【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 以下 6085㎡ 85110㎡ 110140㎡ 140200㎡ 200㎡以上 在售項(xiàng)目住宅面積配比圖中可以看出，一室一廳 60 平米以下、 85110 平米的兩室兩廳以及 110140 平米的三室兩廳是市場(chǎng)上最多的戶型，這類戶型的住宅銷售速度也最快。特別是康馨園項(xiàng)目 60 平米以下的戶型占的比例也大共有 1100 余套目前已所剩無(wú)幾了。 而萬(wàn)通名苑、濱海佳園這樣的項(xiàng)目其戶型面積較大，且浪費(fèi)的空間也較多， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目前銷 售速度相對(duì)慢很多，市場(chǎng)的接受程度是很低的。 在售樓盤住宅銷售價(jià)格比較 本地房地產(chǎn)市場(chǎng)多層住宅價(jià)格在 15002100 元 /㎡之間波動(dòng) （除麗景人家外，該項(xiàng)目的價(jià)格在 2250— 2900 元 /㎡之間） ，高層電梯公寓價(jià)格在 18002800 之間，可以看出電梯公寓均價(jià)比多層住宅均價(jià)高 300700 元 /㎡，而江西區(qū)房?jī)r(jià)比江東區(qū)高 300500 元 /㎡。 本地的在售項(xiàng)目不多，我們只將部分典型的項(xiàng)目進(jìn)行銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)，分別代表市場(chǎng)上的中低端、高檔的各種建筑形式的產(chǎn)品。 從銷售折扣看， 大部分項(xiàng)目采取定價(jià)銷售，僅有少數(shù)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠 幅度在 20100 元 /㎡之間，而濱?；▓@由于前期定位較高采取高定價(jià)高折扣的銷售方式， 一次性付款的優(yōu)惠幅度達(dá)到 500元 /㎡以上。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在售樓盤銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)表05001000150020002500300035004000尚東上城弘康園小高層 愷威大廈錦華東苑 萬(wàn)通名苑 麗景人家康馨園濱海花園高低均 在售樓盤銷售率比較 在售樓盤中戶型設(shè)計(jì)合理，面積配比較好、位置較好的住宅銷售速度一般來(lái)說(shuō)較正常，相對(duì)于其他城市同類樓盤銷售速度 非常緩 慢，主要是消費(fèi)市場(chǎng)的購(gòu)買力尚未迸發(fā)出來(lái)，老百姓購(gòu)買商品住宅或是改善居家環(huán)境的意識(shí)較為淡薄，開發(fā)商也缺乏對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)和恰當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷策略。 所以，目前市場(chǎng)上在售的項(xiàng)目除錦華東苑外，其銷售周期都在一年以上，個(gè)別項(xiàng)目已經(jīng)銷售了兩年，甚至三年了（如愷 威大廈）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在售樓盤銷售率統(tǒng)計(jì)0%20%40%60%80%100%龍嶺花園弘康園小高層 愷威大廈錦華東苑 萬(wàn)通名苑 麗景人家康馨園濱?；▓@系列1 在售樓盤公共配套和交樓標(biāo)準(zhǔn)一覽表 在售樓盤公共配套和交樓標(biāo)準(zhǔn)一覽表 樓盤名稱 交房類型 有線電視 電話 寬帶 入戶門 燃?xì)? 采暖方式 窗 墻面 結(jié)構(gòu) 層高 入住時(shí)間 備注 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 康馨園 毛坯房 有線電視 每戶一條接口 寬帶 語(yǔ)音 對(duì)講防盜門 管道 煤氣 地面地?zé)峁?采暖 大連實(shí)德型材 塑鋼窗 刷大白 磚混 層高： 3 米 現(xiàn)房 萬(wàn)通 名苑 毛坯房 有線電視 每戶一條接口 寬帶 可視 對(duì)講防盜門 管道 煤氣 地面地?zé)峁?采暖 德國(guó)美斯牌 塑鋼窗 刷大白 框架 層高：2。 9 米 現(xiàn)房 、分質(zhì)供水 智能管理遠(yuǎn)程 抄表供熱水 麗景 人家 毛坯房 有線電視 每戶一條接口 寬帶 可視 對(duì)講防盜門 管道 煤氣 地面地?zé)峁?采暖 波菲麗斯單框雙玻塑鋼窗 刷大白 磚混 層高： 3米 現(xiàn)房 智能系統(tǒng) 濱海 佳園 毛坯房 有線電視 每戶一條接口 寬帶 可視 對(duì)講防盜門 管道 煤氣 地面地?zé)峁?采暖 單框雙玻 塑鋼窗 刷大白 框架 層高：2。 8 米 準(zhǔn) 現(xiàn)房 智能系 化統(tǒng) 、社區(qū)體育館 弘康園 毛坯房 有線電視 每戶一條接口 寬帶 可視 對(duì)講防盜門 管道 煤氣 地面地?zé)峁?采暖 單框雙玻 塑鋼窗 刷大白 磚混 層高：2。 9 米 期 房 智能系統(tǒng) 錦華 東苑 毛坯房 有線電視 每戶一條接口 寬帶 語(yǔ)音 對(duì)講防盜門 管道 煤氣 地面地?zé)峁?采暖 波菲麗斯單框雙玻塑鋼窗 刷大白 磚混 層高： 3米 現(xiàn)房 尚東 上城 毛坯房 有線電視 每戶一條接口 寬帶 可視 對(duì)講防盜門 管道 天然氣 地面地?zé)峁?采暖 單框雙玻 塑鋼窗 刷大白 磚混 層高： 3米 準(zhǔn) 現(xiàn)房 （三）典型樓盤分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 就目前的市場(chǎng)狀況看，通化的住宅市場(chǎng) 開始由零星開發(fā)向規(guī)模開發(fā)發(fā)展，占地面積上百畝的項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)，但開發(fā)檔次除“麗景人家”外仍然停留在較初級(jí)和中低檔水平。 從開發(fā)版塊上看，本地住宅市場(chǎng) 主要分布在江西區(qū)和江東區(qū)，在分布比例上，江西區(qū)高于江東區(qū)，所以目前江西區(qū)已然成為通化住宅 開發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)，而且江西的住宅均價(jià)略高于江東約 100200 元 /㎡。 江西版塊 1）麗景人家 開發(fā)商 東寶（大連）金弘基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置 江西濱江新區(qū)濱江西路 工程進(jìn)度 開發(fā)建設(shè)進(jìn)度 現(xiàn)房階段 開工時(shí)間 2020年 竣工時(shí)間 2020年 占地面積 50000余 ㎡ 總建筑面積 87000㎡ 開盤時(shí)間 04年 10月 16日 配套設(shè)施 業(yè)主會(huì)所、超市、社區(qū)市委幼兒園、老年活動(dòng)中心、 地下停車場(chǎng)及娛樂，餐飲等、緊鄰蔬菜批發(fā)市場(chǎng) 銷售情況 銷售已達(dá) 90% 貴賓專線 0435334466 334477 3344888 車位 獨(dú)立車庫(kù)， 710萬(wàn)元 /個(gè) 總戶數(shù)： 700余套 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 售價(jià) （元 /㎡） 最高 小高層 3100元 /m2 多層 2200元 /m2 最低 小高層 2650元 /m2 多層 2900元 /m2 均價(jià) 小高層 2900元 /m2 多層 2600元 /m2 折扣 一次性付款優(yōu)惠約 50元 /㎡ 按揭付款無(wú)優(yōu)惠（無(wú)贈(zèng)送活動(dòng)） 物業(yè)費(fèi)： /㎡ 戶型與面積 電梯公寓： 三室兩廳二衛(wèi) ： 四室二廳二衛(wèi)： － 多層 兩室兩廳一衛(wèi) : 8494 ㎡ 三室兩廳一衛(wèi) : 120124 ㎡ 三室兩廳二衛(wèi) : 130152㎡ 空中別墅（躍層）： 四室三廳三衛(wèi) : 210220 ㎡ 五室三廳三衛(wèi) : 220245㎡ 主力客戶群與消費(fèi)特點(diǎn) 經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的事業(yè)成功人士，他們進(jìn)行購(gòu)房選擇時(shí)注重環(huán)境綠化、社區(qū)配套能提高生活品質(zhì)，與自己的經(jīng)濟(jì)收入水平、身份相當(dāng)?shù)纳鐓^(qū)。 ● 特 征： 通化市目前最好的居住小區(qū)， 主要是多層建筑，局部小高層組成的大型高尚水岸生活 社區(qū)。 ● 優(yōu) 勢(shì)： 一期開始入住，品牌和形象開始形成號(hào)召力，逐漸受到市場(chǎng)認(rèn)可 ； 戶型設(shè)計(jì)合理，項(xiàng)目戶型面積配比合理 ，物業(yè)管理完善服務(wù)到位 ； 小區(qū)環(huán)境打造與眾不同，超越了通化現(xiàn)有項(xiàng)目，現(xiàn)房和環(huán)境對(duì)于購(gòu)房者具有吸引力； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 主題特色明顯，產(chǎn)品沖擊力強(qiáng)； 渾江 改造完成 后 ，“河景居家” 將形成較強(qiáng) 吸引力。 ● 劣 勢(shì)： 定位較高， 均價(jià)比本地其他項(xiàng)目高 300400 元 /㎡， 目標(biāo)客戶群體范圍較窄； 目前周邊市政配套尚不成熟 ，對(duì)主城區(qū)配套依賴程度高 ； ● 產(chǎn)品定位： 打造山 城第一盤，五星級(jí)的家 。 ● 營(yíng)銷策略： 高定價(jià)低折扣，擅長(zhǎng)營(yíng)銷活動(dòng)進(jìn)行推廣，形成口碑宣傳。 ● 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)： 產(chǎn)品具有特色，品牌優(yōu)勢(shì)，良好環(huán)境，使其擁有 較強(qiáng)的吸引力。 ● 市場(chǎng)機(jī)會(huì)： 開發(fā)商的品牌和形象效應(yīng) 形成，有利于促進(jìn)銷售； 整個(gè)市場(chǎng)的進(jìn)一步成熟和發(fā)展，將受到消費(fèi)市場(chǎng)的認(rèn)同是項(xiàng)目最大的機(jī)會(huì)。 產(chǎn)品的個(gè)性與特色是增加附加值的重要手段。 2） 濱海佳園 開發(fā)商 吉林通化金田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置 濱江新區(qū)濱江西路 工程進(jìn)度 開發(fā)建設(shè)進(jìn)度 主體完工，室外和外裝 開工時(shí)間 竣工時(shí)間 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 工程階段 占地面積 總建筑面積 約 3萬(wàn) m2 總戶數(shù) 212套 配套設(shè)施 擬建體育館、商業(yè)步行街、停車樓、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、大型健康會(huì)所、 銷售熱線： 04353320677 銷售情況 正在銷售 ，除法院團(tuán)購(gòu) 80余套外，自行銷售的約占 10% 車位 地下封閉車位 8萬(wàn)元 /個(gè) 售價(jià) （元 /㎡） 最高 3400 最低 2600 均價(jià) 2800 折扣 一次性付款可優(yōu)惠 500元 /㎡，按揭可優(yōu)惠 300元 /㎡。 物業(yè)費(fèi) : /㎡ 戶型與面積 兩室兩廳， 85―― 111 m2； 80套 三室兩廳 一 衛(wèi)， 110―― 140 m2； 80套 三室三廳雙衛(wèi)， 140―― 200 m2： 32套 四室兩廳雙衛(wèi)： 200㎡以上： 20套 主力客戶群與消費(fèi)特點(diǎn) 具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的小康家庭，客戶年齡有各個(gè)年齡段的人。 ●特 征： 高層電梯公寓； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ●優(yōu) 勢(shì)： 市政配套較齊全，生活便利； 自有擬建配套齊全，包括健康會(huì)所、體育館和游泳館等運(yùn)動(dòng)設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施； 渾江改造完成后，“河景居家”將形成較強(qiáng)吸引力。 ●劣 勢(shì)： 定位較高，戶型設(shè)計(jì)不合理 ，面積較大總價(jià)高，目標(biāo)客戶群體范圍較窄； 電梯公寓在本市接受程度低，銷售推廣難度大； 自建配套太多，特別是銷售過(guò)程中的宣傳明顯失誤較多，對(duì)開發(fā)商的建設(shè)能力信任度低； ●產(chǎn)品定位： 針對(duì)成功人士，物業(yè)定位較高，售價(jià)也較高以高端價(jià)位切入市場(chǎng)。 ●營(yíng)銷策略： 高定價(jià)高折扣的營(yíng)銷手段，以小區(qū)配套和完善的物業(yè)服務(wù)為推廣重點(diǎn)； ●風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)： 在整個(gè)市場(chǎng)對(duì)電梯公寓這種類型物業(yè)接受程度很低的情況下，推出體量較大的單位，銷售壓力相當(dāng)大，價(jià)格