北辰東郊和平房地產(chǎn)項目市場分析報告房市分析-預(yù)覽頁
【正文】 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 25 頁 力的差距，成交情況逐漸活躍起來。 沿首都機(jī)場高速路和京通快速路分別有香江花園、泉發(fā)花園、鐵營花園、格林莊園、圣得花園、和安名人錄和東方比華利等新盤入市，這些別墅以獨(dú)立式別墅為主。隨著遠(yuǎn)郊區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施條件的改善，遠(yuǎn)郊特別是風(fēng)景區(qū)的精品別墅將會在長期內(nèi)逐漸暢銷。較差的外圍環(huán)境直接影響業(yè)主對別墅的印象，從而降低客戶 對別墅的購買欲望。 二、 2001 年北京別墅市場需求分析 北京別墅客戶群構(gòu)成 隨著居民收入的增加 和別墅價格的下降，別墅的需求量逐漸增加。 ? 從歐美留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士。這類人士更青睞于近郊區(qū)商住兩用的別墅。隨著新開發(fā)項目的價格走低，“中產(chǎn)階級”日益成為別墅買家的主力，別墅總的購買需 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 25 頁 求將進(jìn)一步增大。內(nèi)銷市場需求對象包括：高科技產(chǎn)業(yè)造就的都市新貴、國內(nèi)效益較好、實(shí)力雄厚的名牌企業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)精英、演藝界名人、其他行業(yè)的京城富豪。 北京市最早的別墅主要是由使館官員購買或承租的，麗京花園的別墅多為美國、德國、法國、瑞典、日本、韓國的使館官員購買，京潤水上花園、嘉林花園等大部分高檔別墅，都有超過半數(shù)的使館人員買走。外地駐京機(jī)構(gòu)購買別墅的數(shù)量也有一定比例，并且逐漸擴(kuò)大。 目前，內(nèi)銷別墅買家分為兩類，一類是購買后自己居住，另一類是用于投資購買后出租以獲得較高的租金回報。 199 1998 年仍有大量別墅竣工，市場供給注入速度大于消化吸收速度，價格出現(xiàn)下跌態(tài)勢。 ? 市區(qū)內(nèi)別墅平均售價在 3000 美元／平方米 左右，其中最高價為東南二環(huán)旁的怡龍別墅開價為 4000 美元／ 平方米 ，市區(qū)內(nèi)的別墅少而金貴。 ? 售價在人民幣 3000－ 4000 元／平方米 的分布在海淀 —— 上地、通州地區(qū)。 2001 年出租型別墅數(shù)量在不斷增加 自 1998 年以來，別墅市場比較低迷，大量別墅積壓。 目前，除 少量出售別墅外，大部分別墅均采取了出租方式。 別墅需求將有明顯增長 2001 年初以來，別墅銷售呈增長態(tài)勢，一些別墅項目如北辰花園別墅、太麗花園別墅已經(jīng)售完，大部分現(xiàn)房別墅銷售率有不同程度增長。開放的北京必然迎來更多的國外人士和港、澳、臺同胞，以外銷為主的別墅將會取得更佳的租售業(yè)績。人們居住觀念的變化。 聯(lián) 排 （ TOWNHOUSE） 別墅等經(jīng)濟(jì)型別墅也 將在 2002 年占據(jù)別墅市場605以上的分額 2002 年 將成為一個發(fā)展方向隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，越來越多的人要求有更好的居住質(zhì)量，受夠了城市的擁擠和污染，開始追求廣闊的天空和清爽的環(huán)境，但別墅的價格卻讓大多數(shù)人望而卻步，聯(lián) 排別墅的出現(xiàn)即滿足了人們 物質(zhì)生活 的愿望 ，也同時滿足了人們對精神需求的渴望，其低廉的價格讓每一個渴望享受別墅生活的消費(fèi)者傾囊而出 。但與以前相比，出售和出租情況均有較大改善，特別 2001 年年初開始現(xiàn)房銷售的別墅項目，如富成花園、銀湖別墅等銷售率約達(dá)到 50％，出租數(shù)量也有一定增長。 隨著經(jīng) 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 25 頁 濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)和 中國已 加入 WTO 等利好因素的影響，外銷市場有升溫跡象，新的購買來源主要是來華經(jīng)商或投資的 海外公司、企業(yè)的代表或管理人員。 三、 2001 年北京東北部別墅市場區(qū)域環(huán)境分析 東北部別墅市場有成熟的區(qū)域環(huán)境 。區(qū)域內(nèi)東北四環(huán)地區(qū)離市區(qū)最近，平均銷售率也最高，約為 85％；首都機(jī)場附近地區(qū)因交通較為便利平均銷售率也達(dá)到 60％；潮白河兩岸地區(qū)離市區(qū)較遠(yuǎn)、基礎(chǔ) 配套設(shè)施較差，平均銷售率最 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 25 頁 低，約為 50％。 別墅的區(qū)域位置仍然是影響別墅價格的決定性因素。主要原因在于香江花園綠地面積達(dá) 100 多萬平方米， 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 25 頁 別墅建筑多 為今幾年 建設(shè)，戶型，功能等方面都是麗京花園別墅不能 比擬 的，況且麗京花園的綠化率較低，只有 35％。 別墅與其它居住物業(yè)最重要的區(qū)別就是在配套設(shè)施的檔次和規(guī)模上，高爾夫球場、網(wǎng)球場、游泳池等康體娛樂設(shè)施和高級會所是高檔別墅 發(fā)展的迫切要求。 從另一方面， 會所 是別墅住戶舉行公共活動和社交活動的場所，會所的發(fā)展趨勢是服務(wù)設(shè)施的多功能化，目前，紫玉山莊、香江花園、京潤水上花園等高檔別墅，均有服務(wù)設(shè)計齊全的高級會所，這些會所作為園區(qū)對外的窗口，吸引著大量的買家和租客。 七、 2001 年北京東北部別墅市場未來發(fā)展趨勢分析 2001 年以來，北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展再度明顯加快， 隨著中國已經(jīng) 加入 WTO，大量海外公司進(jìn)入北京，現(xiàn)在正是投資置業(yè)的最佳 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 25 頁 時期。 綜上所述，東北部別墅市場發(fā)展的主流應(yīng)是園林設(shè)計優(yōu)美、配套娛樂服務(wù)設(shè)施完善的高檔精品別墅，精品別墅具有比較廣闊的 市場空間。 其中以 TOWNHOUSE 聯(lián)排別墅、四層半躍層式住宅為主力產(chǎn)品類型，并輔以少量多層帶電梯公寓為主力產(chǎn)品類型、單體別墅。 多層帶電梯公寓建議以 150— 200 平方米為主力戶型 ，銷售單價在 7000 元 /平方米左右 ，總價款控制在 150 萬元左右 ，其外 立面設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)一種尊貴地位身份的象征，戶型設(shè)計上應(yīng)體現(xiàn)一種實(shí)用、便捷的人性化居住
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