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杭州房地產(chǎn)清水灣項目市場調(diào)查房市分析(完整版)

2025-07-08 10:29上一頁面

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【正文】 讓重點區(qū)域 中國最大 管理資源中心 第 3 頁 共 17 頁 根據(jù)已透露的商品房土地出讓地塊計劃,下沙、濱江、丁橋、三墩 、轉(zhuǎn)塘、企業(yè)改制地塊成為土地供應(yīng)的重點區(qū)域,此外,蔣村、和睦、城西學院區(qū)、復(fù)興和望江區(qū)域也有若干的分布。據(jù)悉, 市中心地塊由于需要 “ 疏散中心區(qū)人口 ” , 90 平方米套型建筑面積的比例相對低一些,達 50%甚至更低,如剛在 9 月底出讓的 “ 杭汽發(fā) ” 地塊僅為 10%;而下沙等郊區(qū)地塊相對要求嚴格 , 90 ㎡到達 70%,或者更高。 其中,各大區(qū)域分布如下: 目前詳細區(qū)域的供應(yīng)特點如下: ■ 城中區(qū)域 特點 :該區(qū)域已經(jīng)是兩極分化。 ■ 濱江區(qū)域(高新區(qū)) 特點 :高層為主,戶型偏大,價格比江濱區(qū)實惠的多。 05 年 杭州批準住宅預(yù)售面積 360 萬方, 2020 年 則上升到 萬 方 , 根據(jù)最新的數(shù)據(jù)統(tǒng)計, 07 年初步預(yù)計也將會有近 450 萬方新上市量 , 包括 市中心板塊 : 13 萬方的 西湖 8 號公館 、 萬方 元豐 〃 鈦合國際 , 錢江新城板塊 : 20 萬方 贊成 〃 太和廣場, 5 萬方的 濱江陽光海岸和 11 萬方的 綠城新綠園 ; 城西板塊 : 40 萬方 濱江萬 家花城 , 23 萬金都城市芯宇 ; 九堡板塊 : 19 萬 方 科魅力之城、 10 萬方 名城左鄰右舍、 12 萬方的綠城項目 13萬美達九月庭院、 萬 方 華鴻怡景嘉苑、 27 萬 方 宋都陽光領(lǐng)秀 ; 城北板塊 : 10 萬 方 銀樹灣 、 10 萬方 嘉泰 〃 馨庭 、 5 萬方 國強 〃 易構(gòu)街區(qū) 濱江板塊 : 30 萬 方 海威國際 、 30 萬 方 錢江 〃 水晶國際公寓 之江板塊 : 占地 170 多畝九龍一號 、 8 萬 方 公元沐橋 閑林 板塊 : 占地 1200 畝 東海 〃 閑湖城 、占地 870 畝 和家園 加上目前(截至 06 年底) 27480 套 共計 面積 萬 ㎡ 的 網(wǎng)上剩余住宅,共計, 07 年的市場供應(yīng)量將要 達到 840 萬方的年度供應(yīng)體量,如果按照 房源單套平均 中國最大 管理資源中心 第 9 頁 共 17 頁 面積為 135 ㎡ 計算, 07 年市場的供應(yīng)量就有 萬套。 2020 年杭州共組織了 4 次經(jīng)濟適用住房公開銷售,推出房源 7351 套,建筑面積 萬平方米,超額完成了年初有關(guān)部門制定的公開銷售 50 萬平方米的目標。 2020 年杭州人均住房面積排名全省最后。 據(jù)統(tǒng)計, 2020 年 1- 12 月 杭州商品住宅銷售 27669 套,面積 萬平方米,同比分別上升 %和 % , 其中, 68 月受政策影響出現(xiàn)成交下降, 9 月開始市場成交量基本恢復(fù)到正常水平。 結(jié)論:近年來,杭州銷售總量雖逐年增大,但與 700- 800 萬的年度上市對比,市場表現(xiàn)依然是供大于求,杭州房地產(chǎn)市場銷售差強人意,面對 07 年 840 萬的龐大供應(yīng)量,市場前景依然嚴峻;小戶型的集中上市,使得未來消費依然保持經(jīng)濟型為主,并且形成板塊內(nèi)部競爭激烈的局面。 06 年依 然有大量調(diào)控政策出臺,且力度相對以前有所加大,但對比 05 年的大起大落, 06 年的杭州市場的表現(xiàn)則相對平穩(wěn),各種成交數(shù)據(jù)穩(wěn)中有上升,這也說明市場逐漸趨于理性化。 、緊縮銀根,融資、購房負擔進一步加重 [政策細則] 央行 兩次 上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準利率 54 個基點,即其中 5 年以上的商業(yè)房貸基準利率由原先的 %上調(diào)至 % [政策影響] 央行當時表示,本次上調(diào)金融機構(gòu)貸款利率是為了進一步鞏固宏觀調(diào)控成果, 抑制房價上漲過快 。因此,目前的杭州市場特別是邊郊地區(qū),在把握小戶性設(shè)計尺度,品質(zhì)如何優(yōu)化成為的同時,率先推出,搶占時機才是樓盤贏取市場的關(guān)鍵。 通過對 06 年政策的分析,政策下的市場將有如下表現(xiàn): ( 1)、投資行為減少,消費者理性。 [政策影響] 90平方米的住房將成為一道“分水嶺”,這是《意見》中最關(guān)鍵的一條措施,它直接調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),向中低收入者傾斜,對本項目而言,無疑大范圍增加了未來的市場小戶型的競爭對手。一方面是市場回歸理性,06 年調(diào)控政策依然頻繁頒布,樓盤各種優(yōu)惠活動依然存在,但 05 年樓盤大幅度打折操作模式早已開發(fā)商擯棄,而采用額外贈送附加物如送旅游、送家電等手段,這種優(yōu)惠形式未能在成交 價格得到表現(xiàn),保持杭州整體房價;另一方面,全國物價上漲,而 05- 06 年的調(diào)控政策頒布頻繁,這些都造成開發(fā)商的開發(fā)成本大幅度的增加,而開發(fā)商為了保證利潤已經(jīng)將這部分轉(zhuǎn)移到銷售房價上,按照開發(fā)時間的周期在 06 年爆發(fā)式顯示。 從成交戶型面積比例上看,目前主要的消費依然是普通 住宅產(chǎn)品。(全省平均水平 平方米)隨著實物分房的中止和家庭收入的提高,大多數(shù)本地居民進入換 購房階段,即使人均每年提高 1平方米計算,也需要 200萬平方米。據(jù)悉, 07 年杭州經(jīng)濟適用住
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