【正文】 銷售情況 正在銷售 ，除法院團購 80余套外，自行銷售的約占 10% 車位 地下封閉車位 8萬元 /個 售價 （元 /㎡） 最高 3400 最低 2600 均價 2800 折扣 一次性付款可優(yōu)惠 500元 /㎡，按揭可優(yōu)惠 300元 /㎡。 ●特 征： 高層電梯公寓； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ●優(yōu) 勢： 市政配套較齊全，生活便利； 自有擬建配套齊全，包括健康會所、體育館和游泳館等運動設(shè)施和生活服務設(shè)施； 渾江改造完成后，“河景居家”將形成較強吸引力。 ●營銷策略： 高定價高折扣的營銷手段，以小區(qū)配套和完善的物業(yè)服務為推廣重點； ●風險評價： 在整個市場對電梯公寓這種類型物業(yè)接受程度很低的情況下，推出體量較大的單位，銷售壓力相當大，價格與市場均價差距較大，市場購買力 明顯 不 足。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3）萬通名苑 開發(fā)商 通化 萬通 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置 新華大街與光明路交匯處 工程進度 開發(fā)建設(shè)進度 現(xiàn)房 開工時間 2020 竣工時間 占地面 積 6000m2 總建筑面積 住宅 21525m2商業(yè) 6600㎡ 總戶數(shù)： 137套 配套設(shè)施 市中心地段，周邊生活配套完善 售樓熱線： 3347888 銷售情況 銷售狀況最好的 13套 107㎡的兩室兩廳 的戶型僅售出 8套，其余戶型銷售緩慢 車位 售價 （元 /㎡） 最高 2980 最低 2280 均價 2650 折扣 一次性付款可優(yōu)惠 50100元 /㎡， 物業(yè)費 :0。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ●特 征： 市中心 臨街底商純高層電梯公寓 ●優(yōu) 勢： 市中心，生活便利程度高； ●劣 勢： 定位 失誤 ， 戶型設(shè)計不合理，單套戶型面積較大，總價高 目標客戶群體范圍較窄； 東西向布局，規(guī)劃不符合本地人居家習慣 ； 建筑形態(tài)單一，產(chǎn)品吸納力不強。 ●產(chǎn)品定位： 我的泛“ CBD”，居家辦公兼用 。 ●風險評價： 產(chǎn)品 無特色且定位失誤，銷售壓力大，單價高市場接受程度低，極有可能造成積壓 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ●優(yōu) 勢： 一期開始入住，地理位置優(yōu)越受到市場認可； 戶型設(shè)計合理，項目戶型面積配比合理，物業(yè)管理服務到位； 價格較低，性價比高對市場有較強吸引力； 區(qū)域環(huán)境好，空氣清新，地處市中心生活便利程度高； 以小戶型為主，適應市場需要； 項目距離市重點中、小學校 5 分鐘。 ●產(chǎn)品定位： 大型現(xiàn)代化都市人文社區(qū) ●營銷策略： 無營銷策略可言，戶型面積小總價低取勝 ●風險評價： 成熟社區(qū)配套，良好的自然環(huán)境，價優(yōu)物美，使其擁有較強的吸引力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5）愷威大廈 開發(fā)商 通化 金愷威 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置 新華大道和龍泉路交匯 處 工程進度 開發(fā)建設(shè)進度 現(xiàn)房 開 工 時間 2002. 竣工時間 2020 占地面積 總建筑面積 41000m2 總戶數(shù) 156套，寫字間： 162 配套設(shè)施 市中心商業(yè)核心地段，市政設(shè)施配套完善成熟 銷售情況 開盤 近 3年 ， 目前住宅尚余 27戶，公寓寫字間余 33套 銷售專線： 3244333 車位 售價 （元 /㎡） 最高 2900 最低 2450 均價 2700 折扣 一次性 付款優(yōu)惠 100元 /㎡ 物業(yè)費 :1元 /㎡以內(nèi) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 戶型與面積 公寓寫字樓： A戶型 26㎡ 余 1戶 B戶型 46㎡余 10戶 C戶型 80100㎡余 9戶 D戶型 100200 m2； 余 13戶 住宅部分： 98106 m2； 余 8戶 120157㎡：余 12戶 200㎡以上：余 7戶 主力客戶群與消費特點 經(jīng)商成功人士和部分機關(guān)公務人員，有較強的購買能力，生活方式和習慣已對市中心便利程度形成依賴 ●特 征： 通化市銷售周期較長的項目，城市商業(yè)中心單體高層綜合房地產(chǎn)項目。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ●市場機會： 本地市場的成熟能促進其尾盤銷售； 商圈中心，地段 好 ； 江東版塊 1）錦華東苑 開發(fā)商 通化 市均衡 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置 江東建設(shè)大街 58號 工程進度 開發(fā)建設(shè)進度 主體 施工階段， 開 盤 時間 竣工時間 總戶數(shù) 218套，（車庫 117個） 總建筑面積 3萬 多 m2 總戶數(shù) 1600余套 配套設(shè)施 市政配套：江東片區(qū)商業(yè)中心，學校、公交線路、超市、商場、醫(yī)院等市政生活設(shè)施完善 自建配套：停車庫、底層商服 銷售情況 開盤以來銷售狀況較好，目前已達 82%，僅剩 18套 銷售專線： 394455 3235155 車位 住宅底層獨立車庫， 3600元 /㎡，面積 2040 余㎡，共 117個車庫已銷售 62個 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 售價 （元 /㎡） 最高 2250 最低 2000 均價 2100 折扣 定價銷售， 物業(yè)費 :0。 ●優(yōu) 勢： 地理位置優(yōu)越 、生活便利程度高 受到市場認可 ； 戶型設(shè)計合理，項目戶型面積配比合理 ，項目規(guī)劃設(shè)計合理密度較小 ； ●劣 勢： 地處市中心商業(yè)區(qū)，噪聲污染和人流混雜，對物業(yè)管理要求較高 ； 項目包裝不到位，營銷手段初級，銷售現(xiàn)場簡陋。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2）尚東上城 開發(fā)商 通化 東巨 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置 江東建設(shè)大街 48號 工程進度 開發(fā)建設(shè)進度 主體 封頂， 開 盤 時間 竣工時間 總戶數(shù) 168套 總建筑面積 18000㎡（住宅部分） 配套設(shè)施 市政配套：江東片區(qū)商業(yè)中心，學校、公交線路、超市、商場、醫(yī)院等市政生活設(shè)施完善 自建配套：停車庫、底層商場 銷售情況 臺灣式營銷模式，銷控記錄隱蔽而神秘，銷售人員都不清楚 銷售專線： 365711 3657222 車位 地下車位 5萬元 /個，面積約 20余㎡ 售價 （元 /㎡） 最高 3000 最低 2100 均價 2600 折扣 定價銷售， 物業(yè)費 : /㎡ (含電梯費 ) 戶型與面積 73140㎡ 共 156套， 頂層躍式 300600m2； 共 12套 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 主力客戶群與消費特點 政府機關(guān)公務人員和企事業(yè)、公司中高級管理層，主要特點工作方便，生活便利 ●特 征： 通化市唯一酒店式商務公寓 ，由北京標點房地產(chǎn)投資顧問公司代理銷售 。 ●產(chǎn)品定位： 酒 店式商務公寓 ●營銷策略： 營銷策略 運用不當，市場推廣顯得無力，項目形象包裝不到位 ●風險評價： 價格定位較高，對其理念還需進一步引導，加大推廣力度并給消費群體更多實在的好處。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 96㎡ 共 72套 已售 16套 ， B戶型 98m2； 共 72套 已售 42套 主力客戶群與消費特點 本地原住民、 小康家庭 和一次購房的青年家庭 。 ●特 征： 通化市江東片區(qū)最 大 的住宅項目，主要由 41 棟 多層建筑 和 3 棟小高層組成 ，臨街底層商服。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ●產(chǎn)品定位： 市中心居住小區(qū) ●營銷策略： 無營銷策略可言， 宣傳推廣簡單 ●風險評價： 成熟市政設(shè)施 配套和小區(qū)較好的環(huán)境，項目的大盤優(yōu)勢和前期住戶的口碑宣傳 所形成的品牌效應 ， 使其擁有 較強的吸引力 和輻射面 。位置緊鄰的 尚東上城的 銷售滯后和 錦華東苑 的快速銷售就是一對很突出的例子。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。戶型結(jié)構(gòu)以 兩室為主， 三室為 輔 ， 100 ㎡以下戶型在 中、低檔次的定位中均走勢最快。 ●高端市場項目 較少， 僅有麗景人家 但產(chǎn)品個性化及創(chuàng)新程度不足 ， 加之價格較高 市場接受程度不高，需要進一步對市民的居家觀念和房地產(chǎn)市場意識進行引導，有待于整個市場的發(fā)展成熟 。所以目前市場上的電梯公寓銷售狀況都很不理想，需要開發(fā)商 對消費者市場進行引導，并調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，將該類產(chǎn)品的優(yōu)勢呈現(xiàn)出來，改變市場對電梯公寓的認識并逐漸接受 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ● 項目的個性特色是影響消費者分流的重要原因。例如： 錦華東苑 與 弘康園 。如： 錦華東苑 與 康馨園 等； （四）需求市場分析 通化市的主要商業(yè)核心區(qū)集中在集貿(mào)中心和愷威大廈的商業(yè)輻射區(qū)域， 我們調(diào)查選擇本市人口較為密集這個區(qū)域為主，為了統(tǒng)計數(shù)據(jù)的準確性，我們進行隨機抽樣訪問。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 實際樣本量 ： 消費者行為習慣 、住宅市場（投資者、住宅潛在購買者）調(diào)查問卷 共 180 份； 本市居民 生活形態(tài)分析 1） 受訪者年齡狀況 02124 2529 3539 4044 4549 50以上受訪者年齡情況系列1系列2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 年齡在 25 至 40 歲的中青年人占填表人數(shù)的 60%以上，此外， 40 歲以上年齡段的占 15%，群體分布趨于年輕化。 3）受訪者受教育程度 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 受訪者受教育程度4%57%39% 初中或以下高中/中專大專/本科碩士或以上 受訪者接受教育程度較高，僅專科以上文化程度就占了近 40%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5）受訪者個人月收入狀況 個人月收入 1000 元以下的受訪者約占 12%， 10002000 元 /月的收入群體占 60%，總體來說是有一定購買力的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。從我們實際調(diào)查中感覺，受訪者受傳統(tǒng)“財不外露”意識影響，對個人平均月收入較為隱瞞，不愿意往高處說。 本市居民生活消費習慣 1） 經(jīng)常去的商場 經(jīng)常去的商場0%5%10%15%20%25%30%35%百貨大樓南洋 博利博利春天集