【文章內(nèi)容簡介】 司 2020830 中嶗路 1005號 居住 29229 青島商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開發(fā)有限公司 2020830 重慶中路 居住 78869 青島海信房地產(chǎn)股份有限公司 由上表分析，本區(qū) 域 2020 年的住宅用地協(xié)議出讓價格大致在 5085 萬元 /畝之間，考慮項(xiàng)目的地理位置、交通條件、區(qū)域環(huán)境以及配套設(shè)施等因素后，本項(xiàng)目參考的協(xié)議出讓價格在 70萬元 /畝左右。 由于地塊容積率信息未知，若假定規(guī)劃容積率為 （參考青島市區(qū)基準(zhǔn)地價體系中居住用地容積率），則估算本項(xiàng)目的土地樓板價約為 875 元 /平方米。 投資評估部 Investmentamp。Assessment Page 9 of 24 4 報告編制說明 分析原理與模型 土地評估 是指在估算開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期市場收入、開發(fā)成本，并考慮風(fēng)險及回報的前提下，評估該土地的價格。 故計(jì)算公式為： 土地價格＝預(yù)期銷售收入 開發(fā)成本 投資利潤 研究分析依據(jù) 分析依據(jù) ? 本項(xiàng)目財務(wù)分析運(yùn)算嚴(yán)格按照建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》； ? 中華人民共和國《房地產(chǎn)估價規(guī)范》； ? 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； ? 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《財務(wù)制度》； ? 國家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》； ? 《青島市房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用成本表》。 土地投資評估 預(yù)期銷售收入 開發(fā)成本 投資利潤 土地價格 土地價格 =預(yù)期銷售收入 開發(fā)成本 投資利潤 計(jì) 算公 式 投資評估部 Investmentamp。Assessment Page 10 of 24 成本計(jì)算依據(jù) ? 本項(xiàng)目中估算所采用的貨幣單位為人民幣； ? 項(xiàng)目貸款的年利率取 10%； ? 本次評估 基準(zhǔn)收益率確定為 12%； ? 項(xiàng)目開發(fā)成本包含（土地費(fèi)用除外）： 序號 項(xiàng)目名稱 內(nèi)容 計(jì)算依據(jù) 1 建安工程費(fèi) 建安費(fèi) 小高層 1000元 2 前期費(fèi)用 規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、三通 一平、人防費(fèi)、白蟻防治費(fèi)等 按建安工程費(fèi)的 7% 3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 接外電、接外水、有線電視接入、 綠化工程等 按建安工程費(fèi)的 10%計(jì)提 4 公共配套設(shè)施 居委會、幼兒園、托兒所、派出所、 停車場等 按實(shí)際發(fā)生額計(jì)算 5 開發(fā)期稅費(fèi) 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、維修基金等 按實(shí)際發(fā)生額計(jì)算 6 其它工程費(fèi)用 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 、監(jiān)理費(fèi)、 竣工測量費(fèi)、勞保統(tǒng)籌 等 按建安工程費(fèi)的 4%計(jì)提 7 開發(fā)間接費(fèi)用 工資 、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)等保費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi) 并入到管理費(fèi)用中 8 管理費(fèi)用 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用等 按項(xiàng)目銷售收入的 2%計(jì)提 9 銷售費(fèi)用 銷售過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 按項(xiàng)目銷售收入的 2%計(jì)提 10 財務(wù)費(fèi)用 利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)及 其他 按實(shí)際發(fā)生額計(jì)算 11 不可預(yù)見費(fèi) 按建安工程費(fèi)的 2%計(jì)提 除土地費(fèi)用外，共計(jì) 11 大項(xiàng)，其計(jì)算方式嚴(yán)格按照建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》。（具體計(jì)算依據(jù)詳見《青島 市房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用成本表》） 投資評估部 Investmentamp。Assessment Page 11 of 24 銷售價格制定依據(jù) 截至 2020 年 6月李滄區(qū)目前有 3個商品房樓盤在售。 其中百通馨苑是本區(qū)域第一個商品房項(xiàng)目，占地面積 28 萬平方米，規(guī)劃總建面 35 萬平方米，規(guī)劃建筑形態(tài)為多層和小高層。百通馨苑與本地塊的地理位置相近，目前開發(fā)為第一期，推出多層住宅，整體均價 4000 元 /m2（注： 2020年開始銷售）。 銀海綜合大廈項(xiàng)目靠近李滄工業(yè)園，均價在 4200 元 /m2。 南嶺風(fēng)情位于 重慶北路 、南嶺四路，建筑形態(tài)包括多層和低層住宅，其中多層均價為 3800 元 /m2。 樓盤名 地理位置 建 筑形態(tài) 交房時間 整體均價 （元 / m2） 百通馨苑 金水路 747號、近下王埠立交 多層、小高層 06年 5月 4000 銀海綜合大廈 九水東路 318號、近永川路 多層 05年 12月底 4200 南嶺風(fēng)情 重慶北路 、南嶺四路 多層、低層 05年 8月 3800 根據(jù)本區(qū)域房地產(chǎn)市場情況，本項(xiàng)目的建議銷售均價為 4000元 / m2。 項(xiàng)目開發(fā)定位 地塊主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 土地面積： 60 畝 土地用途：居住 規(guī)劃容積率： 萬平方米 /公頃 總建筑面積： 48000 平方米 本項(xiàng)目占地面積 60 畝，考 慮到項(xiàng)目的一定劣勢，本報告建議規(guī)劃容積率為，總建筑面積 萬平方米。根據(jù)地塊條件及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，本地塊擬開發(fā)產(chǎn)品為小高層住宅。 預(yù)計(jì)整個項(xiàng)目的開發(fā)周期為 2年，其中銷售周期 12 個月。 投資評估部 Investmentamp。Assessment Page 12 of 24 項(xiàng)目投資收入分析 參考周邊項(xiàng)目的銷售價格，本項(xiàng)目的小高層定價為 4000 元 /平方米，則測算出總銷售收入為 19200 萬元。具體測算詳見下表。 項(xiàng)目開發(fā)成本分析 參考青島市的基準(zhǔn)地價 60 萬元 /畝，估算出該宗地開發(fā)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用為 萬元。具體測算詳見下表。 序號 項(xiàng)目名稱 單位 1 數(shù)量 1 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 說明 指標(biāo)名稱 單位 2 數(shù)量 2 銷售產(chǎn)品數(shù)量 平方米 48000 銷售平均價格 元 /平方米 4000 項(xiàng)目總投資 萬元 1 建筑安裝工程 費(fèi)用 萬元 住宅小高層 萬元 4800 單位建筑面 積 元 /平方米 1000 2 土地價格 萬元 3708 土地樓板價 元 /平方米 750 包括土地出讓金及土地契稅 3% 3 前期費(fèi)用 萬元 336 占建安費(fèi)用 比例 % 7 4 基礎(chǔ)設(shè)施 萬元 480 占建安費(fèi)用 比例 % 10 5 公共配套設(shè)施 萬元 占建安費(fèi)用 比例 % 6 開發(fā)期稅費(fèi) 萬元 單位建筑面 積 元 /平方米 包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)255 元 /平方米和維修基金 元 /平方米 序 號 指標(biāo)名稱 平均單價（元 /平方米） 總 價（萬元） 1. 銷售收入 19200 小高層 4000 19200 2. 營業(yè)稅金及附 加 1056 投資評估部 Investmentamp。Assessment Page 13 of 24 7 其他工程費(fèi)用 萬元 192 占建安費(fèi)用 比例 % 4 8 開發(fā)間接費(fèi) 萬元 0 占建安費(fèi)用 比例 % 0 9 管理費(fèi)用 萬元 384 占收入比例 % 2 10 銷售費(fèi)用 萬元 384 占收入比例 % 2 11 不可預(yù)見費(fèi) 萬元 96 占建安費(fèi)用 比例 % 2 12 財務(wù)費(fèi)用 萬元 375 利率 % 10 目前商業(yè)貸款利率為 %考慮到異地操作項(xiàng)目的風(fēng)險及各種貸款成本，取 10%的利率 項(xiàng)目投資評估 以基準(zhǔn)地價為評估依據(jù)，測算出本項(xiàng)目的基礎(chǔ)方案的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為： ? 本項(xiàng)目銷售收入為 萬元，總投資為 萬元； ? 利潤總額為 萬元，稅后利潤 萬元； ? 投資利潤率 %。 可見在土地基準(zhǔn)價格條件下，本項(xiàng)目在財務(wù)上可行。具體計(jì)算方式 序號 指標(biāo)名稱 單位 基本方案 1 土地報價方案 萬元 3600 每畝地價 萬元 /畝 60 土地樓板價 元 /M2 750 2 項(xiàng)目總投資 萬元 4 營業(yè)收入 萬元 19200 5 營業(yè)稅金及附加 萬元 1056 6 土地增值稅 萬元 7 利潤總額 萬元 8 所得稅 萬元 9 稅后利潤 萬元 10 投資利潤率 % 投資評估部