【文章內(nèi)容簡介】 萬平方米，同比下降了 個百分點。據(jù)省建設(shè)廳相關(guān)專家分析，今年 3 月份以來，針對房地產(chǎn)行業(yè)等行業(yè)存在的局部過熱的情況，國家出 臺了一系列措施進(jìn)行降溫，并對房地產(chǎn)開發(fā)項目（經(jīng)濟(jì)適用房除外）資本金提高了 15 個百分點，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款受到了限制，由此淘汰了行業(yè)內(nèi)一批資質(zhì)較低、開發(fā)實力弱的企業(yè)，同時，也使全省的房地產(chǎn)開發(fā)投資等指標(biāo)出此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 現(xiàn)了合理的回落，這一現(xiàn)象表明，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控在房地產(chǎn)業(yè)的作用已經(jīng)顯現(xiàn)。 為了完成投資開發(fā)項目，在銀根緊縮的情況下，開發(fā)商紛紛自找門路，尋找資金來源。據(jù)了解，目前開發(fā)商的項目資金中，自籌資金占到了近四成，貸款比例下降到了 14％，比全國 ％的平均水平低了近 8 個百分點。 由于整體的供應(yīng)量趨少，而市場需 求旺盛，全省商品房一級市場銷售良好，銷售面積為平方米，同比增長了 8 成左右；與此相呼應(yīng)，商品房一級市場銷售價格呈現(xiàn)明顯的上漲趨勢。到 6 月底，全省商品房銷售價格為 1797 元 /平方米，同比增長了 27％，比同期全國高 16個百分點，增幅位居全國第 3 位。價格上漲主要原因是由于辦公樓和商業(yè)用房銷售價格較高帶動所至，住宅價格漲幅在合理區(qū)間，與社會消費品價格漲幅趨勢基本相同。 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模明顯下降。 全年房地產(chǎn)開發(fā)計劃總投資減少 11． 3 個百分點。 2020 年一季度新開工房屋建筑面積減少 18． 6 個百分點，其中新 開工經(jīng)濟(jì)適用住房面積為 6． 05 萬平方米，同比減少 69． 9 個百分點；房地產(chǎn)投資中經(jīng)濟(jì)適用住房 0． 61 億元，同比減少 38． 1 個百分點，經(jīng)濟(jì)適用住房空置面積為 4． 87 萬平方米，同比減少 40． 7 個百分點。 2020 年全省購置土地面積為 373． 97 萬平方米，完成開發(fā)土地面積 156． 82 萬平方米，完成開發(fā)面積僅占 41． 9％。購置土地面積比 2020 年凈增 56． 4萬平方米，同比增長 17． 8％，而完成開發(fā)土地面積比 2020 年減少此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 37． 73 萬平方米，同比減少 19． 4％。 完成開發(fā)土地面積出現(xiàn)負(fù)增長。 2020年一季度全 省購置土地面積為 45． 51 平方米，同比增長 16． 7％，完成開發(fā)土地面積 15． 82 平方米，同比減少 35． 4％。 融資成為山西地產(chǎn)業(yè)當(dāng)務(wù)之急 去年 6 月，央行下發(fā)了 121 號文件，并出臺了新的土地政策，以加強對商業(yè)銀行房貸的監(jiān)管力度。文件規(guī)定，貸款應(yīng)重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應(yīng)適當(dāng)限制。并對貸款企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)、管理水平有了更高的要求，規(guī)定自有資金必須達(dá)到 30％和封頂才能按揭的要求。今年 4月，央行提高了銀行存款準(zhǔn)備金率 個百分點，減少了金融機構(gòu)可貸資金，同時房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資金比例從 20％提高到35％以上，以防房地產(chǎn)企業(yè)大量貸款有可能引發(fā)金融風(fēng)險。這些政策讓許多企業(yè)感到資金緊張。對一些開發(fā)資金少、過分依賴銀行貸款的企業(yè)來說更是雪上加霜。今年“五一”前，央行又下發(fā)通知，在“五一”之后，進(jìn)一步嚴(yán)格控制房貸項目。 據(jù)估算 80％左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸，房地產(chǎn)市場的各個環(huán)節(jié)都有與銀行有直接關(guān)系。限制房貸政策的出臺，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍感到資金壓力加大，希望能通過多種渠道獲取房地產(chǎn)投資資金。 1～ 7 月份，太原市房地 產(chǎn)開發(fā)資金到位共 433227 萬元，同比增長％，國內(nèi)貸款占全部資金的比重下降 個百分點。當(dāng)前，企業(yè)此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 找地皮、尋資金成了工作的重心，這決定著其有無資格參加后續(xù)競爭，同時使資金實力和籌資能力弱小的小企業(yè)遭遇“滅頂之災(zāi)”。 我省房地產(chǎn)商大多屬于二三線的中小企業(yè)，實力較弱，資金騰挪余地較小，因此對央行的政策反應(yīng)比較強烈。普遍認(rèn)為，這將限制房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源，有礙全省地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由于我省房地產(chǎn)金融市場發(fā)展滯后，除銀行信貸外，沒有更多的金融工具，而房地產(chǎn)開發(fā)項目的全部流程都有離不開信貸資金的支持。這樣一來 ，可能造成資金鏈斷裂，致使已開工項目不能按時竣工，新項目不能接手，使開發(fā)商陷入困境。 省房產(chǎn)咨詢中心的專業(yè)人士指出，我國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道比較狹窄，主要是依靠銀行貸款。另外，企業(yè)上市、資產(chǎn)證券化抵押、發(fā)行債券、基金、信托等也是獲取資金的重要方式。但是，由于國情的不同、各地房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的不同，以及企業(yè)自身條件的限制，這些方式并不能真正應(yīng)用到房產(chǎn)融資中。就我省的現(xiàn)狀而言，房產(chǎn)商不能惟一指望銀行信貸，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的特點，積極尋求多元化的金融工具，最終把“ 121 號文件”演化成市場創(chuàng)新的動力。 資金來源一：本地資 金 一位資深房地產(chǎn)業(yè)媒體人士透露，在京津滬等地區(qū)的中高檔地產(chǎn)小區(qū)，有很多靠開小煤窯發(fā)財?shù)纳轿魅碎_著高檔轎車前來購房，這些煤炭富商出手闊綽，動輒百萬元甚至幾百萬元的房子，對當(dāng)?shù)赜绣X人來說也是難以企及的。據(jù)山西煤炭信息網(wǎng)公布的資料顯示，全省所有合法與不合法的小煤窯總共應(yīng)在 12020 座以上。一研究人士分析，按每此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 個礦主年平均凈賺 200 萬元計算，如果每年有 500 個礦主攜款離開山西，每年就會直接帶走 100 億元的現(xiàn)金，這相當(dāng)于山西省國民經(jīng)濟(jì)2020 多個億的二十分之一。 一些礦主說出了他們外遷的原因，我省的投資環(huán)境比較差， 政府職能部門權(quán)力意識濃厚、服務(wù)意識淡薄，轉(zhuǎn)變職能僅僅停留于表面，缺乏實質(zhì)性進(jìn)展，無論從軟硬環(huán)境上都無法與沿海城市及其它大城市相比。 這么大的資金外流量，對于外省市是很好的資金來源，而對于我們的山西經(jīng)濟(jì)卻是不利的?？陀^上形成的“外面進(jìn)不來，自己留不住”的被動局面目前，對于這些社會上有大量資金聚集，已經(jīng)引起了山西省政府有關(guān)部門的注意，政府可能采取會一定的政策，同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)該采取一定的策略獲取這些本地的投資資金。 資金來源二：外地資金 建立融資平臺進(jìn)行招商引資，同外地發(fā)展較好的房地產(chǎn)行業(yè)建立合作關(guān)系，了 解外資銀行新的金融產(chǎn)品。但是他們與外地企業(yè)和金融機構(gòu)都有遇到一個難題：缺少適合溝通的平臺。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，為了提高山西房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，加強與省內(nèi)及國內(nèi)外先進(jìn)企業(yè)的交流與合作，建立這樣一個平臺是可行的。最近省內(nèi)有關(guān)部門舉辦了房地產(chǎn)融資方面的論壇，將邀請國內(nèi)一些業(yè)內(nèi)知名的人士、國外金融機構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)的融資專家來山西，闡述他們的融資理念、融資渠道，并與我們的房地產(chǎn)企業(yè)接觸，洽談更多的合作項目。今后每年都將不定期地舉辦這種論壇，為我省的房地產(chǎn)企業(yè)提供一個為省內(nèi)外、此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 海內(nèi)外溝通、交流、引進(jìn)資金及各種先進(jìn)技術(shù) 的平臺。 房地產(chǎn)管理上的“三個不順” 近年來，山西省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與市場需求不相吻合。房地產(chǎn)“梗阻”的主要原因是房地產(chǎn)管理的“三個不順”。 管理體制不順：據(jù)介紹，目前山西省涉及到房地產(chǎn)管理的部門有計劃、房地產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃、土地等部門。這些部門各自為政，各管一攤，缺乏強有力的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。 管理程序不順：由于管理體制的不順導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)管理程序不順，沒有形成計劃、規(guī)劃、土地供應(yīng)、開發(fā)的有序管理過程。 政策落實不順：據(jù)袁綸華介紹，無論是歐美發(fā)達(dá)國家，還是國內(nèi)發(fā)達(dá)城市，住宅 開發(fā)都是房地產(chǎn)業(yè)最重要的組成部分，衡量一個城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r、人均住房面積及其發(fā)展速度是很重要的一個標(biāo)志，各國政府在