為 萬元，總投資為 萬元； ? 利潤(rùn)總額為 萬元，稅后利潤(rùn) 萬元； ? 投資利潤(rùn)率 %。 5 萬元的幅度變化，直至低于行業(yè)平均利潤(rùn)率 30%，共擬定出 8 個(gè)方案（詳見下表）。Assessment Page 15 of 24 6 項(xiàng)目可行性評(píng)估 項(xiàng)目市場(chǎng)可行性分析 本項(xiàng)目所在區(qū)域 — 李滄區(qū) 是青島市經(jīng)濟(jì)適用房的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，在已開始銷售的住宅中，只有 三個(gè) 樓盤 是屬于商品房，其余都是政府指定的經(jīng)濟(jì)適用房?？紤]到本項(xiàng)目在該區(qū)域的品質(zhì)及區(qū)域規(guī)劃， ，目前的銷售定價(jià)還是具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目所測(cè)算的價(jià)格在未來市場(chǎng)上可行。從中判斷出，本項(xiàng)目在銷售價(jià)格變化177。 投資評(píng)估部 Investmentamp?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)由市國(guó)土資源房管局另行制定。