【正文】 點(diǎn)是以中檔商品房和普通商品房為主，比例大致為 6： 4。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。這一類型的消費(fèi)者年齡偏大，擁有三種類型中最高的個(gè)人年收入和家庭年收入，也是擁有私家汽車比例最高的一類消費(fèi)者。他們對(duì)于?？诜慨a(chǎn)的消費(fèi)也基本上支撐了海口整體的住宅市場(chǎng)需求。 金牛嶺片區(qū) 此片區(qū)是以金牛領(lǐng)公園為中心，周邊環(huán)繞了眾多項(xiàng)目。有前兩年的“金椰都”、“友合金城”、“白沙門溫泉渡假村”、“寶陽(yáng)花園”、“一品水苑”，現(xiàn)在又出現(xiàn)了“寶安江南城”、“都市海岸”、“華能 `珍珠玉苑”、“海岸星河”一批有規(guī)模、有特色、定位細(xì)的項(xiàng)目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。海甸島以人民大道為中線，細(xì)分為東區(qū)和西區(qū)。從定位上來(lái)看，我項(xiàng)目將勢(shì)必與該區(qū)域項(xiàng)目沖突。本區(qū)域不乏經(jīng)典代表項(xiàng)目：“紫荊花園”、“世茂雅苑”、“陽(yáng)光經(jīng)典”、“置地花園”、“海岸壹號(hào)”。同時(shí)它也是集渡假、休閑、旅游 為一體，高檔別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最聚居的一個(gè)區(qū)域。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。等等這些宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，在一定程度上抑 制了房?jī)r(jià)的上漲。 這樣一來(lái)，說(shuō)明未來(lái)的?？诙?jí)市場(chǎng)將進(jìn)入“全新項(xiàng)目”時(shí)代，整體樓盤品質(zhì)會(huì)有所提升。更因如此，我們必需要清楚的把握此塊市場(chǎng)的脈搏，為我項(xiàng)目的良性發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。現(xiàn)在不僅要進(jìn)行項(xiàng)目定位、渠道開(kāi)拓、廣告推廣，項(xiàng)目市場(chǎng)定價(jià)更是當(dāng)務(wù)之急。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。為給我項(xiàng)目設(shè)立一個(gè)科學(xué)合理的市場(chǎng)價(jià)位，特針對(duì)與我項(xiàng)目定位類似的其他項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查研究。 2．內(nèi)容 此次市調(diào)主要由兩個(gè)界點(diǎn)來(lái)確定調(diào)查項(xiàng)目 —— 第一，海口范圍內(nèi)，同檔次定位的代表性項(xiàng)目；第二，以本項(xiàng)目為核心點(diǎn)，方圓 5 公里之內(nèi)的代表性項(xiàng)目（包含未投入、擬投入市場(chǎng)的新項(xiàng)目） 我們將依次了解上敘調(diào)查項(xiàng)目的市場(chǎng)售價(jià)、產(chǎn)品的特征、推廣渠道、客戶構(gòu)成以及市場(chǎng)銷售情況。樓價(jià)受拿地、設(shè)計(jì)、施工等成本的上升而上升。但今年?？谑械某鞘幸?guī) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 劃落實(shí)力度加大，城市基礎(chǔ)建設(shè)呈現(xiàn)一片欣欣向榮的景象 —— ?？谑型鉃┮?guī)劃的進(jìn)步明細(xì)；世紀(jì)公園、白沙門生態(tài)公園的相繼開(kāi)工建設(shè)； 3366 工程的環(huán)道路、東新大橋的建設(shè)力度的加大等等這一系列動(dòng)作給觀注?？诜康禺a(chǎn)的購(gòu)買者和投資者以充足的信心！今年上半年 1— 5 月份，我市房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升，與去年同期相比上漲 8%。不僅有前兩年開(kāi)發(fā)的“陽(yáng)光西海岸”、“西海岸高爾夫”、“黃金海景別墅”等項(xiàng)目便布于此，現(xiàn)又涌現(xiàn)出“比華利山莊”、“長(zhǎng)信水城”、“凱撒豪庭”等新項(xiàng)目豐富了購(gòu)買者的選擇。近兩年又面世了如 —— “美源日月城”、“金外灘”、“金域?yàn)撑稀钡葞讉€(gè)規(guī)劃新穎、價(jià)位獨(dú)特的項(xiàng)目。特選定了：“海岸壹號(hào)”、“美源日月城”、“金外灘”、“瀛寰名仕苑”作為代表性調(diào)查項(xiàng)目。歷史來(lái)看，東區(qū)的整體建設(shè)較西區(qū)置后，但土地儲(chǔ)備比西區(qū)豐富。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。而西區(qū)項(xiàng)目則主要集中在人民大道和五西路 上。因位置屬于市區(qū)的中央，有眾多機(jī)關(guān)單位邊布，所以項(xiàng)目購(gòu)買客戶主要由本地客戶構(gòu)成。以 06 年上半年銷售量為例，全市商品房銷售 7935 套，島外個(gè)人購(gòu)買 3251 套，占總銷售套數(shù)的 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 品質(zhì)追求型的購(gòu)房者對(duì)住房的需求以中高檔商品房為主，兼顧別墅等其他類型，平均住房需求面積為 160 平方米，對(duì)總房?jī)r(jià)的需求從 50 萬(wàn)元到 200 萬(wàn)元不等，平均為 60 萬(wàn)元，希望購(gòu)買的戶型是 4— 6 室 2 廳 2 衛(wèi)的戶型。購(gòu)房面積為 110 平方米左右，可接受的總房?jī)r(jià)平均為 40 萬(wàn)元，購(gòu)房的考慮因素主要是位置、生活環(huán)境和價(jià)位。 基本改善與渡假型購(gòu)房者主要選擇經(jīng)濟(jì)型或半拉子改造項(xiàng)目，其中有 80％的人準(zhǔn)備購(gòu)買經(jīng)濟(jì)型小戶型房，只有 20％左右的人會(huì)考慮購(gòu)買普通商品房，他們更愿意購(gòu)買小面積的住房， 40 至 60 平方米的住房是他們的首選，總房?jī)r(jià)平均為20 萬(wàn)元，預(yù)期的戶型以新型的小 2 室 1 廳 1 衛(wèi)為主。土地的緊縮，使開(kāi)發(fā)商之間、項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。不能出島的項(xiàng)目就與島外代理公司簽協(xié)議，開(kāi)拓客戶渠道，有的直接與客戶協(xié)議，只 要帶來(lái)人最終成交，就可直接返點(diǎn)等等。健康住宅的概念正在深入人心。 2020 年的新增供應(yīng)中，依靠大盤而加速區(qū)域整體進(jìn)程的有一個(gè)，就是位于海甸五東路的“寶安江南城”，自行修建了市政大道連接了和平大道與環(huán)島路，因而使項(xiàng)目區(qū)域的交通有了重大改善，道路一經(jīng)通車很受歡迎，看房客戶漸漸增多，也由于這個(gè)項(xiàng)目的帶動(dòng)，使得海甸島東岸今年發(fā)展迅速，各個(gè)樓盤的銷售一路綠燈；其次，是新埠島的“新世界渡假村”，依靠良好的社區(qū)環(huán)境與品質(zhì)吸引了眾多島外買家，也帶動(dòng)新埠島的發(fā)展，市政府為此而開(kāi)工建設(shè)連接海甸與新埠的東新大橋。 海甸島的市政道路設(shè)計(jì)，可謂是規(guī)劃之經(jīng)典。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。具規(guī)劃局了解，海口灣至美麗沙 `右岸未來(lái)將會(huì)鋪設(shè)輕軌，其作用不言而預(yù)。它的建設(shè)與落成后也會(huì)拉高本區(qū)位的項(xiàng)目檔次，增加房產(chǎn)投資客對(duì)本區(qū)位的房產(chǎn)投資。 06 年上半年，在國(guó)家實(shí)行一系列宏觀調(diào)控措施的背景下 ,?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)仍供需兩旺。 總體價(jià)格定位 按房產(chǎn)市場(chǎng)劃區(qū) 西海岸片區(qū)由于擁有多個(gè)別墅項(xiàng)目，以 6500 元 /㎡ 的均價(jià)遙遙領(lǐng)先，在?？谑袨樗袇^(qū)域里價(jià)格最高；其次 ，就是?？跒程詈^(qū)，聚集?？诖罅恐髁鞴⑿^(qū)，均價(jià)在 4200 元 /㎡ 左右；海甸島片區(qū)雖不乏精品項(xiàng)目，但整體項(xiàng)目檔次不高，均價(jià)為 2800 元 /㎡ ；金牛嶺片區(qū)和海甸片區(qū)雷同，均價(jià)位于 2900 元 /㎡ ；其它如府城片區(qū)、秀英片片區(qū)與我項(xiàng)目差距過(guò)大，沒(méi)有參考的意義，故此忽略。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。這些增加成本，再加上通貨率，管理稅率的提高，加權(quán)下來(lái)，預(yù)計(jì)我項(xiàng)目的銷售均價(jià)要高出片區(qū)均價(jià) 600800 元 /㎡ 。按照正常的開(kāi)發(fā)周期，這些項(xiàng)目經(jīng)過(guò) 06 年上半年一系列的手續(xù)審批，規(guī)劃擬定等等，預(yù)計(jì)在 06 年底將會(huì)出現(xiàn)大量上市，集中爆發(fā)的局面。因此，從多方面因素和現(xiàn)有各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看， 2020 年將是?？跇鞘械囊?guī)模年，各個(gè)區(qū)域都將會(huì)有大量項(xiàng)目出現(xiàn)，預(yù)計(jì) 2020 年?？跇鞘械墓?yīng)量仍穩(wěn)居高位線。而由于拿地的難度更大，有土地的開(kāi)發(fā)商將在產(chǎn)品方面多下功夫，走精品路線，這些因素都將導(dǎo)致綜合成本加大。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。購(gòu)房客戶區(qū)域，從以往的長(zhǎng)三角、環(huán)渤海區(qū)，擴(kuò)散到國(guó)內(nèi) 20 多個(gè)省市自制區(qū)。 三 .區(qū)域住宅市場(chǎng)分析 區(qū)域界定： 關(guān)于區(qū)域市場(chǎng)界定方法，我們的做法是考慮房地產(chǎn)需求的區(qū)域性和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)域性，根據(jù)項(xiàng)目所在地理位置，選定以項(xiàng)目位置為中心一定范圍內(nèi)的區(qū)域?yàn)樵擁?xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)；在分析樣本方面主要選擇區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)具有相同類型產(chǎn)品的房地產(chǎn)在售項(xiàng)目。 外圍區(qū)：確定的樣本研究區(qū)域內(nèi)除核心區(qū)以外的其他區(qū)域。 分析內(nèi)容說(shuō)明 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 分 析說(shuō)明：本分析的目的是明確本案所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，包括供應(yīng)量、產(chǎn)品特點(diǎn)、價(jià)格和銷售情況?？傮w容積率大致在 左 右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 該區(qū)域開(kāi)發(fā)較早，整體片區(qū)格局已經(jīng)基本成型；地段優(yōu)越、文化氛圍濃厚，這些利好因素都可以提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值，作為賣點(diǎn)，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。但是并不是一個(gè)產(chǎn)品占據(jù)較好的地理位置便能高枕無(wú)憂，在交通工具發(fā)達(dá)，人們對(duì)居住環(huán)境要求越來(lái)越高的今天，產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)更能主導(dǎo)人們的選擇。對(duì)于本項(xiàng)目若開(kāi)發(fā)資金允許，可考慮一次性開(kāi)發(fā)，因?yàn)閰^(qū)域市場(chǎng)較成熟，是否試探市場(chǎng)不用成為必要環(huán)節(jié)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 海甸島區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目則呈現(xiàn)多元化的態(tài)勢(shì)。兆南綠島、 美麗沙花園等項(xiàng)目均打規(guī)劃、環(huán)境牌，且市場(chǎng)反映情況良好。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。盡管區(qū)域產(chǎn)品差異明顯，但這些區(qū)域的主流產(chǎn)品仍是以島外高品質(zhì)要求的購(gòu)房人群為消化對(duì)象。因售價(jià)和我項(xiàng)目較接近，該項(xiàng)目開(kāi)盤后的市場(chǎng)反映情況，值得我們即時(shí)參考。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 ?？跒程詈^(qū)作為?？谳^早的房地產(chǎn)板快，目前基本沒(méi)有過(guò)多土地供給，該區(qū)域土地主要集中在美源集團(tuán)囊中。 樣本分類表 項(xiàng)目類型 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目均價(jià) （元 /平方米） 高檔項(xiàng)目 比華利山莊 5800（公寓） 美源日月城 5000 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目類型 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目均價(jià) （元 /平方米） 金外灘 5200 中高檔項(xiàng)目 寶安江南城 4700（公寓） 長(zhǎng)信海岸水城 4300 海岸壹號(hào) 4600 奧林匹克 4300 耀江花園 3500 美麗沙花園 3200 兆南綠島 3300 伊甸家園 3200 萬(wàn)恒城市花園 3000 都市海岸（一期） 3200 南方明珠 2800 為了及時(shí)準(zhǔn)確把握市場(chǎng)變化，正確反映市場(chǎng)供需特點(diǎn) ，在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)及戶型分析時(shí)，我們采用項(xiàng)目類型分類比較法，通過(guò)分析不同檔次樣本的特征，從而達(dá)到對(duì)同檔次物業(yè)的指導(dǎo)作用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。整體布局自然隨意，充分的營(yíng)造出?？谑械谝桓邫n大型社區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。由九棟蝶型高層圍合組成，建筑 外立面采用歐式現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)，色彩簡(jiǎn)潔明快，線條清晰。 兆南綠島 3300 九棟高度不等的商住樓組成，建筑群體屋頂輪廓所體現(xiàn)出的是一種自由流動(dòng)的群體組合美。 萬(wàn)恒城市花園 3000 由 11 棟將巴黎古典風(fēng)情融入現(xiàn)代建筑的歐式風(fēng)格的電梯公寓樓組成。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 南方明珠 2800 社區(qū)總建筑面 173629 平米，是一座由多層住宅、庭院住宅組成的大型社區(qū)。 高檔項(xiàng)目 項(xiàng)目類型 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目單價(jià) （元 /平方米 ） 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn) 高檔項(xiàng)目 比華利山莊 5800（公寓） 占地 18 萬(wàn)平方米，集單體別墅、聯(lián)排別墅、空中別墅、電梯公寓于一身，是目前?？谧畲蟮膭e墅區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。近30000 ㎡巴厘島主題風(fēng) 情園林，由四大景觀組團(tuán)組成，戶型分區(qū)合理、通風(fēng)采光效果極佳。而從消費(fèi)者的角度講，隨著綠化率的進(jìn)一步被認(rèn)可，單純的高綠化率已經(jīng)不能成為項(xiàng)目的賣點(diǎn)，而特色 園林設(shè)計(jì)已經(jīng)為眾多開(kāi)發(fā)商作為項(xiàng)目賣點(diǎn)推向市場(chǎng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。水景與椰樹作為園林主題，會(huì)隨不同組團(tuán)營(yíng)造的不同氣氛或功能互作交替 ，每個(gè)園林組團(tuán)均具特色，體現(xiàn)亞熱帶多種觀光旅游的風(fēng)情。 耀江花園 3500 30000 ㎡超大熱帶水景園林，遍布種類繁多的花木、溫泉泳池、藝術(shù)雕塑、綠地、健身步道。 伊甸家園 3200 4000 平方米中央花園，鋪設(shè)多種植被，規(guī)劃四季小品， 50 米超寬樓間距 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 從統(tǒng)計(jì)可以看出，中高端項(xiàng)目大部分都聘請(qǐng)了知名的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行園林景觀的設(shè)計(jì)。 高檔項(xiàng)目分析 項(xiàng)目類型 項(xiàng)目 名稱 項(xiàng)目單價(jià) （元 /平方米） 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn) 高檔項(xiàng)目 比華利山莊 5800（公寓） 以人工湖自然分為南北西區(qū)，北區(qū)別墅、椰林、海景自然生態(tài)為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目類型 項(xiàng)目 名稱 項(xiàng)目單價(jià) （元 /平方米） 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn) 美源日月城 5000 從建筑、景觀、居住空間到生活延伸，在體現(xiàn)世人共知的尊貴和奢華中，更在乎物理與精神愉悅的雙重結(jié)構(gòu)，大自然一起展現(xiàn)耐人尋味的華麗 。 戶型分析 中高檔項(xiàng)目 物業(yè) 名稱 均價(jià) 一居 二居 三居 四居及以上 復(fù)式及躍層 最小面積 最大面積 比例 最小面積 最大面積 比例 最小面積 最大面積 比例 最小面積 最大面積 比例 最小面積 最大面積 比例