【正文】 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （二）通化 市 住宅市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)情況比較分析 在售樓盤供應(yīng)規(guī)模比較 近幾年 本地房地產(chǎn)市場開始 發(fā)展，市場中涌現(xiàn)出 的項目規(guī)?；驹?3 萬平米左右， 大、中型規(guī)模住宅項目 除麗景人家 和康馨園外 ， 還有弘康園前期已售磬的 150 畝的大盤，總體來看本地市場 商品房 年開發(fā)量和投入市場的項目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 9 米 期 房 智能系統(tǒng) 錦華 東苑 毛坯房 有線電視 每戶一條接口 寬帶 語音 對講防盜門 管道 煤氣 地面地?zé)峁?采暖 波菲麗斯單框雙玻塑鋼窗 刷大白 磚混 層高： 3米 現(xiàn)房 尚東 上城 毛坯房 有線電視 每戶一條接口 寬帶 可視 對講防盜門 管道 天然氣 地面地?zé)峁?采暖 單框雙玻 塑鋼窗 刷大白 磚混 層高： 3米 準(zhǔn) 現(xiàn)房 （三）典型樓盤分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 主題特色明顯，產(chǎn)品沖擊力強(qiáng)； 渾江 改造完成 后 ，“河景居家” 將形成較強(qiáng) 吸引力。 ●優(yōu) 勢： 市政配套較齊全，生活便利； 自有擬建配套齊全，包括健康會所、體育館和游泳館等運動設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施； 渾江改造完成后，“河景居家”將形成較強(qiáng)吸引力。 ●產(chǎn)品定位： 我的泛“ CBD”，居家辦公兼用 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ●產(chǎn)品定位： 酒 店式商務(wù)公寓 ●營銷策略： 營銷策略 運用不當(dāng)，市場推廣顯得無力，項目形象包裝不到位 ●風(fēng)險評價： 價格定位較高，對其理念還需進(jìn)一步引導(dǎo)，加大推廣力度并給消費群體更多實在的好處。位置緊鄰的 尚東上城的 銷售滯后和 錦華東苑 的快速銷售就是一對很突出的例子。 ● 項目的個性特色是影響消費者分流的重要原因。 3）受訪者受教育程度 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ●優(yōu) 勢： 一期開始入住，地理位置優(yōu)越受到市場認(rèn)可； 戶型設(shè)計合理，項目戶型面積配比合理，物業(yè)管理服務(wù)到位； 價格較低，性價比高對市場有較強(qiáng)吸引力； 區(qū)域環(huán)境好，空氣清新，地處市中心生活便利程度高； 以小戶型為主，適應(yīng)市場需要； 項目距離市重點中、小學(xué)校 5 分鐘。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ●特 征： 高層電梯公寓； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ● 優(yōu) 勢： 一期開始入住，品牌和形象開始形成號召力，逐漸受到市場認(rèn)可 ； 戶型設(shè)計合理，項目戶型面積配比合理 ，物業(yè)管理完善服務(wù)到位 ； 小區(qū)環(huán)境打造與眾不同，超越了通化現(xiàn)有項目，現(xiàn)房和環(huán)境對于購房者具有吸引力； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 在售樓盤住宅銷售價格比較 本地房地產(chǎn)市場多層住宅價格在 15002100 元 /㎡之間波動 （除麗景人家外，該項目的價格在 2250— 2900 元 /㎡之間） ，高層電梯公寓價格在 18002800 之間，可以看出電梯公寓均價比多層住宅均價高 300700 元 /㎡，而江西區(qū)房價比江東區(qū)高 300500 元 /㎡。 但是房地產(chǎn)的 開發(fā)投資 額 、新開工和施工面積增長較快，而 從本地房地產(chǎn)銷售情況看，商品房銷售面積的增長顯得非常緩慢。 （一）通化市房地產(chǎn) 運行情況 房地產(chǎn)市場投資情況 據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計通化市在 2020年以前平均每年房地產(chǎn)投資總額為 6億元， 2020年 全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長 %。 6） 2020 年四季度商品房價格上漲 %，漲幅回落 個百分點。 2020 年經(jīng)濟(jì)適用房投資額為 565 億元，在 2020 年下降 %的情況下繼續(xù)下降 %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為 %。 返回目錄 第二部分 通化市房地產(chǎn) 住宅 市場概況 一、宏觀市場背景 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。其中，企業(yè)存款 億元，與年初基本持平； 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款 億元 ，比年初增加 億元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年，城市居民人均可支配收入達(dá)到 元，比上年增加 元，增長 %，比 2000 年增加 元。2020 年，第一產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為 %；第二產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為 %；第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。海拔最 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 通化市下轄梅河口、集安兩市、輝南、柳河、通化縣三縣和東昌、二道江兩區(qū)，以及通化經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、集安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、梅河口經(jīng)濟(jì)貿(mào)易開發(fā)區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ，北緯 40176。 通化城區(qū) 地形屬長白山系渾江流域沖積河谷盆地，東有老嶺，西有崗山嶺，長白山支脈四周延伸，群山環(huán)繞 全城，所以通化 又 被稱為山城。 人口 通化市有漢族、滿族、朝鮮族、回族等 24 個民族， 2020 年末全市總?cè)丝? 萬人， 市區(qū) 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。歸集住房公積金 億元?！笆濉逼陂g，全市建筑業(yè)增加值平均增長 %。按地域分，城鎮(zhèn)實現(xiàn)消費品零售總額 億元，比上年增長 %；農(nóng)村實現(xiàn)消費品零售總額 億元，比上年增長 %。其中，財產(chǎn)險保費收入 億元；人身險保費收入 億元。 自從 去年實施加強(qiáng) 了 房地產(chǎn) 市場調(diào)控的決策以來，房地產(chǎn) 市場的 投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。商品住宅施工面積 億平方米，同比增長 %；新開工面積為 億平方米，同比增長 %；竣工面積為 4 億平方米，同比增長為 %。大力建設(shè)普通商品住房，控制高檔商品房，適量建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房； 3） 市場消費將進(jìn)一步擴(kuò)大，房價穩(wěn)中有升。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ● 劣 勢： 定位較高， 均價比本地其他項目高 300400 元 /㎡， 目標(biāo)客戶群體范圍較窄； 目前周邊市政配套尚不成熟 ，對主城區(qū)配套依賴程度高 ； ● 產(chǎn)品定位： 打造山 城第一盤，五星級的家 。 ●劣 勢： 定位較高，戶型設(shè)計不合理 ，面積較大總價高，目標(biāo)客戶群體范圍較窄； 電梯公寓在本市接受程度低，銷售推廣難度大； 自建配套太多，特別是銷售過程中的宣傳明顯失誤較多，對開發(fā)商的建設(shè)能力信任度低； ●產(chǎn)品定位： 針對成功人士，物業(yè)定位較高，售價也較高以高端價位切入市場。 ●營銷策略： 銷售現(xiàn)場包裝簡陋，營銷手段低級 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3）弘康園 小高層 開發(fā)商 通化 貴隆 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置 江東建設(shè)大街 西段南側(cè) 88號 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。同檔次的個性化項目雖然在售價上相差不大，但由于目標(biāo)客戶群在取向上有其不同性，所以不同 特征 的項目都吸引了自己的消費群體。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ● 消費者在對戶型結(jié)構(gòu)及產(chǎn)品形態(tài)的選擇時，年齡分界明顯，不同的年齡階段對房屋功能、建筑形態(tài)、細(xì)部構(gòu)造等內(nèi)部品質(zhì)要求有明顯差別； ● “物美價廉，物超所值” 永遠(yuǎn)是消費者最高的 心理 需 求，因此，性 價比合理的項目，在市場中的競爭力較強(qiáng)， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ●特 征： 通化市目前最大的解困房安居工程，主要由多層建筑組成大型生活社區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 物業(yè)費 : /㎡ 戶型與面積 兩室兩廳， 85―― 111 m2； 80套 三室兩廳 一 衛(wèi)， 110―― 140 m2； 80套 三室三廳雙衛(wèi)， 140―― 200 m2： 32套 四室兩廳雙衛(wèi)： 200㎡以上： 20套 主力客戶群與消費特點 具有一定經(jīng)濟(jì)實力的小康家庭，客戶年齡有各個年齡段的人。 ● 特 征： 通化市目前最好的居住小區(qū)， 主要是多層建筑，局部小高層組成的大型高尚水岸生活 社區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 目前銷 售速度相對慢很多，市場的接受程度是很低的。 小結(jié)分析 以上 數(shù)據(jù)表明，本地房地產(chǎn)市場 仍處于處于較為初級的開發(fā)水平階段， 2020 年開始各項房地產(chǎn)運營狀況的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)呈 上升趨勢，特別是今年以來出 現(xiàn)較大幅度的 增長。目前， 雖然全國的房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展如火如荼，但是通化的房地產(chǎn)市場 依然不溫 不火有序地緩慢發(fā)展 ， 整個城市房地產(chǎn) 開發(fā)水平較低 ，與國內(nèi)同一級別和同等經(jīng)濟(jì)水平的二級城市的房地產(chǎn)市場相比， 無論是樓盤規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建造理念、營銷推廣策略等方面都 至少滯后 5 年以上 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年全國住宅投資總額為 10768 億元，同比增長 %，比 2020 年回落 個百分點。 近年來，通化市經(jīng)濟(jì) 運行環(huán)境良好 發(fā)展迅猛，人民生活水平日益提高使得消費需求持續(xù)旺盛， 城鄉(xiāng)居民銀行儲蓄快速增長，地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)的決心 很大，對構(gòu)建市域經(jīng)濟(jì)大流通的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃合理，實施也較為有力，政策環(huán)境俱佳，促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，推動了社會各項事業(yè)全面進(jìn)步，使得投資房地產(chǎn)開發(fā)項目具有良好的政策環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境。年末全市金融機(jī)構(gòu)人民幣各項存款余額 億元，比年初增加 億元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 城鄉(xiāng)居民生活水平邁上新臺階。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2000 年的 ： ： 調(diào)整到 2020 年的 ： ： 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。地勢由南向北沉降，形成南高北低的地勢地貌。 第一部分 通化市宏觀 狀況 分析 一、 通化市概況 通 化市是吉林省重要工業(yè)基地和省直轄市，是吉林省重要的鋼鐵、醫(yī)藥、食品、建材工業(yè)城市和東南邊陲的 重要交通樞紐，是吉林省唯一的“鋼鐵城”和全國知名的“醫(yī)藥城”