【正文】 具風(fēng)情的圓柱和半弧型建筑。 高檔項目 項目類型 項目名稱 項目單價 （元 /平方米 ） 規(guī)劃設(shè)計理念及規(guī)劃特點 高檔項目 比華利山莊 5800（公寓） 占地 18 萬平方米，集單體別墅、聯(lián)排別墅、空中別墅、電梯公寓于一身，是目前?？谧畲蟮膭e墅區(qū)。 從樣本列表可以看出，多數(shù)項目在規(guī)劃方面都做了精心的安排，有部分項目由于規(guī)劃設(shè)計突出從而在區(qū)域市場內(nèi)迅速提升知名度，快速占領(lǐng)市場。 南方明珠 2800 社區(qū)總建筑面 173629 平米，是一座由多層住宅、庭院住宅組成的大型社區(qū)。 項目類型 項目名稱 項目單價 （元 /平方米） 規(guī)劃設(shè)計理念及規(guī)劃特點 都市海岸 （一期） 3200 整體由 5 棟 9 層和 3 棟 6 層住宅以及 1 棟 2層商業(yè)組合成的社區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 萬恒城市花園 3000 由 11 棟將巴黎古典風(fēng)情融入現(xiàn)代建筑的歐式風(fēng)格的電梯公寓樓組成。 伊甸家園 3200 總戶數(shù) 379 戶，綠化率達 57%，一梯兩戶的板式設(shè)計，南北通透，大氣實用的戶型，朝向采光具佳。 兆南綠島 3300 九棟高度不等的商住樓組成，建筑群體屋頂輪廓所體現(xiàn)出的是一種自由流動的群體組合美。住宅 12 萬余平米，商鋪 5000 余平米，車位 900 個，配比接近 1： 1。由九棟蝶型高層圍合組成，建筑 外立面采用歐式現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計，色彩簡潔明快，線條清晰。五大園林組團、雙會所、 16000 標(biāo)志性休閑廣場、 1000 ㎡多功能泳池。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。整體布局自然隨意，充分的營造出?？谑械谝桓邫n大型社區(qū)。 區(qū)域 物業(yè)名稱 占地面積 總建筑面積 （萬平方米） 項目容積率 （百分比） 項目綠化率 （百分比） 南方明珠 202065 173629 46% 總計 —— 753000 803641 外圍區(qū) （ 8 個） 比華利山莊 180000 106313 57% 長信海岸水城 160700 134800 45% 海岸壹號 62020 220200 % 美源日月城 40000 35700 45% 金外灘 57100 68722 50% 瀛環(huán)名仕苑 11333 26900 40% 奧林匹克花園 63999 170000 56% 耀江花園 64441 122439 45% 總計 —— 639573 884874 —— 中高檔項目分析 項目類型 項目名稱 項目單價 （元 /平方米） 規(guī)劃設(shè)計理念及規(guī)劃特點 中高檔項目 寶安江南城 4700（公寓） 江南城的住宅建筑以普通多層為主，層數(shù)為最高四到五層， 具有濃厚中華文化色彩的 江南風(fēng)格的建筑形式，在現(xiàn)代建筑的基礎(chǔ)上，融合了中國傳統(tǒng)建筑精髓與?？跓?帶地區(qū)的特點。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 規(guī)劃及建筑特點 樣本規(guī)劃數(shù)據(jù)列表 區(qū)域 物業(yè)名稱 占地面積 總建筑面積 （萬平方米） 項目容積率 （百分比） 項目綠化率 （百分比） 核心區(qū) （ 7 個） 美麗沙花園 33557 84756 % 兆南綠島 40498 92276 52% 伊甸家園 24261 57729 57% 萬恒城市花園 39828 100056 42% 都市海岸（一期） 34791 45195 40% 寶安江南城 380000 250000 42% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目類型 項目名稱 項目均價 （元 /平方米） 金外灘 5200 中高檔項目 寶安江南城 4700（公寓） 長信海岸水城 4300 海岸壹號 4600 奧林匹克 4300 耀江花園 3500 美麗沙花園 3200 兆南綠島 3300 伊甸家園 3200 萬恒城市花園 3000 都市海岸（一期） 3200 南方明珠 2800 為了及時準確把握市場變化，正確反映市場供需特點 ，在進行規(guī)劃設(shè)計及戶型分析時，我們采用項目類型分類比較法，通過分析不同檔次樣本的特征，從而達到對同檔次物業(yè)的指導(dǎo)作用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 樣本分類表 項目類型 項目名稱 項目均價 （元 /平方米） 高檔項目 比華利山莊 5800（公寓） 美源日月城 5000 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3 產(chǎn)品分析 產(chǎn)品分析說明 產(chǎn)品分析主要從規(guī)劃設(shè)計、戶型分析、小區(qū)配套、住宅硬件水平、裝修水平五個方面進行。 ?？跒程詈^(qū)作為海口較早的房地產(chǎn)板快，目前基本沒有過多土地供給，該區(qū)域土地主要集中在美源集團囊中。但是由于所選樣本只是外圍區(qū)的部分項目，因此該區(qū)域的未來放量并不局限于 此。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因售價和我項目較接近，該項目開盤后的市場反映情況，值得我們即時參考。海岸壹號、美源日月城、耀江花園已經(jīng)屬于尾盤，而比華利山莊、長信海岸水城、奧林匹克都是分期開發(fā)，未來一年依舊占據(jù)中高端項目的市場份額。盡管區(qū)域產(chǎn)品差異明顯，但這些區(qū)域的主流產(chǎn)品仍是以島外高品質(zhì)要求的購房人群為消化對象。 外圍區(qū)所選樣本分別來自?？跒澈臀骱０秴^(qū)域，在這兩個區(qū)域內(nèi)樣本呈現(xiàn)了比較大的差異。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。兆南綠島、 美麗沙花園等項目均打規(guī)劃、環(huán)境牌，且市場反映情況良好。從銷售價格情況上看海甸島區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品從前幾年的穩(wěn)中求升到近期進入了快速攀升的階段是和政府對大力發(fā)展海甸島的整體方向是密不可分的。 海甸島區(qū)域內(nèi)項目則呈現(xiàn)多元化的態(tài)勢。就供給而言，五西路區(qū)域目前僅有南方明珠、美麗沙花園、都市海岸、寶安江南城還有部分盤量供給，預(yù)計還將有本項目北側(cè)的鴻天閣在 2020 年上市。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。對于本項目若開發(fā)資金允許，可考慮一次性開發(fā)，因為區(qū)域市場較成熟，是否試探市場不用成為必要環(huán)節(jié)。 目前區(qū)域內(nèi)由于項目規(guī)模較小，通常一次性開發(fā)，也有采用滾動開發(fā)的運做模式，如萬恒城市花園、南方明珠。但是并不是一個產(chǎn)品占據(jù)較好的地理位置便能高枕無憂，在交通工具發(fā)達，人們對居住環(huán)境要求越來越高的今天，產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)更能主導(dǎo)人們的選擇。以中小規(guī)模為主流的五西路區(qū)域及白沙門生態(tài)公園以西區(qū)域，相對人員密度較小。 該區(qū)域開發(fā)較早，整體片區(qū)格局已經(jīng)基本成型；地段優(yōu)越、文化氛圍濃厚，這些利好因素都可以提高項目價值，作為賣點，提升項目競爭力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。本項目占地 萬，建筑面積 萬相對于周邊其他項目開發(fā)規(guī)模較為適值中?？傮w容積率大致在 左 右?？傊?，通過區(qū)域市場分析，了解區(qū)域市場的現(xiàn)狀和未來競爭情況，為本案的市場定價提供市場方面的依據(jù)。 分 析說明：本分析的目的是明確本案所在區(qū)域競爭市場，包括供應(yīng)量、產(chǎn)品特點、價格和銷售情況。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 分析內(nèi)容說明 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 樣本的確定 分析以上界定區(qū)域內(nèi)所有在售的住宅項目，確定為 15 個住宅項目。 外圍區(qū)：確定的樣本研究區(qū)域內(nèi)除核心區(qū)以外的其他區(qū)域。我們確定本項目輻射調(diào)研區(qū)域的范圍為：北 環(huán)島路；南至海秀中；西至濱海大道；東海甸島東岸。 三 .區(qū)域住宅市場分析 區(qū)域界定： 關(guān)于區(qū)域市場界定方法，我們的做法是考慮房地產(chǎn)需求的區(qū)域性和市場競爭的區(qū)域性，根據(jù)項目所在地理位置，選定以項目位置為中心一定范圍內(nèi)的區(qū)域為該項目的區(qū)域市場；在分析樣本方面主要選擇區(qū)域市場內(nèi)具有相同類型產(chǎn)品的房地產(chǎn)在售項目。由于行業(yè)產(chǎn)品 生產(chǎn) 周期特點，房地產(chǎn)市場供給表現(xiàn)出很強的慣性。購房客戶區(qū)域，從以往的長三角、環(huán)渤海區(qū)，擴散到國內(nèi) 20 多個省市自制區(qū)。 從在需求方面 分析 ：椰城購房人群當(dāng)中絕大部分都是島外個人購房者，他們有相對穩(wěn)定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，有購買第二套以上的能力和需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而由于拿地的難度更大，有土地的開發(fā)商將在產(chǎn)品方面多下功夫，走精品路線，這些因素都將導(dǎo)致綜合成本加大。 從供應(yīng)角度分析 ， 開發(fā)成本增加。因此，從多方面因素和現(xiàn)有各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)看， 2020 年將是?？跇鞘械囊?guī)模年，各個區(qū)域都將會有大量項目出現(xiàn)，預(yù)計 2020 年?？跇鞘械墓?yīng)量仍穩(wěn)居高位線。 受央行加息的影響，房地產(chǎn)開發(fā)公司為了避免承擔(dān)資金壓力和減少開發(fā)成本，都會考慮加快開發(fā)，縮短工期盡快回攏資金。按照正常的開發(fā)周期，這些項目經(jīng)過 06 年上半年一系列的手續(xù)審批，規(guī)劃擬定等等，預(yù)計在 06 年底將會出現(xiàn)大量上市，集中爆發(fā)的局面。主要是因為今年為半拉子處置最后年份，而且監(jiān)管部門對屯地的嚴格控制，使得今年復(fù)工和開工的項目放量增多。這些增加成本，再加上通貨率，管理稅率的提高，加權(quán)下來，預(yù)計我項目的銷售均價要高出片區(qū)均價 600800 元 /㎡ 。就上續(xù)項目，價格平均下 來為每平米3080 元 /㎡ 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 總體價格定位 按房產(chǎn)市場劃區(qū) 西海岸片區(qū)由于擁有多個別墅項目，以 6500 元 /㎡ 的均價遙遙領(lǐng)先，在海口市為所有區(qū)域里價格最高；其次 ，就是?？跒程詈^(qū)，聚集?？诖罅恐髁鞴⑿^(qū)，均價在 4200 元 /㎡ 左右；海甸島片區(qū)雖不乏精品項目，但整體項目檔次不高，均價為 2800 元 /㎡ ；金牛嶺片區(qū)和海甸片區(qū)雷同，均價位于 2900 元 /㎡ ；其它如府城片區(qū)、秀英片片區(qū)與我項目差距過大，沒有參考的意義，故此忽略。 進入二季度以后，商品房銷售價格與一季度相比又高速上升了 4%達到 2777 元 /平方米，到六月底已達到了 元。 06 年上半年，在國家實行一系列宏觀調(diào)控措施的背景下 ,?？谑蟹康禺a(chǎn)市場仍供需兩旺。 2020 年?？谑蟹课蒌N售價格總水平比 2020 年上漲 ％，漲幅提高了 個百分點。它的建設(shè)與落成后也會拉高本區(qū)位的項目檔次，增加房產(chǎn)投資客對本區(qū)位的房產(chǎn)投資。該區(qū)位的最核心規(guī)劃就是美麗沙 `中國右岸， 美麗沙將建立起以生態(tài)旅游、國際寓居、文化博覽等為中心的國際右岸 主流生活地。具規(guī)劃局了解，?？跒持撩利惿?`右岸未來將會鋪設(shè)輕軌，其作用不言而預(yù)。 交通出行更加便利。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?，F(xiàn)今，環(huán)島路的投 入建設(shè)，以及海景路的東西拉通讓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 海甸島的市政道路設(shè)計，可謂是規(guī)劃之經(jīng)典。 我項目區(qū)域銷售特點 本區(qū)域樓盤在銷售上主推以下三點： 我項目區(qū)位海甸島西岸，與?？跇?biāo)準建筑世紀大橋近在咫尺。 2020 年的新增供應(yīng)中，依靠大盤而加速區(qū)域整體進程的有一個，就是位于海甸五東路的“寶安江南城”，自行修建了市政大道連接了和平大道與環(huán)島路，因而使項目區(qū)域的交通有了重大改善，道路一經(jīng)通車很受歡迎，看房客戶漸漸增多，也由于這個項目的帶動，使得海甸島東岸今年發(fā)展迅速，各個樓盤的銷售一路綠燈；其次，是新埠島的“新世界渡假村”，依靠良好的社區(qū)環(huán)境與品質(zhì)吸引了眾多島外買家，也帶動新埠島的發(fā)展，市政府為此而開工建設(shè)連接海甸與新埠的東新大橋。如何使房子更加人性化與智能化，是今后產(chǎn)品的主流趨勢，也是今 后房屋建造的發(fā)展理念與趨勢。健康住宅的概念正在深入人心。 總體銷售特點 在 2020 年全年公寓和普通住宅項目當(dāng)中，有 85%左右的項目都采取的板樓或板塔結(jié)合的形式。不能出島的項目就與島外代理公司簽協(xié)議，開拓客戶渠道，有的直接與客戶協(xié)議，只 要帶來人最終成交，就可直接返點等等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料