【正文】 稅所、廣播電視中心等等。黃河路西段早已建成通車(chē)，但西段遲遲未通車(chē)，據(jù)調(diào)查，黃河路最早將于 2020 年通車(chē)，黃河路的通車(chē)將對(duì)天街的招商經(jīng)營(yíng)構(gòu)成一定的懸念。經(jīng)調(diào)查該路段約有 250 家商鋪，發(fā)現(xiàn)其中存在三大業(yè)態(tài)， 第一是建材裝飾約占 %,第二是餐飲業(yè)約占 %,第三是美容美發(fā)約占 %.其中已停業(yè)的商鋪約占６ .5%。 綜合分析認(rèn)為：本項(xiàng)目目前的地段優(yōu)勢(shì)是不明顯的，只能依托任丘路通達(dá)項(xiàng)目，商業(yè)輻射力在一定程度上局限于油田區(qū)域，但天街南端 —— 黃河路通車(chē)，將極大地帶動(dòng)天街商業(yè)發(fā)展，項(xiàng)目潛在地段優(yōu)勢(shì)是巨大的，而且應(yīng)著眼于未來(lái)。采用古今結(jié)合、高低起伏、錯(cuò)落有致的布景手法，其中布置的眾多文化景點(diǎn)：金門(mén)迎客、 日月同輝、歡樂(lè)搖橋、乾坤普照、百家姓、中華一脈、民族團(tuán)結(jié)等十幾處景點(diǎn)。天街的建筑特色與規(guī)劃布局就是內(nèi)部核心資源，而且具有獨(dú)特的文化魅力。 黃河路的通車(chē)是項(xiàng)目發(fā)展的一大關(guān)鍵因素?？v觀全局，天街的發(fā)展的向好的，關(guān)鍵是人氣的驅(qū)動(dòng)，商氣的盤(pán)活。同時(shí)帶動(dòng)著濮陽(yáng)市的商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷紅紅火火的發(fā)展期，商業(yè)開(kāi)發(fā)不斷升溫。 中部區(qū)的聯(lián)華商圈是城市的中心地帶，位于京開(kāi)大道和勝利路的交匯處。中、西、東商業(yè)布局不集中，雖有交通線路作為連接，但商業(yè)圈之間未能聯(lián)動(dòng)發(fā) 展，產(chǎn)業(yè)效益未能最大限度地發(fā)揮。分析認(rèn)為目前濮陽(yáng)市商業(yè)體系完善度不高，在一些新型前衛(wèi)的業(yè)態(tài)服務(wù)上較之沿海區(qū)域少，如通信產(chǎn)品、科技產(chǎn)品、金融服務(wù)等，這在一定程度上制約了濮陽(yáng)市區(qū) 的商業(yè)發(fā)展以及城市的發(fā)展。 另外， 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者缺乏必要的經(jīng)營(yíng)知識(shí)，沒(méi)有發(fā)揮好經(jīng)營(yíng)管理這根“指揮棒”的作用，后續(xù)經(jīng)營(yíng)理只是停留在商戶(hù)自營(yíng)管理的階段。在濮陽(yáng)市區(qū)商業(yè)迅猛發(fā)展的背后，存在著一定的隱患。 u 同類(lèi)物業(yè)開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)及未來(lái)供應(yīng)量分析 在濮陽(yáng)市與天街項(xiàng)目可類(lèi)比的龍創(chuàng)商業(yè)街開(kāi)發(fā)規(guī)模大，該項(xiàng)目已建成，尚在裝修中，商鋪銷(xiāo)售約 50%，在濮陽(yáng)南城區(qū)是一大商業(yè)熱點(diǎn)，對(duì)本案的推廣 形成較大的威脅。 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特點(diǎn) 目前濮陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式主要有：房地產(chǎn)商獨(dú)自開(kāi)發(fā)和政府、房地產(chǎn)商共同開(kāi)發(fā)方式。在這種共同開(kāi)發(fā)方式下產(chǎn)生了權(quán)責(zé)管理、經(jīng)營(yíng)定位等一系列問(wèn)題，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)造成 了一定的沖擊。 2020 年濮陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 面積（萬(wàn)平方米） 增長(zhǎng)率（ %） 全年房屋施工面積 80% －－其中住宅 (含經(jīng)濟(jì)適用房 ) 80% 全年竣工房屋面積 % －－其中住宅 (含經(jīng)濟(jì)適用房 ) 96% 全年房屋銷(xiāo)售面積 83% －－其中住宅 % 注：來(lái)源于濮陽(yáng)市房管局 全年房地產(chǎn)投資 億元，占全市固定資產(chǎn)總投資的 13%，同比增長(zhǎng) 86%。上文業(yè)已分析認(rèn)為濮陽(yáng)市日前的商業(yè)面積開(kāi)發(fā)量是較大的，有過(guò)熱的苗頭。目前濮陽(yáng)市的商業(yè)中心集中在聯(lián)華商圈，聯(lián)華商圈集中著市區(qū)的商檔消費(fèi)形態(tài)，但聯(lián)華周邊的商業(yè)格局已落后于城市的發(fā)展，商業(yè)形態(tài)散亂，已影響城市商業(yè)形象和整體商業(yè)格局，所以濮陽(yáng)市將會(huì)發(fā)展新的商業(yè)中心。 商貿(mào)中心屬臨建性質(zhì)，為迎合油田人口消費(fèi)而建成的商業(yè)配套，由中 原油田負(fù)責(zé)興建和經(jīng)營(yíng)。 商貿(mào)中心商圈商業(yè)狀況分析表 商圈范圍 大慶路、中原路與任丘路相交處 商業(yè)氛圍 商業(yè)氛圍良好 商業(yè)規(guī)模 規(guī)模龐大，約占 5 萬(wàn)平方米的 商業(yè)圈 商業(yè)特點(diǎn) 商場(chǎng)與臨街商鋪共同經(jīng)營(yíng)； 商業(yè)定位不一，業(yè)態(tài)較為混雜； 租金較高 人流量 人流充足，有油田居民作有效支持 人流結(jié)構(gòu) 以 30～ 40 歲的中青年為主流消費(fèi)群體 道路交通條件 有任丘路、大慶路、黃河路、中原路、作為通達(dá)的主干線，公交線路有： 6 路、 10 路、 8 路、 22 路、 18 路等 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)與商戶(hù)自主經(jīng)營(yíng)相結(jié)合 銷(xiāo)售價(jià)格 商貿(mào)中心只租不售，因?yàn)閷倥R建性質(zhì)，不具備產(chǎn)權(quán) 租金水平 租金約 50～ 60 元 /M2，租金普遍較高 業(yè)態(tài)分布 餐飲業(yè)、服裝業(yè)、百貨業(yè) 其次為賓館、手機(jī)通信 主要品牌 名牌服裝、知名電器、手機(jī)品牌、日用百貨品牌 商鋪間隔 開(kāi)間約 4 米，進(jìn)深約 12 米 商鋪面積 50～ 60M2 優(yōu)勢(shì) 商貿(mào)中心主要依托于中原油田，油田的居住人口是該商圈消費(fèi)一大保證，而目前該商圈聚集多個(gè)住宅小區(qū)、行政事業(yè)單位和中小學(xué)校，并且有中原文化宮、未名廣場(chǎng)、新蕾?gòu)V場(chǎng)等多種休閑配套，地段環(huán)境相當(dāng)優(yōu)越；另外，商貿(mào)中心商圈的餐飲業(yè)、服裝業(yè)、百貨業(yè)已成一定的規(guī)模，在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)上有一定的優(yōu)勢(shì)。目前油田的行政地位與市區(qū)并行，但隨著城市的發(fā)展，油田將與城市融合，而且統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)是未來(lái)城區(qū)發(fā)展的方向。 劣勢(shì) 聯(lián)華商圈在成為城市的核心商圈的同時(shí)，由于規(guī)劃上的不合理使聯(lián)華商圈的發(fā)展受到一定程度的限制。 發(fā)展前景 聯(lián)華商業(yè)圈的商業(yè)中心地位會(huì)有被百姓生活廣場(chǎng)、麗都購(gòu)物廣場(chǎng)組成的新商圈所取代的危機(jī)，聯(lián)華商業(yè)圈周邊城區(qū)已略顯疲態(tài)，跟不上城 市的發(fā)展的步伐，商業(yè)中心很可能會(huì)東移。 聯(lián)華商圈位于市中心，商業(yè)輻射力非常大，相互間會(huì)有一定的競(jìng)爭(zhēng)。我司對(duì)其作重點(diǎn)調(diào)研分析。 開(kāi)發(fā)狀況 百姓生活廣場(chǎng)一帶已開(kāi)發(fā)完好，正在招商；麗都時(shí)代 商業(yè)街尚在開(kāi)發(fā)當(dāng)中；環(huán)中路的麗都購(gòu)物廣場(chǎng)處于改建中，擴(kuò)建后達(dá) 3 萬(wàn) 平方米，此地塊已相當(dāng)成熟 開(kāi)發(fā)規(guī)模 百姓生活廣場(chǎng)總建筑面積達(dá) 萬(wàn)平方米 ,而麗都時(shí)代商業(yè)街的開(kāi)發(fā)規(guī)模也相當(dāng)大 , 麗都購(gòu)物廣場(chǎng)擴(kuò)建后達(dá) 3 萬(wàn)平方米 交通條件 交通便利 ,有黃河路作為通達(dá)的主干道 ,還有長(zhǎng)慶路、任丘路、環(huán)中路，交通區(qū)位良好 業(yè)態(tài)規(guī)劃 此商圈將集休閑購(gòu)物、大型超市、生活?yuàn)蕵?lè)于一體。 劣勢(shì)： 此區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目較多，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)方面有太多雷同之處，競(jìng)爭(zhēng)較為激 烈；目前此區(qū)域 的麗都金色時(shí)代和景觀城二期尚在出售中，此區(qū)域的商業(yè)熱度跟兩個(gè)住宅樓盤(pán)的銷(xiāo)售狀況有很大關(guān)系；另外此區(qū)域還受到來(lái)自油田商貿(mào)中心的直接競(jìng)爭(zhēng)。 在營(yíng)項(xiàng)目 u 巴黎街 巴黎街位于金堤路段，是一條由政府與發(fā)展商共同規(guī)劃的商業(yè)街。 巴黎街商業(yè)狀況分析表： 商業(yè)范圍 位于金題路段，南連黃河路 人流量 人流不足，商業(yè)氛圍較淡 人流結(jié)構(gòu) 小區(qū)居民居多 商業(yè)特點(diǎn) 人氣、商氣不足 經(jīng)營(yíng)狀況較差，商業(yè)周邊可支持的居住人口有限 租 金、售價(jià)較低，有多間商鋪已停業(yè)。 劣勢(shì) 第一、巴黎街是新落成的商業(yè)街，周邊地帶還在發(fā)展、建設(shè)中還缺乏相當(dāng)量的消費(fèi)群體，；第二、巴黎經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)相當(dāng)散亂，餐飲、服裝、美容美發(fā)、酒業(yè)等業(yè)態(tài)混雜其中，據(jù)統(tǒng)計(jì)，巴黎街的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)就有50 種之多，在街道還夾雜著水果、雜貨擺賣(mài)，還有很多小 販無(wú)牌經(jīng)營(yíng)。 u 黃甫路商業(yè)街 黃甫路商業(yè)街位于巴黎西側(cè)，與巴黎街相通，黃甫路商業(yè)街的商業(yè)形態(tài)與巴黎街非常相 似。同時(shí)黃甫路也存在著經(jīng)營(yíng)定位不一、業(yè)態(tài)混雜、檔次較低的問(wèn)題。 古城路商業(yè)街商業(yè)狀況分析 商業(yè)范圍 位于京開(kāi)大道與古城路相匯處，西接振興路，毗鄰戚城文物景區(qū) 人流量 人流不足，未能積聚相當(dāng)?shù)娜肆髁? 人流結(jié)構(gòu) 中年人 ,愛(ài)好文 化人士 商業(yè)特點(diǎn) 擁有中國(guó)古文化特色，商業(yè)中蘊(yùn)含濃厚的文化味道 以經(jīng)營(yíng)玉石、瓷器以主，但經(jīng)營(yíng)不起來(lái) 商業(yè)人流不足、經(jīng)業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不佳 商業(yè)規(guī)模 商業(yè)規(guī)模非常大，約有 萬(wàn)平米的建筑面積 街區(qū)特點(diǎn) 街區(qū)建筑是中國(guó)的古文化特色，商鋪是由這一帶的古建筑改建而成的。 發(fā)展趨勢(shì) 由于古城路的內(nèi)部需求不足，其必須借助外來(lái)的商業(yè)力量，特別是濮陽(yáng)市近年大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，這將對(duì)古城路商業(yè)街是一大利好因素。 對(duì)本項(xiàng)目的影響：古城路由于經(jīng)營(yíng)定位上與天街錯(cuò)開(kāi)，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)與沖突是不大的；但巴黎街與黃甫街在周邊住區(qū)環(huán)境成熟后，對(duì)本項(xiàng)目有一定的影響。這兩個(gè)項(xiàng)目是以商業(yè)街的形式出現(xiàn)，與本項(xiàng)目的商業(yè)定位相似，在此，我們也作比較深入的分析。 劣勢(shì) 龍創(chuàng)商業(yè)街周邊住宅尚未成形，住區(qū)人氣還沒(méi)有形成，整個(gè)居住區(qū)還不成熟。 目前龍創(chuàng)商業(yè)街的周邊居住環(huán)境還不成熟，而天街周邊是油田住宅區(qū)，住區(qū)環(huán)境已相當(dāng)成熟。 城市未來(lái)的發(fā)展必將連為一體，區(qū)域間由于交通的連網(wǎng)，區(qū)域間會(huì)更 加融合，龍創(chuàng)商業(yè)街發(fā)展將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定的影響，而目前影響最大的是相互爭(zhēng)奪同共的投資者，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是爭(zhēng)奪消費(fèi)者。地段區(qū)位較偏，已偏離城市中心，位于南城區(qū)一端。 與天街項(xiàng)目比較分析 站前路的商業(yè)定位與天街不一樣，經(jīng)營(yíng) 業(yè)態(tài)上也有很大的不同，再有城市區(qū)位與建筑規(guī)劃二者各有不同。 從銷(xiāo)售推廣的形式上看：龍 創(chuàng)商業(yè)街的銷(xiāo)售推廣方式是創(chuàng)新的，售后返租再加上以租帶售、先租后售的銷(xiāo)售策略；而站前路商業(yè)街銷(xiāo)售策略上并未有所創(chuàng)新。 從城市商業(yè)發(fā)展來(lái)看，整體商業(yè)氣氛濃厚。 從商業(yè)的業(yè)態(tài)分布上來(lái)看，以餐飲、服裝、鞋 類(lèi)等購(gòu)物消費(fèi)為主，休閑、娛樂(lè)的業(yè)態(tài)較為缺乏。商業(yè)市場(chǎng)還有待規(guī)范與完善，發(fā)揮商業(yè)項(xiàng)目的最佳效益。從側(cè)面可以看出居民對(duì)商鋪投資涌躍，并有一定的熱度。 投資商鋪目的分析 投資商鋪目的統(tǒng)計(jì)表 自己經(jīng)營(yíng) ％ 出租收取租金 ％ 等待升值出售 ％ 其他 ％ 從上表可以看出濮陽(yáng)市區(qū)投資者的投資目的，商鋪?zhàn)誀I(yíng)和出租經(jīng)略為持平，反映投資者的投資偏好，與經(jīng)營(yíng)方向，而等待升值的投資行為還是占少數(shù)。 選擇商鋪區(qū)位傾向分析 區(qū)位傾向比較表 單層臨街 ％ 臨街復(fù)合多層 ％ 綜合商城內(nèi) ％ 無(wú)所謂 ％ 從上表反應(yīng)投資者選擇區(qū)位傾向中，選擇單層臨街、綜合商城 內(nèi)的商鋪占大多數(shù)，所占比例約達(dá) 80%。 買(mǎi)鋪價(jià)格 可以承受的商鋪價(jià)格 單位：元 /平方米 3000 以下 ％ 3001－ 4000 ％ 4001－ 5000 ％ 5001－ 6000 ％ 6001 以上 ％ 面積 商鋪面積要求 單位 :平方米 50 以下 ％ 50－ 100 ％ 100－ 150 ％ 150－ 200 ％ 200 以上 ％ 對(duì)于可承商鋪價(jià)格在 3000 元 /M2 以下的占 %， 3001－ 4000 元 /M2占 %,這反應(yīng)投資者的投資承受能力。西面為濮陽(yáng)的商業(yè)發(fā)展主要區(qū)域 城市商業(yè)中心區(qū)域，北面為濮陽(yáng)收入水平較高的油田生活區(qū)，有利于本項(xiàng)目發(fā)展成為連接城中心區(qū)域 和油田生活區(qū)的新核心商業(yè)地段。本項(xiàng)目的發(fā)展將引領(lǐng)城市商業(yè)形態(tài)發(fā)展。本項(xiàng)目可以針對(duì)以上這些需要進(jìn)行開(kāi)發(fā)。濮陽(yáng)的存在一定數(shù)量的具有高消費(fèi)能力的人群，但目前濮陽(yáng)缺乏高檔次、高水平的購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所。 威脅 l 聯(lián)華大廈、華龍商業(yè)大廈和油田商貿(mào)中心經(jīng)營(yíng)多年，在居民心中形成的信譽(yù) 良好的形象，本項(xiàng)目要吸引居民重點(diǎn)轉(zhuǎn)向本項(xiàng)目消費(fèi)，需增強(qiáng)自身項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)商企業(yè)形象。但在經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好與房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)大好的情況下，商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展方向仍是良好的， 我們對(duì)其發(fā)展亦充滿(mǎn)信心。 對(duì)于本項(xiàng)目與其周邊商業(yè)環(huán)境的調(diào)研，我司認(rèn)為項(xiàng)目的內(nèi)部具有非常優(yōu)質(zhì)的資源，特別是文化資源，因此項(xiàng)目具備獨(dú)特的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)；而且項(xiàng)目擁有油田區(qū)域商業(yè)優(yōu)勢(shì)與項(xiàng)目潛在的地段（黃河路）優(yōu)勢(shì)。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，項(xiàng)目的定位重點(diǎn)應(yīng)在文化與風(fēng)情的結(jié)合，反映文 化的特質(zhì)。 項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略 u 銷(xiāo)售先行，經(jīng)營(yíng)并重 當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已不僅僅在于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，逐漸向?qū)崿F(xiàn)社 會(huì)效益，為人們提供更好的生活空間及改變生活方式轉(zhuǎn)變，對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，發(fā)展商在取得經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)更需要從實(shí)現(xiàn)社會(huì)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身價(jià)值出發(fā)，注重經(jīng)營(yíng)管理，使項(xiàng)目在日后的發(fā)展更具活力，造就發(fā)展商、購(gòu)買(mǎi)者、經(jīng)營(yíng)者及消費(fèi)者多贏的局面。但對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，主 要著重于商業(yè)氛圍的營(yíng)造，以商業(yè)為主，文化特色為輔，相互配合，才能使項(xiàng)目成為具有文化特色的商業(yè)街。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 結(jié)合前面論述的城市規(guī)劃影響、未來(lái)周邊環(huán)境變化影響、市場(chǎng)情況，再根據(jù)與項(xiàng)目的相關(guān)因素，進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)格的分析： 本項(xiàng)目商鋪市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 項(xiàng)目名稱(chēng) 成交價(jià)（元 /平方） 因素修正 項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格（元 /平方） 地段 交通情況 周邊商業(yè)氣氛 整體形象 區(qū)域規(guī)劃 整體環(huán)境 商鋪設(shè)計(jì) 發(fā)展商品牌實(shí)力 項(xiàng)目特色 小計(jì) 巴黎街 2500 2 1 1 2 2 3 3 1 100/ 2994 古城路商業(yè)街 2000 1 2 2 2 1 3 100/ 2235 龍創(chuàng)商業(yè)街 3500 0 2 0 1 2 0 2 3 100/ 3094 站前路商業(yè)街 2200 3 4 4 3 2 4 1 3 3 100/73 3014 項(xiàng)目名稱(chēng) 巴黎街 古城路商業(yè)街 龍創(chuàng)商業(yè)街 站前路商業(yè)街 合計(jì) 比準(zhǔn)價(jià)格（元 /平方） 2994 2235 3094 3014 銷(xiāo)售狀況權(quán)重（銷(xiāo)售率） 99% 99% 60% 99% 400% 加權(quán)的相對(duì)價(jià)格（元 /平方） 2964 2212 1856 2984 10016 本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格（元 /平方） 2806 再結(jié)合項(xiàng)目以下幾