【正文】 多的積蓄，另一方面他們還需要進一步補充知識，拓展自己的業(yè) 務，將需要很大的資金投入，所以這部分人群的在置業(yè)消費上的總體購買力不高。 有一定的認知度，但總體認知水平并不高如今，隨著國外、外 地的房地產開發(fā)商進軍北京房產市場，在京的房地產開發(fā)商日益增多，房地產開發(fā)商的品牌能否被消費者認知或記憶對房地產開發(fā)商的市場拓展以及樓盤銷售具有非常重要的意義。 消費者對房地產開發(fā)商品牌認知程度不高，其主要原因在于以往開發(fā)商對樓盤項目本身的宣傳力度很大， 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 14 頁 共 65 頁 而對開發(fā)商本身的品牌在一定程度上宣傳得不夠。 二 .消費者住房需求特點與趨勢 間增加，生活居所戶型總體上向較大方向發(fā)展調查表明，消費者購房向較大戶型發(fā)展，這一發(fā)展特點可以從以下三個方面來體現(xiàn)： 從購房者生活空間的居室數量變化來看，與目前居所相比，購房者的意向居所向多居室方向發(fā)展，對比情況見下表： 同時，意向居所的室、廳、衛(wèi)、陽的平均數量也有所增加，目前居所的室、廳、衛(wèi)、陽的平均數 量為 、 、 和 ，而意向居所的室、廳、衛(wèi)、陽的平均數量上升至 、 、 和 。以購房前后家庭結構沒有發(fā)生變化的三口之家為例，目前家庭成員的人均建筑面積為 平米，而購房者 的意向居所使家庭成員的人均建筑面積上升到 32 平米。借助于家庭私車和公交車輛 (含地鐵 )兩種交通工具，從以下兩方面來看一下購房者對車程的要求所發(fā)生的變化。與目前居所相比，意向居所位于四環(huán)內的比例的下降與位于四環(huán)外 (不含郊區(qū)縣 )的比例的上升，表明有一部分購房者傾向于將自己的居所從四環(huán)內的市區(qū)移至四環(huán)外的城市邊緣。 下一頁 市場調研 在房地產領域的應用 (序 1) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 16 頁 共 65 頁 __ 在信息技術時代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設備和人力等并列為管理的五大資源。 第 1 節(jié) 房地產 市場調查 的內容 _ 房地產 市場調查 ，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測驗。不斷的循環(huán)往復，融會貫通，才可真正把握市場的脈搏。廣義的 市場調查則是針對商品或勞務，即對商品或勞力從生產者到達消費者這一過程中全部商業(yè)活動的資料 、情報和數據作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析， 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 17 頁 共 65 頁 以了解商品的現(xiàn)實市場和潛在市場。在美國，企業(yè)界人士就把 非創(chuàng)新，即死亡 當作自己的座右銘，以激勵自己不斷進取。最近我國住宅設計和建造的一項重大改革 新的支撐體模式出現(xiàn)，便是在消費者出現(xiàn)新的要求情況下產生的，并在江蘇無錫市完成試點工程，且通過了有關部門鑒定。建造好的房屋由于符合消費者的需求，銷路暢通，也就可能達到企業(yè)預先制定的效益目標。如《房地產開發(fā) 經營管理 條例》、《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》。 （ 4） 一般利率水平，獲取貸款的可能性 以及預期的通貨膨脹率。 （ 8） 與特定房地產開發(fā)類型和開發(fā)地點相關因素的調查。 3． 社區(qū)環(huán)境調查 : 社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產產品的價格，這是房地產商品特有的屬性。 II． 房地產市場需 求影響因素調查。 IV． 購買行為調查。 3． 新技術、新產品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有房地產產品上應用情況。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 21 頁 共 65 頁 3． 房地產商品價格需求彈性和供給彈性的大小。 7． 價格變動后消費者和開發(fā)商的反應。 4． 人員 促銷的配備狀況。 2． 房地產 市場營銷 方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。因此，企業(yè)在制定各種重要的 市場營銷決策之前，必須認真 調查和研究競爭對手可能作出的種種反應，并時刻 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 22 頁 共 65 頁 注意競爭者的各種動向。 4． 對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費用、廣告策略的研究 。 8． 競爭性新產品的投入時機和租售績效及其發(fā)展動向。 （ 1） 按調查對象劃分 1． 全面普查 :__ 全面普查是指對調查對象總體所包含的全部個體都進行調查。當 然，有些資料可以借用國家權威機關普查結果，例如可以借用全國人口普查所得到的有關數據資料等。當然由于所選對象并非全部，調查結果難免有一定誤差， 市場調查 人員應引起高度重視，特別是當外部環(huán)境產生較大變化時，所選擇重點對象可能不具有代表性了。隨機抽樣在 市場調查 中占有重要地位，在實際工作中應用很廣泛。 4． 非隨機抽樣法 :__ 非隨機抽樣法是指 68． 市場調查 人員在選取樣本時并不 69． 是隨機選取， 70． 而 71． 是先確定某個標 72． 準， 73． 然后再選取樣本數。 （ 2） 判斷抽樣 __即通過 市場調查 人員，根據自 己的以往經驗來判斷由哪些個體來作為樣本的一種方法?，F(xiàn)根據收入與年齡將消 費者進行分，按收入分為高、中、低檔，年齡根據中國國情劃定為 27 歲以下和28 歲 35 歲、 36 歲 55 歲、 55 歲以上四組，調查人數為 300 人，在對每個標準分配不同比例后，得出每個類別的樣數。因此要想搞好調查，就必須設計好調查表。房地產公司要想占領市場，既要了解目前該城市的人口分布、年齡情況、家庭結構、住房面 積、消費者擁有房子的情況，又要了解居民的收入水平（基本工資、獎金收入，消費者購買生活必需品和一些耐用消費品以后隨意可支配的貨幣有多少），還要了解消費者目前是否有存款，并要了解消費者對購房的興趣、欲望以及了解消費者對住房的最低要求（設計方案、四周環(huán)境、建筑套型等）和當地政府對房產的有關政策，銀行金融系統(tǒng)對消費者購房的有關政策等。 設計調查表應注意的事項：首先，問題要短。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 26 頁 共 65 頁 一般消費者是搞不清楚這些專門術語的。例如最近房地產公司為了銷售某一處商品房做了不少廣告，調查員想知道、想了解這些廣告效果時，與其直接詢問被調查者的看法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產情況。 調查人員將被調查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時間答完，這樣被調查人員不能彼此交換意見，使個人意見充分表達出來。這種方法的最大特點是十分靈活，可以調查許多問題，包括一些看上去與事先準備好的問題不太相關的問題，可以彌補調查表所漏掉的一些重要問題，談話氣氛好，不受拘束。這樣被調查者無壓力，表現(xiàn)得自然，因此調查效果也較理想。例如可派人到房地產交易所或工地觀察消費者選購房產的行為和要求，調 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 27 頁 共 65 頁 查消費本公司的信賴程度。 行為記錄法。這樣可以幫助 營銷管理 人員今后選擇哪一家電視臺，在什么時間播廣告效果最好。 實驗法是指將調查范圍縮小到一個比較小的規(guī)模上，進行試驗后取得一定結果，然后再推斷出總體可能的結果。當然市場情況受多種因素影響，在市場實驗期間，消費者的偏好、競爭者的策略，都可能有所改變，從而影響實驗的結果。 （ 1） 樣本的數量。 樣本涵蓋面與樣本數是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數也越大，若樣本數不是隨著增大，則屬于完全隨機抽樣法，雖然在整體上樣本具有代表性。此外，極可能由于一部分調查者失去耐心，降低整個調查的可信度。 一般而言，深與廣二者就猶如魚和熊掌，是難以兼得的。 廣州與上海別墅 市場調研 比較 20200421 09:53:12 南方網黃博華 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 29 頁 共 65 頁 且看今日誰在購買別墅 ——廣州與上海別墅 市場調研 比較 南方網訊 美國比華利山奢侈浮 華的星光別墅、瑞士阿爾卑斯山谷中歷史悠久的古堡別墅、或者是香港淺水灣的半山別墅、甚至美國鄉(xiāng)村個性化十足的木屋別墅 …… 這些蘊藏著豐富文化底蘊和經濟價值以及個人生活品味的別墅，在眾多發(fā)達國家業(yè)已成為一種身份的象征。上海別墅市場發(fā)展更是 “盛況空前 ”———2020 年別墅上市總量高達 540 萬平方米！截止 2020 年底，上海別墅保有量業(yè)已高達 850 萬平方米，目前上海在建與在售別墅項目更多達 150 多個 …… 別墅銷量與上市量持續(xù) “放大 ”，別墅業(yè)主越來越多，那么，到底是什么人在購買別墅呢？我們且將目光投注于有關市場研究機構分別在廣州與上海所做的兩次針對當地別墅市場的調研上。 比較上面結果可見，購買廣州別墅的港澳臺同胞及外籍人士所占比例較少 (僅為 %)，而購買上海別墅的這類消費者所占比例較大 (%)，兩者相比，廣州僅為上海的 1/3。這三家庭所占比重已達 %，余者所占比重均不超過 %。在將買家職業(yè)進行劃分后可見， 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源 共享 ) 第 31 頁 共 65 頁 上海別墅消費對象中高級管理人士所占比重最大，達 %，其次為專業(yè)技術人員，占 %，再次為私營企業(yè)主，其占比例為 %，自由職業(yè)者占 %，另有 %為其它特殊買家。相反，外籍人士購買則是為了自用，作為投資的情況極其少見。 廣州： “薪富一族 ”成為主力 上海：首次購買人士為主 知識經濟時代的到來，促使社會財富分配快速重組，一大批高學歷高收入的年輕 “薪富一族 ”迅速崛起，他們對美好生活與理想居住的追求，促使他們成為廣州別墅消費強有力的 “生力軍 ”。 調研結果顯示，目前別墅市場消費群體中大多數人缺乏對別墅尤其是中高檔別墅的使用經驗，不過隨著大量別墅物業(yè)的投入使用，有使用經驗的購買者將不斷增加 ，他們的經驗、感受與市場反應也在不斷發(fā)展變化中，這就要求別墅物業(yè)開發(fā)商要不斷地認真研究市場了解客戶，提高自身能力與經驗，完善產品與服務，以此提高競爭力。 數據：給開發(fā)商一個真實空間 選擇購買單價５０００元／平方米 成為消費預算和有能力購買的意向消費群體 研究對象為 “未來２４個月之內，具有購買單價在５０００元／平方米以上的消費預算和有能力購買的意向消費群體 ”，選定這一群體主要出于以下的考慮： １．這一部分消費者具有相當的經濟和消費能力，除去滿足其基本的居住要求之外，還具備對房地產品質提升的潛在要求和希望，同時也包含了投資型置業(yè)的能力和潛力，因此，呈現(xiàn)出多樣性