【正文】 約 50%，朝江銷(xiāo)售相對(duì)較好。 8 層商場(chǎng)，定位為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 單間： 32㎡， 112套；一室：52 ㎡， 112 套； 兩房： 7 74 ㎡， 224 套 套內(nèi) 4400 元㎡ 即將銷(xiāo)售 東方曼哈頓（帝都廣場(chǎng)） B 棟 42 層， A棟 25 層，裙樓地下 4 層，地上 8 層，總建筑面積 ㎡， B 棟約 540套，單層 15 戶(hù)， 5 部電梯。 商場(chǎng)裙房 5 層。 兩室： 49㎡， 48 套， 50㎡，27 套， 74㎡， 27套， 79㎡，21 套，套內(nèi) 84， 21 套， .計(jì) 148 套。 全部為一室一廳，帶廚衛(wèi)。 34 附件二 ： 渝中區(qū)商業(yè)調(diào)查 物業(yè)名稱(chēng) 地理位置 經(jīng)營(yíng)面積 單層面積 （建筑面積） 功能分布 建面銷(xiāo)售價(jià)格 （元 /平米） 銷(xiāo)售率 租賃價(jià)格 （建筑面積） 出租率 停車(chē)位 圣名。 商務(wù)區(qū)： 31 由合景大廈、萬(wàn)豪地塊以及城市之冠組成。我們?cè)O(shè)定樓層租金差價(jià)比率大致在 20—30%之間（樓層差價(jià) 大致在 30 元 /平方米左右）。 （二）輔助業(yè)態(tài) 生活家 （ 1）定位依據(jù) A、 隨著收入水平的提高，居住條件的改善，重慶居民對(duì)家居布置也有了更高的審美標(biāo)準(zhǔn)和要求，但與此想對(duì)應(yīng)的是重慶家居飾品目前還處于一種比較粗放的經(jīng)營(yíng) 28 狀態(tài)，沒(méi)有一個(gè)精品賣(mài)場(chǎng)。 定位依據(jù) （ 1）香港是整個(gè)亞洲非常重要的商業(yè)中心，從某種程度上說(shuō)，它引領(lǐng)了流行和時(shí)尚潮流，香港制造本身就是一種品牌效應(yīng)，潛在的追隨群體很大。與車(chē)庫(kù)合計(jì) 12676 萬(wàn)元。 —— 租金及售價(jià)定位依據(jù)為渝中區(qū)其他商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格，以及各業(yè)態(tài)自身租金承受能力，相關(guān)數(shù)據(jù)詳見(jiàn)附件二。 高檔餐飲、俱樂(lè)部通過(guò) 5 部專(zhuān)屬電梯直達(dá)，配置標(biāo)準(zhǔn)已完全足夠，不需要再增加觀光電梯。 寫(xiě)字樓 （ 1）定位依據(jù) A、較場(chǎng)口區(qū)域交通便利，緊鄰解放碑，本身是一個(gè)比較好的商務(wù)口 岸，項(xiàng)目高樓層單位定位為寫(xiě)字間有比較穩(wěn)定的市場(chǎng)需求。 B、餐飲、俱樂(lè)部畢竟屬于消費(fèi)服務(wù)領(lǐng)域，營(yíng)業(yè)額和產(chǎn)值和零售業(yè)不在一個(gè)水平線上，并且當(dāng)前在項(xiàng)目所在地經(jīng)營(yíng)餐飲等業(yè)態(tài)還沒(méi)有足夠的商業(yè)氛圍支持，所以商家能夠承受的租金相對(duì)有限，因此我們建議將其設(shè)于商業(yè)價(jià)值相對(duì)較低的高樓層。 （ 3）招商及經(jīng)營(yíng)模式 18 A、對(duì)于醫(yī)藥超市商家來(lái)說(shuō)，比較合理的招商及經(jīng)營(yíng)模式是整體招商，裝修及經(jīng)營(yíng)管理由其自行負(fù)責(zé)。 招商及經(jīng)營(yíng)模式： (1)比較合理的招商及經(jīng)營(yíng)模式 是 對(duì)高檔百貨大商家招商，整體租賃，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。但是高檔百貨恰好要求物業(yè)單層面積在 3000 平方米左右，且針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群體相對(duì)固定，對(duì)自然人流的依賴(lài)程度比較低，與項(xiàng)目自身?xiàng)l件非常切合。 四、項(xiàng)目定位原則 由于項(xiàng)目自身?xiàng)l件不具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，因此在運(yùn)作過(guò)程中必須注重兩個(gè)原則： 一是業(yè)態(tài)的差異化，二是經(jīng)營(yíng)方式的差異化 ，通過(guò)商家的經(jīng)營(yíng)特色保證項(xiàng)目的市場(chǎng)前景。有 5 臺(tái)垂直電梯可供 5 層以上裙房使用，配置標(biāo)準(zhǔn)比較超前。尤其是一些對(duì)人流量依賴(lài)性很強(qiáng)的大眾型業(yè)態(tài)，比如中檔百貨，就不十分適合在本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)。 較場(chǎng)口眾多高層住宅建成后，將新增不下 10 萬(wàn)平方米的商務(wù)空間，新增商務(wù)人士將不下 1 萬(wàn)人，這也將在很大程度 上提高較場(chǎng)口商圈的固定消費(fèi)力。但是通過(guò)一些現(xiàn)象我們可以看出，渝中區(qū)商圈的營(yíng)業(yè)面積已經(jīng)處在飽和的邊緣： —— 一些口岸稍差，或平面格局不合理的商業(yè)物業(yè)招商較 為困難，且商業(yè)物業(yè)整體的租金水平?jīng)]有明顯的上漲。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括大型百貨、購(gòu)物中心，以及一些品牌店，人氣最旺，購(gòu)物環(huán)境最好，相應(yīng)物業(yè)的租金和售價(jià)也最高。 目前有部分大型商業(yè)物業(yè)在招商成功后，帶租約銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)，銷(xiāo)售價(jià)格和年租金收入的比值大致為 12： 1—— 15： 1。 （ 3）零售業(yè)態(tài)： 據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，重慶的商業(yè)業(yè)態(tài)比例中，便 民店、雜貨店比例約占 35%，偏高；百貨店約 20%，購(gòu)物中心（商場(chǎng)） 25%，連鎖倉(cāng)儲(chǔ)式中心店 5%，比例偏低，其余 15%為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。 （ 4）租金水平： 主城區(qū) 5 大中心商圈的獨(dú)立商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格在1001100 元 /平米 小結(jié) 通過(guò)數(shù)據(jù)分析我們認(rèn)為： （ 1）重慶市商業(yè)還有比較大的成長(zhǎng)空間 一方面居民收入不斷增加、消費(fèi)水平不斷提高；在另一方面，雜貨店、便利店等比較落伍的商業(yè)形勢(shì)仍然占據(jù)了相當(dāng)比例，沒(méi)有規(guī)模效應(yīng)，缺乏經(jīng)營(yíng)特色，無(wú)法提供比較完善的配套服務(wù)，商 業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)水平有待提高。 （ 2）二級(jí)商圈 步行街向周邊輻射 150 米左右形成的區(qū)域。 —— 大型商場(chǎng)半閑置的現(xiàn)象已經(jīng)比較明顯，一些商業(yè)物業(yè)陷入招商、經(jīng)營(yíng)不善、撤場(chǎng)、再招商的惡性循環(huán)，除百貨外，還包括一些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。 （三）項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境評(píng)價(jià) 項(xiàng)目緊鄰和平路，口岸有一些相對(duì)的優(yōu)勢(shì)要素： 項(xiàng)目位于步行街邊緣，相對(duì)于步行街范圍內(nèi)的商業(yè)物業(yè)，車(chē)流及物流組織較為便利。 （二）項(xiàng)目空間結(jié)構(gòu)評(píng)價(jià) 平面 12 （ 1）標(biāo)準(zhǔn)層面積 從標(biāo)準(zhǔn)層面積看，裙房負(fù)樓部分單層面積接近 4500平方米，平和平路以上樓層單層面積接近 3500 平方米，相對(duì)于項(xiàng)目的商業(yè)體量，單層面積不大。 項(xiàng)目當(dāng)前只有 107 個(gè)車(chē)位，加上一層可以增設(shè)的地面停車(chē)位，也不過(guò) 130 個(gè)左右，不能滿足規(guī)范的要求 ，也無(wú)法滿足裙房經(jīng)營(yíng)及塔樓的正常使用需要，應(yīng)考慮再通過(guò)其他途徑增設(shè)。 目前渝中區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)構(gòu)成已經(jīng)比較完備，通過(guò)對(duì)照一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平更高、 商業(yè)經(jīng)營(yíng)更成熟的城市。 （ 4）從 本項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)層平面格局上看，沿和平路方向形成一個(gè)狹長(zhǎng)條狀，對(duì)于要求賣(mài)場(chǎng)方正實(shí)用的普通百貨來(lái)說(shuō)，實(shí)用率不高且不太便于賣(mài)場(chǎng)布置，但如果做高檔百貨可以劃分成一字排開(kāi)的獨(dú)立店面，便于高檔品牌的店面包裝和展示。 (2)高檔百貨租賃期往往在 20 年左右，具備帶租約銷(xiāo)售的條件，在招商成功后帶租約銷(xiāo)售物業(yè)產(chǎn)權(quán)。 B、在招商成功后帶租約銷(xiāo)售物業(yè)產(chǎn)權(quán)。 （ 3）招商及經(jīng)營(yíng)模式 A、招商中首先考慮將三個(gè)樓層整體租賃給一個(gè)大商家，由其同意經(jīng)營(yíng)和管理；如招商進(jìn)展不順利可轉(zhuǎn)換招商模式，整層或半層招商，由物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。 B、從項(xiàng)目硬件條件看，一樓層高 米，能夠做出比較大氣的大堂，從 A、 B 棟共有 5 部電梯可以直達(dá) 10 樓，完全能夠滿足商務(wù)辦公的形象及硬件需要。 9 樓和 10 樓作為辦公，主要為商家配套，大堂應(yīng)有較高的裝修標(biāo)準(zhǔn)。 定價(jià)依據(jù) 23 （ 1）測(cè)算原則 除凈菜市場(chǎng)和車(chē)位外，其余樓層均為帶租約出售產(chǎn)權(quán)，因此我們建議以租金為基礎(chǔ)，結(jié)合投資戶(hù)能夠接受的回報(bào)率反算售價(jià)。 （ 4）醫(yī)藥超市 目前重慶專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商家能夠承受的租金為 25— 55 元 /平方米，如建瑪特為合景聚融報(bào)價(jià)為建筑面積月租金 40 元/平方米，除渝中區(qū)外，其他主城區(qū)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)租金偏低，如南亞家具現(xiàn)代廣場(chǎng)店租 金為 28 元 /平方米。 （ 2）由于大眾需求旺盛，在重慶乃至整個(gè)內(nèi)地都充斥著“港造”旗號(hào)的百貨產(chǎn)品，優(yōu)劣參半。重慶居民常常會(huì)利用出差或是旅游的機(jī)會(huì)在北京、上海等地的家居飾品賣(mài)場(chǎng)購(gòu)置物件，市場(chǎng)空間比較 明顯。 得意一樓 A 區(qū)租金為 190 元 /平方米， B 區(qū)一樓租金為110— 150 元 /平方米，但其經(jīng)過(guò)多年培育后，經(jīng)營(yíng)條件已非常成熟，因此我們建議以 120 元 /平方米作為一樓基準(zhǔn)租金，其余樓層租金在按照前文所述比例調(diào)整。 三、重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域 民權(quán) 路－中央步行街 民權(quán)路規(guī)劃商業(yè)步行街中心地段，道路總長(zhǎng)３０８米，南北兩端由霧都廣場(chǎng)和中華小廣場(chǎng)形成，街中有萬(wàn)豪廣場(chǎng)，形成山城特色的商業(yè)景觀步行街。國(guó)際時(shí)裝城 渝中區(qū)朝天門(mén)新華路 （重慶飯店旁） 約10006㎡ 3300 ㎡ 1F— 8F 服裝交易 1F： 46800— 96800 1F— 2 未售，其余樓層出租。 建面 5000 元 /㎡，裝修加 400 元 /㎡。 三室：約 60 套（包括躍層）。 一室： 50 ㎡， 96 套； 三室： 120 ㎡， 96 套； 116㎡， 96套； 98㎡（躍層），48 套； 四室： 131 ㎡（躍層）， 48套； 155 ㎡， 9