【正文】 如果市場表現(xiàn)踴躍，可在公開發(fā)售時作向上調(diào)整，幅度不可太大。 日照朝向、采光、通風(fēng)、風(fēng)向等。 社會因素：人口因素的影響表現(xiàn)為人口增長率或人口集中地區(qū)，對房地產(chǎn)的需求增加，房價(jià)自然提高；家庭結(jié)構(gòu)可影響購房目的、購買力；福利性實(shí)物分房的停止，住房公積金貸款、微利房的推出等均能提高購房需求。供給和需求是價(jià)格水平形成的兩個最終因素，其他一切因素要么通過影響供給，要么通過影響需求來影響價(jià)格。但由于開發(fā)商取得地塊的途徑不同，經(jīng)營管理水平不同，同等樓宇成本的差異也比 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 31 頁 共 35 頁 較大，如果僅以自己的目標(biāo)成本加目標(biāo)利潤制定價(jià)格，這個價(jià)格未免是一廂情愿，市場是不管你成本，不管你利潤的，市場能接受的價(jià)格才是合理的價(jià) 格，只有接受你的價(jià)格你的房子才能賣出去。 以取得最大利潤作為定價(jià)目標(biāo)，是個抽象的數(shù)字，是大前提。不少開發(fā)商往往會將價(jià)格盡量定高以獲取高額利潤，這在 90 年代初賣方市場下，可能是行得通的。一宗房地產(chǎn)通常與周圍其他宗房地產(chǎn)構(gòu)成某一地區(qū)，這個地區(qū)并非固定不變的，尤其是社會經(jīng)濟(jì)位臵經(jīng)常在不斷變化，所以房地產(chǎn)價(jià)格是在考慮該房產(chǎn)過去如何使用，將來能作何種使用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才能形成房地產(chǎn)的今日價(jià)格。 南東大 發(fā)貼 : 486 20200828 12:06 價(jià)格定位分析概述 在市場環(huán)境下開發(fā)商怎樣為商品房定價(jià)才屬合理，是根據(jù)商品房建設(shè)成本加計(jì)劃利潤的成本導(dǎo)向定價(jià)較好，還是視市場供求關(guān)系的需求導(dǎo)向定價(jià)為佳 ?下文對此作一些分析。 南東大 發(fā)貼 : 486 20200828 12:06 好房型，是消費(fèi)者和開發(fā)商共同追求的目標(biāo)。 在作出結(jié)論以后，市場營銷調(diào)查部門必須提出若干建議方案，寫出書面報(bào)告，提供給決策者。在資料編輯整理過程中，要檢查調(diào)查資料和誤差，剔除那些錯誤的資料；之后要對資料進(jìn)行評定，以確保資料的真實(shí)與準(zhǔn)確。在實(shí)地調(diào)查前，調(diào)查人員應(yīng)該選擇決定抽查的對象、方法和樣本的大小。 在收集原始資料時，一般需要被調(diào)查者填寫或回答各種調(diào)查表格或問卷。 （二）與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行非正式談話?！薄笆鄯康膹V告設(shè)計(jì)太一般”“消費(fèi)者認(rèn)為該房屋的四周環(huán)境不夠理想。而自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況，一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如價(jià)格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱 外生變量，例如政府的法律、法規(guī)、政策的調(diào)整、競爭者的廣告支出與價(jià)格讓利等。 描述性調(diào)查只是從外 部聯(lián)系上找出各種相關(guān)因素，并不回答因果關(guān)系問題。根據(jù)調(diào)查目的的不同，可以采用控測性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來確定。 第三節(jié) 市場調(diào)查的程序 通過上面兩節(jié)論述，已經(jīng)知道了市場調(diào)查內(nèi)容十分豐富，方法雙多種多樣。 （ 3） 問題涵蓋面的廣度。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 15 頁 共 35 頁 南東大 發(fā)貼 : 486 20200828 12:01 二、調(diào)查規(guī)模與技術(shù)條件 作為一項(xiàng)了解消費(fèi)者期望和購買行為的調(diào)查，其規(guī)模截止大，結(jié)果也就越令人信服。有些購買者不愿透露他們某些方面的行為，通過觀察法便可以較容易地了解到，但觀察事物的表面現(xiàn)象，不能得到另外一些信息，如人們的感情、態(tài)度、行為動機(jī)等等，因此調(diào)查人員通常將觀察法與其他方法組合起來使用。 調(diào)查人員不是親自觀察購買者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的痕跡。 觀察法。 調(diào)查人員將被調(diào)查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時間答完，這樣被調(diào)查人員不能彼此交換意見，使個人意見充分表達(dá)出來。一般消費(fèi)者是搞不清楚這些專門術(shù)語的。房地產(chǎn)公司要想占領(lǐng)市場，既要了解目前該城市的人口分布、年齡情況、家庭結(jié)構(gòu)、住房面積、消費(fèi)者擁有房子的情況，又要了解居民的收入水平（基本工資、獎金收入，消費(fèi)者購買生活必需品和一些耐用消費(fèi)品以后隨意可支配的貨幣有多 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 35 頁 少），還要了解消費(fèi)者目前是否有存款，并要了解消費(fèi)者對購房的興趣、欲望以及了解消費(fèi)者對住房的最低要求（設(shè)計(jì)方案、四周環(huán)境、建筑套型等）和當(dāng)?shù)卣畬Ψ慨a(chǎn)的有關(guān)政策，銀行金融系統(tǒng)對消費(fèi)者購房的 有關(guān)政策等。 這是最常用的市場調(diào)查方法。 即通過市場調(diào)查人員，根據(jù)自己的以往經(jīng)驗(yàn)來判斷由哪些個體來作為樣本的一種方法。分群抽樣與分層抽樣是有區(qū)別的：分群抽樣是將樣本總體劃分為若干不同群體，這些群體間的性質(zhì)相同，然后將每個群體進(jìn)行隨機(jī)抽樣，這樣每個群體內(nèi)部存在性質(zhì)不同的樣本；而分層抽樣是將樣本總體劃分為幾大類，這幾大類間是有差別的，而每一類則是由性質(zhì)相同的樣本構(gòu)成的。當(dāng)然由于所選對象并非全部，調(diào)查結(jié)果難免有一定誤差，市場調(diào)查人員應(yīng)引起高度重視，特別是當(dāng)外部環(huán)境產(chǎn)生較大變化時，所選擇重點(diǎn)對象可能不具有代表性了。可以說對市場進(jìn)行全面普查，可能獲得非常全面的數(shù)據(jù)，能正確反映客觀實(shí)際，效果明顯。 7． 整個城市，尤其是同（類 ）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量， 本企業(yè)和競爭者的市場占有率。 市場競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場營銷策略有著重要的影響。 5． 各種公關(guān)活動對租售績效的影響。 5． 國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場的價(jià)格。 3． 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其 有房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 5 頁 共 35 頁 用情況。如國家關(guān)于國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化；消費(fèi)者的構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次狀況；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況；消費(fèi)者的收入變化及其購買能力與投向。 對于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的經(jīng)濟(jì)環(huán)境內(nèi)容有很大 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁 共 35 頁 的不同，須結(jié)合具體項(xiàng)目情況展開有針對性的調(diào)查。 2． 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查 （ 1） 國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性， （ 2） 包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。建造好 的房屋由于符合消費(fèi)者的需求，銷路暢通，也就可能達(dá)到企業(yè)預(yù)先制定的效益目標(biāo)。在美國，企業(yè)界人士就把“非創(chuàng)新，即死亡”當(dāng)作自己的座右銘，以 激勵自己不斷進(jìn)取。再由區(qū)域市場到宏觀環(huán)境，然后再從宏觀環(huán)境回復(fù)到單個樓盤、區(qū)域市場。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 1 頁 共 35 頁 房地產(chǎn)市場調(diào)查完全實(shí)用手冊 在信息技術(shù)時代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設(shè)備和人力等并列為管理的五大資源。不斷的循環(huán)往復(fù)，融會貫通，才可真正把握市場的脈搏。根據(jù)馬斯洛的“需要層次論”的理論，人們的需求也是不斷改變的，剛開始人們對住房的要求，能保證遮風(fēng)、擋雨、睡覺、休息就心滿足了，然而隨著生活水平的提高，經(jīng)濟(jì)條件的改善，人們對住房又提出了一些功能要求：廚房、衛(wèi)生設(shè)備俱全，房間布局合理，朝向位臵較好等等。 房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 3 頁 共 35 頁 房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容主要包括以下幾個方面。 （ 3） 項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。這部分可以參考“房地產(chǎn)市場調(diào)查”一章。 3． 需求動機(jī)調(diào)查。 “ 4． 本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率。 6． 開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格。 6． 各種營業(yè)推廣活動的租售績效。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認(rèn)真調(diào)查和研究競爭對手可能作出的種種反應(yīng)，并時刻注意競爭者的各種動向。 8． 競爭性新產(chǎn)品的投入時機(jī)和租售績效及其發(fā)展動向。如果把一個城市的人口、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入分布情況 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 8 頁 共 35 頁 系統(tǒng)調(diào)查了解后，對房地產(chǎn)開發(fā)將是十分有利的。例如， 1993 年國家加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，一些房地產(chǎn)公司貸款受到 限制，資金不足，開工不正常，水泥等材料需求量急劇減少。 南東大 發(fā)貼 : 486 20200828 12:00 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 10 頁 共 35 頁 4． 非隨機(jī)抽樣法。當(dāng)樣本數(shù)目不多，樣本間的差異又較為明顯時，采用此方法能起到一定效果。科學(xué)設(shè)計(jì)調(diào)查表，有效地運(yùn)用個人訪問技巧是此方法成功的關(guān)鍵。 三是按照問題的類型、難易程度，題型（單選填充，多選填充，是非判斷，多項(xiàng)選擇題）并安排好詢問問題的次序。