【正文】 地產(chǎn)市場打下一個良好的基礎(chǔ)。新項目開發(fā)將在產(chǎn)品品質(zhì)上有相當(dāng)?shù)奶嵘?，購房者可選擇余地放寬， 購房行為更為理性。這些因素?zé)o疑會導(dǎo)致住宅價格上升。由于縣城中心基礎(chǔ)設(shè)施起點及規(guī)劃開發(fā)水平更高，必定會帶動全縣的房地產(chǎn)市場的開發(fā)，對于拉動莒南縣整體房價起到顯著作用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。以隆山路、嵋山路、十泉路，為三條主線干道，進行了調(diào)查。 （ 4）大量的農(nóng)村土地隨著城市的發(fā)展被占用，這就促使更多的農(nóng)村人口進城，那么這就刺激了住房和門面的需求。 縣城風(fēng)險： （ 1）由于是縣級城市，人口量只有 12萬左右，在一定程度上抑制的商業(yè)的發(fā) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 展。 （ 5） 莒南 老百姓的觀念老舊和對期房投資的不理解，一定程度上很難接受開工初期購房的銷售模式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、典型樓盤個案分析 富源商貿(mào)城 背景資料 項目地址： 莒南隆山路上 開 發(fā) 商：莒南新華潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 聯(lián)系電話： 0539758888 項目概況 總體規(guī)模：占地 畝 戶型設(shè)計：三室一廳一衛(wèi) 三室二廳一衛(wèi) 二室一廳一衛(wèi) 二室二廳一衛(wèi) 銷售價格：住宅： 13001450 元 /㎡ 商鋪： 5000 多元 /㎡、 4000 多元 /㎡、3000 多元 /㎡，最低 2900 元 /㎡，最高 5500 元 /㎡ 銷售手段：商鋪一、二連層銷售，采用不包租。 項目優(yōu)勢 位置佳，位于隆山路中段 交通方便，在莒南主干道，有多路公交車經(jīng)過 采用了下面兩層商鋪上面五層住宅的分離設(shè)計方式 住宅戶型多樣化，戶戶全明 商業(yè)氣氛濃厚，布局合理 項目推廣主題：獨有生活廣場，休閑就在家門口 項目缺點 縣城中心，人多車雜，商住一起環(huán)境喧鬧，影響生活。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目優(yōu)勢 位置佳，位于隆山路中段 交通方便，有多路公 交車經(jīng)過及私營出租車 配套齊全集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體 300 米商業(yè)街貫穿東西兩條交通要道 采用了下面兩層商鋪上面三層住宅的分離設(shè)計方式 外觀采用歐式建筑風(fēng)格 商業(yè)氣氛濃厚，具有傳統(tǒng)商業(yè)步行街的經(jīng)營模式 項目推廣主題：第一名街莒南絕版財富航母 項目缺點 縣城中，人多車雜，吵鬧，下面兩層的商業(yè)步行街影響居住生活。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。市場呈現(xiàn)多樣化的格局，以中檔為主，高檔、低檔同步開發(fā)，滿足了不同層次消費者的需求，房地產(chǎn)開發(fā)也進入了產(chǎn)品品質(zhì) 競爭階段。 營銷手法： 通過 實地考察的情況來看，莒南房地產(chǎn)在策劃、營銷方面，相對滯后，專業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 的營銷策劃僅僅停留在的萌芽階段，與其他房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的城市相比，還存在一定差距。 從上述投資空間分析中我們可以看到，莒南未來房地產(chǎn)開發(fā)將更加專業(yè)化、產(chǎn)品也將更加多樣化，開發(fā)理念也逐步趨向理性，回歸到注重產(chǎn)品內(nèi)在品質(zhì)的提升上來。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本案位于縣城隆山路南段西側(cè)；出讓面積 22172平方米；規(guī)劃用途商住綜合用地； 地塊形狀呈較規(guī)則的梯形狀，南北長，東西短，場地平整，對施工建設(shè)非常有利，需拆遷現(xiàn)有的汽車修理廠。 （ 2）發(fā)展前景看好，莒南縣現(xiàn)正在大力發(fā)展項目所在區(qū)域，要把該區(qū)域打造成一個高品質(zhì)的商業(yè)圈的意圖十分明顯，緊鄰本案的富源商貿(mào)城和金世界商業(yè)步行街正在建設(shè)中，等到本案竣工運營時，該區(qū)域的商業(yè)形象和檔次將大幅提升。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 5）項目在商務(wù)區(qū)內(nèi)，生活配套一應(yīng)俱全， 又離行政區(qū)域不遠(yuǎn)，能夠吸引在行政上班的和在企事業(yè)上班的中高端客戶群來此購房及消費。 項目劣勢 （ Weakness） ： （ 1）與我們項目處于同一區(qū)域，同一地段而先本案啟動的有富源商貿(mào)城和商業(yè)步行街兩個項目，他們對于我們項目的優(yōu)勢在于先啟動先入為主，搶先占據(jù)了部分市場份額，對本案銷售 的沿街店面有一定的抗性。 （ 4）本案是開發(fā)商在莒南做的第一個項目，老百姓對我們的實力有待認(rèn)同，從而對我們的銷售有一定的抗性。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 8）宣傳力度不到位，市區(qū)居民和絕大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民對項目一無所知，就連名稱也未曾聽過 （ 9）商鋪定價不宜過高，價格阻力較大 項目機會（ Opportunity） （ 1）項目開發(fā)商場規(guī)模較大，在當(dāng)?shù)亻_發(fā)項目之中也屬于最大型的商場。 （ 5）本位置獨特，普遍客戶對本項目是比較看好的，只要合理進行 產(chǎn)品包裝，做好推廣和宣傳工作，將會有很大的賣點 項目 風(fēng)險（ Threat） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 1）整個市場商鋪經(jīng)營不樂觀，商鋪的市場效益不能在短時間內(nèi)見效，將會影響投資者對商鋪投資信心。 （ 5）在工作開展前期需要進行大量的宣傳和招商工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2 你認(rèn)為地處隆山路和嵋山路之間慧通新天地廣場的商業(yè)前景如何？ 50%30%20%充滿信心看不準(zhǔn)可以形成 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 將近一般的即 50%的百姓對我們這里充滿了信心，本案位處隆山路，對面是汽車站，周邊的商業(yè)氛圍相對濃厚和人氣旺。 受訪者尋求平面商鋪而非連層商鋪，在這一點上得合理規(guī)劃一層門面。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 通過統(tǒng)計， 30003500 元單價是主要承受的 價格，跟目前市場價格差距不大，多數(shù)人認(rèn)為應(yīng)比金世界步行街低的多，本項目在市場上還缺乏培養(yǎng)期，要抓住 43%的客戶，做好營銷推廣、產(chǎn)品包裝等工作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 一般人都不喜歡買二層商鋪，人流要比一層少，主要靠一樓來吸引人流，如果一層經(jīng)營不好，將直接影響到二層經(jīng)營狀況，雖然租金和售價較低但風(fēng)險較大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 13%的人群認(rèn)為經(jīng)營定位要專業(yè)化，這主要是經(jīng)營者對本項目的看法，因他們對整個市場相當(dāng)了解，要結(jié)合自己特色來打造專業(yè)市場，同一條街都經(jīng)營相同的類型，不要什么都經(jīng)營，造成一種雜的局面，商品定位不要過高，按消費者消費水平來定位，讓富裕人能買到較高檔品牌，同時也能讓一般消費水準(zhǔn)買到自己心愛的商品。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在日照、臨沂甚至對浙江進行推廣宣傳，吸引更多的外來資金，以此刺激當(dāng)?shù)厥袌觥? 第四目標(biāo)群：外地投資客 目標(biāo)消費者特征 （ 1）分布區(qū)域：縣城消費者為主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 5）職位：各企業(yè)中層管理人員，技術(shù)人員居多，自營商人為重點。 （ 3）要成家的年青人想從父母家獨立出去，自己購房住。 （ 7）從鄉(xiāng)鎮(zhèn)到縣城做生意及子女進城讀書。 （ 4）決策過程中，幼兒園、學(xué)校、菜場、購物和醫(yī)院的配套是 置業(yè)者主要考慮因素之一。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二 項目建議 與我們項目處于同一區(qū)域，同一地段而先本案啟動的有富源商貿(mào)城和商業(yè)步行街兩個項目，在一定程度上搶先占據(jù)了很大部分市場份額，造成了我們的入市不利。在本案銷售中沒有一個整體的商業(yè)營銷手段，和金世界商業(yè)步行街一樣，都是自買自營。一方面降低了步行街的檔次，另一方面由于市場在居民區(qū)內(nèi)，不利于 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 開展商業(yè)活動。價格體系的不明確，導(dǎo)致了位置差的鋪面銷售成難度，價格好的一買而空，多戶爭搶。同時經(jīng)過多方面的努力，我們有能力做到追求利益的最大化。 小三房 100120平米 比率 : 55%(三室朝南二廳一衛(wèi) \兩室朝南二廳一衛(wèi) )?？蛇m當(dāng)選擇突出賣 點。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。根據(jù)市場調(diào)查了解到：莒南目前沒有一個環(huán)境優(yōu)美，價格適中的餐飲消費的好場所，可見市場還是空白，對我們來說是一次機遇也是一種挑戰(zhàn)。沒有集中的稍高檔的消費場所。根據(jù)調(diào)查目前市場上最高檔的是桃源大酒店，但是價格偏高，而一般的小賓館價格雖然低但是居住環(huán)境差。 4號樓下面的兩層獨立店面相應(yīng)的和 5北邊的商鋪形成室內(nèi)“步行街”，經(jīng)營高檔產(chǎn)品。部分三樓及四樓定位休閑為主的臺球城，咖啡吧， KTV，夜總會等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 在商業(yè)運行手段上：采用統(tǒng)一經(jīng)營管理，引進知名的商業(yè)管理公司進駐。為銷售工作順利進行提供強大的支持。 具體銷售操作： 6一、二兩層連賣，三 — 五按面積銷售或按套銷售。