杭州房地產(chǎn)清水灣項目市場調(diào)查房市分析(文件)
【正文】 ， 其中， 68 月受政策影響出現(xiàn)成交下降， 9 月開始市場成交量基本恢復(fù)到正常水平。從成交面積看， 144 平方米以下的房子占 %，同比上升 個百分點(diǎn)。 結(jié)論：近年來，杭州銷售總量雖逐年增大，但與 700－ 800 萬的年度上市對比，市場表現(xiàn)依然是供大于求，杭州房地產(chǎn)市場銷售差強(qiáng)人意，面對 07 年 840 萬的龐大供應(yīng)量，市場前景依然嚴(yán)峻；小戶型的集中上市，使得未來消費(fèi)依然保持經(jīng)濟(jì)型為主，并且形成板塊內(nèi)部競爭激烈的局面。一方面， 中心城區(qū)的樓盤價格基本穩(wěn)定，周邊新開樓盤的定價 又 明顯趨于理性，部分樓盤過高的價格有所回歸。 06 年依 然有大量調(diào)控政策出臺，且力度相對以前有所加大，但對比 05 年的大起大落， 06 年的杭州市場的表現(xiàn)則相對平穩(wěn)，各種成交數(shù)據(jù)穩(wěn)中有上升，這也說明市場逐漸趨于理性化。 ［政策影響］ 八月份杭州二手房市場經(jīng)歷著一場洗禮，“二手房交易個稅重征”無疑是對市場的又一次盤整。 、緊縮銀根，融資、購房負(fù)擔(dān)進(jìn)一步加重 ［政策細(xì)則］ 央行 兩次 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率 54 個基點(diǎn)，即其中 5 年以上的商業(yè)房貸基準(zhǔn)利率由原先的 %上調(diào)至 % ［政策影響］ 央行當(dāng)時表示，本次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款利率是為了進(jìn)一步鞏固宏觀調(diào)控成果， 抑制房價上漲過快 。 （ 3）、整體房產(chǎn)價格短期將上升 杭州房地產(chǎn)市場總結(jié)： 中國最大 管理資源中心 第 17 頁 共 17 頁 ? 預(yù)計 07 年總供應(yīng)量將達(dá)到 840 萬平方米以上 ,如此龐大的體量，又連番遇到國家宏觀調(diào)控帶來的市場冷淡期，因此，今明年的銷售市場依然面臨著較大壓力。因此，目前的杭州市場特別是邊郊地區(qū)，在把握小戶性設(shè)計尺度，品質(zhì)如何優(yōu)化成為的同時，率先推出，搶占時機(jī)才是樓盤贏取市場的關(guān)鍵。 所以未來 板塊之間的競爭 減弱 ，而同一板塊內(nèi)的競爭會更明顯一些 。 通過對 06 年政策的分析，政策下的市場將有如下表現(xiàn)： （ 1）、投資行為減少，消費(fèi)者理性。將營業(yè)稅征收時間從“ 2 年”為限，調(diào)整為“ 5 年”為限，在一定程度上有利于抑制購房投機(jī)炒作行為，但對扭轉(zhuǎn)目前房地產(chǎn)市場的整體格 中國最大 管理資源中心 第 16 頁 共 17 頁 局影響有限。 ［政策影響］ ９０平方米的住房將成為一道“分水嶺”，這是《意見》中最關(guān)鍵的一條措施，它直接調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，向中低收入者傾斜，對本項目而言，無疑大范圍增加了未來的市場小戶型的競爭對手。 、價格分布分析 目前銷售的目前其他詳細(xì)地區(qū)價格分布如下： 三墩區(qū)域參考價格 ： 一直呈上漲趨勢，目前成交均價在 7500 元 /平方米左右 城中區(qū)域參考價格 ： 成交均價 13000 元 /平方米左右 城東區(qū)域 參考價格： 8500 元 /平方米左右 城西區(qū)域 參考價格： 930013000 元 /平方米左右 城北區(qū)域 參考價格： 600013000 元 /平方米區(qū)間內(nèi)浮動。一方面是市場回歸理性，06 年調(diào)控政策依然頻繁頒布，樓盤各種優(yōu)惠活動依然存在，但 05 年樓盤大幅度打折操作模式早已開發(fā)商擯棄，而采用額外贈送附加物如送旅游、送家電等手段，這種優(yōu)惠形式未能在成交 價格得到表現(xiàn)，保持杭州整體房價；另一方面，全國物價上漲，而 05－ 06 年的調(diào)控政策頒布頻繁，這些都造成開發(fā)商的開發(fā)成本大幅度的增加，而開發(fā)商為了保證利潤已經(jīng)將這部分轉(zhuǎn)移到銷售房價上，按照開發(fā)時間的周期在 06 年爆發(fā)式顯示。 、 板塊 之間銷售 競爭 下降 ， 區(qū)域內(nèi)部銷售競爭加強(qiáng) 各個郊區(qū) 板塊 通過近幾年的發(fā)展，已經(jīng)逐步成熟，未來雖然依然存在 競爭， 將 但不會太激烈 ，從目前 房產(chǎn)市場 銷售上 來看，房源銷售的區(qū)域化消化趨勢已經(jīng)越來越明顯了，城西的客戶、城東的客戶和濱江的客戶 基本都是完全不同的人群。 從成交戶型面積比例上看，目前主要的消費(fèi)依然是普通 住宅產(chǎn)品。 6 萬人屬于每年新增的凈遷入戶人口。（全省平均水平 平方米）隨著實(shí)物分房的中止和家庭收入的提高，大多數(shù)本地居民進(jìn)入換 購房階段，即使人均每年提高 1平方米計算，也需要 200萬平方米。 改善性需求 與其他城市相比，杭州家庭住房面積屬于偏小。據(jù)悉， 07 年杭州經(jīng)濟(jì)適用住 中國最大 管理資源中心 第 10 頁 共 17 頁 房公開銷售目標(biāo)為 50 萬平方米，爭取落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用租賃房房源 2 萬平方米。 這么多小戶型，雖然也不乏 “ 散兵游勇 ” ，但是供應(yīng)量比較集中的幾個區(qū)塊還是非常明顯的，九堡、 三墩 和城北 三個地區(qū)總量占到杭州整體量的 60%，特別是三墩板塊， 斯坦福 劍橋公社、親親家園 〃 幸 福里、頤景園等都將有中小套型住宅推出，劍橋公社 更是 達(dá) 到 1400 套 。 、小戶型房源大幅度增加， 集中九堡 三墩 城北板塊
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