【文章內(nèi)容簡介】 異較大，其中以 1020 萬平方米以上的中大規(guī)模為主，占到了樣本總量的 63%。海岸壹號(hào)、美源日月城、耀江花園已經(jīng)屬于尾盤，而比華利山莊、長信海岸水城、奧林匹克都是分期開發(fā)，未來一年依舊占據(jù)中高端項(xiàng)目的市場份額。值得注意的是，即將 10 月開盤的瀛寰名仕苑，雖規(guī)模不大，但據(jù)調(diào)查，其預(yù)定的銷售均價(jià)也達(dá)到 3800 元。因售價(jià)和我項(xiàng)目較接近，該項(xiàng)目開盤后的市場反映情況，值得我們即時(shí)參考。 目前在售面積 區(qū)域選中項(xiàng)目供應(yīng)量列表 區(qū)域 物業(yè)名稱 目前在售面積 （ 平方米） 外圍區(qū) （ 8 個(gè)） 比華利山莊 52020 長信海岸水城 65300 海岸壹號(hào) 8000 美源日月城 11200 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 區(qū)域 物業(yè)名稱 目前在售面積 （ 平方米） 金外灘 34000 瀛環(huán)名仕苑 26900（待售） 奧林匹克花園 86000 耀江花園 28650 總計(jì) —— 1163880 外圍區(qū)選中項(xiàng)目在售面積大致在 萬平方米左右，部分項(xiàng)目銷售的是第二期或第三期，所選項(xiàng)目未來供應(yīng)量趨于平穩(wěn)，除新上市的瀛環(huán)名仕苑大多數(shù)項(xiàng)目不會(huì)有新的供給。但是由于所選樣本只是外圍區(qū)的部分項(xiàng)目，因此該區(qū)域的未來放量并不局限于 此。 西海岸一帶從整體情況來看，在未來幾年內(nèi)將會(huì)有一定的放量，如比華麗山莊 2 期、浪琴灣等，而該地區(qū)整體價(jià)格已經(jīng)趨于高位，除了項(xiàng)目自身價(jià)格變化外，區(qū)域整體價(jià)格只會(huì)有小幅度的上升。 ?？跒程詈^(qū)作為?？谳^早的房地產(chǎn)板快，目前基本沒有過多土地供給，該區(qū)域土地主要集中在美源集團(tuán)囊中。該區(qū)域整體價(jià)格走勢向上，未來會(huì)在?？谕鉃┮?guī)劃的落實(shí)下帶動(dòng)價(jià)格上揚(yáng)。 3 產(chǎn)品分析 產(chǎn)品分析說明 產(chǎn)品分析主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型分析、小區(qū)配套、住宅硬件水平、裝修水平五個(gè)方面進(jìn)行。 將樣本項(xiàng)目打破區(qū)域限制，按其售價(jià)分為高檔項(xiàng)目、中高檔項(xiàng) 目。 樣本分類表 項(xiàng)目類型 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目均價(jià) （元 /平方米） 高檔項(xiàng)目 比華利山莊 5800（公寓） 美源日月城 5000 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 項(xiàng)目類型 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目均價(jià) （元 /平方米） 金外灘 5200 中高檔項(xiàng)目 寶安江南城 4700（公寓） 長信海岸水城 4300 海岸壹號(hào) 4600 奧林匹克 4300 耀江花園 3500 美麗沙花園 3200 兆南綠島 3300 伊甸家園 3200 萬恒城市花園 3000 都市海岸（一期） 3200 南方明珠 2800 為了及時(shí)準(zhǔn)確把握市場變化，正確反映市場供需特點(diǎn) ，在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)及戶型分析時(shí)，我們采用項(xiàng)目類型分類比較法，通過分析不同檔次樣本的特征，從而達(dá)到對(duì)同檔次物業(yè)的指導(dǎo)作用。為我們準(zhǔn)確的選擇產(chǎn)品形態(tài)提供合理的依據(jù)。 規(guī)劃及建筑特點(diǎn) 樣本規(guī)劃數(shù)據(jù)列表 區(qū)域 物業(yè)名稱 占地面積 總建筑面積 （萬平方米） 項(xiàng)目容積率 （百分比） 項(xiàng)目綠化率 （百分比） 核心區(qū) （ 7 個(gè)） 美麗沙花園 33557 84756 % 兆南綠島 40498 92276 52% 伊甸家園 24261 57729 57% 萬恒城市花園 39828 100056 42% 都市海岸（一期） 34791 45195 40% 寶安江南城 380000 250000 42% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 區(qū)域 物業(yè)名稱 占地面積 總建筑面積 （萬平方米） 項(xiàng)目容積率 （百分比） 項(xiàng)目綠化率 （百分比） 南方明珠 202065 173629 46% 總計(jì) —— 753000 803641 外圍區(qū) （ 8 個(gè)） 比華利山莊 180000 106313 57% 長信海岸水城 160700 134800 45% 海岸壹號(hào) 62020 220200 % 美源日月城 40000 35700 45% 金外灘 57100 68722 50% 瀛環(huán)名仕苑 11333 26900 40% 奧林匹克花園 63999 170000 56% 耀江花園 64441 122439 45% 總計(jì) —— 639573 884874 —— 中高檔項(xiàng)目分析 項(xiàng)目類型 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目單價(jià) （元 /平方米） 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn) 中高檔項(xiàng)目 寶安江南城 4700（公寓） 江南城的住宅建筑以普通多層為主，層數(shù)為最高四到五層， 具有濃厚中華文化色彩的 江南風(fēng)格的建筑形式，在現(xiàn)代建筑的基礎(chǔ)上，融合了中國傳統(tǒng)建筑精髓與海口熱 帶地區(qū)的特點(diǎn)。 長信海岸 水城 4300 小區(qū) 由享譽(yù)國際的“加拿大城設(shè)”完成總規(guī)模 ，區(qū)內(nèi)建筑具有濃郁熱帶風(fēng)情的外立面效果。整體布局自然隨意，充分的營造出?？谑械谝桓邫n大型社區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 項(xiàng)目類型 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目單價(jià) （元 /平方米） 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn) 海岸壹號(hào) 4600 采用中國傳統(tǒng)建筑中的對(duì)稱手法，由 7 棟2427 層高層建筑組成。五大園林組團(tuán)、雙會(huì)所、 16000 標(biāo)志性休閑廣場、 1000 ㎡多功能泳池。 奧林匹克 4300 是海南首家以“運(yùn)動(dòng)、綠化、智能”為主題的住宅小區(qū)。由九棟蝶型高層圍合組成，建筑 外立面采用歐式現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)，色彩簡潔明快，線條清晰。 耀江花園 3500 總平面呈“長方形”布局，規(guī)劃建造 11 棟現(xiàn)代主義與優(yōu)美生態(tài)環(huán)境相融合的住宅樓，抗震設(shè)計(jì)為 度，嚴(yán)格按照國家設(shè)防烈度建造。住宅 12 萬余平米，商鋪 5000 余平米，車位 900 個(gè)，配比接近 1： 1。 美麗沙花園 3200 有兩棟 15 層的點(diǎn)式住宅樓、 5 棟 18 層的板式住宅樓、 23 層沿街商業(yè)裙樓、一棟兩層的時(shí)尚會(huì)所組成。 兆南綠島 3300 九棟高度不等的商住樓組成，建筑群體屋頂輪廓所體現(xiàn)出的是一種自由流動(dòng)的群體組合美。小區(qū)戶戶朝南， 讓通風(fēng)、采光、景觀、空間的流動(dòng)形成完美的融合。 伊甸家園 3200 總戶數(shù) 379 戶，綠化率達(dá) 57%，一梯兩戶的板式設(shè)計(jì)，南北通透，大氣實(shí)用的戶型，朝向采光具佳。配套有功能齊全的社區(qū)會(huì)所，激情洋溢的南亞風(fēng)情園林。 萬恒城市花園 3000 由 11 棟將巴黎古典風(fēng)情融入現(xiàn)代建筑的歐式風(fēng)格的電梯公寓樓組成。整個(gè)建筑外墻以米黃色為基調(diào)，墻基貼磚以深灰色相配，整個(gè)小區(qū)盡顯莊重典雅之風(fēng)范。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 項(xiàng)目類型 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目單價(jià) （元 /平方米） 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn) 都市海岸 （一期） 3200 整體由 5 棟 9 層和 3 棟 6 層住宅以及 1 棟 2層商業(yè)組合成的社區(qū)。在保持低密度與僅為 的容積率 基礎(chǔ)上，精心設(shè)計(jì)單房至三房經(jīng)典戶型，滿足不同人群的戶型選擇需要。 南方明珠 2800 社區(qū)總建筑面 173629 平米，是一座由多層住宅、庭院住宅組成的大型社區(qū)。 就中高檔項(xiàng)目而言，由于在價(jià)格上并不具備明顯的競爭優(yōu)勢，因此往往要在規(guī)劃及其他方面尋找新的突破口，提高項(xiàng)目自身的附加植。 從樣本列表可以看出，多數(shù)項(xiàng)目在規(guī)劃方面都做了精心的安排，有部分項(xiàng)目由于規(guī)劃設(shè)計(jì)突出從而在區(qū)域市場內(nèi)迅速提升知名度，快速占領(lǐng)市場。外立面往往用石材結(jié)合面磚，表現(xiàn)莊重和大方。 高檔項(xiàng)目 項(xiàng)目類型 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目單價(jià) （元 /平方米 ） 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn) 高檔項(xiàng)目 比華利山莊 5800（公寓） 占地 18 萬平方米，集單體別墅、聯(lián)排別墅、空中別墅、電梯公寓于一身，是目前海口最大的別墅區(qū)。容積率僅為，建筑密度低至 15%，綠化率卻超過 57%，商務(wù)會(huì)所與休閑會(huì)所面積逾 7000 平方米。 美源日月城 5000 著眼于創(chuàng)造海灣居住空間中的最大藝術(shù)力量，以打破泛濫單調(diào)的?？诮ㄖ螒B(tài)， 建筑特點(diǎn)以鸚鵡螺為創(chuàng)意起源，別具風(fēng)情的圓柱和半弧型建筑。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 項(xiàng)目類型 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目單價(jià) （元 /平方米 ） 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn) 金外灘 5200 小區(qū)由 1棟 3層國際俱樂部及8 棟 712 層住宅組成。近30000 ㎡巴厘島主題風(fēng) 情園林，由四大景觀組團(tuán)組成，戶型分區(qū)合理、通風(fēng)采光效果極佳。 高端項(xiàng)目往往以奢華的硬件配置，與眾不同的規(guī)劃及產(chǎn)品形式來支撐其高昂的市場價(jià)格。他們的目標(biāo)客群明確，多是私營企業(yè)主或公司高層，這部分人群選擇高檔社區(qū)多是用于改善居住條件而二次或三次置業(yè)。 園林景觀分析 綠化率是反映住宅項(xiàng)目園林綠化品質(zhì)的一個(gè)硬性指標(biāo)，所選區(qū)域內(nèi)樣本項(xiàng)目綠化率整體較高，綠化率已經(jīng)受到了多數(shù)開發(fā)商的重視，在考慮產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)將綠化率盡量提高。而從消費(fèi)者的角度講，隨著綠化率的進(jìn)一步被認(rèn)可，單純的高綠化率已經(jīng)不能成為項(xiàng)目的賣點(diǎn)，而特色 園林設(shè)計(jì)已經(jīng)為眾多開發(fā)商作為項(xiàng)目賣點(diǎn)推向市場。 中高檔項(xiàng)目分析 項(xiàng)目類型 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目單價(jià) （元 /平方米） 園林景觀特征 中高檔項(xiàng)目 寶安江南城 4700（公寓） 寶安江南城環(huán)境景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)入了江南園林的設(shè)計(jì)理念，借鑒蘇州園林中卓越的造園手法。在景區(qū)和空間的設(shè)計(jì)上，為了在有限的面積內(nèi)構(gòu)成富于變化的風(fēng)景，參照蘇州古典園林的布局思路，結(jié)合小區(qū)總體規(guī)劃 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 項(xiàng)目類型 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目單價(jià) （元 /平方米） 園林景觀特征 長信海岸 水城 4300 園林整體設(shè)計(jì)理念以椰林、海灘演繹濃郁的巴厘島熱帶風(fēng)情。水景與椰樹作為園林主題，會(huì)隨不同組團(tuán)營造的不同氣氛或功能互作交替 ，每個(gè)園林組團(tuán)均具特色，體現(xiàn)亞熱帶多種觀光旅游的風(fēng)情。 海岸壹號(hào) 4600 面積達(dá) 5000 平米的 雙 會(huì)所正 已經(jīng)投入使用 。功能完備 面積近 1000 ㎡ 陽光泳池，園林綠化精心設(shè)計(jì)，規(guī)劃了近萬平米的 泰式 中心園 林。 奧林匹克 4300 追求洗練、簡潔、精致的設(shè)計(jì)理念；崇尚形式美、注重視覺藝術(shù)中純粹抽象性的現(xiàn)代“極簡主義園林景觀 ”。 耀江花園 3500 30000 ㎡超大熱帶水景園林，遍布種類繁多的花木、溫泉泳池、藝術(shù)雕塑、綠地、健身步道。動(dòng)靜分區(qū)的主題園區(qū)，形成多元化空間共處。 美麗沙花園 3200 小區(qū)中 部超萬平米圍合式園林綠地，空間與景觀錯(cuò)落有致，人車分流，以人為本，充分保障安全的休閑空間。 兆