杭州房地產(chǎn)清水灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查房市分析(編輯修改稿)
2025-06-23 10:29 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 園 ； 城西板塊 ： 40 萬(wàn)方 濱江萬(wàn) 家花城 ， 23 萬(wàn)金都城市芯宇 ； 九堡板塊 ： 19 萬(wàn) 方 科魅力之城、 10 萬(wàn)方 名城左鄰右舍、 12 萬(wàn)方的綠城項(xiàng)目 13萬(wàn)美達(dá)九月庭院、 萬(wàn) 方 華鴻怡景嘉苑、 27 萬(wàn) 方 宋都陽(yáng)光領(lǐng)秀 ； 城北板塊 ： 10 萬(wàn) 方 銀樹(shù)灣 、 10 萬(wàn)方 嘉泰 〃 馨庭 、 5 萬(wàn)方 國(guó)強(qiáng) 〃 易構(gòu)街區(qū) 濱江板塊 ： 30 萬(wàn) 方 海威國(guó)際 、 30 萬(wàn) 方 錢(qián)江 〃 水晶國(guó)際公寓 之江板塊 ： 占地 170 多畝九龍一號(hào) 、 8 萬(wàn) 方 公元沐橋 閑林 板塊 ： 占地 1200 畝 東海 〃 閑湖城 、占地 870 畝 和家園 加上目前（截至 06 年底） 27480 套 共計(jì) 面積 萬(wàn) ㎡ 的 網(wǎng)上剩余住宅，共計(jì)， 07 年的市場(chǎng)供應(yīng)量將要 達(dá)到 840 萬(wàn)方的年度供應(yīng)體量，如果按照 房源單套平均 中國(guó)最大 管理資源中心 第 9 頁(yè) 共 17 頁(yè) 面積為 135 ㎡ 計(jì)算， 07 年市場(chǎng)的供應(yīng)量就有 萬(wàn)套。從目前的市場(chǎng)消化速度來(lái)看，按照 2020 年月均銷售套數(shù) 2131 套來(lái)計(jì)算， 07 年的市場(chǎng)供應(yīng)量則需要兩年半的時(shí)間才能消化完，因此未來(lái)市場(chǎng)并不容樂(lè)觀 。 、小戶型房源大幅度增加， 集中九堡 三墩 城北板塊 隨著 “90/70” 政策的逐步實(shí)施， 杭州小戶型房源正在大幅度增加。在 06 年年底統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 可售房源面積 結(jié)構(gòu)里的 90 平方米以下已占 %， 這 與 2020 年6 月底的數(shù)據(jù)相比， 已經(jīng) 上升了 ％。 而 07 年 杭 州 新上市的 90 平方米以下的戶型 依然呈現(xiàn)上升趨勢(shì) 。 07 年 上市的中小戶型中，僅幸福里就有 900 多套，再加上九堡、豐潭路沿線、城北的幾個(gè)小戶型樓盤(pán)，包括旅游橡樹(shù)園、華元芳滿庭、萬(wàn)科魅力之城、宋都陽(yáng)光領(lǐng)秀等近 20 個(gè)樓盤(pán)，剝離掉其中的大戶型，再加上目前在售的單身公寓項(xiàng)目，扎堆的中小戶型樓盤(pán)起碼近 50 個(gè)， 小戶型 房源 07 年的供應(yīng)在 一萬(wàn)套以上 。 這么多小戶型，雖然也不乏 “ 散兵游勇 ” ，但是供應(yīng)量比較集中的幾個(gè)區(qū)塊還是非常明顯的，九堡、 三墩 和城北 三個(gè)地區(qū)總量占到杭州整體量的 60%，特別是三墩板塊， 斯坦福 劍橋公社、親親家園 〃 幸 福里、頤景園等都將有中小套型住宅推出，劍橋公社 更是 達(dá) 到 1400 套 。 、 經(jīng)濟(jì)適用 房推出量繼續(xù)增加 龐大的商品房供應(yīng)量下，杭城的 經(jīng)濟(jì)適用 房推出量也相當(dāng)大。 2020 年杭州共組織了 4 次經(jīng)濟(jì)適用住房公開(kāi)銷售，推出房源 7351 套，建筑面積 萬(wàn)平方米，超額完成了年初有關(guān)部門(mén)制定的公開(kāi)銷售 50 萬(wàn)平方米的目標(biāo)。與 2020 年相比，推出房源量增長(zhǎng) 20%，推出房源建筑面積增長(zhǎng) %。據(jù)悉， 07 年杭州經(jīng)濟(jì)適用住 中國(guó)最大 管理資源中心 第 10 頁(yè) 共 17 頁(yè) 房公開(kāi)銷售目標(biāo)為 50 萬(wàn)平方米，爭(zhēng)取落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用租賃房房源 2 萬(wàn)平方米。 小結(jié)：可以說(shuō)，未來(lái)杭州房地產(chǎn)市 場(chǎng)供應(yīng)量非常充足， 840 萬(wàn)方的商品房， 50萬(wàn)方 經(jīng)濟(jì)適用住房 ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)杭州消費(fèi)者目前對(duì)住房的需求，市場(chǎng)依然處于買(mǎi)方市場(chǎng)，并且這樣一局面將會(huì)保持很長(zhǎng)的一段時(shí)間；小戶型大幅度的放量，強(qiáng)烈沖擊杭城商品房戶型比例結(jié)構(gòu)，從目前其增漲的幅度上分析，未來(lái)市場(chǎng)將會(huì)由目前 90 ㎡以下房源供應(yīng)的不足直接跳入供大于求的局面，逐步形成產(chǎn)品高度集中競(jìng)爭(zhēng)。 、需求分析 、基礎(chǔ)需要?jiǎng)傂岳瓌?dòng)，年度銷售總量穩(wěn)步上升 04 年、 05 年、 06 年杭城房地產(chǎn)銷售持續(xù)攀升，基本有 300 萬(wàn)方年度住宅的需求量，這主要是幾個(gè)基礎(chǔ)需求較強(qiáng)的剛性 拉動(dòng)，包括： 需求項(xiàng)目 需求來(lái)源 新增需求 潛在購(gòu)房群體巨大。購(gòu)房主體年輕化是未來(lái)幾年內(nèi)的一個(gè)趨勢(shì)，上世紀(jì) 70年代是我們?nèi)丝谏母叻迤冢罅康?70年代出生的人正在面臨結(jié)婚購(gòu)房的問(wèn)題，而這部分人群也日漸成為社會(huì)精英，他們的潛在需求對(duì)杭州房?jī)r(jià)將是有力的支撐。 改善性需求 與其他城市相比，杭州家庭住房面積屬于偏小。 2002年杭州人均住房面積在省會(huì)城市排名第 15 位。 2020 年杭州人均住房面積排名全省最后。僅為 平方米。（全省平均水平 平方米）隨著實(shí)物分房的中止和家庭收入的提高，大多數(shù)本地居民進(jìn)入換 購(gòu)房階段，即使人均每年提高 1平方米計(jì)算，也需要 200萬(wàn)平方米。因此杭州市居民還存在提升居住品質(zhì)的內(nèi)在需求。 中國(guó)最大 管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 17 頁(yè) 拆遷需求 1998—— 2020 年，每年的拆遷量均在 100 萬(wàn)平方米以上，而 2002 年開(kāi)始實(shí)施的貨幣化拆遷安置又大大提高了居民住房消費(fèi)的實(shí)際支付能力，這就產(chǎn)生了一股較大的剛性需求。 外來(lái)人口需求 2001年 — 2020年杭州市區(qū)每年新增人口平均每年 ，其中 萬(wàn)人為原有市區(qū)人口
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