【文章內容簡介】 善、上饒縣區(qū)域縣政府的補貼，這一區(qū)域的房產業(yè)將迎來一個新的機遇，房產價格不會下調。 地產住宅價格區(qū)間及其走勢 根據(jù)對上饒目前在售地產項目的調研分析，該區(qū)域房地產住宅價格的區(qū)間主要分為 1180～ 1400 元 /㎡、 1400～ 1600 元 /㎡、 1600～ 1900 元 /㎡、 1900 元 /㎡以上幾個水平段。其中，售價為 1180～ 1400 元 /㎡多為上饒縣區(qū)域的一些 地產項目；售價為 1500～ 1600 元 /㎡的地產項目多為城區(qū)內零星的小項目，售價在 1600～1900 元 /㎡這個區(qū)間的住宅產品主要為區(qū)位、樓層、朝向及景觀視野都比較好的多層住宅以及部分小高層住宅中的中、低端產品；售價在 1900 元 /㎡以上的產品多為小高層住宅，但位于城東區(qū)域發(fā)展區(qū)域的現(xiàn)代城憑借其規(guī)模、項目規(guī)劃、產品設計、配套設施、物業(yè)服務以及歷史以來形成的品牌優(yōu)勢，該項目的多層住宅的均價同樣能夠達到 1800 元 /㎡的水平線，由此也可以看出地產品牌及項目形象塑造對項目售價的影響。 地產價格總是與地產開發(fā)及消費需求息息 相關，從上饒地產市場的發(fā)展情況結合當?shù)爻鞘械慕?jīng)濟指標以及消費需求來判斷，未來一段時間內地產項目的住宅產品的價格仍然有一定的上漲空間。這種上漲趨勢在目前上饒地產銷售市場已經(jīng)得到驗證。在今后一段時間內，隨著地產開發(fā)的不斷深入及土地資源的日趨緊張，住 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 17 頁 共 56 頁 宅價格仍然會有一個比較明顯的上揚。 上饒房地產住宅項目特性及其發(fā)展趨勢 上饒地產市場雖然起步相對較晚，但發(fā)展比較穩(wěn)定，近年來房價也穩(wěn)中有升。沿海發(fā)達城市近幾年才逐漸流行的各種地產項目規(guī)劃的理念及產品設計的一些元素在上饒市場得到了引進，雖然沒有大型城市住宅項目的那種 精致和深邃，但對于一個地產市場剛剛起步的城市，這樣的產品還是能夠在當?shù)匾疝Z動并取得強勁的銷售成果的。 （一）項目總平規(guī)劃特性分析 從目前上饒地產項目的規(guī)劃來看，許多項目在規(guī)劃上已經(jīng)開始注重室內居住空間和室外活動環(huán)境的綜合把握。在平面布局上主要以行列式布局為主，注重項目之間的通透，均衡性比較突出。為了提高項目的綜合競爭力，體現(xiàn)規(guī)模優(yōu)勢，在注重平面布局的同時，大型項目的開發(fā)商也比較注重對整個項目的布局，開始植入了社區(qū)全套設施及規(guī)劃。一期、二期都已售完的現(xiàn)代城甚至規(guī)劃有 500 米長的風情小區(qū)步行街，用 3000 萬 打造饒城最大的經(jīng)典園林。這在當?shù)責o疑是一個新型居住夢想的開啟，也為現(xiàn)代城 國際公館的熱銷打下了堅實的基礎。 （二）項目建筑類別特性分析 從地產項目的建筑類別來看，現(xiàn)在上饒的地產建筑類別仍以多層住宅為主，其比例占到目前在售項目的 80％以上，但隨著地產開發(fā)的不斷深入及當?shù)刭彿空咧脴I(yè)觀念的不斷更新，小高層住宅也開始受到關注，這標志著上饒地產開始了一個 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 18 頁 共 56 頁 全新的發(fā)展。小高層住宅與多層住宅的區(qū)別，不僅僅是建筑高度的差距，在內涵上，小高層住宅的誕生意味著一個城市已經(jīng)邁入了現(xiàn)代化發(fā)展的階段。 帶電梯的住宅，它倡導的是一種全新 的生活觀念和居住理念，在一個城市，當小高層初次出現(xiàn)的時候，居住小高層住宅就代表著一種尊貴的身份，一種居高臨下的氣質。小高層住宅的出現(xiàn)，使上饒地產項目的產品線更加豐富，尤其是讓當?shù)氐母叨讼M者有了更明確的置業(yè)選擇。 （三）項目配套設施特性分析 從地產項目的配套設施來看，規(guī)模較小的項目在配套上與大規(guī)模的項目還有比較大的差距。在配套設施上，大型項目如現(xiàn)代城以及帶湖花城都規(guī)劃了園林休閑空間，同時在社區(qū)內還配備了一些日常商業(yè)服務和物業(yè)管理服務。尤其是現(xiàn)代城，由于規(guī)模較大，其配套設施的完備以及園林綠化的面積在上饒當?shù)?都是首屈一指的。這種配套完善，服務貼心的項目受到當?shù)厥袌龅囊恢潞迷u，也將上饒地產市場提到一個較高的平臺，為后期市場的提升創(chuàng)造了一個非常好的條件。 （四）項目戶型設計特性分析 從地產項目的戶型設計來看，目前上饒市場的戶型設計比較注重對面積的控制、對使用功能的分區(qū)，沿海發(fā)達城市較為流行的落地窗、轉角飄窗等元素也被植入到產品的設計之中。根據(jù)建筑類別的不同，戶型設計也有所不同。多層住宅的面積以 80～ 130 ㎡的兩房兩廳一衛(wèi)及兩房半兩廳一衛(wèi)的產品為主打戶型，在功能上也實現(xiàn)了干濕分離、動靜分隔的初級分區(qū)；小高層住宅的面積 多在 130 ㎡以上，最大面積可達 160 ㎡以上，此類戶型由于面積增加，戶型內部的設置也顯得比較時尚豪華，四房、五房、六房甚至七房的設計讓室內的居住空間顯得闊綽，動線 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 19 頁 共 56 頁 極為分明，分區(qū)上也過渡到了更細致的階段，同時主衛(wèi)的設計，讓居家的私密性也得到加強，這樣的產品設計基本上達到了一個比較完備的要求。 上饒房地產消費特性及其發(fā)展趨勢 消費市場的需求決定了地產開發(fā)的供應，作為一個南方的地級市，上饒的地產銷售也具有當?shù)氐膮^(qū)域特性。 （一）區(qū)域選擇：城東區(qū)域成為熱點置業(yè)區(qū)域 雖然這一區(qū)域在城市發(fā)展的初級階段，交通設 施、生活商業(yè)配套、教育資源等要素仍然有一些不足，但這一區(qū)域樓盤人氣卻十分旺盛。這一區(qū)域的現(xiàn)代城樓盤目前可以算上饒最好的樓盤。 這充分說明，現(xiàn)在的城市居民眼光開始有所變化，看到這一區(qū)域升值的巨大潛力。具本次調查，目前現(xiàn)代城銷售火爆，這和現(xiàn)代城一整套的小區(qū)內部配套設施有很大關系。目前更靠近新火車站的地方，對房地產開發(fā)還有空間。 （二）產品選擇：多層為主，小高層受到高端客戶熱捧 在對住宅產品的選擇上，大多數(shù)購房者仍然將多層住宅作為首選產品。與此同時，由于小高層本身所具有的優(yōu)勢如配置電梯、戶型設計更為時尚等特點也 受到了當 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 20 頁 共 56 頁 地高端消費市場的歡迎，呈現(xiàn)出多層與小高層同步熱銷的局面。綜合上饒當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展概況及人均收入水平，在未來 3～ 5 年時間內，小高城住宅將有理由成為這個城市的主流產品。 （三）戶型面積：多層以 80～ 130 ㎡較為暢銷，小高層則以 130～ 160 ㎡的戶型作為主打產品 選擇多層住宅的購房者，多數(shù)為當?shù)氐闹械褪杖肴巳海祟惾巳涸谏橡埉數(shù)氐南M市場中所占的比例最大。在面積的選擇上， 80～ 130 ㎡的兩房及兩房半的戶型面積比較適合他們的收入水平，因此，此類戶型已經(jīng)成為上饒當?shù)刈顣充N的戶型。而選擇小高層住宅的購房者，絕大 部分都是當?shù)氐闹懈呤杖腚A層，此類人群不滿足于現(xiàn)有的居住環(huán)境，需要更大更豪華的居住空間來展示他們的成就，因此，現(xiàn)代城的小高層住宅一經(jīng)推出，就受到此類人群的熱捧。 130～ 160 ㎡的小高層戶型更受當?shù)刂懈呤杖腚A層的歡迎。 （四）品牌意識：開發(fā)品牌開始受到重視 隨著上饒市民消費水平和文化水平的提高，并因為上饒離上海、杭州等大型城市不遠，更是看到優(yōu)秀的企業(yè)所推出的房產更加美觀大方，所以上饒人開始越來越重視開發(fā)品牌。品牌效應好的企業(yè)，比如江西立天唐人房產發(fā)展有限公司開發(fā)的房產，以其雄厚的資金實力、專業(yè)化的操作水平以及良 好的信譽贏得當?shù)叵M市場的信任。 項目個案比較分析 （一）現(xiàn)代城 國際公館 區(qū)位特征 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 21 頁 共 56 頁 現(xiàn)代城 國際公館位于上饒市城區(qū)東北靜謐地帶，充分考慮現(xiàn)代人的居住要求，強調人與自然的和諧，在整體上將現(xiàn)代景觀與中國傳統(tǒng)國林景觀自然融合，借優(yōu)越的地利優(yōu)勢，有效利用信江兩岸的自然景觀，形成錯落有致的序列社區(qū)看點。 項目參數(shù) 占地面積： 7萬多平米 總建筑面積： 150000 平方米 綠化率： ≥40% 該項目規(guī)劃有近 644 套小高層住宅樓，現(xiàn)已完成銷售 400 多套。從項目的主要參數(shù)來看，該項目的規(guī)模在上饒這樣一個經(jīng)濟相對落后 、人口密度不是很高的城市，可稱得上是一個地產巨無霸。 總平規(guī)劃 整個小區(qū)坐北朝南，采用傳統(tǒng)的行列式布局，并根據(jù)項目的地理位置，將整個項目的開發(fā)銷售分周期銷售。 建筑風格 現(xiàn)代城 國際公館的環(huán)境規(guī)劃與景觀設計大膽引進國際園林景觀規(guī)劃理念，利用得天獨厚的自然風景，巧妙的運用中國園林的 “ 借景 ” 手法，將婉約江景、秀美山景引入小區(qū)，與小區(qū)庭園景觀渾然一體，小區(qū)內四季美景如畫，碧草青青、蝶舞蜒飛。 產品設計 該項目的住宅設計主要采取兩進深設計，共有三房一廳一衛(wèi)，三房兩廳兩衛(wèi)，四房兩廳兩衛(wèi)等多種戶型，面積從 130 ㎡到 200 ㎡不等。大概 2020 年 9 月初可以交房。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 22 頁 共 56 頁 配套設施 現(xiàn)代城 國際公館配有豪華會所，設計造型通透、敞亮，極具現(xiàn)代感的外立面，功能齊全的內部設施，無不透出對完備生活的追求。攀巖室、健身房、桌球館讓您體驗健康人生，圖書室、棋牌房、音樂舞場、陽光泳池等均有。 現(xiàn)代城 國際公館會所完備的功能創(chuàng)新設計，使人完全感受休閑生活。在舒適的陽光泳池中游泳，讓身心在水中飄蕩，完全擁抱水的天地?；蛟趫D書中心在知識的海洋里遨游，或在音樂舞場輕歌曼舞。有很大的買點。 物業(yè)管理 現(xiàn)代城 國際公館的物業(yè)管理公司 —— 江西 立天唐人發(fā)展有限公司的物業(yè)管理部門，物業(yè)服務的內容主要包括專項服務、安全防范服務包括全天候保安巡更服務，大大提高了社區(qū)的安全性，使現(xiàn)代城在當?shù)叵M群心中形成良好的品牌效應。 銷售回顧 1）項目開發(fā)回顧：江西立天唐人發(fā)展有限公司約在 2020 年正式進入上饒市場，現(xiàn)代城當年就開始建設， 2020 年現(xiàn)代城一期正式入市，整個銷售期至今大約有 4年的時間。 2）價格波動：項目入市住宅銷售價格經(jīng)過幾次提價后，現(xiàn)在的住宅銷售價格基本穩(wěn)定在 1800 元 /㎡。根據(jù)該項目銷售人員的介紹，結合目前上饒地產的走向，估計該項目后期的住宅 （小高層）銷售均價將會突破目前的 1800 元 /㎡。 3）銷售概況：目前現(xiàn)代城 國際公館的住宅銷售已經(jīng)有 2/3，剩余的房源仍在進一步銷售中。 4）營銷手段：從項目的營銷手段看，該項目采用的主要的媒體工具就是宣傳單頁和一些戶外廣告，在媒體選擇和上，運用了專門的車體廣告、上饒電視臺和上 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 23 頁 共 56 頁 饒晚報等，唯一特殊的廣告是在銷售期，開發(fā)商江西立天唐人發(fā)展有限公司 2020年 11 月捐贈 20 萬元興建云峰希望小學； 2020 年 6 月捐贈 200 萬元建月鵝小學；2020 年 12 月，向上饒市紅十字會捐助 1 萬元，幫助上饒縣觀上村改善農田水利用電設施 ； 2020 年 12 月向萬年扶貧助學基金會捐款 5 萬元； 2020 年元月，積極響應市紅十字會發(fā)出的援助 “ 海嘯 ” 災民和博愛送萬家活動的倡議，捐資 10 萬元。 2020 年 7月 26 日，江西立天唐人房地產發(fā)展有限公司董事長童云峰代表公司向上饒市紅十字會捐贈了三套總價值 萬元的房產。這一系列義舉給開發(fā)商帶來良好口碑的同時，也給現(xiàn)代城的總體形象帶來巨大的亮點。開發(fā)商也非常重視將項目的配套設施建設作為項目開發(fā)的重點，與項目開發(fā)同步進行，凸顯開發(fā)公司的良好形象和品牌價值。最終憑借著現(xiàn)場實景的強大的帶動力，該項目的住宅銷售也一次一 炮而紅，一舉奠定了現(xiàn)代城 國際公館今天的成功。 經(jīng)驗總結 縱觀現(xiàn)代城 國際公館的整個運作過程，我們認為，現(xiàn)代城 國際公館的成功主要有以下幾個方面： 1）市場環(huán)境 在現(xiàn)代城進入上饒之前，可以說上饒的地產營銷專門隊伍是一片空白，正是在上饒地產開發(fā)處于萌芽階段的時候，現(xiàn)代城 國際公館憑借自身的操盤經(jīng)驗和資金實力，瞬間引爆上饒的置業(yè)需求，將上饒的地產開發(fā)提升到一個全新的階段?？梢哉f，消費市場的巨大需求和競爭市場的寬松是現(xiàn)代城輕易獲得成功的基石。 2）理性運作 如果說市場的宏觀環(huán)境給現(xiàn)代城 國際公館的成功提供了 一個良好的平臺，那么 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 24 頁 共 56 頁 開發(fā)商江西立天唐人發(fā)展有限公司整體運作則為這種成功提供了一個強有力的推進器。 “ 一個全新的市場，蘊藏著無限的商機，也隱藏著巨大的陷阱 ” ，在一個地產開發(fā)一片空白的地方一次圈地近 360 畝，無疑是一個巨大的挑戰(zhàn)。在市場尚未明晰的情況下，采取一種比較穩(wěn)妥的開發(fā)手段是項目成功的重要保障，針對消費市場的需求