【正文】 低層 05年 8月 3800 根據(jù)本區(qū)域房地產(chǎn)市場情況，本項(xiàng)目的建議銷售均價為 4000元 / m2。 其中百通馨苑是本區(qū)域第一個商品房項(xiàng)目，占地面積 28 萬平方米，規(guī)劃總建面 35 萬平方米，規(guī)劃建筑形態(tài)為多層和小高層。 土地投資評估 預(yù)期銷售收入 開發(fā)成本 投資利潤 土地價格 土地價格 =預(yù)期銷售收入 開發(fā)成本 投資利潤 計 算公 式 投資評估部 Investmentamp。 由于地塊容積率信息未知，若假定規(guī)劃容積率為 （參考青島市區(qū)基準(zhǔn)地價體系中居住用地容積率），則估算本項(xiàng)目的土地樓板價約為 875 元 /平方米。 投資評估部 Investmentamp。 青島市市內(nèi)四區(qū)基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵定義為： 評估基準(zhǔn)日： 2020年 1月 1日 土地開發(fā)程度： 七通一平 使用年限： 70年 容積率： 土地權(quán)利狀況： 無他項(xiàng)權(quán)利限制 市 內(nèi)四區(qū)居住用地土地級別范圍劃定中，五級地的范圍是：北起太原路，沿鐵路北上至興山路，再沿興山路、文安路、重慶中路、金水路、宜川路、青銀高速，再沿嶗山與李滄區(qū)交界、三零八國道直至李村河；南側(cè)至李滄與四方區(qū)界（李村河）。 ? 相對適中的價格和李村完善的服務(wù)功能吸引了大批市民選擇到李村置業(yè)安家，讓李滄成為島城獨(dú)一無二的經(jīng)濟(jì)適用住房基地。 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 該區(qū)域的房地產(chǎn)特征表現(xiàn)為： ? 李滄區(qū)是青島老城區(qū)，市容陳舊，市民對該區(qū)域的認(rèn)同度較低。李滄區(qū)將利用 3 年到 5 年的時間，統(tǒng)一改造東部區(qū)域九水路街道辦和虎山路街道辦的 25 個村莊。東依嶗山山脈與嶗山區(qū)接壤，西臨膠州灣，南鄰四方區(qū)，北靠城陽區(qū)與流亭國際機(jī)場相 連，是進(jìn)出青島的咽喉之地，屬典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部。從市場供應(yīng)與需求上看，青島的房地產(chǎn)開發(fā)市場仍處于穩(wěn)定的發(fā)展階段。 青島市房地產(chǎn)投資 由青島市統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)看， 1999 年之前，青島市房地產(chǎn)投資保持 基本穩(wěn)定，而 1999 年，青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資有突破性的增長，增幅高達(dá) %。 具體指標(biāo)見下表： ? 項(xiàng)目投資建議 經(jīng)測算，本項(xiàng)目地塊的合理價格范圍為 6080 萬元 /畝，項(xiàng)目的投資利潤率為 %%，在此區(qū)間項(xiàng)目財務(wù)上具有可行性。 ? 項(xiàng)目投資方案 ? 根據(jù)本報告測算，該項(xiàng)目土地的報價為 80 萬元 /畝，項(xiàng)目開發(fā)投資總額為 萬元時，投資利潤率等于 %。劣勢－ W ? 整個李滄區(qū)以經(jīng)濟(jì)適用房為主，對項(xiàng)目的品質(zhì)造成不利影響； ? 項(xiàng)目小范圍內(nèi)沒有主要的交通干道，交通條件還有待進(jìn)一步改善； ? 地塊位于青銀高速和金水路交叉口，來往車輛多，噪音和廢氣污染比較嚴(yán)重，對項(xiàng)目的高樓層有一定的影響； ? 地塊目前為農(nóng)田，土地用途改變的審批會延長項(xiàng)目的工期，增加項(xiàng)目的 投資成本； ? 本項(xiàng)目毗鄰某工業(yè)廠房，地塊位置較差，不適宜建造高品質(zhì)樓盤； ? 該項(xiàng)目地塊面積為 60 畝，規(guī)模較小，不利于項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計，也限制了項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模（本報告建議容積率≦ 萬平方米 /公頃）； 167。 ? 項(xiàng)目基本情況 本項(xiàng)目地塊位于李滄區(qū)李村公園附近，規(guī)劃用途為住宅用地，土地面積為60畝，折合 40000 平方米，建筑容積率≤ ，可建設(shè)總建筑面積為 48000 平方米。 目目 錄錄 1 項(xiàng)項(xiàng) 目目 評評 估估 總總 述述 ...................................................... 1 項(xiàng)目概述 ..................................................... 1 報告建議 ..................................................... 3 2 青青 島島 市市 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場場 研研 究究 .............................................. 4 青島市房地產(chǎn)市場概述 ......................................... 4 青島市房地產(chǎn)投資 ........................................ 4 青島市商品房供求 ........................................ 5 李滄區(qū)市場研究 ............................................... 6 區(qū)域位置 ................................................ 6 區(qū)域規(guī)劃 ................................................ 6 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ...................................... 6 3. 區(qū)區(qū) 域域 土土 地地 市市 場場 分分 析析 ................................................. 7 區(qū)域基準(zhǔn)地價分析 ............................................. 7 協(xié)議出讓土地價格分析 ......................................... 8 4 報報 告告 編編 制制 說說 明明 ...................................................... 9 分析原理與模型 ............................................... 9 研究分析依據(jù) ................................................. 9 分析依據(jù) ................................................ 9 成本計算依據(jù) ........................................... 10 銷售價格制定依據(jù) ....................................... 11 項(xiàng)目開發(fā)定位 ........................................... 11 目目 土土 地地 評評 估估 方方 案案 ................................................. 12 項(xiàng)目投資收入分析 ............................................ 12 項(xiàng)目開發(fā)成本分析 ............................................ 12 項(xiàng)目投資評估 ................................................ 13 土地評估方案 ................................................ 14 6 項(xiàng)項(xiàng) 目目 可可 行行 性性 評評 估估 ................................................... 15 項(xiàng)目市場可行性分析 .......................................... 15 項(xiàng)目敏感性分析 .............................................. 15 7 項(xiàng)項(xiàng) 目目 建建 議議 ......................................................... 16 8 附附 表表 ............................................................. 17 青島市關(guān)于市內(nèi)四區(qū)土地級別及基準(zhǔn)地價有關(guān)問題的通知（節(jié)選） .. 17 青島市內(nèi)四區(qū) 2020 年下半年協(xié)議出讓土地（部分）情況明細(xì)表 ..... 20 青島市房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用表 ...................................... 23 投資評估部 Investmentamp。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。（如右圖所示）。Assessment Page 2 of 24 ? 李滄區(qū)經(jīng)過近幾年的不斷開發(fā)，已經(jīng)興建了眾多的住宅小區(qū)，形成了一定的居住氛圍； ? 本項(xiàng)目地塊位于下王埠立交橋附近，東西方向有青銀高速公路和三零八國道，北面有金水路高架橋路 ,區(qū)域交通便利； 167。Assessment Page 3 of 24 報告建議 ? 報告編制目的 本報告運(yùn)用科學(xué)的統(tǒng)計原理與財務(wù)分析方法，基于李滄區(qū)基準(zhǔn)地價及近年來土地交易情況，根據(jù)項(xiàng)目最可能的投資成本及銷售收益，推導(dǎo)出本