北辰東郊和平房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告房市分析-全文預(yù)覽
【正文】 住戶 均為這批人士，北辰花園別墅、嘉浩國(guó)際同住別墅城也大部分出售給這類客戶。在各個(gè)時(shí)期，高薪使館人員都是外銷別墅較為穩(wěn)定的客戶來(lái)源。北京市別墅市 場(chǎng)需求呈以下特征： （ 1） 外資公司購(gòu)買別墅占有外銷別墅的較大比例，而且隨著中國(guó)加入 WTO的臨近，國(guó)外駐京公司購(gòu)買別墅有上升趨勢(shì)。 2000 年開盤的橘郡別墅和圣得花園的買家絕大部分是這部分“中產(chǎn)階級(jí)”， 其他新盤別墅的客戶主要也是此類人士。 ? 中資企業(yè)家、高級(jí)經(jīng)理人及 IT、金融、房地產(chǎn)界精英，他們積累了大量財(cái)富，追求生活的品位與質(zhì)量，改善居住條件時(shí)多考慮郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式別墅。隨著經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整和投資環(huán)境的改善，大批留學(xué)人員回國(guó)創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，回國(guó)人員不斷增加，別墅的需求 量也在增大。幾年前還只能是高收入階層享受的豪宅，通過(guò) 99年以后的發(fā)展，現(xiàn)今已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費(fèi)品。別墅區(qū)內(nèi)園林環(huán)境與私家花園的景觀布置不能很好地融合，雖然某些別墅具有大面積的中庭花園和湖光水色，但私家花園的布置與整體環(huán)境格格不入，植被和花木的養(yǎng)護(hù)不利，使區(qū)內(nèi)園林景觀大打折扣。 別墅區(qū)環(huán)境體系分析 別墅區(qū)的環(huán)境包括：別墅區(qū)外圍環(huán)境、區(qū)內(nèi)園林環(huán)境以及別墅室內(nèi)裝修裝飾環(huán)境。由于機(jī)場(chǎng)路附近的三個(gè)項(xiàng)目尚不具備合法產(chǎn)權(quán)，在環(huán)境和設(shè)計(jì)風(fēng)格方面反而比 不上京通路附近的三個(gè)項(xiàng)目。 2000 年年底以前，多數(shù)人提起別墅還因其“天價(jià)”望而卻步， 2001 年就有較多購(gòu)房者選好了“物美價(jià)廉”的經(jīng)濟(jì)型別墅。 ? 西部及西南部別墅 項(xiàng)目最少，多數(shù)為早期開發(fā)項(xiàng)目。 ? 北部別墅 主要分布在亞北京湯公路沿線，由于亞北居住項(xiàng)目高密度聚集，交通條件受到一定限制，地勢(shì)平坦，但高檔配套設(shè)施較為缺乏，多數(shù)為經(jīng)濟(jì)型的內(nèi)銷別墅，環(huán)境質(zhì)量和別墅個(gè)性設(shè)計(jì)無(wú)明顯特色。 附表 — 年北京市別墅項(xiàng)目區(qū)位分布 區(qū)域分布 數(shù)量 （個(gè)） 占北京別墅項(xiàng)目 總體數(shù)量百分比（ %） 東部、東南部 32 26 東北部 34 28 北部、西北部 44 36 南部、西南部 8 7 市區(qū) 4 3 ? 東北部別墅 是別墅建設(shè)最早，開發(fā)規(guī)模最大的地區(qū)。潛在供應(yīng)量約有 40 萬(wàn)平方米 （不包括京華學(xué)者之家、圣得花園等具體建筑指標(biāo)尚未明確的后期供應(yīng)量），包括爛尾別墅項(xiàng)目有 7 個(gè) 和未正式推出的島上別墅。 中國(guó)最大管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 25 頁(yè) 第一部分 北京別墅市場(chǎng)整體分析 一、北京別墅市場(chǎng)供應(yīng)分析 別墅供應(yīng)量分析 從 1997 年至 1999 年底，由于沒有新的別墅項(xiàng)目立項(xiàng)，別墅市場(chǎng)年增加供應(yīng)量不大。 中國(guó)最大管理資源中心 第 1 頁(yè) 共 25 頁(yè) HTP 浩天地產(chǎn)策劃 目 錄 前言 第一部分 北京別墅市場(chǎng)整體分析 年北京別墅市場(chǎng)供應(yīng)分析 ? 別墅供應(yīng)量分析 ? 別墅區(qū)域分布分析 ? 別墅產(chǎn)品體系分析 ? 別墅區(qū)環(huán)境體系分析 中國(guó)最大管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 25 頁(yè) 年北京別墅市場(chǎng)需求分析 北京別墅客戶群構(gòu)成 北京別墅客戶群特征 年北京別墅市場(chǎng)租售情況分析 ? 別墅銷售價(jià)格走勢(shì)趨于平穩(wěn) ? 別墅市場(chǎng)平均價(jià)格以市區(qū)為中心向外遞減 ? 出租型別墅數(shù)量不斷增加 2002 年北京別墅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 短期內(nèi)別墅供應(yīng)量有限 別墅需求將會(huì)有明顯增長(zhǎng) 高品質(zhì)精品別墅將在市場(chǎng)中占重要地位 聯(lián)排（ TOWNHOUSE）別墅等經(jīng)濟(jì)型別墅將在 2002 年占據(jù)別墅市場(chǎng) 60%以上的分額 第二部分 北京東北部別墅整體市場(chǎng)分析 北京東北部別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀概述 北京東北部別墅市場(chǎng)需求分析 北京東北部別墅市場(chǎng)區(qū)域環(huán)境分析 北京東北部別墅市場(chǎng)銷售狀況分析 ? 租售價(jià)格分析 ? 銷售情況分析 北京東北部別墅市場(chǎng)配套設(shè)施分析 年北京東北部別墅精裝修市場(chǎng)分析 年北京東北部別墅市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 25 頁(yè) 第三部分 北辰東郊和平項(xiàng)目 市場(chǎng)定位建議 本案優(yōu)劣勢(shì)分析 ? 優(yōu)勢(shì)分析 ? 劣勢(shì)分析 北辰東郊和平項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議 前言 北京市別墅市場(chǎng)以麗京花園的高價(jià)熱銷為標(biāo)志開始于1992 年， 1993 年剛剛興起的別墅市場(chǎng)就受到了公寓等物業(yè)的沖擊，加之立項(xiàng)建設(shè)的別墅項(xiàng)目過(guò)多，造成市場(chǎng)不太景氣。紫玉山莊、碧水莊園、銀 湖別墅、玫瑰園的熱銷，使別墅市場(chǎng)出現(xiàn)回暖的跡象，再次引起了人們的關(guān)注。其他在售樓盤，仍有相當(dāng)數(shù) 量的空置約 50萬(wàn)平方米 ， 1700 套 別墅單位。 北京市別墅主要集中分布于東北部、北部、西北部 ，這三個(gè)區(qū)域占北京市別墅供應(yīng)的 60％以上，東部及東南部地區(qū)，南部及西部地區(qū)別墅分布零散且相對(duì)較少。 ? 西北部 別墅 占據(jù)“上風(fēng)上水”的優(yōu)勢(shì)，別墅開發(fā)的規(guī)模僅次于東北部地區(qū)，早期開發(fā)的別墅以高檔外銷別墅為主，如玫瑰園、朝鳳山莊、龍城花園等。最近燕郊開發(fā)一批新的別墅項(xiàng)目，如東鄰華堂高爾夫俱樂部的圣得花園、和安 名人錄，在環(huán)境和設(shè)計(jì)方面獨(dú)具特色，成為別墅市場(chǎng)新的亮點(diǎn)。 2001 年 12 個(gè) 新盤別墅中，均價(jià)在 7000 元／平方米以下的項(xiàng)目有 10 個(gè) ，這樣在一定程度上大大拉低了別墅價(jià)格與客戶購(gòu)買
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