【正文】 家，營業(yè)面積超過 20萬平方米，還沒有將小型的百貨店和其他的購物場所計算在內(nèi)。因此渝中區(qū)商業(yè)物業(yè)面臨的壓力也非常大。 結(jié)合重慶未來 5 年發(fā)展趨勢，我們認(rèn)為無論是大型商 業(yè)物業(yè)或是獨(dú)立商鋪，租金水平都會穩(wěn)中有升。距國際城市化問題有關(guān)研究標(biāo)準(zhǔn)還有 平米左右差距。月之間。 （ 2）其他主城區(qū)商圈的發(fā)展，開始削弱渝中區(qū)零售業(yè)的集聚效應(yīng) 各個主城區(qū)近年來都致力于改造中心商圈，南坪、沙坪壩、楊家坪步行街相繼建設(shè)完成，改善了購物環(huán)境，并吸引了相當(dāng)多的百貨以及大型專業(yè)市場商家進(jìn)場，留住了相當(dāng)部分曾經(jīng)外流至解放碑的消費(fèi)力。 （ 3）三級商圈 在二級商圈外，通過多年培育和沉淀逐漸形成了一些比較集中的商業(yè)區(qū)域，比 較有代表性的是七星崗和較場口區(qū)域。 二、較場口規(guī)劃發(fā)展及對項(xiàng)目的影響 （一）較場口規(guī)劃方案概述（方案見附件一） 按照較場口規(guī)劃，其功能定位絕不僅僅是解放碑的一個三級商圈，而是渝中區(qū)商業(yè)、商務(wù)次中心，具體規(guī)劃方案如下： 9 以中華路和民權(quán)路為架構(gòu)，形成十字金街，民權(quán)路規(guī)劃為商業(yè)步行街，在 和平路和民權(quán)路交界處將修建一個大型休閑景觀廣場； 民生路和和平路之間的百巷子片區(qū)是較場口改造的重點(diǎn)區(qū)域，在該區(qū)域內(nèi)將建成合景國際和城市之冠，其中城市之冠由 7 棟超高層構(gòu)成，和本項(xiàng)目僅有一路之隔； 較場口轉(zhuǎn)盤面向 18 梯方向?qū)⑻舫鲆粋€城市陽臺，實(shí)際上是一個小型的觀景廣場； 十八梯片區(qū)將由和記黃埔改造為十八梯民俗風(fēng)貌區(qū)。 項(xiàng)目臨和平路一側(cè)規(guī)劃為修建景觀綠化帶，對項(xiàng)目的形象有一定的拉動作用。 （ 2）平面格局 裙房沿和平路方向呈狹長條狀，不夠方正，在經(jīng)營中實(shí)用率會受到一些不利 影響。物業(yè)自身的硬件配置比較超前。 五、定位方案 以及 租售收益測算 15 （一）主力業(yè)態(tài) —— 高檔百貨 定位依據(jù) （ 1）重慶還沒有真正意義上的高檔百貨，百貨商家無一例外的有一定的大眾傾向，包括大都會。 （ 6）一些知名高檔百貨商家對重慶表現(xiàn)出了比較強(qiáng)的興趣，紛紛組織到重慶進(jìn)行考察，并和一些物業(yè)進(jìn)行了比較深度的洽談，雖然暫時沒有達(dá)成合作協(xié)議，但進(jìn)入重慶只是時間問題，包括香港 新世界集團(tuán)、蓮卡佛等。 B、從業(yè)態(tài)上看，目前比較傾向的定位是醫(yī)藥超市，原因是重慶是西南乃至全國知名的醫(yī)藥批發(fā)中心，有相當(dāng)多的大商家，外地醫(yī)藥商家也有相當(dāng)部分準(zhǔn)備搶攤重慶，而項(xiàng)目緊鄰儲奇門，該區(qū)域目前是很有知名度的醫(yī)藥市場，可供借勢。但真正意義上的高檔餐飲目前也還是一個相對的空白點(diǎn)，如果有知名高檔餐飲目前進(jìn)入重慶，根據(jù)重慶居民注重飲食消費(fèi)、愛跟風(fēng)的消費(fèi)特點(diǎn)，市場前景應(yīng)該比較好。 車庫 （ 1）定位依據(jù) A、項(xiàng)目當(dāng)前只有 107 個車位，加上一層可以增設(shè)的地面停車位，也不過 130 個左右，不能滿足規(guī)范的要求，也無法滿足裙房經(jīng)營及塔樓的正常使用需要，應(yīng)考 慮通過其他途徑增設(shè)。 21 （ 2）樓層設(shè)置 建議設(shè)置于 10 樓，一方面樓層高，商業(yè)價值相對較小，另一方面在頂層辦公所受干擾相對較小，并且有開敞陽臺，商務(wù)空間不壓抑。 22 商家如需卸貨區(qū)或小面積倉儲空間，可考慮在車庫中劃分解決。 （ 2）凈菜超市 凈菜超市總面積為 8950 平方米，如果按實(shí)用率 50%、商鋪和攤位使用面積 平方米、可形成商鋪和攤位共1790 個。 （ 5）高檔百貨 根據(jù)到重慶考察洽談的高檔百貨商家透露，其租金價格上限在建筑面積月租金 70 元 /平方米左右，這已高于中檔百貨的租金水平（銀太月租金為 41 元 /平方米，成商租賃世貿(mào)中心平均月租金約在 42 元 /平方米）。 （ 4）“香港精品坊”如果能夠招商成功，對較場口的區(qū)域形象也有一定的提升作用，反過來貴司可以嘗試爭取政府的一些優(yōu)惠支持，主要是對商家經(jīng)營中的稅收優(yōu)惠，招商活動也最好由政府組織，這樣能夠極大程度增強(qiáng)商家的信心。 （ 2）樓層設(shè)置 建議設(shè)置于負(fù)一、二樓，從面積指標(biāo)上看，適合中型專業(yè)店，并且人流和物流組織都比較便利。 附件一：較場口片區(qū)規(guī)劃方案 30 一、規(guī)劃要點(diǎn) 十字金街： 由民權(quán)路 — 解放碑步行街 — 中華路組成，打造 地上地下立體式商業(yè)街。 和平路：加大綠化整治，形成層次清晰的街邊綠化 帶和林蔭景觀步道． 五、交通系統(tǒng)規(guī)劃 車輛交通系統(tǒng) （ 1）人車分流，形成ＣＢＤ氛圍． （ 2）較場口轉(zhuǎn)盤：設(shè)架空步行天橋，利用轉(zhuǎn)盤作地下空間轉(zhuǎn)換（輕軌與汽車交通轉(zhuǎn)換），并在此公交車站． （ 3）中華路與民權(quán)路交叉口：在此叉口處設(shè)底下通道，并在此叉口處形成廣場（小中華廣場）． （ 4）萬豪路口、民生路、磁器街與民權(quán)路交叉路口為盡端路，設(shè)回車處，磁器街與較場口轉(zhuǎn)盤設(shè)公交站點(diǎn) （ 5）該區(qū)域設(shè)置８個公交車站，１０個出租車站點(diǎn)，５個地鐵和輕軌入口． 33 步行道路系統(tǒng) （ 1）民權(quán)路為步行街，形成三條步行道路： （ 2）山 城步行道：十八梯 — 較場口（沿十八梯貫穿較場口）． 商業(yè)步行道：民權(quán)路 — 得意廣場 — 八一好吃街二期（環(huán)得意或進(jìn)入得意廣場穿八一路好吃街二期）城市休閑步行道：民權(quán)路— 萬豪地塊（沿民權(quán)路經(jīng)萬豪地塊）。銀座 （一期） 解放碑民族路、青年路、五四路地下部分。 總共約在 180套左右，其中臨合景面銷售相對較好。其中夾層的價格加600 元 /㎡。 兩層，為生活配套所用 一室： 280 套 二室： 168 套 三室： 196 套 套內(nèi)約 4100元 /㎡。 套內(nèi) 6000 元 /㎡ 45%已售。住宅90%左右 兩室兩廳 86 占 50%，三室兩廳128 占 50%，頂躍 均價 3500 。 環(huán)島名都 總計 30 層，住宅 22 層，計 176 套，單層 8戶， 4 部電梯 8 層商場 兩室（建面）： 135 ㎡、 144㎡； 44 套。 已銷售 70%左右，主要以中小戶型為主。 ?？挖A洲 3 棟 52 層超高層，總建筑面積 25 萬㎡。住宅共計約 377 套，單層 13 套， 3 部電梯，項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)有夾層、平層設(shè)計，其中有 8層為夾層或躍層設(shè)計，其余為平層設(shè)計。 COM 總共 34 層，地下 1層，地上 33 層，其中商場 1 至 — 5 層，住宅 6— 33 層。采用高架跨座式單軌交通方式，初期配車 84輛 21 列 ,一列由 2— 4 節(jié)車廂，每節(jié)車廂長 11 米寬 。 城市陽臺： 十八梯區(qū)域，打造為渝中半島城市觀景臺。 定價依據(jù) —— 生活家 同方案一醫(yī)藥超市。但同時規(guī)模如果太大，也可能會出現(xiàn)招商不足的不良情況，所以綜合考慮我們建議參照高檔百貨的體 量標(biāo)準(zhǔn)確定其總體規(guī)模。 25 （ 7）辦公 目前重慶高檔寫字樓建筑面積月租金約為 50— 80 元 /平方米（萬豪商務(wù)樓約為 60元 /平方米，大都會約為 90 元/平方米），考慮到本項(xiàng)目商務(wù)體量不大，缺乏專屬的商務(wù)配套，在品牌及形象環(huán)節(jié)也有一定的劣勢，建議建筑面積月租金定位為 45 元 /平方米。 （ 3）車位 負(fù)三、負(fù)四層共可形成 176 個車位（參照原負(fù)三層劃分方案，建筑面積約為 4400 平方米）。 （四）租售收益測算 項(xiàng)目裙房各樓層面積指標(biāo) （ 1）負(fù)樓（和平路以下） 樓層 負(fù) 5F 負(fù) 4F 負(fù) 3F 負(fù) 2F 負(fù) 1F 面積 (平方米 ) 4322 4586 4502 4417 4502 （ 2）主樓（和平路以上） 樓層 1F 2F 37F 8F 9F 10F 面積 (平方米 ) 3476 3160 3587 3441 3186 2906 備注： —— 項(xiàng)目各樓層面積指標(biāo)均為本層建筑面積。 （三）交通組織及其他 凈菜市場人流從中興路進(jìn)入，與高檔百貨之間用醫(yī)藥超市作為間隔，不會形成互擾。 （ 2）樓層設(shè)置建議 A、設(shè)置于負(fù)三、四樓，原因是可由中興路直接進(jìn)入，車流進(jìn)出非常便利。目前有部分此類上家準(zhǔn)備進(jìn)入重慶市場，如上海一家 SPA俱樂部，其經(jīng)營范圍不僅僅是香熏水療，而是復(fù)合多種娛樂、甚至?xí)h功能于其中，該商家對在重慶的經(jīng)營前景非常樂觀，目前正