【正文】 以商業(yè)、居住為主，其西、西北、東北為工業(yè)用地，新區(qū)考慮 了市政府的新址，同時(shí)設(shè)有居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)服務(wù)、體育、醫(yī)院等設(shè)施。 ? 新區(qū)建設(shè)要以居住小區(qū)為單元，舊城改造以居住街坊為單元，堅(jiān)持開(kāi)發(fā)一片，配套一片。市中心區(qū)一律不準(zhǔn)新建工廠。 ⑶倉(cāng)儲(chǔ)用地 ? 規(guī)劃按照相對(duì)集中，便于管理的原則安排倉(cāng)儲(chǔ)用地。 ⑷公共設(shè)施用地 ? 行政辦公：市政府遷至開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，行政辦公用地宜在市政府附近相對(duì)集中布置，形成全市新的行政管理中心。 III. 區(qū)中心：在城西、城北、城東、開(kāi)發(fā)區(qū)、東北區(qū)分別建設(shè)居住區(qū)級(jí)中心。 ? 醫(yī)療衛(wèi)生：在完善現(xiàn)有設(shè)施的基礎(chǔ)上，增設(shè) 3所綜合性醫(yī)院，規(guī)劃期末床位數(shù)達(dá)到 2100張，平均 7 床／千人。在新長(zhǎng)鐵路、同三國(guó)道、寧通一級(jí)公路兩側(cè)分別設(shè)置 50m、 40m 和 30m 寬的防護(hù)林帶；水土保持林。 公路 靖江項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 第 8 頁(yè) 共 45 頁(yè) ? 城市對(duì)外公路主要有：同三國(guó)道（高速公路）、寧通公路（一級(jí)）、江平公路、姜八公路。 ? 在西南環(huán)路東側(cè)新建長(zhǎng)途客運(yùn)服務(wù)中心，在火車站附近增設(shè)長(zhǎng)途汽車站一座，貨運(yùn)站場(chǎng)一座。 五條縱向主干道從西向東依次為：西環(huán)路 —— 西南路、車站路 —— 姜八路、人民路 ——南京路、東環(huán)路、站前路。 ? 設(shè)社會(huì)停車場(chǎng)和廣場(chǎng) 16 個(gè)。 公交站場(chǎng) 規(guī)劃在老汽車站設(shè)公交總站場(chǎng)用地，另在火車站附近及揚(yáng)州路布設(shè)公交車站用地，在各條線路的起訖點(diǎn)配設(shè)始末站用地。 根據(jù)協(xié)議，江陰經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)在靖江市建立工業(yè)園區(qū)，名成為江陰經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)靖江園區(qū)，園區(qū)總規(guī)劃 60 平方公里，首期實(shí)施 平方公里。靖江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)濱臨長(zhǎng)江，岸線資源豐富。重化工業(yè)園。 ? 行政商貿(mào)區(qū)。 ? 倉(cāng)儲(chǔ)碼頭區(qū)。 隨著靖江“城市南移”戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施， 2002 年內(nèi)，一批開(kāi)發(fā)區(qū)城市建設(shè)項(xiàng)目告捷。 劉教授將江陰、靖江跨江合作的動(dòng)因概括為三點(diǎn)，一是江陰經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，開(kāi)始出現(xiàn)極化現(xiàn)象，急需向外發(fā)展；二是江陰長(zhǎng)江大橋建成后，使得江陰企業(yè)向北擴(kuò)張的成本大大降低，三是靖江市認(rèn)識(shí)到，靖江最大的優(yōu)勢(shì)就是長(zhǎng)江岸線資源豐富，只有充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，接 軌發(fā)達(dá)地區(qū)，才能增強(qiáng)本市活力。同時(shí)，靖江市委市政府積極理順開(kāi)發(fā)區(qū)管理體制，擴(kuò)大開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)管理權(quán)限，實(shí)行“條塊結(jié)合、以塊為主、獨(dú)立運(yùn)作”的管理體制，并出臺(tái)了一系列優(yōu)惠政策、實(shí)施財(cái)政扶持傾斜，重點(diǎn)實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施“八路一橋”工程，拉開(kāi)載體框架，現(xiàn)已完成投資 3000 萬(wàn)元，同時(shí)投入 2500 萬(wàn)元加大拆遷工程力度，增強(qiáng)引進(jìn)項(xiàng)目的承載能力。 在本報(bào)告正文，主要對(duì)靖江的商業(yè)分布作一個(gè)簡(jiǎn)單介紹，其進(jìn)一步信息請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)附錄：《靖江商業(yè)簡(jiǎn)況》。 商業(yè)街（專賣店） ： 靖江主要的商業(yè)街主要有：人民路、驥江路、車站路、還有老的商業(yè)街如新建路、勝利街。沿江帶依托八圩鎮(zhèn)和長(zhǎng)江大橋橋頭設(shè)施，形成生長(zhǎng)點(diǎn)，逐步發(fā)展，最終由點(diǎn)到面，與新區(qū)形成一體。 靖江項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 第 15 頁(yè) 共 45 頁(yè) （二）、商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣 對(duì)不同物品的購(gòu)物場(chǎng)所傾向 為了發(fā)現(xiàn)靖江商業(yè)的專門化和差異化程度，我們分別從服飾、鞋、家用電器、小家電、日常用品這幾個(gè)角度，測(cè)試人們的購(gòu)物場(chǎng)所。因此，我們想在這兩個(gè)方面做一個(gè)測(cè)試。 靖江項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 第 18 頁(yè) 共 45 頁(yè) 對(duì)服飾類商品的消費(fèi)方式 服飾的消費(fèi)情況既能反映本地居民的消費(fèi)能力，也能反映本地商業(yè)滿足人們需求的程度，甚至可以從一個(gè)側(cè)面反映靖江商業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 靖江市內(nèi) 南京 上海 泰州 江陰 無(wú)錫 蘇州 其他 合計(jì) 人數(shù) 94 12 20 1 6 13 2 2 151 百分比 靖江人在服飾（包括鞋）上的花費(fèi)如何？ 個(gè)人消費(fèi) 500 元以下 501800 元 8011000 元 10011500 元 15012000 元 20012500 元 百分比 個(gè)人消費(fèi)額 25013000 元 30014000 元 40015000 元 50016000 元 6000 元以上 百分比 11 3 全家消費(fèi) 1000 元以下 10011500 元 15012000 元 20012500 元 25013000 元 30014000 元 40015000 元 百分比 全家消費(fèi) 50016000 元 70018000 元 80019000 元 900110000 元 1000112000 元 1200115000 元 15001 元以上 百分比 個(gè)人服飾消費(fèi) 家庭服飾消費(fèi) 均值 1600元左右 4100 元左右 中位值 10011500 元 40015000 元 眾數(shù) 10011501 元 25013000 元 靖江項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 第 19 頁(yè) 共 45 頁(yè) 就靖江人的服飾消費(fèi)能力而言，它高于蘇中地區(qū)的其他城市，如泰州等地。 三、靖江人的餐飲、娛樂(lè)消費(fèi) 辦酒席的地點(diǎn)選擇 調(diào)查顯示，有近一半的靖江人在外邊辦酒席，而人們首選的酒店依次是靖泰賓館、南園賓館、 揚(yáng)子江大酒店、靖江賓館，而他們選擇的原因，主要有實(shí)惠、規(guī)模、排場(chǎng)等因素，具體如下所示。而本次調(diào)查的人中，每人每年的人均外出就餐費(fèi)用為 12074 元。 010203040506070靖江人每個(gè)月到洗浴中心消費(fèi)的次數(shù)百分比 2 2 2 2 1次 4次 6次 8次 10次 12次 16次 20次 28次 不消費(fèi)靖江項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 第 27 頁(yè) 共 45 頁(yè) 1靖江的特色菜肴 靖江的特色菜肴 人數(shù) 百分比 湯包 63 刀魚(yú) 18 長(zhǎng)江三鮮 16 肉脯 15 10 河豚 13 蟹 6 全羊席 4 芋頭 3 雙魚(yú) 3 魷魚(yú) 1 蟹黃粉魚(yú) 1 1靖江的主要產(chǎn)業(yè) 人數(shù) 百分比 肉脯 16 紡織 13 造船 10 服裝 5 電子 5 制藥 4 光芒 4 汽配 2 空調(diào) 2 機(jī)械 2 電器 2 這是靖江人自述的靖江的特色菜肴和主要產(chǎn)業(yè)，這也許可以為本項(xiàng)目的定位提供一些線索。目前靖江餐飲、娛樂(lè)業(yè)紅火的現(xiàn)狀也反映了這一點(diǎn)。 區(qū)域優(yōu)勢(shì) 由于本項(xiàng)目臨近靖廣高速公路，位于靖江的老城區(qū)和新區(qū)的接合部，因此，靖江所具有的所有區(qū)域優(yōu)勢(shì)，都可以視為本項(xiàng)目的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。 ? 內(nèi)河運(yùn)輸：靖江境內(nèi)有多條可常年行駛中小型船舶的河流，北通蘇中、蘇北腹地，向南連接長(zhǎng)江，貨物運(yùn)輸便捷、價(jià)廉。 以上海為中心，以蘇、浙兩省為兩翼的長(zhǎng)江三角洲城市群，以其優(yōu)異的表現(xiàn)和良好的成長(zhǎng)性，受到國(guó)內(nèi)外傳媒的高度關(guān)注，被評(píng)為世界第六大城市群落。 同時(shí)，本項(xiàng)目處于城郊結(jié)合部，既對(duì)老城區(qū)和新區(qū)有一定的輻射能力，更重要的是，它可充分利用靖江市所特有的向外，特別是向整個(gè)蘇中地區(qū)、部分蘇南地區(qū)的輻射能力。 靖江項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 第 30 頁(yè) 共 45 頁(yè) 劣勢(shì)（ Weaknesses） ? 本項(xiàng)目處于靖江老城區(qū)和新區(qū)的接合部，由于歷史原因，此處商鋪的租價(jià)和售價(jià)都不高（如本項(xiàng)目對(duì)面的建安大樓， 1 層到 5 層捆綁銷售的售價(jià)僅為 1400 元 /平方，一層商鋪的租賃價(jià)格只有 100 元 /平方 ? 本項(xiàng)目所處位置的特點(diǎn)是：“人流小、車流大”，這種特點(diǎn)決定了本案定位宜充分利用這“車流”，但在硬件設(shè)施上，它卻沒(méi)有足夠的停車場(chǎng)，這也在一定程度上限制了其定位。 ? 輕工、紡織服裝業(yè)：發(fā)展高支高密織物、針織面料、織物染整及后整理加工；中高檔服裝面料；造紙及相關(guān)增效、環(huán)保設(shè)施。 ? 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)：主要發(fā) 展農(nóng)副產(chǎn)品種植、養(yǎng)殖、加工業(yè)，重點(diǎn)引進(jìn)肉制品加工、蔬菜加工、糧油加工、花卉種養(yǎng)、長(zhǎng)江特種水產(chǎn)養(yǎng)殖加工項(xiàng)目。也可以根據(jù)目前靖江的市場(chǎng)空缺或機(jī)會(huì)進(jìn)行定位，如娛樂(lè)餐飲業(yè)等。 月； 6層： 10 元 /平米 二、本項(xiàng)目定位建議 本項(xiàng)目的定位在目前而言，只是一種框架或可能性，根據(jù)討論，本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方向有可能是以下一種或幾種定位的結(jié)合。 根據(jù)這樣的分析，我們基本可以排除本項(xiàng)目定位為商業(yè)零售、批發(fā)的可行性。 ? 規(guī)模優(yōu)勢(shì)，根據(jù)對(duì)靖江市場(chǎng)的調(diào)研，無(wú)論餐飲、娛樂(lè)、還是休閑、洗浴，規(guī)模是 形成其競(jìng)爭(zhēng)力和取勝的一個(gè)重要因素，而本項(xiàng)目所擁有的體量，足可以在某些方面創(chuàng)造靖江的幾個(gè)“第一”，從而提升本項(xiàng)目的價(jià)值。） 機(jī)會(huì) ? 靖江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)，特別是靖江的旅游觀光業(yè)發(fā)展，以江陰長(zhǎng)江公路大橋北橋頭堡靖江項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 第 33 頁(yè) 共 45 頁(yè) 為中心，集旅游、娛樂(lè)、觀光于一 體的旅游區(qū)的建設(shè)，將進(jìn)一步促進(jìn)靖江的餐飲、娛樂(lè)業(yè)的發(fā)展。這樣，本項(xiàng)目的價(jià)值在很大程度上取決于我們招商引進(jìn)的項(xiàng)目。 定位于數(shù)碼產(chǎn)品集散地的可行性分析 根據(jù)江蘇信息產(chǎn)業(yè)廳提供的信息， 江蘇信息化指數(shù)達(dá) ，位居全國(guó)第 6 位。全省專線及撥號(hào)上網(wǎng)用戶數(shù)由 98 年的 10萬(wàn)戶迅猛發(fā)展到 150萬(wàn)戶，占全國(guó)的 6%，居全國(guó)第四位。 ? 電子信息產(chǎn)業(yè)是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，也是靖江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)的熱點(diǎn)投資產(chǎn)業(yè)之一，該定位不僅和靖江的產(chǎn)業(yè)相切合， 而且具有廣闊的發(fā)展前景，同時(shí)能提升本項(xiàng)目的檔次。 從南京玄武區(qū)政府傳來(lái)的消息表明， 昔日 珠江路一家一店，店店相連的格局 將不復(fù)存在 ，大象和螞蟻共存的日子 將 不會(huì)太久了，玄武區(qū)政府已經(jīng)決定 在 2020 年 春節(jié)過(guò)后 對(duì)珠江路 進(jìn)行時(shí)間跨度長(zhǎng)達(dá)三年的全面改造，啟動(dòng)十個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，三年后的珠江路，將看不到沿街小 店的身影，取而代之的是一座座大型 IT賣場(chǎng)和電腦商城， 在這個(gè)過(guò)程中，被“掃地出門”的經(jīng)營(yíng)數(shù)碼產(chǎn)品的中小企業(yè)、乃至大賣場(chǎng)正在尋找合適的落腳之地。 ? 電子信息產(chǎn)業(yè)：成為計(jì)算機(jī)外圍產(chǎn)品、電子元器件、網(wǎng)絡(luò)及通訊產(chǎn)品元器件的批零中心，也可以和上面的數(shù)碼產(chǎn)品集散地定位相結(jié)合。 雖然機(jī)電、數(shù)碼城結(jié)合客房、洗浴和餐飲的定位可能會(huì)使經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)更加豐滿、面積應(yīng)用更加充分，但是，這樣的定位能否符合我們的初衷 —— 充分利用其區(qū)域優(yōu)勢(shì)和輻射能力呢？因?yàn)閿?shù)碼、機(jī)電城要有一定的輻射能力，必然是以規(guī)模為基礎(chǔ)的，而根據(jù)我們的調(diào)研，在靖江，洗浴和餐飲經(jīng)營(yíng)成功的一個(gè)關(guān)鍵是規(guī)?；蛱厣Ｒ?yàn)槲羧罩榻飞系哪切┮驯徊疬w的、“日金斗金”的商鋪商家是不可能“坐以待斃”的，他們正將焦急的目光投向大大小小的電腦商城，根據(jù)了解，近日商城的鋪面已經(jīng)成為炙手可熱的香餑餑，租金正節(jié)節(jié)升高。 靖江項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 第 36 頁(yè) 共 45 頁(yè) 附錄一： 泰州的戰(zhàn)略地位及發(fā)展機(jī)遇 一、泰州歷史上的戰(zhàn)略地位 泰州 是一座有著 2100 多年歷史的文化名城?！端问? 泰州市與南通市、揚(yáng)州市并稱蘇中三市，地處沿海和沿江兩大經(jīng)濟(jì)帶的結(jié)合部，地理位置比較優(yōu)越，具有接納上海、蘇南經(jīng)濟(jì)輻射并向蘇北腹地傳遞的重要功能，在我省實(shí)施的區(qū)域共同發(fā)展戰(zhàn)略中起著 承南啟北 的關(guān)鍵作用。寧通高速公路、京滬高速公路、廣靖高速公路、寧靖鹽高速公路以及建設(shè)中的新長(zhǎng)鐵路均在泰州境內(nèi)貫通。這為泰州經(jīng)濟(jì)在今后的發(fā)展中創(chuàng)造條件、抓住機(jī)遇、快速崛起奠定了較好的基礎(chǔ)。 長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)帶占中國(guó)國(guó)土面積的 1%，匯聚了中國(guó) 6%的人口和 20%以上的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，堪稱中國(guó)經(jīng)濟(jì)、科技、文化最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一。 專家認(rèn)為，就區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，長(zhǎng)三角區(qū)域正踏在邁入新一輪更高層次發(fā)展 —— 經(jīng)濟(jì)一體化的門檻上。這標(biāo)志著長(zhǎng)三角區(qū)域?qū)崿F(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程開(kāi)始啟動(dòng)。 “長(zhǎng)三角”在飛速發(fā)展。世博會(huì)除了給上海帶來(lái)持續(xù)的、無(wú)法計(jì)算的后續(xù)效益 ，亦將成為長(zhǎng)三角的新的“動(dòng)力源”。可以說(shuō)，培育一個(gè)區(qū)域性的中心城市，是新泰州與生 俱來(lái)的歷史使命。但江蘇高企的經(jīng)濟(jì)指針主要是靠蘇錫常等少數(shù)地區(qū)支撐著的（況且還有相當(dāng)?shù)呐菽?，欲使全省?jīng)濟(jì)總量持續(xù)穩(wěn)步上臺(tái)階， 有效挖掘中北部廣闊地域的潛力、真正協(xié)調(diào)南北共同發(fā)展 是必然選擇，決策層也有過(guò)種種努力，而效果卻不盡如人意。 二、歷史的變遷 占全省四分之三的所謂蘇北 —— 江蘇長(zhǎng)江以北的大部地區(qū)近代以來(lái)落伍了，這是事實(shí)。由于長(zhǎng)江的阻隔，雖相距不遠(yuǎn)，江北接受上海的輻射則大打折扣， 南北間的發(fā)展差異 呈現(xiàn)出一種明顯的 馬太效應(yīng)。蘇南小城鎮(zhèn)發(fā)展聲譽(yù)卓著，能與興化戴南、張郭等鎮(zhèn)相比的也數(shù)不出多少；華西村家家有轎車，戴南的董北也是個(gè)富康（轎車）村。南京的火車去徐州、連云港得從安徽繞，蘇北處于中國(guó)東部沿海南北要沖的天然優(yōu)勢(shì)長(zhǎng)期被抑制著，難以發(fā)揮（此種局面看來(lái)維持不了多久了，因?yàn)樯虾Ｖ脸缑鲘u的鐵路、高速公路越江信道即將開(kāi)工并與南通接軌。人家的港口開(kāi)發(fā)、臨海工業(yè)進(jìn)展得熱熱鬧鬧，而江蘇省內(nèi)上千公里海岸線除小打小鬧地搞些種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)外，大部分處于睡眠狀態(tài)。關(guān)于江蘇的城市化之路、綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提升真的沒(méi)有更好的思路？ 六、沿海的悲哀 面對(duì)沿海兄弟省份咄咄逼人的發(fā)展態(tài)勢(shì)，江蘇是否有些力不從心？且看其它沿海各省哪家沒(méi)有幾個(gè)上規(guī)模的海港城市？江蘇真正意義上的海港 城市僅有連云港，非但未能及早著力靖江項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 第 41 頁(yè) 共 45 頁(yè) 做大做強(qiáng)，早年還差點(diǎn)被貽誤前程。按當(dāng)時(shí)運(yùn)價(jià)，僅石臼所出口煤炭、北侖港進(jìn)口礦石（再轉(zhuǎn)駁寶山）而皆空船返回一年便浪費(fèi) 1 億