杭州房地產(chǎn)清水灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查房市分析(完整版)
【正文】 讓重點(diǎn)區(qū)域 中國(guó)最大 管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 17 頁(yè) 根據(jù)已透露的商品房土地出讓地塊計(jì)劃，下沙、濱江、丁橋、三墩 、轉(zhuǎn)塘、企業(yè)改制地塊成為土地供應(yīng)的重點(diǎn)區(qū)域，此外，蔣村、和睦、城西學(xué)院區(qū)、復(fù)興和望江區(qū)域也有若干的分布。據(jù)悉， 市中心地塊由于需要 “ 疏散中心區(qū)人口 ” ， 90 平方米套型建筑面積的比例相對(duì)低一些，達(dá) 50%甚至更低，如剛在 9 月底出讓的 “ 杭汽發(fā) ” 地塊僅為 10%；而下沙等郊區(qū)地塊相對(duì)要求嚴(yán)格 ， 90 ㎡到達(dá) 70％，或者更高。 其中，各大區(qū)域分布如下： 目前詳細(xì)區(qū)域的供應(yīng)特點(diǎn)如下： ■ 城中區(qū)域 特點(diǎn) :該區(qū)域已經(jīng)是兩極分化。 ■ 濱江區(qū)域（高新區(qū)） 特點(diǎn) :高層為主，戶型偏大，價(jià)格比江濱區(qū)實(shí)惠的多。 05 年 杭州批準(zhǔn)住宅預(yù)售面積 360 萬(wàn)方， 2020 年 則上升到 萬(wàn) 方 ， 根據(jù)最新的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 07 年初步預(yù)計(jì)也將會(huì)有近 450 萬(wàn)方新上市量 ， 包括 市中心板塊 ： 13 萬(wàn)方的 西湖 8 號(hào)公館 、 萬(wàn)方 元豐 〃 鈦合國(guó)際 ， 錢江新城板塊 ： 20 萬(wàn)方 贊成 〃 太和廣場(chǎng)， 5 萬(wàn)方的 濱江陽(yáng)光海岸和 11 萬(wàn)方的 綠城新綠園 ； 城西板塊 ： 40 萬(wàn)方 濱江萬(wàn) 家花城 ， 23 萬(wàn)金都城市芯宇 ； 九堡板塊 ： 19 萬(wàn) 方 科魅力之城、 10 萬(wàn)方 名城左鄰右舍、 12 萬(wàn)方的綠城項(xiàng)目 13萬(wàn)美達(dá)九月庭院、 萬(wàn) 方 華鴻怡景嘉苑、 27 萬(wàn) 方 宋都陽(yáng)光領(lǐng)秀 ； 城北板塊 ： 10 萬(wàn) 方 銀樹(shù)灣 、 10 萬(wàn)方 嘉泰 〃 馨庭 、 5 萬(wàn)方 國(guó)強(qiáng) 〃 易構(gòu)街區(qū) 濱江板塊 ： 30 萬(wàn) 方 海威國(guó)際 、 30 萬(wàn) 方 錢江 〃 水晶國(guó)際公寓 之江板塊 ： 占地 170 多畝九龍一號(hào) 、 8 萬(wàn) 方 公元沐橋 閑林 板塊 ： 占地 1200 畝 東海 〃 閑湖城 、占地 870 畝 和家園 加上目前（截至 06 年底） 27480 套 共計(jì) 面積 萬(wàn) ㎡ 的 網(wǎng)上剩余住宅，共計(jì)， 07 年的市場(chǎng)供應(yīng)量將要 達(dá)到 840 萬(wàn)方的年度供應(yīng)體量，如果按照 房源單套平均 中國(guó)最大 管理資源中心 第 9 頁(yè) 共 17 頁(yè) 面積為 135 ㎡ 計(jì)算， 07 年市場(chǎng)的供應(yīng)量就有 萬(wàn)套。 2020 年杭州共組織了 4 次經(jīng)濟(jì)適用住房公開(kāi)銷售，推出房源 7351 套，建筑面積 萬(wàn)平方米，超額完成了年初有關(guān)部門制定的公開(kāi)銷售 50 萬(wàn)平方米的目標(biāo)。 2020 年杭州人均住房面積排名全省最后。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年 1－ 12 月 杭州商品住宅銷售 27669 套，面積 萬(wàn)平方米，同比分別上升 %和 % ， 其中， 68 月受政策影響出現(xiàn)成交下降， 9 月開(kāi)始市場(chǎng)成交量基本恢復(fù)到正常水平。 結(jié)論：近年來(lái)，杭州銷售總量雖逐年增大，但與 700－ 800 萬(wàn)的年度上市對(duì)比，市場(chǎng)表現(xiàn)依然是供大于求，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售差強(qiáng)人意，面對(duì) 07 年 840 萬(wàn)的龐大供應(yīng)量，市場(chǎng)前景依然嚴(yán)峻；小戶型的集中上市，使得未來(lái)消費(fèi)依然保持經(jīng)濟(jì)型為主，并且形成板塊內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈的局面。 06 年依 然有大量調(diào)控政策出臺(tái)，且力度相對(duì)以前有所加大，但對(duì)比 05 年的大起大落， 06 年的杭州市場(chǎng)的表現(xiàn)則相對(duì)平穩(wěn)，各種成交數(shù)據(jù)穩(wěn)中有上升，這也說(shuō)明市場(chǎng)逐漸趨于理性化。 、緊縮銀根，融資、購(gòu)房負(fù)擔(dān)進(jìn)一步加重 ［政策細(xì)則］ 央行 兩次 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率 54 個(gè)基點(diǎn)，即其中 5 年以上的商業(yè)房貸基準(zhǔn)利率由原先的 %上調(diào)至 % ［政策影響］ 央行當(dāng)時(shí)表示，本次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款利率是為了進(jìn)一步鞏固宏觀調(diào)控成果， 抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快 。因此，目前的杭州市場(chǎng)特別是邊郊地區(qū)，在把握小戶性設(shè)計(jì)尺度，品質(zhì)如何優(yōu)化成為的同時(shí)，率先推出，搶占時(shí)機(jī)才是樓盤贏取市場(chǎng)的關(guān)鍵。 通過(guò)對(duì) 06 年政策的分析，政策下的市場(chǎng)將有如下表現(xiàn)： （ 1）、投資行為減少，消費(fèi)者理性。 ［政策影響］ ９０平方米的住房將成為一道“分水嶺”，這是《意見(jiàn)》中最關(guān)鍵的一條措施，它直接調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，向中低收入者傾斜，對(duì)本項(xiàng)目而言，無(wú)疑大范圍增加了未來(lái)的市場(chǎng)小戶型的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。一方面是市場(chǎng)回歸理性，06 年調(diào)控政策依然頻繁頒布，樓盤各種優(yōu)惠活動(dòng)依然存在，但 05 年樓盤大幅度打折操作模式早已開(kāi)發(fā)商擯棄，而采用額外贈(zèng)送附加物如送旅游、送家電等手段，這種優(yōu)惠形式未能在成交 價(jià)格得到表現(xiàn)，保持杭州整體房?jī)r(jià)；另一方面，全國(guó)物價(jià)上漲，而 05－ 06 年的調(diào)控政策頒布頻繁，這些都造成開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本大幅度的增加，而開(kāi)發(fā)商為了保證利潤(rùn)已經(jīng)將這部分轉(zhuǎn)移到銷售房?jī)r(jià)上，按照開(kāi)發(fā)時(shí)間的周期在 06 年爆發(fā)式顯示。 從成交戶型面積比例上看，目前主要的消費(fèi)依然是普通 住宅產(chǎn)品。（全省平均水平 平方米）隨著實(shí)物分房的中止和家庭收入的提高，大多數(shù)本地居民進(jìn)入換 購(gòu)房階段，即使人均每年提高 1平方米計(jì)算，也需要 200萬(wàn)平方米。據(jù)悉， 07 年杭州經(jīng)濟(jì)適用住
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