【正文】 牌飼料添加劑等。 5′，北緯 40176。 ■人口狀況 總?cè)丝?409629 人，其中城區(qū)人口 284084 人，農(nóng)區(qū)人口 125545 人；有蒙、滿、回、漢等 38 個(gè)民族，是滿族聚居區(qū)。財(cái)政收入完成 億元，其中地方財(cái)政收入達(dá) ；本級(jí)財(cái)政收入完成 億元，城市居民人均可支配收入達(dá)到 9430元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到 4081 元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá) 億元，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在自治區(qū) 101 個(gè)旗縣區(qū)名列前茅。 11 第二章 呼和浩特市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析 第一節(jié) 宏觀環(huán)境分析 隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城市居民人均可支配收入的增加、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的加大以及城市綠化美化亮化工程的實(shí)施等多種因素的促進(jìn)，呼和浩特市房地產(chǎn)市場(chǎng)成為越來(lái)越多區(qū)外資本投資的熱土。呼和浩特市房地產(chǎn)投資增速減緩，連續(xù)出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)起到了明顯的調(diào)控作用。 12 第二節(jié) 呼和浩特市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、呼和浩特市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及趨向分析 2020 年 1－ 8 月呼和浩特市房地產(chǎn)完成投資 億元，與上年同期相比增長(zhǎng)了 %；占本年計(jì)劃總投資額的比重為 ％。 表 2 呼和浩特市 2020 年 17 月資金來(lái)源情況 單位 2020 年 7 月 同比增長(zhǎng)（ %） 2020 年占資金來(lái)源的 % 資金來(lái)源合計(jì) 萬(wàn)元 338624 100 上年末結(jié)余資金 萬(wàn)元 45540 本年資金來(lái)源小計(jì) 萬(wàn)元 293084 （ 1）國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金 萬(wàn)元 200 100 （ 2）國(guó)內(nèi)貸款 萬(wàn)元 22620 （ 3）債券 萬(wàn)元 0 （ 4）利用外資 萬(wàn)元 40 100 （ 5）自籌資金 萬(wàn)元 188433 其中：自 有資金 萬(wàn)元 94789 （ 6）其他資金來(lái)源 萬(wàn)元 81791 其中：集資 萬(wàn)元 252 100 定金及預(yù)收款 萬(wàn)元 64577 資料來(lái)源：呼和浩特市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表 2020 年 7 月 （二）、土地開(kāi)發(fā)情況 2020 年 17 月， 購(gòu)置土地面積 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)了 %，完成開(kāi)發(fā)土地面積 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)了 %。住宅新開(kāi)工面積為 萬(wàn) ㎡ ，同比 增長(zhǎng) 163%， 其中別墅高檔公寓 新開(kāi)工面積 萬(wàn) ㎡ ， 經(jīng)濟(jì)適 0 220102030405060702020年 2020年 住宅 別墅、高檔公寓 經(jīng)濟(jì)適用房 辦公樓 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 其他 15 用房新開(kāi)工 萬(wàn)㎡， 同比 下降 64%， 辦公樓新開(kāi)工面積為 4 萬(wàn) ㎡， 同比下降 27%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積 萬(wàn) ㎡ ，同比 增長(zhǎng) 167%。其中 商品住宅 累計(jì)可 售面積 116 萬(wàn)平方米，同比 增長(zhǎng)％ ，比上月增長(zhǎng) %；商品房實(shí)際登記銷售面積 萬(wàn)㎡， 同比 下降 ％， 比上月上升 ％ 。其中 商品住宅平均售價(jià) 2639 元 /平方米，同比 增長(zhǎng) %，與上月環(huán)比增長(zhǎng) %。 01020304050601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月商品房同比 商品住房同比 19 二手房市場(chǎng)分析 二手房買賣成交面積 萬(wàn) ㎡ ，同比 增長(zhǎng) %，比上月 增長(zhǎng) %；成交金額 億元，同比 增長(zhǎng) %，比上月 增長(zhǎng) %； 平均銷售價(jià)格 1762 元 /㎡， 同比 增長(zhǎng) %，比上月 增長(zhǎng) %；成交 9363 套， 同比增長(zhǎng) %，比上月 增長(zhǎng) %。 土地開(kāi)發(fā)投資和開(kāi)發(fā)面積大幅度增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)信息增強(qiáng)，但0200400600800100012001400160018001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月成交面積 平均銷售價(jià)格 20 土地購(gòu)置投資與購(gòu)置面積的同比反差強(qiáng)烈，購(gòu)置土地成本增幅較大 ，預(yù)計(jì)未來(lái)土地開(kāi)發(fā)面積會(huì)減少。表明呼市房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響下，消費(fèi)者已出現(xiàn)持幣觀望等待的心理狀態(tài)。但是銷售面積同比仍然呈下降趨勢(shì)； 呼市二級(jí)市場(chǎng)比較活躍，占存量房總面積的 %，但在國(guó)家稅務(wù)總局三次進(jìn)行二手房交易契稅調(diào)整后，對(duì)二級(jí)市場(chǎng)有很大的影響，交易量與去年同比下降 %。 呼市租賃市場(chǎng)租賃費(fèi)漲幅較快，提高約 50%左 右，舊城區(qū)過(guò)去租賃一套樓房月租金 300 元左右，現(xiàn)漲幅到 500— 600 元左右，新城區(qū)租賃一套樓房月租金 400 元左右，現(xiàn)漲幅到 600— 700 元左右。） 占地面積 萬(wàn)平方米 建筑面積 35 萬(wàn)平方米 綠 化 率 42% 容積率 2 建筑液態(tài) 3 棟多層和 4 棟小高層 戶形面積 125m178。銷售比較快） 目標(biāo)客戶分析 呼市企事業(yè)高管、二次置業(yè)者、私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、外地來(lái)呼置業(yè)者、軍官 配套設(shè)施 小區(qū)會(huì)所，幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、郵局、銀行、醫(yī)院、商場(chǎng)、餐飲 公交線路 5 5 6 67 公交直達(dá) 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ S） S位于市中心，交通便捷，四通八達(dá)。 S開(kāi)發(fā)商的品牌優(yōu)勢(shì)。 機(jī)會(huì)（ O） O三合村的改造，將大大提高小區(qū)的整體形象 O隨著海拉爾大街商圈的成熟，將拉動(dòng)本地塊升值潛力 威脅（ T） T、在售的怡馨苑、海藤名苑對(duì)本案造成直接的威脅 （二）怡馨園 項(xiàng)目名稱 怡馨園 電 話 0471— 2319333 2319888 發(fā) 展 商 內(nèi)蒙古蒙翔置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有 限公司 代 理 商 易聯(lián)咨詢 物業(yè)管理 第一太 平戴維斯（英） 物 管 費(fèi) 元 /m178。 總 套 數(shù) 300 套 付款方式 一次性（可優(yōu)惠 2 個(gè) 點(diǎn)） /按揭（可優(yōu)惠 1 個(gè)點(diǎn)） 銷售進(jìn)度 現(xiàn)房（ 110—— 145m178。 S戶型設(shè)計(jì)合理。 W北臨三合村，街道狹小，路面衛(wèi)生狀況差。 23 物業(yè)管理 自己的物業(yè)公司 物管費(fèi) 0． 6 元 /m178。 S戶型豐富。 W主通道路況不平整。 S 完善的 配套設(shè)施。 W小區(qū)內(nèi)環(huán)境較差，無(wú)停車位。 S 完善的 配套設(shè)施，生活便利。 W戶型單一。 O呼和浩特市近幾年房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展給建材家居行業(yè)造就前所未有的商機(jī)。 經(jīng)營(yíng)商戶 80 戶 本地商戶 60 戶 隆興鋼材 項(xiàng)目名稱 隆 興 鋼 材 地理位置 海拉爾東街 地段環(huán)境 地處呼和浩特市專業(yè)建材商圈內(nèi)，交通便捷、人流量大。 戶型結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 銷售價(jià)格 均價(jià) 2890元 /m178。 發(fā) 展 商 呼和浩特 熙華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 代理商 大國(guó)機(jī)構(gòu) 物業(yè)管理 未定 物業(yè)費(fèi) 1 元 /m178。 付款方式 一次性（優(yōu)惠五兩個(gè)點(diǎn)） /按揭（優(yōu)惠四個(gè)點(diǎn)） 目標(biāo)客戶分析 裝飾公司、本市場(chǎng)內(nèi)部商戶、私營(yíng)業(yè)主、投資商戶、 銷售策略 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ S） S項(xiàng)目位于海拉爾大街與 興安北路交匯處 ， 交通便捷，四通八達(dá)。 均 價(jià) 2810 元 /m178。 S戶型設(shè)計(jì)豐富。 機(jī)會(huì)（ O） O 北京華聯(lián)、國(guó)美電器、 KFC 及居然之家的進(jìn)駐勢(shì)必會(huì)給本案帶來(lái)較大的升值空間。 二、酒店（賓館） （一）、華辰大酒店 酒店名稱 華辰大酒店 規(guī)劃 /建筑 四星級(jí)酒店 地理位置 海拉爾東街與展覽館東路交匯處西北角 面 積 萬(wàn)平方米 地段 /環(huán)境 處于行政辦公中心和商圈內(nèi)，交通便捷，人流量大。項(xiàng)目周邊生活配套齊全，商業(yè)氛圍濃厚。 本項(xiàng)目臨街，噪音污染和環(huán)境污染較嚴(yán)重；其次，國(guó)家規(guī)定住宅的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)其中一項(xiàng)就是綠化率不得少于 30%，由于本地塊面積較小，不具備做足３０％的綠化率條件，更無(wú)景觀設(shè)計(jì)。據(jù)調(diào)查，目前華聯(lián)經(jīng)銷商戶為 210 多戶（部分?jǐn)偽贿€在招商），外來(lái)商戶 160 戶，國(guó)美電器經(jīng)銷商戶 80 多戶，外來(lái)商戶 22 戶，共計(jì)外來(lái)商戶 180 戶。 （三）、開(kāi)發(fā)寫字樓 地塊雖處呼和浩特市最具規(guī)模的建材家具商圈，但由于已在售的潤(rùn)宇家居 240 套寫字間和熙華發(fā)展大廈２４０套寫字間，共 480 間，它們擁有 36 自己得天獨(dú)后的地利條件，且依托潤(rùn)宇這一品牌做市場(chǎng)導(dǎo)向。 （五）、開(kāi)發(fā)酒店 本項(xiàng)目周邊雖然餐飲、住宿、娛樂(lè)場(chǎng)所較多，但缺乏上檔次的酒店，因此開(kāi)發(fā)酒店，有一定的市場(chǎng)潛力，但是開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目啟動(dòng)資金較大，且回籠速度慢，在經(jīng)營(yíng)管理上也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。 37 第三節(jié) 項(xiàng)目 SWOT分析 一、優(yōu)勢(shì)（ S）分析 S本項(xiàng)目位于成熟的建材家具商圈內(nèi)，商業(yè)氛圍濃厚，區(qū)域內(nèi)存在大量的高收入人群和商務(wù)往來(lái)者，給本項(xiàng)目帶來(lái)相對(duì)的人氣。 S項(xiàng)目周邊多為高價(jià)住宅區(qū)且配套完善，可綜合提升本項(xiàng)目的檔次。 S開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)賣樓，降低產(chǎn)權(quán)式酒店的投資風(fēng)險(xiǎn)，帶旺人氣。 四、威脅（ T）分析 38 T由于本項(xiàng)目周邊沒(méi)有類似的項(xiàng)目在運(yùn)作，考慮到呼市人是否能夠接受。檔次太低，吸引不到客源；而檔次太高，高檔客源太少，酒店管理成本過(guò)高，得不償失。 抵資股票 較好情況為 17% 股市漲跌難測(cè)，散戶經(jīng)常被套 國(guó) 債 — % 通貨膨脹，風(fēng)險(xiǎn)很低 儲(chǔ) 蓄 — % 通貨膨脹，國(guó)家金融政策，風(fēng)險(xiǎn)很低 購(gòu)買保險(xiǎn) 遭遇不幸，才獲賠償 寧可希望健康平安，也不要賠償 通過(guò)比較我們可以看到，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資收益和風(fēng)險(xiǎn)，和其它傳統(tǒng)的投資品種相比，更具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此蔽司相信通過(guò)有效的推廣 活動(dòng)，我們可以把這種比較優(yōu)勢(shì)的信息有效地傳遞給目標(biāo)客戶，達(dá)到項(xiàng)目順利銷售的目的。 產(chǎn)品性質(zhì)定位： 高檔次的產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店，由著名酒店管理集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理 產(chǎn)品投資定位： 高回報(bào)低風(fēng)險(xiǎn)的享受型投資。 商務(wù) ： 這里有金仕頓大酒店、華辰大酒店等高級(jí)飯店，還有熙華發(fā)展大廈（在建）、潤(rùn)宇家居（在建）、財(cái)富銘座（在建）等公寓，為此區(qū)域營(yíng)造了一種 42 現(xiàn)代、高效的商務(wù)氛圍。 （付 產(chǎn)權(quán)式酒店的起源） 產(chǎn)權(quán)式酒店的起源 “ 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓 ” 是本世紀(jì) 70 年代興起的產(chǎn)物，是最適合中產(chǎn)階級(jí)的一種投資方式，20 世紀(jì) 70 年代，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)入所謂的 “ 豐裕社會(huì) ” 中產(chǎn)家庭成為社會(huì)主流，旅游業(yè)方興未艾，在旅游創(chuàng)新過(guò)程中，瑞士企業(yè)家亞歷山大耐首先提出 “ 時(shí)權(quán)酒店 ”（ ）的概念，即出售轉(zhuǎn)讓或者交換?，F(xiàn)在產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)成為發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)最受中產(chǎn)階級(jí)和企業(yè)集團(tuán)青睞的投資方式。 回過(guò)頭來(lái)分析時(shí)下中國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件，我們可以看到： 首先，原來(lái)制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件 旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，國(guó)內(nèi)旅游度假的市場(chǎng)氣候已經(jīng)形成；其次，近年來(lái)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，白領(lǐng)階層急劇擴(kuò)大，成為都市消費(fèi)主流群體，同時(shí)全新的休閑消費(fèi)觀念為分時(shí)度假消費(fèi)帶來(lái)了商機(jī)；再次，旅游產(chǎn)業(yè)近年來(lái)發(fā)展迅速，國(guó)內(nèi)新興旅游資源越來(lái)越豐富；最后，國(guó)際分時(shí)度假公司進(jìn)入中國(guó)，使分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國(guó)內(nèi)業(yè)界、消費(fèi)圈中逐漸得到認(rèn)同。目前國(guó)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)商較之七八年前有所改變，開(kāi)發(fā)商不再把迅速回籠資金作為開(kāi)展產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)務(wù)的唯一目標(biāo)，而是把其作為培養(yǎng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、發(fā)展穩(wěn)定的客源關(guān)系的重要手段，而且經(jīng)過(guò)近十年的大浪淘沙，現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā) 商多是有良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、成熟的酒店經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)、良好形象及較強(qiáng)實(shí)力的企業(yè)，因此短期行為的痕跡少得多。 具體分析，產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶無(wú)外乎三類消費(fèi)群體：其一是有 一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的個(gè)人，他們的角色介于投資者和消費(fèi)者之間；其二是一些公司或事業(yè)機(jī)構(gòu)，其購(gòu)買動(dòng)機(jī)是用于員工福利或會(huì)議，以往一些單位在風(fēng)景區(qū)設(shè)有招待所、療養(yǎng)院等福利設(shè)施，而這些設(shè)施的日常管理逐漸成為單位的負(fù)擔(dān)，購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店就可以卸掉這些包袱；其三是分時(shí)度假公司，其購(gòu)買動(dòng)機(jī)純粹是業(yè)務(wù)需要。此外，我國(guó)目前分時(shí)度假消費(fèi)中存在的最大問(wèn)題恐怕就是曾經(jīng)發(fā)生過(guò)的欺騙性銷售了，這使得分時(shí)度假交換體系賦予產(chǎn)權(quán)式酒店的魅力沒(méi)有得到足夠的體現(xiàn)。產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶以觀光游覽的旅客為主，既可以做短期的散客出租，又可以做中長(zhǎng)期包房的商務(wù)租賃；酒店式公寓只能做中、長(zhǎng)期的出租； B. 使用起來(lái)度假休閑、投資兩相宜； C. 產(chǎn)權(quán)式酒店的配套設(shè)施和服務(wù)水準(zhǔn)一般優(yōu) 于酒店式公寓； D. 對(duì)于喜歡 尊貴、豪華、享受 的客戶，產(chǎn)權(quán)式酒店比酒店式公寓更有吸引力； E. 產(chǎn)權(quán)式酒店一般由專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，而酒店式公寓一般依靠管理處進(jìn)行招租，經(jīng)營(yíng)能力的高下之分一目了然； F. 一般情況下投資產(chǎn)權(quán)式酒店的收益要大于投資酒店式公寓； G. 產(chǎn)權(quán)式酒店在物業(yè)本體的維護(hù)、保養(yǎng)上要優(yōu)于酒店式公寓； H. 開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)賣樓，降低產(chǎn)權(quán)式酒店的投資風(fēng)險(xiǎn)，帶旺人氣。