【文章內(nèi)容簡介】 房地產(chǎn)開發(fā)投資的連續(xù)性，北碚區(qū)施工面積持續(xù)增長， 6月末，全區(qū)房地產(chǎn)施工面積達，比上年同期增長 %。其中，新開工面積 ，比上年下降 %，施工規(guī)模得到有效控制。在新開工面積中，受國家對別墅、高檔用房嚴格審批等政策影響，別墅新開工面積大幅下降， 6月末， 別墅新開工面積為 ，比上年下降 %，減少了 萬平方米。 中國最大的管理資源中心 第 12 頁 共 29 頁 北碚區(qū)房地產(chǎn)施工、新開工面積情況表 指 標 施工房屋面積 177。 % 其中：新開工面積（單位： 萬平方米 ） 177。% 合 計 6 住宅 6 別墅、高檔公寓 8 經(jīng)濟適用房 0 0.0 辦公樓 0 1 商業(yè)營業(yè)用房 7 其他 5 （ 3）竣工和現(xiàn)房銷售面積出現(xiàn)快速增長 上半年，去年開工的幾大項目（如縉麓 雅園 、縉麓商都、畔溪名都二、三期等）相繼竣工，使得全區(qū)商品房竣工面積達 ，比上年同期增長 %，其中住宅竣工面積 萬平方米，增長 %。受竣工面積大 幅增長的影響，現(xiàn)房銷售也呈現(xiàn)出高速增長的態(tài)勢。 16月，全區(qū)商品房銷售面積 ，其中現(xiàn)房銷售面積 ，比上年同期增長，現(xiàn)房銷售額 4995萬元，比上年同期增長 。 （ 4）北溫泉街道、天生街道、童家溪鎮(zhèn)三地區(qū)投資占 90%以上 中國最大的管理資源中心 第 13 頁 共 29 頁 上半年，北碚區(qū)樓盤開發(fā)主要集中在北溫泉街道、天生街道、童家溪鎮(zhèn)三個地區(qū)，完成房地產(chǎn)投資額 39804萬元，占全區(qū)投資總量的 %，施工面積 ，占全區(qū)施工面積%。全區(qū)各鎮(zhèn)、街道本年完成投資及施工面積見下表： 單 位 本年完 成投資(萬元 ) 比重 % 施工面積 (平方米 ) 比重 % 合 計 43743 100 1889873 100 北溫泉街道 23105 52.8 1195503 天生街道 10495 23.9 390000 童家溪鎮(zhèn) 6204 14.2 157858 歇馬鎮(zhèn) 2787 54191 水土鎮(zhèn) 554 20206 靜觀鎮(zhèn) 390 44278 朝陽街道 200 27977 澄江鎮(zhèn) 8 0 0 0 （ 5） 大項目的拉動作用日趨減弱 16月，北碚區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)本年完成投資超過 2000萬元的項目只有 6個（超過 5000萬元的有 1個），共完成投資額 17115萬元，占全區(qū)房產(chǎn)投資總量的 %，比上年同期明顯下降。去年較大的項目（如 縉麓 雅園 、 縉麓 商都、盛世家園等）在今年上半年都陸續(xù)接近 尾聲或報竣工 ，今年新開工項目規(guī)模普遍偏小，沒有一個計劃總投資上億元的項目，大項 目拉動和支撐作用日趨減弱。 2．存在的問題 中國最大的管理資源中心 第 14 頁 共 29 頁 （ 1）商品房供應結構有待優(yōu)化 上半年，北碚區(qū)商品房建設施工面積 ，其中住宅占 %、辦公樓占 %、商業(yè)營業(yè)用房占 %、其他類占 %。住宅中經(jīng)濟適用房施工面積為 ，雖然其增長幅度達 %，但比重僅為 %，且今年沒有新開工的經(jīng)濟適用房面積。經(jīng)濟適用房作為解決中低收入家庭住房需求的主要途徑，其絕對量仍然偏低。 （ 2）商品房空置面積居高不下 6月末，北碚區(qū)共有商品房空置面積 ，同比增加 ，增長 %，比年初增加了 ，呈現(xiàn)出快速增長態(tài)勢，其中空置一年以上商品房為 ，同比增長 %。如何合理有效地消化這些房源，是北碚區(qū)房地產(chǎn)市場面臨的一個較為嚴峻的問題。 小結： 以前制約北碚房地產(chǎn)發(fā)展的兩個因素，一個是交通，一個就是城市配套，很多人覺得北碚是一個睡城，現(xiàn)在交通這個問題解決了，現(xiàn)在政府正在著力解決城市生活配套的問題，政府著力打造 的 50多萬平米的商業(yè)街， 將 在明年投入使用 隨著 這條步行街的建設。這個城市配套 將更加 完善，對北 碚 ，對區(qū)外的吸引肯定也 將增大。 接下來 就是 北碚的 旅游業(yè)， 作為第一支柱產(chǎn)業(yè) 旅游業(yè)在北碚是 極為 豐富的，在現(xiàn)有旅游業(yè)的基礎上，北碚區(qū)政府還在打造 新的 旅游 項目 ，比如室內(nèi)溫泉城， 不僅政府在大力開發(fā)旅游項目，各大 公司也在積極為推動旅游行業(yè)的發(fā)展也在做很大的努力。現(xiàn)正在建設一座五星級溫泉度假酒店，填補了以前北碚沒有高檔的星級酒店的一個空白，酒店建成以后，肯定會拉動北碚 旅游業(yè) 的發(fā)展。 北碚 與 沙坪壩 在 文化、教育 上 非常近似 ，它的房地產(chǎn)這一塊的消費群體也 不謀而合 ， 主要以本區(qū)內(nèi)的消化 為主 。 據(jù)調(diào)查， 2002年區(qū)域外的 消化是 5%，基本上每年增長的比例是 5%8%，現(xiàn)在已達到 20%左右。 近年來， 區(qū)域外的消費群體到北碚看房的 越來越 多，現(xiàn)在交通問題 已經(jīng)得到解決 ，這個量 將會逐年遞增 。再加上北碚整個區(qū)域的放量并不大， 遠不及 南岸區(qū)，北部 新區(qū) ，甚至小于 大渡口 區(qū) ，有這些獨特的 自然 資源，但是放量 卻不大 。 中國最大的管理資源中心 第 15 頁 共 29 頁 4．北碚區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品分析 目前北碚區(qū)城區(qū)主要物業(yè)多以小高層、高層為主，面積以 120㎡左右的三房為主，而單價主要集中在 2300元 /㎡左右 ，部分高端物業(yè)略高。這說明總價在 2 25 萬左右的物業(yè)是最受青睞的。小戶型有一定市場，但整個區(qū)域還處于解決置業(yè)的問題，可供投資的物業(yè)也不多。 在高端物業(yè)方面，以聯(lián)排別墅和花園洋房為主要，花園洋房的主要購買群體為西南大學的高端收入者，別墅的體量極少，獨立別墅是其市場供應的最大空白點，以聯(lián)排為主，面積在 300㎡以上，單價 3600— 3800元 /㎡左右。購買高端物業(yè)注重其開發(fā)商的知名度和環(huán)境配套，而目前市場可供選擇和比較的物業(yè)太少，而區(qū)外供應的物業(yè)由于路程較遠，有很大部分消費者均持幣觀望。 北碚房地產(chǎn)個案分析 項目 一 名稱 北溫泉九號 位置 北碚區(qū)城北新區(qū)金華路 項目概況 小高層、酒店式公寓、別墅、花園洋房；總棟數(shù)： 21棟；別墅： 14棟；高層： 5棟，一梯 2/4戶；花園洋房： 2棟，一梯 2戶；小高層和高層：最低 9層最高 18層；總戶數(shù)： 1400戶（ 2期 700戶） 戶型分析 一室一廳 ㎡、 ㎡；二室二廳 92㎡、 96㎡；三室二廳 ㎡； 134㎡； 136㎡；㎡； 162㎡； 164㎡；聯(lián)排 301㎡；疊拼 216㎡、 223㎡ 自身配套 游泳池、網(wǎng)球場、兒童游樂園、幼兒園、會所等 銷售價 格 最低價： 2060元 /㎡；花園洋房均價： 2500元 /㎡；最高價： 3990元 /㎡； 聯(lián)排別墅均價： 3600元 /㎡； 高層均價： 2200元 /㎡；均價（裝修房）： 2700元 /㎡； 五通費 5000元，停車位可租可售價格未定 中國最大的管理資源中心 第 16 頁 共 29 頁 點 評： 該項目位于北碚區(qū)城北 新區(qū)， 以重慶 “第一代”恒溫社區(qū)為項目的時常形象定位，項目自身配套完善，物業(yè)形態(tài)多樣化，其主力戶型以三室兩廳（ 97— 130 ㎡）為主，考慮了實用型和舒適型兩類，樓盤的目標客戶群主要以 35 歲以上，三口之家或幾代同堂的冢庭為主，多為二次置業(yè)，也有部分投資者。在推廣 方面，將客戶群體向外延伸至沙坪壩區(qū)，吸引區(qū)外的消費者來此購買。因此，在推廣載體的運用上，以平面媒體和戶外媒體為主，以較高的推廣費用達到市場的認知。 項目二 名稱 畔溪名都 位置 北碚區(qū) 月興村 48號 售樓電話 68319988 項目概況 12 幢點式和板式小高層、別墅；總棟數(shù)： 15 棟；總戶數(shù)： 200 戶；別墅： 22 戶；停車位：132個。占地面積： 40000㎡；建筑面積： 80000㎡；容積率： ；綠化率： 60%；停車位：132個； （ 3期） 容積率： ；層高： 戶型分析 三室兩廳 ㎡、 ㎡；三室三廳 ㎡；四室兩廳 ㎡；四室三廳 ㎡ 自身配套 商業(yè)中心、景觀走廊、游泳池、網(wǎng)球場、兒童游樂園、幼兒園、會所等 銷售價格 花園洋房； 最低價： 2000元 /㎡；均價： 2200元 /㎡；最高價： 2400元 /㎡ 聯(lián)排別墅； 最低價： 3600 元 /㎡；均價： 3800 元 /㎡；最高價： 4000 元 /㎡；免五通費，停車位租金 350元 /月（地上）、 200元 /月（地上）售價 6萬 /個 點評： 該項目位于城中，有著得天獨厚的交通和地理優(yōu)勢，項目自身較為注重景觀和配套設施，在區(qū)域內(nèi) 樹立了自己的品牌優(yōu)勢，通過一、二期的成功熱銷，現(xiàn)已推出高端產(chǎn)品，花園洋房和聯(lián)排別墅。聯(lián)排別墅的戶型面積較大，最小面積 ㎡（三室兩廳三衛(wèi)），最大面積 ㎡（四室四廳四衛(wèi)）， 單價較高，總價也在 80— 90萬左右，目標客戶群主要針對區(qū)內(nèi)高收入人士。 中國最大的管理資源中心 第 17 頁 共 29 頁 項目三 名稱 華立北泉花園 位置 北碚區(qū)城北新區(qū)金華路 售樓電話 68353666 項目概況 小高層；總棟數(shù)： 24棟；停車位： 660個， 2期景觀公寓： 186套，花園洋房： 96套。占地面積： 200000㎡；容積率： ；綠化率： 30%；層 高： （凈空）客廳開間： 。每戶配有 10㎡左右的獨立書房 戶型分析 一室一廳 ㎡、 ；二室一廳 ㎡、 ㎡、 ㎡；三室兩廳 ㎡、㎡、 ㎡；四室三廳 ㎡ 自身配套 18000㎡城市公園、游泳池、網(wǎng)球場、兒童游樂園、幼兒園、 2000㎡會所 銷售價格 起價： 1810元 /㎡；均價： 2000元 /㎡；最高價： 2400元 /㎡中庭均價： 2100元 /㎡；五通費4200元 點評 ： 該項目由上市公司華立地產(chǎn)傾力打造，享有較高的品牌知名度。 在經(jīng)歷了華立天地豪園的慘敗后，進軍北碚區(qū)打造該物業(yè)。項目自身配套較為完善，有 2000㎡的會所，戶型面積多樣化，從 27㎡ — 164㎡