【正文】 口的小城，就有涉外旅游賓館酒店 10多家，其中三星級 2 家、二星級 3家，如揚(yáng)子江大酒店、靖泰大酒店、大橋度假 村、新潮賓館、金都大酒店等，其他如和氣堂、城市客、有意思、德士堡、肯德基等餐飲，以及酒店的生意都非常好，娛樂場所則有豪維納、星光燦爛、田園等。 定位于商業(yè)的可行性分析 根據(jù)靖江的商業(yè)狀況，以及我們對無錫、常州、揚(yáng)州、南通等幾個(gè)臨近城市的商業(yè)所作的考察，我們發(fā)現(xiàn)在中小規(guī)模的城市，很難形成兩個(gè)以上的商業(yè)中心（一個(gè)主商業(yè)中心和一靖江項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 第 32 頁 共 45 頁 個(gè)次商業(yè)中心）。 月。 威脅（ Threats） 就本項(xiàng)目的定位而言 ，雖然存在諸多機(jī)會和可能性，但也可能存在對本項(xiàng)目定位構(gòu)成威脅的項(xiàng)目，在目前主要有： ? 本項(xiàng)目旁邊的“汽貿(mào)大廈”，目前正在進(jìn)行裝修，據(jù)稱是規(guī)模很大的娛樂、休閑、洗浴中心。 ? 旅游觀光業(yè)：發(fā)展現(xiàn)代旅游、休閑旅游、文化旅游和生態(tài)旅游。 ? 船舶修造業(yè)：重點(diǎn)發(fā)展大中型船舶制造、修理、拆解，發(fā)展船用機(jī)電、錨鏈、涂料等船用相關(guān)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)。 ? 本項(xiàng)目的規(guī)模比較 尷尬，對某些定位來說，它可能面積偏大，而對某些定位來說 —— 如集散基地和物流中心，則其面積可能偏小，滿足不了現(xiàn)代物流中心的多功能需求。年），因此，本項(xiàng)目的成功增值必須建立在成功定位基礎(chǔ)上。 隨著改建現(xiàn)有汽車站，在西南環(huán)路東側(cè)新建長途客運(yùn)服務(wù)中心，在 火車站附近增設(shè)長途汽車站和貨運(yùn)站場，本項(xiàng)目所具有的輻射能力將更加明顯。地處長江三角洲的蘇州、無錫等地，從改革開放初期聘請上?！靶瞧诹こ處煛睍r(shí)起，就處在大上海強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)輻射之下，今天，無論是在資金、技術(shù)、人才，還是在生活方式和文化習(xí)俗上，都帶有濃郁的“海派”特征。 ? 公路運(yùn) 輸：國家交通干道京滬 (北京至上海 )高速公路、廣靖 (廣陵至靖江 )高速公路、寧通 (南京至南通 )高速公路、同三 (黑龍江同江至海南省三亞 )高速公路，均從靖江穿境而過。而靖江 所具有的得天獨(dú)厚的區(qū)域位置包括： ? 航空運(yùn)輸：靖江有高速公路直達(dá)上海、南京等地航空港，距離上海虹橋國際機(jī)場160 km、上海浦東國際機(jī)場 220 km、南京祿口國際機(jī)場 190km，車程都在兩個(gè)小時(shí)以內(nèi)；距離南通機(jī)場 70 km、常州機(jī)場 60 km，車程都在一個(gè)小時(shí)以內(nèi)。 靖江項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 第 28 頁 共 45 頁 第三部分 本項(xiàng)目定位的可能性分析 一、本項(xiàng)目的 SWOT 分析 SWOT分析簡介 SWOT 分析法是競爭情報(bào)分析常用的方法之一。 概而述之，靖江的商業(yè)屬于典型的中小城市商業(yè)，由于其市場容量有限，沒有太多的中高檔商場。 靖江項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 第 24 頁 共 45 頁 外出就餐的伙伴 靖江人外出就餐的伙伴多數(shù)是好朋友、家人的有較密切關(guān)系的人，而生意伙伴、客戶等則較少。 靖江項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 第 20 頁 共 45 頁 選擇特定酒店或賓館的原因 百分比 酒菜比較實(shí)惠 親戚朋友大多選擇那里 檔次比較好，比較有面子 有排場，也比較實(shí)惠 7 規(guī)模比較大，比較有排場 朋友關(guān)系 方便實(shí)惠 服務(wù)好 環(huán)境好 離家近 在南園工作 自己開店 靖江項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 第 21 頁 共 45 頁 靖江市酒席的市場容量 每桌酒席的價(jià)格 150 元 200 元 250 元 300 元 350 元 400 元 450 元 500 元 百分比 每桌酒席的價(jià)格 550 元 600 元 650 元 700 元 750 元 800 元 900 元 1000元以上 百分比 9 對上面的數(shù)據(jù)進(jìn)行交叉分析，并進(jìn)行推斷得到，靖江人每次擺酒席的加權(quán)平均費(fèi)用是2946 元，而每年平均擺酒席請客 次，則在外面擺酒席請客的靖江人，每戶每年的加權(quán)平均花費(fèi)為 7304 元（詳見下面的計(jì)算）。 統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，靖江人及其家庭在服飾上的花費(fèi)基本呈中間高、兩頭 低的正態(tài)分布，其中，個(gè)人花費(fèi)的中位值在 10011500元，全家花費(fèi)的中位值為 40015000元。 靖江人一般到什么地方購買服飾類商品？ 調(diào)查結(jié)果顯示，絕大多數(shù)靖江人在靖江市內(nèi)購買服飾類商品，但仍有超過 1/3的人或家庭（共 %）到南京、上海等地購 買服飾類商品。事實(shí)是，靖江人逛街時(shí)對距離還是相當(dāng)敏感的，具體情況如下： 逛街時(shí)的代步方式 靖江人逛街時(shí)主要是步行、騎（坐）摩托車、騎自行車，這 充分體現(xiàn)了靖江城區(qū)的狹小和 商業(yè)的集中的特點(diǎn)。調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)： 服飾 鞋 家電 小家電 日常用品 百貨大樓 2 靖江購物中心 2 新世界招商城 2 品牌專賣店 2 電器專門店 47 超市 私營的小店 合計(jì) ? 靖江還沒有具有絕對強(qiáng)勢的綜合性商場，經(jīng)營較好的就是百貨大樓和靖江購物中心； ? 在服飾、鞋類的消費(fèi)方面，人們更青睞品牌專賣店或?qū)ｉT店； 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%服飾 鞋 家電 小家電 日常用品不同物品的購物場所私營的小店超市電器專門店品牌專賣店新世界招商城靖江購物中心百貨大樓靖江項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 第 16 頁 共 45 頁 ? 而家電、小家電購買則傾向于電器專賣店，在靖江，這樣的專賣店或?qū)ｉT店僅在人民路和驥江路上就有 17家。 ）看，以人民路和驥江路為中心所形成的商業(yè)中心在靖江已經(jīng)形成。其中， ? 人民路、驥江路上主要是各種類型和規(guī)模的專賣店、專門店； ? 而車站路的特色則是以新世界招商城為中心所形成的小百貨 批發(fā)市場。 主要商場： 總體而言，靖江的商場檔次和規(guī)模都非常一般，主要有：百貨大樓、一百、千家惠服飾、太平洋服飾、靖江購物中心等，這些商場全部分布于人民路和驥江路上。 2020 年，靖江市政府計(jì)劃投資 8000 萬元建設(shè)“八路四橋”，即馬洲路及跨十圩港橋、人民南路 延伸段、新洲路、興業(yè)路、副陽路及跨八圩港橋、天倫新區(qū)路、靖城工業(yè)園區(qū)路及跨八圩港橋、八圩工業(yè)園區(qū)路及跨八圩港橋。 江陰靖江的合作必將帶動靖江經(jīng)濟(jì)總量再上新臺階，同時(shí)可以帶動靖江與園區(qū)內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，擴(kuò)大靖江就業(yè)等。 3月 3 日，總投資 億元，一期工程投入 6000 萬元的中燃 3 萬噸級碼頭項(xiàng)目，落戶靖江沿江開發(fā)帶倉儲碼頭區(qū)。規(guī)劃面積 平方公里，重點(diǎn)開發(fā)倉儲碼頭，形成油品、建材、燃料、工業(yè)物資等中轉(zhuǎn)儲運(yùn)的碼頭群。新的城市中心，集行政辦公、文化教育、商貿(mào)于一體。規(guī)劃面積 平方公里，開發(fā)船舶修造、冶金、石化以及造紙、紙漿等大運(yùn)輸量、大用水量項(xiàng)目。按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理分工、錯(cuò)位發(fā)展的原則，靖江沿江功能定位初步確定為“三園三區(qū)”：機(jī)電工業(yè)園、重化工業(yè)園、新材料工業(yè)園，行政商貿(mào)區(qū)、旅游度假區(qū)、倉儲碼頭區(qū)。園區(qū)根據(jù)靖江市市域總體規(guī)劃和沿江開發(fā)規(guī)劃的要求，按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施，政府推動、市場運(yùn)作，封閉運(yùn)作、沿江開發(fā)”的原則進(jìn)行，主要有江陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)出資 在靖江注冊成立投資有限公司負(fù)責(zé)操作。 四、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)對靖江經(jīng)濟(jì)的推動 兩岸聯(lián)動，“雙招雙引”，潛在資源正在變?yōu)樾碌慕?jīng)濟(jì)優(yōu)勢 位于長江南岸的江陰市，多年來的沿江開發(fā)，使這個(gè)市 35 公里的長江岸線資源幾乎用盡，而與江陰隔江相望，隸屬于江蘇省泰州市的靖江市，境內(nèi) 公里的長江岸線，尚余 公里有待開發(fā)。在城市主要出入口附近設(shè)兩個(gè)停車場，配設(shè)相應(yīng)的設(shè)施，為過境車輛服務(wù)。六條橫向主干道由南向北依次為：北環(huán)路、江山路 —— 江安路、江平路、南環(huán)路、無錫路、同康路，城市次干道網(wǎng)由 10 條縱向和 15 條橫向次干道組成。 內(nèi)河 ? 十圩港保持六級航道，新橫港重新治理，達(dá)六級航道，真武河、老橫港需疏浚治理達(dá)七級航道。同三高速公路在與西南環(huán)路和同康路交叉處各設(shè)一個(gè)互通式立交。在八圩鎮(zhèn)長江大堤外側(cè)設(shè)置 50m 一 100m 寬的水土保持林。 ? 教育科研：開辟教育科研區(qū)，建設(shè)人才培訓(xùn)基地，保留現(xiàn)有教育科研單位，并適當(dāng)擴(kuò)大規(guī)模。 IV. 基層服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)：在舊城改造和新區(qū)開發(fā)時(shí)，應(yīng)按國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)配套建設(shè)相應(yīng)的基層服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，按 500m 左右服務(wù)半徑增設(shè)農(nóng)貿(mào)市場。在大橋立交下安排大橋管理機(jī)構(gòu)。生活資料供應(yīng)倉庫宜貼近城區(qū)；生產(chǎn)資料供應(yīng)倉庫宜貼近工業(yè)區(qū)且鄰近交通干道；安排碼頭港區(qū)，充分發(fā)揮水陸聯(lián)運(yùn)的優(yōu)勢。 ? 工業(yè)用地布局 整個(gè)城市的工業(yè)用地分為三片： I. 城西南工業(yè)區(qū)，在城西南的新區(qū)開辟新工業(yè)區(qū)，以一類工業(yè)為主。 ? 居住用地分為 8 個(gè)居住區(qū)，總用地 。沿江帶依托八圩鎮(zhèn)和長江大橋橋頭設(shè)施，形成生長點(diǎn)，逐步發(fā)展，最終由點(diǎn)到面，與新區(qū)形成一體。 城市規(guī)模： ? 人口規(guī)模 近期 20 萬人，遠(yuǎn)期 30 萬人； ? 用地規(guī)模 近期 ，人均建設(shè)用地 ㎡ 遠(yuǎn)期 ，人均建設(shè)用地 ㎡ （三）建設(shè)用地規(guī)劃 用地發(fā)展方向 發(fā)展方向主要是向南，城市向西、西北作適度發(fā)展，沿江形成相對獨(dú)立的組團(tuán)。精神文明建設(shè)提高 到新水平，城鄉(xiāng)人民生活質(zhì)量大大提高。 ? 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快，總投資達(dá) 億元，完成了新區(qū)和沿江開發(fā)區(qū)“三園三區(qū)”靖江項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 第 4 頁 共 45 頁 規(guī)劃的編制、審定。 2002 年，服務(wù)業(yè)增加值同比增長 %，社會消費(fèi)品零售總額同比增長 %；金融保險(xiǎn)平穩(wěn)運(yùn)行，信貸總量繼續(xù)增長，年末各類存款、貸款余額分別比年初增長 %、 %。全部工業(yè)增加值同比增長 %，其中系統(tǒng)工業(yè)銷售收入、利稅、利潤同比分別增長 %、 %和 %；實(shí)施技改項(xiàng)目 223 個(gè)，完成投資 億元，其中 3000萬元以上投資項(xiàng)目 25 個(gè)；民營經(jīng)濟(jì)長足發(fā)展，新辦私營企業(yè) 640 家，其中工業(yè)企業(yè) 320 家，私營工業(yè)企業(yè)銷售收入 46 億元，同比增長 %，占全部工業(yè)銷售收入的 %。預(yù)計(jì)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %；全社會固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %；財(cái)政收入 億元，同比增長 %。境內(nèi)土地肥沃，氣候溫和，物產(chǎn)豐富，人文薈萃，名勝眾多，有“蘇中小江南”的美譽(yù)。 01′，南與張家港、江陰市、武進(jìn)市隔江相望，北與如皋、泰興兩市接壤毗連，全市總面積 ㎡ ,其中水面面積 ㎡。 1996年隸屬泰州市。靖江項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 第 1 頁 共 45 頁 目 錄 第一部分 宏觀、微觀環(huán)境分析…………………………………………………… 1 一、 靖江概況 二、 城市發(fā)展總體規(guī)劃????????????????????????????? 3 三、城市交通????????????????????????????????? 6 四、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)對靖江經(jīng)濟(jì)的推動?????????????????????? 8 第二部分 靖江的商業(yè)環(huán)境研究………………………………………………… 11 一、靖江的商業(yè)概況 二、靖江人的商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣???????????????????? ??????? 12 三、靖江人的餐飲、娛樂消費(fèi)?????????????????????????? 18 第三部分 本項(xiàng)目定位的可能性分析…………………………………………… 27 一、本項(xiàng)目的 SWOT 分析 二、本項(xiàng)目定位建議?????????????????????????????? 30 附錄一：泰州的戰(zhàn)略地位及發(fā)展機(jī)遇…………………………………………… 35 附錄二：反思江蘇省域發(fā)展……………………………………………………… 38 靖江項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 第 2 頁 共 45 頁 第一部分 宏觀、微觀環(huán)境分析 一、靖江概況 城市沿革及概況 靖江歷史上又名馬馱沙、陰沙、驥江、驥渚、牧城等。建國后屬揚(yáng)州專區(qū)， 1993 年 7 月經(jīng)國務(wù)院同意撤銷靖江縣，設(shè)立靖江市。 15′，北緯 32176。常年主導(dǎo) 風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)，平均風(fēng)速為 ,年平均氣溫15℃，年平均降雨量 。 國民經(jīng)濟(jì) 2002 年，國民經(jīng)濟(jì)較快增長。靖江項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 第 3 頁 共 45 頁 工業(yè)經(jīng)濟(jì)提速增效。 國內(nèi)貿(mào)易 2001 年，全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長 %，擁有各類市場47 個(gè)，消費(fèi)品市場成交總額 億元，比上年增長 %。 ? 招商引資取得新突破，實(shí)際利用外資 萬美元，同比增長 %；利用民資 億元，同比增長 1 倍以上；外貿(mào)出口持續(xù)增加，自營出口 億美元，同口徑增長 %；對外合作領(lǐng)域擴(kuò)大，外經(jīng)營業(yè)額同比增長 %。 社會發(fā)展目標(biāo) 到 2020 年全市社會文明化程度進(jìn)一步提高，科技文化發(fā)達(dá)，各項(xiàng)社會事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。 （二）城市性質(zhì)和規(guī)模 城市性質(zhì)： 市域的行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心，江蘇省長江下游中部北岸重要的交通要沖、有良好發(fā)展靖江項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 第 5 頁 共 45 頁 前景的港口工業(yè)城市。 整個(gè)用地順應(yīng)同三國道、新長鐵路的走向，以人民路、南京路為城市發(fā)展主軸向南發(fā)展，老城區(qū)