【正文】 以商業(yè)、居住為主，其西、西北、東北為工業(yè)用地，新區(qū)考慮 了市政府的新址，同時設(shè)有居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)服務(wù)、體育、醫(yī)院等設(shè)施。 ? 新區(qū)建設(shè)要以居住小區(qū)為單元，舊城改造以居住街坊為單元，堅持開發(fā)一片，配套一片。市中心區(qū)一律不準(zhǔn)新建工廠。 ⑶倉儲用地 ? 規(guī)劃按照相對集中，便于管理的原則安排倉儲用地。 ⑷公共設(shè)施用地 ? 行政辦公：市政府遷至開發(fā)區(qū)內(nèi)，行政辦公用地宜在市政府附近相對集中布置，形成全市新的行政管理中心。 III. 區(qū)中心：在城西、城北、城東、開發(fā)區(qū)、東北區(qū)分別建設(shè)居住區(qū)級中心。 ? 醫(yī)療衛(wèi)生：在完善現(xiàn)有設(shè)施的基礎(chǔ)上，增設(shè) 3所綜合性醫(yī)院，規(guī)劃期末床位數(shù)達到 2100張，平均 7 床／千人。在新長鐵路、同三國道、寧通一級公路兩側(cè)分別設(shè)置 50m、 40m 和 30m 寬的防護林帶；水土保持林。 公路 靖江項目調(diào)研報告 第 8 頁 共 45 頁 ? 城市對外公路主要有：同三國道（高速公路）、寧通公路（一級）、江平公路、姜八公路。 ? 在西南環(huán)路東側(cè)新建長途客運服務(wù)中心，在火車站附近增設(shè)長途汽車站一座，貨運站場一座。 五條縱向主干道從西向東依次為：西環(huán)路 —— 西南路、車站路 —— 姜八路、人民路 ——南京路、東環(huán)路、站前路。 ? 設(shè)社會停車場和廣場 16 個。 公交站場 規(guī)劃在老汽車站設(shè)公交總站場用地，另在火車站附近及揚州路布設(shè)公交車站用地，在各條線路的起訖點配設(shè)始末站用地。 根據(jù)協(xié)議，江陰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)在靖江市建立工業(yè)園區(qū)，名成為江陰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)靖江園區(qū)，園區(qū)總規(guī)劃 60 平方公里，首期實施 平方公里。靖江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)濱臨長江，岸線資源豐富。重化工業(yè)園。 ? 行政商貿(mào)區(qū)。 ? 倉儲碼頭區(qū)。 隨著靖江“城市南移”戰(zhàn)略目標(biāo)的實施， 2002 年內(nèi)，一批開發(fā)區(qū)城市建設(shè)項目告捷。 劉教授將江陰、靖江跨江合作的動因概括為三點，一是江陰經(jīng)濟飛速發(fā)展，開始出現(xiàn)極化現(xiàn)象，急需向外發(fā)展；二是江陰長江大橋建成后，使得江陰企業(yè)向北擴張的成本大大降低，三是靖江市認(rèn)識到，靖江最大的優(yōu)勢就是長江岸線資源豐富，只有充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，接 軌發(fā)達地區(qū)，才能增強本市活力。同時，靖江市委市政府積極理順開發(fā)區(qū)管理體制，擴大開發(fā)區(qū)管委會管理權(quán)限，實行“條塊結(jié)合、以塊為主、獨立運作”的管理體制，并出臺了一系列優(yōu)惠政策、實施財政扶持傾斜，重點實施基礎(chǔ)設(shè)施“八路一橋”工程，拉開載體框架，現(xiàn)已完成投資 3000 萬元，同時投入 2500 萬元加大拆遷工程力度，增強引進項目的承載能力。 在本報告正文，主要對靖江的商業(yè)分布作一個簡單介紹，其進一步信息請詳見附錄：《靖江商業(yè)簡況》。 商業(yè)街（專賣店） ： 靖江主要的商業(yè)街主要有：人民路、驥江路、車站路、還有老的商業(yè)街如新建路、勝利街。沿江帶依托八圩鎮(zhèn)和長江大橋橋頭設(shè)施，形成生長點，逐步發(fā)展，最終由點到面，與新區(qū)形成一體。 靖江項目調(diào)研報告 第 15 頁 共 45 頁 （二）、商業(yè)消費習(xí)慣 對不同物品的購物場所傾向 為了發(fā)現(xiàn)靖江商業(yè)的專門化和差異化程度，我們分別從服飾、鞋、家用電器、小家電、日常用品這幾個角度，測試人們的購物場所。因此，我們想在這兩個方面做一個測試。 靖江項目調(diào)研報告 第 18 頁 共 45 頁 對服飾類商品的消費方式 服飾的消費情況既能反映本地居民的消費能力，也能反映本地商業(yè)滿足人們需求的程度，甚至可以從一個側(cè)面反映靖江商業(yè)的市場機會。 靖江市內(nèi) 南京 上海 泰州 江陰 無錫 蘇州 其他 合計 人數(shù) 94 12 20 1 6 13 2 2 151 百分比 靖江人在服飾（包括鞋）上的花費如何？ 個人消費 500 元以下 501800 元 8011000 元 10011500 元 15012000 元 20012500 元 百分比 個人消費額 25013000 元 30014000 元 40015000 元 50016000 元 6000 元以上 百分比 11 3 全家消費 1000 元以下 10011500 元 15012000 元 20012500 元 25013000 元 30014000 元 40015000 元 百分比 全家消費 50016000 元 70018000 元 80019000 元 900110000 元 1000112000 元 1200115000 元 15001 元以上 百分比 個人服飾消費 家庭服飾消費 均值 1600元左右 4100 元左右 中位值 10011500 元 40015000 元 眾數(shù) 10011501 元 25013000 元 靖江項目調(diào)研報告 第 19 頁 共 45 頁 就靖江人的服飾消費能力而言，它高于蘇中地區(qū)的其他城市，如泰州等地。 三、靖江人的餐飲、娛樂消費 辦酒席的地點選擇 調(diào)查顯示，有近一半的靖江人在外邊辦酒席，而人們首選的酒店依次是靖泰賓館、南園賓館、 揚子江大酒店、靖江賓館，而他們選擇的原因，主要有實惠、規(guī)模、排場等因素，具體如下所示。而本次調(diào)查的人中，每人每年的人均外出就餐費用為 12074 元。 010203040506070靖江人每個月到洗浴中心消費的次數(shù)百分比 2 2 2 2 1次 4次 6次 8次 10次 12次 16次 20次 28次 不消費靖江項目調(diào)研報告 第 27 頁 共 45 頁 1靖江的特色菜肴 靖江的特色菜肴 人數(shù) 百分比 湯包 63 刀魚 18 長江三鮮 16 肉脯 15 10 河豚 13 蟹 6 全羊席 4 芋頭 3 雙魚 3 魷魚 1 蟹黃粉魚 1 1靖江的主要產(chǎn)業(yè) 人數(shù) 百分比 肉脯 16 紡織 13 造船 10 服裝 5 電子 5 制藥 4 光芒 4 汽配 2 空調(diào) 2 機械 2 電器 2 這是靖江人自述的靖江的特色菜肴和主要產(chǎn)業(yè)，這也許可以為本項目的定位提供一些線索。目前靖江餐飲、娛樂業(yè)紅火的現(xiàn)狀也反映了這一點。 區(qū)域優(yōu)勢 由于本項目臨近靖廣高速公路，位于靖江的老城區(qū)和新區(qū)的接合部，因此，靖江所具有的所有區(qū)域優(yōu)勢，都可以視為本項目的區(qū)域優(yōu)勢。 ? 內(nèi)河運輸：靖江境內(nèi)有多條可常年行駛中小型船舶的河流，北通蘇中、蘇北腹地，向南連接長江，貨物運輸便捷、價廉。 以上海為中心，以蘇、浙兩省為兩翼的長江三角洲城市群，以其優(yōu)異的表現(xiàn)和良好的成長性，受到國內(nèi)外傳媒的高度關(guān)注，被評為世界第六大城市群落。 同時，本項目處于城郊結(jié)合部，既對老城區(qū)和新區(qū)有一定的輻射能力，更重要的是，它可充分利用靖江市所特有的向外，特別是向整個蘇中地區(qū)、部分蘇南地區(qū)的輻射能力。 靖江項目調(diào)研報告 第 30 頁 共 45 頁 劣勢（ Weaknesses） ? 本項目處于靖江老城區(qū)和新區(qū)的接合部，由于歷史原因，此處商鋪的租價和售價都不高（如本項目對面的建安大樓， 1 層到 5 層捆綁銷售的售價僅為 1400 元 /平方，一層商鋪的租賃價格只有 100 元 /平方 ? 本項目所處位置的特點是：“人流小、車流大”，這種特點決定了本案定位宜充分利用這“車流”，但在硬件設(shè)施上，它卻沒有足夠的停車場，這也在一定程度上限制了其定位。 ? 輕工、紡織服裝業(yè)：發(fā)展高支高密織物、針織面料、織物染整及后整理加工；中高檔服裝面料；造紙及相關(guān)增效、環(huán)保設(shè)施。 ? 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)：主要發(fā) 展農(nóng)副產(chǎn)品種植、養(yǎng)殖、加工業(yè)，重點引進肉制品加工、蔬菜加工、糧油加工、花卉種養(yǎng)、長江特種水產(chǎn)養(yǎng)殖加工項目。也可以根據(jù)目前靖江的市場空缺或機會進行定位，如娛樂餐飲業(yè)等。 月； 6層： 10 元 /平米 二、本項目定位建議 本項目的定位在目前而言，只是一種框架或可能性，根據(jù)討論，本項目的經(jīng)營方向有可能是以下一種或幾種定位的結(jié)合。 根據(jù)這樣的分析，我們基本可以排除本項目定位為商業(yè)零售、批發(fā)的可行性。 ? 規(guī)模優(yōu)勢，根據(jù)對靖江市場的調(diào)研，無論餐飲、娛樂、還是休閑、洗浴，規(guī)模是 形成其競爭力和取勝的一個重要因素，而本項目所擁有的體量，足可以在某些方面創(chuàng)造靖江的幾個“第一”，從而提升本項目的價值。） 機會 ? 靖江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建設(shè)，特別是靖江的旅游觀光業(yè)發(fā)展，以江陰長江公路大橋北橋頭堡靖江項目調(diào)研報告 第 33 頁 共 45 頁 為中心，集旅游、娛樂、觀光于一 體的旅游區(qū)的建設(shè)，將進一步促進靖江的餐飲、娛樂業(yè)的發(fā)展。這樣，本項目的價值在很大程度上取決于我們招商引進的項目。 定位于數(shù)碼產(chǎn)品集散地的可行性分析 根據(jù)江蘇信息產(chǎn)業(yè)廳提供的信息， 江蘇信息化指數(shù)達 ，位居全國第 6 位。全省專線及撥號上網(wǎng)用戶數(shù)由 98 年的 10萬戶迅猛發(fā)展到 150萬戶，占全國的 6%，居全國第四位。 ? 電子信息產(chǎn)業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)，也是靖江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)未來的熱點投資產(chǎn)業(yè)之一，該定位不僅和靖江的產(chǎn)業(yè)相切合， 而且具有廣闊的發(fā)展前景，同時能提升本項目的檔次。 從南京玄武區(qū)政府傳來的消息表明， 昔日 珠江路一家一店，店店相連的格局 將不復(fù)存在 ，大象和螞蟻共存的日子 將 不會太久了，玄武區(qū)政府已經(jīng)決定 在 2020 年 春節(jié)過后 對珠江路 進行時間跨度長達三年的全面改造，啟動十個開發(fā)項目，三年后的珠江路，將看不到沿街小 店的身影，取而代之的是一座座大型 IT賣場和電腦商城， 在這個過程中，被“掃地出門”的經(jīng)營數(shù)碼產(chǎn)品的中小企業(yè)、乃至大賣場正在尋找合適的落腳之地。 ? 電子信息產(chǎn)業(yè)：成為計算機外圍產(chǎn)品、電子元器件、網(wǎng)絡(luò)及通訊產(chǎn)品元器件的批零中心，也可以和上面的數(shù)碼產(chǎn)品集散地定位相結(jié)合。 雖然機電、數(shù)碼城結(jié)合客房、洗浴和餐飲的定位可能會使經(jīng)營業(yè)態(tài)更加豐滿、面積應(yīng)用更加充分，但是，這樣的定位能否符合我們的初衷 —— 充分利用其區(qū)域優(yōu)勢和輻射能力呢？因為數(shù)碼、機電城要有一定的輻射能力，必然是以規(guī)模為基礎(chǔ)的，而根據(jù)我們的調(diào)研，在靖江，洗浴和餐飲經(jīng)營成功的一個關(guān)鍵是規(guī)模或特色。因為昔日珠江路上的那些已被拆遷的、“日金斗金”的商鋪商家是不可能“坐以待斃”的，他們正將焦急的目光投向大大小小的電腦商城，根據(jù)了解，近日商城的鋪面已經(jīng)成為炙手可熱的香餑餑，租金正節(jié)節(jié)升高。 靖江項目調(diào)研報告 第 36 頁 共 45 頁 附錄一： 泰州的戰(zhàn)略地位及發(fā)展機遇 一、泰州歷史上的戰(zhàn)略地位 泰州 是一座有著 2100 多年歷史的文化名城。《宋史 泰州市與南通市、揚州市并稱蘇中三市，地處沿海和沿江兩大經(jīng)濟帶的結(jié)合部，地理位置比較優(yōu)越，具有接納上海、蘇南經(jīng)濟輻射并向蘇北腹地傳遞的重要功能，在我省實施的區(qū)域共同發(fā)展戰(zhàn)略中起著 承南啟北 的關(guān)鍵作用。寧通高速公路、京滬高速公路、廣靖高速公路、寧靖鹽高速公路以及建設(shè)中的新長鐵路均在泰州境內(nèi)貫通。這為泰州經(jīng)濟在今后的發(fā)展中創(chuàng)造條件、抓住機遇、快速崛起奠定了較好的基礎(chǔ)。 長江三角洲經(jīng)濟帶占中國國土面積的 1%，匯聚了中國 6%的人口和 20%以上的國內(nèi)生產(chǎn)總值，堪稱中國經(jīng)濟、科技、文化最發(fā)達的地區(qū)之一。 專家認(rèn)為，就區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展而言，長三角區(qū)域正踏在邁入新一輪更高層次發(fā)展 —— 經(jīng)濟一體化的門檻上。這標(biāo)志著長三角區(qū)域?qū)崿F(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟一體化的進程開始啟動。 “長三角”在飛速發(fā)展。世博會除了給上海帶來持續(xù)的、無法計算的后續(xù)效益 ，亦將成為長三角的新的“動力源”?？梢哉f，培育一個區(qū)域性的中心城市，是新泰州與生 俱來的歷史使命。但江蘇高企的經(jīng)濟指針主要是靠蘇錫常等少數(shù)地區(qū)支撐著的（況且還有相當(dāng)?shù)呐菽?，欲使全省?jīng)濟總量持續(xù)穩(wěn)步上臺階， 有效挖掘中北部廣闊地域的潛力、真正協(xié)調(diào)南北共同發(fā)展 是必然選擇，決策層也有過種種努力，而效果卻不盡如人意。 二、歷史的變遷 占全省四分之三的所謂蘇北 —— 江蘇長江以北的大部地區(qū)近代以來落伍了，這是事實。由于長江的阻隔，雖相距不遠(yuǎn)，江北接受上海的輻射則大打折扣， 南北間的發(fā)展差異 呈現(xiàn)出一種明顯的 馬太效應(yīng)。蘇南小城鎮(zhèn)發(fā)展聲譽卓著，能與興化戴南、張郭等鎮(zhèn)相比的也數(shù)不出多少；華西村家家有轎車，戴南的董北也是個富康（轎車）村。南京的火車去徐州、連云港得從安徽繞，蘇北處于中國東部沿海南北要沖的天然優(yōu)勢長期被抑制著，難以發(fā)揮（此種局面看來維持不了多久了，因為上海至崇明島的鐵路、高速公路越江信道即將開工并與南通接軌。人家的港口開發(fā)、臨海工業(yè)進展得熱熱鬧鬧，而江蘇省內(nèi)上千公里海岸線除小打小鬧地搞些種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)外，大部分處于睡眠狀態(tài)。關(guān)于江蘇的城市化之路、綜合競爭力的提升真的沒有更好的思路？ 六、沿海的悲哀 面對沿海兄弟省份咄咄逼人的發(fā)展態(tài)勢，江蘇是否有些力不從心？且看其它沿海各省哪家沒有幾個上規(guī)模的海港城市？江蘇真正意義上的海港 城市僅有連云港，非但未能及早著力靖江項目調(diào)研報告 第 41 頁 共 45 頁 做大做強，早年還差點被貽誤前程。按當(dāng)時運價，僅石臼所出口煤炭、北侖港進口礦石（再轉(zhuǎn)駁寶山）而皆空船返回一年便浪費 1 億