【正文】 具體銷售操作： 6一、二兩層連賣，三 — 五按面積銷售或按套銷售。 在商業(yè)運行手段上：采用統(tǒng)一經營管理，引進知名的商業(yè)管理公司進駐。部分三樓及四樓定位休閑為主的臺球城，咖啡吧， KTV，夜總會等。根據調查目前市場上最高檔的是桃源大酒店，但是價格偏高，而一般的小賓館價格雖然低但是居住環(huán)境差。根據市場調查了解到：莒南目前沒有一個環(huán)境優(yōu)美，價格適中的餐飲消費的好場所，可見市場還是空白，對我們來說是一次機遇也是一種挑戰(zhàn)?？蛇m當選擇突出賣 點。同時經過多方面的努力，我們有能力做到追求利益的最大化。 開展商業(yè)活動。在本案銷售中沒有一個整體的商業(yè)營銷手段，和金世界商業(yè)步行街一樣，都是自買自營。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 7）從鄉(xiāng)鎮(zhèn)到縣城做生意及子女進城讀書。 （ 5）職位：各企業(yè)中層管理人員，技術人員居多，自營商人為重點。 第四目標群：外地投資客 目標消費者特征 （ 1）分布區(qū)域：縣城消費者為主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 將近一般的即 50%的百姓對我們這里充滿了信心，本案位處隆山路，對面是汽車站，周邊的商業(yè)氛圍相對濃厚和人氣旺。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1）整個市場商鋪經營不樂觀，商鋪的市場效益不能在短時間內見效，將會影響投資者對商鋪投資信心。 （ 8）宣傳力度不到位，市區(qū)居民和絕大多數鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民對項目一無所知，就連名稱也未曾聽過 （ 9）商鋪定價不宜過高，價格阻力較大 項目機會（ Opportunity） （ 1）項目開發(fā)商場規(guī)模較大，在當地開發(fā)項目之中也屬于最大型的商場。 （ 4）本案是開發(fā)商在莒南做的第一個項目，老百姓對我們的實力有待認同，從而對我們的銷售有一定的抗性。 （ 5）項目在商務區(qū)內，生活配套一應俱全， 又離行政區(qū)域不遠，能夠吸引在行政上班的和在企事業(yè)上班的中高端客戶群來此購房及消費。 （ 2）發(fā)展前景看好，莒南縣現(xiàn)正在大力發(fā)展項目所在區(qū)域，要把該區(qū)域打造成一個高品質的商業(yè)圈的意圖十分明顯，緊鄰本案的富源商貿城和金世界商業(yè)步行街正在建設中，等到本案竣工運營時，該區(qū)域的商業(yè)形象和檔次將大幅提升。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 的營銷策劃僅僅停留在的萌芽階段，與其他房地產發(fā)展較為成熟的城市相比，還存在一定差距。市場呈現(xiàn)多樣化的格局，以中檔為主，高檔、低檔同步開發(fā)，滿足了不同層次消費者的需求，房地產開發(fā)也進入了產品品質 競爭階段。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、典型樓盤個案分析 富源商貿城 背景資料 項目地址： 莒南隆山路上 開 發(fā) 商：莒南新華潤房地產開發(fā)有限公司 聯(lián)系電話： 0539758888 項目概況 總體規(guī)模：占地 畝 戶型設計：三室一廳一衛(wèi) 三室二廳一衛(wèi) 二室一廳一衛(wèi) 二室二廳一衛(wèi) 銷售價格：住宅： 13001450 元 /㎡ 商鋪： 5000 多元 /㎡、 4000 多元 /㎡、3000 多元 /㎡，最低 2900 元 /㎡，最高 5500 元 /㎡ 銷售手段：商鋪一、二連層銷售，采用不包租。 （ 5） 莒南 老百姓的觀念老舊和對期房投資的不理解，一定程度上很難接受開工初期購房的銷售模式。 縣城風險： （ 1）由于是縣級城市，人口量只有 12萬左右，在一定程度上抑制的商業(yè)的發(fā) 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。以隆山路、嵋山路、十泉路，為三條主線干道，進行了調查。由于縣城中心基礎設施起點及規(guī)劃開發(fā)水平更高，必定會帶動全縣的房地產市場的開發(fā)，對于拉動莒南縣整體房價起到顯著作用。新項目開發(fā)將在產品品質上有相當的提升，購房者可選擇余地放寬， 購房行為更為理性。隨著莒南縣城化進程加快，越來越多的農村人口和外地人口進入縣城，為房 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。城鄉(xiāng)建設起點高、發(fā)展快，縣容、縣貌整潔美觀，服務功能齊全，連續(xù)五年通過省級衛(wèi)生城市考核，建有全國最大的縣級公園和賓館、飯店、歌舞廳、影劇院等服務娛樂設施，其中高、中檔賓館可為國內外客商在食宿、購物、旅游、洽談業(yè)務、會議接待等方面提供一流的服務。莒南縣地處交通要沖。 商企業(yè)，農業(yè)產業(yè)化進程不斷加快。 1945 年 8 月，中國共產黨領導下的第一個省政府 — 山東省政府在我縣大店鎮(zhèn)成立，山東省第一個青年團支部也在這里創(chuàng)建。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 序 言 莒南縣位于山東省東南部魯蘇交界處，東與新興港城日照市相鄰，緊靠嵐山港，南與新亞歐大陸橋東橋頭堡 —— 江蘇省連云港市接壤，西與臨沂市河東區(qū)毗鄰，北與日照市莒縣相接。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。新中國成立后，莒南人民在社會主義建設的偉大實踐中，創(chuàng)造了整山治水大搞農田基本建設等典型經驗，受到毛澤東主席的高度贊揚，特別是 “ 愚公移山，改造中國，厲家寨是一個好例 ” 的光輝批示 ，幾十年來一直激勵著全縣人民奮發(fā)圖強，拼搏進取。先后被評為全國商品糧大縣，油料、果品、肉類生產百強縣，花生生產出口基地縣和全省蘋果、桑蠶、茶葉生產重點縣，是中國 “ 花生之鄉(xiāng) ” 、 “ 板栗之鄉(xiāng) ” 、 “ 茶葉之鄉(xiāng) ” 和 “ 石雕藝術之鄉(xiāng) ” 。兗（州）石（臼）鐵路、嵐（山）濟（寧）公路橫穿東西，莒（縣）新（浦）、莒（縣）阿（湖）公路縱貫南北， 206 國道在境內西北部穿過，全縣公路通車里程達 公里，實現(xiàn)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路，形成了四通八達的交通網絡；距石臼港 50 公里，嵐山港 25 公里，距連云港及其機場各 60 公里，臨沂機場 40 公里，海陸空運輸十分方便?；A設施條件的改善，有力地拉動了商貿流通業(yè)的快速發(fā)展。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）房地產產品升級，房價仍有上漲趨勢 從市場因素來看房地產市場在變成買方市場之前，競爭不是完全充分的，而且開發(fā)商對于定價有主導權。 （ 4）營銷手段朝多元化發(fā)展 莒南房地產營銷的快速提升，歸功于行業(yè)間的激烈競爭，迫使開發(fā)商不得不增加推廣費用去謀求一種新的且極具感染力的營銷手段或活動，以此在競爭中出類拔萃。 二、縣城房地產分析 縣城機會： （ 1）莒南縣房地產開發(fā)正處于剛開始發(fā)展階段，仍處低端初級競爭 市場，民眾對商品房和商業(yè)投資認識度不夠，具備銷售引導性極強，潛在的市場機會很大。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 莒南縣主要競爭新盤分布一覽表 城中心：金世界步行街 富源商貿城 城周遍：錦繡華庭 從上面不難看出，市場格局清晰，發(fā)展層次分明，主力與非主力，熱點與空白，一目了然。 銷售情況： 住宅：目前主力銷售住宅，同時從住宅開盤至今銷售 情況良好，老百姓對此項目的地段和價格認可度基本滿意。 金世界商業(yè)步行街 背景資料 項目地址： 莒南隆山路上 開 發(fā) 商： 臨沂金世界房地產開發(fā)有限公司 聯(lián)系電話： 05397276666 7285555 項目概況 總體規(guī)模：占地面積 22001 ㎡ 主體戶型設計：三室一廳一衛(wèi) 二室一廳一衛(wèi) 銷售價格：住宅 13001450 元 /㎡ 商鋪： 3980 元 /㎡ 銷售手段：商鋪一、二連層銷售，采用不包租。 錦繡華庭 背景資料 項目地址： 縣西一路和民主路之間 開 發(fā) 商：臨沂華庭房地產開發(fā)有限公司 聯(lián)系電話： 053978666666 7867777 項目概況 總體規(guī)模：占地近 三萬平方米 戶型設計：三室一廳一衛(wèi) 三室二廳一衛(wèi) 二室一廳一衛(wèi) 二室二廳一衛(wèi) 銷售價格：價格未定 銷售手段：一房一價 銷售情況： 未銷售，在 10 月份開盤 商鋪：在住宅的南邊，建在小區(qū)外面，商住分開 項目優(yōu)勢 小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，純住宅小區(qū)， 小區(qū)采取了全封閉， 道路寬闊，四通八達，遠離鬧市，空氣清晰 星級物業(yè)管理，全自動門 小學，中學近在咫尺 項目缺點 離縣中心太遠，交通不方便，生活配套設施不全 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。目前開發(fā)的熱潮集中于城中心。在推廣 過程中缺少系統(tǒng)的營銷策略，比如項目優(yōu)勢的挖掘、推廣主題的延續(xù)、房 地產 產品形象的建立等均沒有得到充分的把握及展開；在銷售賣場的營造上，除