【正文】 第 24 頁(yè) 共 56 頁(yè) 開發(fā)商江西立天唐人發(fā)展有限公司整體運(yùn)作則為這種成功提供了一個(gè)強(qiáng)有力的推進(jìn)器。在市場(chǎng)尚未明晰的情況下，采取一種比較穩(wěn)妥的開發(fā)手段是項(xiàng)目成功的重要保障，針對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的需求結(jié)合項(xiàng)目的地塊特征，開發(fā)商將現(xiàn)代城項(xiàng)目進(jìn)行了分期開發(fā)，并根據(jù)市場(chǎng)的反應(yīng)給予調(diào)整。 3）扣準(zhǔn)市場(chǎng)的消費(fèi)需求 “ 誰(shuí)更了解消費(fèi)市場(chǎng)，誰(shuí)就將獲得更大的成功保證 ” ，針對(duì)上饒人的置業(yè)需求，結(jié)合比較相信現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景和關(guān)注開發(fā)公司實(shí)力的特點(diǎn)，江西立天唐人發(fā)展有限公司在項(xiàng)目開始之初就將項(xiàng)目的配套設(shè)施作為項(xiàng)目開發(fā)的重點(diǎn)，這首先打消人們對(duì)該項(xiàng)目的置疑，凸顯開發(fā)公司的開發(fā)實(shí)力和品牌價(jià)值。 （二）香樟花園 區(qū)位特征 香樟花園位于帶湖路新聞大廈附近，是新的城市規(guī)劃中心地 帶。交通便利，有多路公交線路。配套設(shè)施較為完善。其中，靠近商場(chǎng)路方向?yàn)樾「邔幼≌?，其?10 棟為多層住宅。 建筑風(fēng)格 香樟花園的建筑造型多少有了一些靈動(dòng)，但從整體感覺上依舊沒有脫離南方地級(jí)市的地產(chǎn)設(shè)計(jì)水平。其中，多層住宅主要規(guī)劃有設(shè)有兩房?jī)蓮d一衛(wèi)、有三房一廳二衛(wèi)、三房?jī)蓮d兩衛(wèi)、三房?jī)蓮d一衛(wèi)等戶型，面積從 ㎡～ ㎡不等。 配套設(shè)施 雖然與現(xiàn)代城相比，香樟花園的項(xiàng)目規(guī)模還比較小，但由于更靠近市區(qū)中心位置，該區(qū)域的市政配套還比較完善，同時(shí)為了提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，香樟花園在社區(qū)內(nèi)專門設(shè)有社區(qū)超市、診所、健身房、幼兒園等，充分滿足了社區(qū)業(yè)主的日常生活需求。物業(yè)服務(wù)良好。 2）價(jià)格波動(dòng)：項(xiàng)目多層住宅銷售價(jià)格約為 1600 元 /㎡，小高層樓盤每升一樓約漲 50100 元 /平米。 3）銷售概況：目前一期開始銷售銷售情況良好。帶湖路所有燈箱廣告的投放給這一項(xiàng)目帶來一定知名度。項(xiàng)目周邊自然環(huán)境較 好，地勢(shì)較道路高，如果規(guī)劃上能夠很好的把握這一點(diǎn)，項(xiàng)目的特色是現(xiàn)而易見的；另?yè)?jù)了解，本地塊處于上饒的行政新區(qū)輻射圈，升值潛力大；本地塊周圍基本還是 “ 處女地 ” ，開發(fā)還不完善，因此對(duì)開發(fā)商而言可操作的空間也就越大。因此，本項(xiàng)目周邊還處于 “ 處女地 ” 階段，缺乏相應(yīng)的城市配套設(shè)施，導(dǎo)致本項(xiàng)目缺乏居住氛圍。而且在客觀上也確實(shí)給業(yè)主的生活增加了交通成本。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 28 頁(yè) 共 56 頁(yè) 園林布局 本項(xiàng)目在規(guī)劃上的優(yōu) 勢(shì)給社區(qū)園林綠化的營(yíng)建提供了廣闊的舞臺(tái)，生態(tài)樂園親水觀景平臺(tái)等使社區(qū)的景園空間充滿變化，既有中心園林景觀的華美，又兼具組團(tuán)景觀的雅致，主次分明、相互輝映。流暢而富有曲線感的道路、豐富的景色變換、軟硬景的和諧搭配，使項(xiàng)目的居住環(huán)境得到最唯美的演繹，充分展示了項(xiàng)目無(wú)與倫比的優(yōu)雅與高貴的氣質(zhì)。大面積濃厚色彩塊面的運(yùn)用，不但能夠保證當(dāng)?shù)氐慕ㄖＥ枰沧岉?xiàng)目的建筑立面 顯得大氣豪奢。 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 15 棟建筑，不足六萬(wàn)平米，多層與小高層的組合不但豐富了項(xiàng)目的產(chǎn)品線，也擴(kuò)大了項(xiàng)目的客戶群。短進(jìn)深、大面寬的戶型設(shè)計(jì)充分保證了居住空間的通風(fēng)采光需求，干濕分離、動(dòng)靜分區(qū)的室內(nèi)布局使室內(nèi)空間整潔、亮麗，充分體現(xiàn)了 “ 以人為本 ” 的設(shè)計(jì)理念。物業(yè)由饒城最早取得國(guó)家管理二級(jí)資質(zhì)的獨(dú)立法人企業(yè) ——— 鳳凰 物業(yè)管理有限公司管理。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 29 頁(yè) 共 56 頁(yè) （四）錦江華庭 項(xiàng)目概況 物業(yè)類別：公寓 建筑類別：小高層；均價(jià)： 1800 元 /平方米 . 承銷商：上饒市凱達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓熱線： 0793— 8235511 8205111 售樓地址：上饒市沿河?xùn)|路 7號(hào) 錦江華庭是由深圳鑫聯(lián)企劃代理銷售，由深圳尚域廣告整合推廣，規(guī)模不大，僅有 75 席。 均價(jià) 1800 元，設(shè)有三室二廳二衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、五室三廳三衛(wèi)、六室二廳三衛(wèi)、七室二廳三衛(wèi)等房型。 開發(fā)商：江西江灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓熱線： 07938296666 7100999 售樓地址：贛東北大道 79 號(hào)（上饒影城旁） 帶湖花城位于規(guī)劃中的新城區(qū)。給其銷售帶來一些影響。 榮耀一生 / 居 從對(duì)上饒現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目的總平規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及銷售手法、廣告包裝來看，應(yīng)該說上饒地產(chǎn)市場(chǎng)仍然屬于初級(jí)階段。 上饒房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征 （一）需求特征：中等價(jià)位房需求旺盛，房源分布不集中 2020 年上饒市著力推進(jìn)改革開放，緊緊抓住工業(yè)化核心戰(zhàn)略和大開放主戰(zhàn)略，大力推進(jìn)全民創(chuàng)業(yè)，努力構(gòu)建和諧社會(huì)，加快 “ 三化 ” 進(jìn)程，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持了健康有序穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，各業(yè)經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)紛呈。經(jīng)濟(jì)總量躍上新臺(tái)階。據(jù)初步測(cè)算， 2020 年全市生產(chǎn)總值完成 億元（未經(jīng)省核定），同比增長(zhǎng) %。三次產(chǎn)業(yè)比為 ::。五年累計(jì)實(shí)現(xiàn) GDP963 億元，年均增長(zhǎng) %，比 “ 九五 ” 時(shí)期高 個(gè)百分點(diǎn)；全市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2020年的 :: 演進(jìn)為 2020 年的 ::，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形成新格局。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng) 61％，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 31 頁(yè) 共 56 頁(yè) 續(xù)擴(kuò)大，銷售狀況良好。一種城市都市生活規(guī)劃 “ 以人為本，崇尚自然 ” 的一批設(shè)計(jì)新穎、套型合理、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進(jìn)的新型住宅開 始投放市場(chǎng)。 （三）產(chǎn)品特征：多層住宅唱主角，小高層住宅受追捧 在對(duì)住宅產(chǎn)品的選擇上，大多數(shù)購(gòu)房者仍然將多層住宅作為首選產(chǎn)品。綜合上饒當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展概況及人均收入水平，在未來 3～ 5 年時(shí)間內(nèi)，多層住宅仍然是這個(gè)城市的主流產(chǎn)品，而少量的小高層住宅則將會(huì)成為整個(gè)城市富豪名流的身份象征。但隨著許多條件的成熟，同時(shí)隨著土地資源的緊張，在未來 3— 5 年，小高層將受到更多人的歡迎。選擇小高層住宅的購(gòu)房者，絕大部分都是當(dāng)?shù)氐闹懈呤杖腚A層，此類人群不滿足于現(xiàn)有的居住環(huán)境，需要更大更豪華的居住空間來展示他們的成就 ，為滿足市場(chǎng)需求，小高層住宅的開發(fā)量將有所增加。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 32 頁(yè) 共 56 頁(yè) 上饒房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 近幾年來國(guó)家宏觀調(diào)控政策的調(diào)整，開發(fā)企業(yè)門檻越來越高，可以說土地、資金越來越緊張。多數(shù)人愿意選擇現(xiàn)在的市中心地帶生活或者從事商業(yè)活動(dòng)。隨著上饒多個(gè)工業(yè)園區(qū)的建成，投資旅游環(huán)境將進(jìn)一步成熟，這將會(huì)引進(jìn)一些外商的投資以及外人人員加入。因此，在 5內(nèi)上饒的房地產(chǎn)是非常健康的發(fā)展，房地產(chǎn)投資保持了一個(gè)正常的發(fā)展速度。而部分外來企業(yè)，尤其是有著先進(jìn)的管理理念的企業(yè)，在上饒整 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 33 頁(yè) 共 56 頁(yè) 個(gè)大環(huán)境下，因?yàn)樽陨硭刭|(zhì)良好，并通過努力打出了自己的品牌，在上饒必將占有一定市場(chǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量，在優(yōu)勝劣汰中將保持一定數(shù)量， 不再有大的增長(zhǎng)。但是，以上饒市的整體發(fā)展、人均收入以及土地可利用空間，房?jī)r(jià)還是不會(huì)有大的上漲幅度。所以上饒房?jī)r(jià)整體趨勢(shì)較為平穩(wěn)。違法轉(zhuǎn)讓土地、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的現(xiàn)象 將得到有效遏制。 第三部分 上饒市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)群分析 目標(biāo)消費(fèi)區(qū)域選擇 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 34 頁(yè) 共 56 頁(yè) （一）上饒市區(qū) 從上饒市各大樓盤的購(gòu)房群來看，上饒市區(qū)的客戶占了絕大多數(shù)，因此本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群的也應(yīng)重點(diǎn)鎖定上饒市區(qū)，在媒體傳播上以上饒市區(qū)的主要街道為主。全縣國(guó)土面積 2240 平方公里，轄 12 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 15 個(gè)鄉(xiāng)，總?cè)丝?72 萬(wàn)，縣 城旭日鎮(zhèn)，為江西省一等衛(wèi)生城。在進(jìn)入 21 世紀(jì)，國(guó)家實(shí)施東部大開放，西部大開發(fā)的重大戰(zhàn)略中，是東部發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的承接地、沿海的后花園和西部大開發(fā)的中轉(zhuǎn)站。經(jīng)過 72 萬(wàn)人民的多年艱苦創(chuàng)業(yè)，全縣已初步形成建材、煤炭、有色金屬、食品、化工、電力、工藝制品等地方的工業(yè)體系，培育了名特優(yōu)產(chǎn)品 40 余種，部?jī)?yōu)和省、市優(yōu)產(chǎn)品 17 個(gè)，建立了以旭日工業(yè)園、工業(yè)走廊和現(xiàn)代科技農(nóng)業(yè)示范園為招商載體 的對(duì)外開放格局，利用縣外資金的質(zhì)量、效益和水平進(jìn)一步提高。 縱觀上饒縣，近年來，無(wú)論是縣城、郊區(qū)、還是農(nóng)村，處處高揚(yáng)風(fēng)帆，借勢(shì)發(fā)力，經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)，城鎮(zhèn)建設(shè)日新月異，各項(xiàng)工作生機(jī)盎然。去年，該縣還榮獲了全省 “ １２３ ” 先進(jìn)縣級(jí)黨政班子、全縣發(fā)展個(gè)私經(jīng)濟(jì)先進(jìn)縣和全省發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟(jì)先進(jìn)縣等榮譽(yù)。 廣豐縣 廣豐歷史悠久。于唐武德四年（６２１）立鎮(zhèn)，名 “ 永豐鎮(zhèn) ” ，隸上饒縣；唐乾元元年（７５８）建縣，仍名 “ 永豐 ” ，隸信州。宋熙寧七年（１０７４）復(fù)縣，仍隸信州。 隨著發(fā)展環(huán)境的進(jìn)一 步優(yōu)化，該縣經(jīng)濟(jì)、文化、社會(huì)事業(yè)在和諧與寬松的環(huán)境中迅速發(fā)展，一大批客商紛紛青睞廣豐這片投資熱土。 婺源縣 婺源，位于贛東北，東鄰國(guó)家歷史名城衢州，西毗瓷都景德鎮(zhèn)，北枕國(guó)家級(jí)旅游勝地黃山，南接亞洲銅都德興銅礦，是一顆鑲嵌在皖、浙、贛三省交界地的 “ 綠色明珠 ” 。相傳商周屬揚(yáng)州之域，春秋為 “ 吳楚分源 ” 之地。全縣面積 2947 平方公里，人口 33 萬(wàn)，轄 18 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。婺源之美，美在人與自然和諧相處，文化與生態(tài)完善結(jié)合。 如今的婺源，古韻里更顯恢宏，典雅中 更添氣勢(shì)。 縣境地勢(shì)大致北高南低。東南產(chǎn)多為丘陵和崗地。年平均氣溫為 ，一月平均氣溫 ，七月平均氣溫 29，極端最低氣溫 — ，極端最高氣溫 ，年降水量 1818 毫米，是我省多雨地區(qū)之一，無(wú)霜期 256 天?，F(xiàn)有耕地 34 萬(wàn)畝，水田占 89％。七一水庫(kù)為我省大型水庫(kù)之一。經(jīng)濟(jì)作物主要有甘蔗、棉花、油菜、大豆、西瓜、花生。山區(qū)還有金絲猴、梅花鹿、黑熊、棕熊、黃蛤、蠑螈等野生動(dòng)物。手工業(yè)名產(chǎn)品有硯臺(tái)、石板、棉紙等，尤以 “ 朱子硯 ” 最馳名，行銷國(guó)內(nèi)外。三清山位于縣境西北部，相傳為道教福地。 德興市 德興市，東與浙江接壤，南靠皖贛鐵路干線，西鄰瓷都景德鎮(zhèn)，北交西城婺源縣，總面積２１０１平方公里。 德興礦產(chǎn)資源豐富，現(xiàn)已探明的礦產(chǎn)有金、銀、銅、大理石、花崗巖等 30 余種，其中銅儲(chǔ)藏量達(dá)９００多萬(wàn)噸，亞洲最大的斑巖銅礦 —— 德興銅礦。德興又是全國(guó)首批農(nóng)村初級(jí)電氣化達(dá)標(biāo)縣市之一，水能理論蘊(yùn)藏量１５萬(wàn)千瓦，現(xiàn)已 建成中、小水電站１２０座，總裝機(jī)容量２．７５萬(wàn)千瓦。 德興交通便利，皖贛鐵路樂德支線直抵德興銅礦，德興至南昌、德興至上饒、浙江等出境通道全部建成了二級(jí)油路，三清山汾碧公路已經(jīng)通車，市區(qū)環(huán)城過境公路正在加緊建設(shè)。１９９６年，全市完成國(guó)民生產(chǎn)總值１５．１７億元，社會(huì)總產(chǎn)值５６．７９億元，財(cái)政收入１８３２１萬(wàn)元，農(nóng)民人平純收入２１４４元，提前８年實(shí)現(xiàn) “ 翻兩番 ” 的目標(biāo)。全縣有耕地 72 萬(wàn)畝，山地 萬(wàn)畝，湖濱草地 萬(wàn)畝，水面 萬(wàn)畝，可養(yǎng)水面 36 萬(wàn)畝。這里氣候溫和，屬亞熱帶濕潤(rùn)性季風(fēng)氣候，四季分明，平均氣溫 ℃ ，適應(yīng)各種農(nóng)作物生長(zhǎng)。財(cái)政總收入達(dá)到 億元，同比增長(zhǎng) 21%；其中一般預(yù)算收入 億元，同比增長(zhǎng) %。城鎮(zhèn)以上固投 億元，同比增長(zhǎng) %。實(shí)際引進(jìn)內(nèi)資 155496 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %；引進(jìn)外資 1000萬(wàn)美元 ,同比增長(zhǎng) %。 二、目標(biāo)消費(fèi)群描述 私企老板 文化程度：中等 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 39 頁(yè) 共 56 頁(yè) 年齡結(jié)構(gòu)： 30— 55 歲 經(jīng)濟(jì)狀況：高端客戶，有錢有社會(huì)地位 購(gòu)房動(dòng)機(jī)：（ 1）出于社交生活的需要 （ 2）彰顯高人一等的身份地位 （ 3）為家人創(chuàng)造良好的生活條件 （ 4）部分考慮孩子的教育配套 （ 5）二次以上置業(yè)，注重項(xiàng)目品質(zhì)和配套 購(gòu)房習(xí)慣：注重項(xiàng)目周邊環(huán)境，強(qiáng)調(diào)便利，重視物業(yè)管理，攀比心理強(qiáng)，所需戶型偏大。每個(gè)地區(qū)都有自己的人文特點(diǎn)，在上饒地產(chǎn)剛開始起步的時(shí)候，購(gòu)房需求隨著產(chǎn)品的不斷升級(jí)將會(huì)被更大程度的刺激，攀比、炫耀的心理時(shí)常作祟，在欲望面前許多人經(jīng)常會(huì)盲從，這也為本項(xiàng)目的銷售提供了獨(dú)特的客源。年齡結(jié)構(gòu)為 25～ 50 歲，其中 35～ 45 歲的年齡層置業(yè)需求最為強(qiáng)烈，消費(fèi)力也最強(qiáng)，可以說是上饒購(gòu)房群的黃金年齡層。 第四部分 媒體分析 媒體類型及分析 （一）報(bào)紙： 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 41 頁(yè) 共 56 頁(yè) 平面靜態(tài)方式表現(xiàn)的傳播媒體，對(duì)消費(fèi)者的文體水平有一定要求，能過濾掉一部分社會(huì)群體，內(nèi)容偏向理性，但整體表現(xiàn)能力不高（尤其是對(duì)圖片的表現(xiàn)能力）。 可信度高，特別是國(guó)內(nèi)報(bào)紙，與黨政機(jī)關(guān)聯(lián)系緊密，更被讀者奉為權(quán)威。 從廣告主角的度看，報(bào)紙媒體投入形式靈活多樣，能機(jī)動(dòng)地配合各種促銷宣