【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 軸，東西干線 —— 人民北路為東西軸。 “三心”即鳳、龜二山以西與西環(huán)路之間規(guī)劃為城市的行政文化中心，以現(xiàn)在的水泊西路、水泊東路所轄范圍形成城市的商業(yè)金融中心，以現(xiàn)在的杏園小區(qū)為中心在東部形成城市副中心。 “四口”即現(xiàn)在的東、南、西、北四個(gè)出入口。 4）城市建設(shè)方針 —— “優(yōu)化老城、完善東部、向西推進(jìn)”： “優(yōu)化老城”即老城區(qū)要按照“退二進(jìn)三”的原則，逐步遷出第二產(chǎn)業(yè)，大 力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，使之盡快形成城市的商業(yè)金融中心； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 “完善東部”即在杏園小區(qū)的雛形上抓緊建設(shè)配套設(shè)施，使之形成有吸引力的住宅區(qū)域。 “向西推進(jìn)”即啟動(dòng)城市的行政文化中心建設(shè)，擴(kuò)大城市建設(shè)規(guī)模，形成環(huán)境優(yōu)雅的行政文化中心。 城市建設(shè)需要一個(gè)漫長(zhǎng)而漸進(jìn)的過程，更需要強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力做為基礎(chǔ)，從梁山縣的現(xiàn)實(shí)情況來看，就目前的城區(qū)現(xiàn)狀和、地形限制尤其是經(jīng)濟(jì)狀況等各方面的制約下，在相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期內(nèi)，梁山縣城的城市建設(shè)仍將是以“優(yōu)化老城”為主的舊城改造。 5）工業(yè)布局： 盡快在青年路以北開發(fā)建設(shè)東北工業(yè)區(qū)，通過基礎(chǔ)設(shè)施 的建設(shè)，打造一處現(xiàn)代化、生態(tài)化的大型工業(yè)園區(qū)，以此帶動(dòng)城市北部的發(fā)展。 6）其他相關(guān)規(guī)劃： 目前梁山縣集中供暖范圍較小，尚無管道燃?xì)猓猿鞘邪l(fā)展規(guī)劃中在熱力燃?xì)夥矫孀龀隽嗽诔菂^(qū)要逐步拆除小鍋爐，充分實(shí)現(xiàn)集中供熱和結(jié)合西氣東輸工程集中解決氣源問題的規(guī)劃。 在景觀風(fēng)貌方面由于梁山的文化底蘊(yùn)就是水滸文化，所以城市規(guī)劃規(guī)定“梁山的建筑也好、小品也好，必須有水滸文化的質(zhì)樸、粗曠、大氣，必須有水滸文化的符號(hào)”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀： 概況： 另梁山縣統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)信息， 2020 年梁山縣房地產(chǎn)開發(fā)商品房建設(shè)投資額為 1486 萬元，全部為住宅投資，房屋施工面積 36620 ㎡，其中新開工面積 25100 ㎡，竣工面積 19420 ㎡，商品房銷售建筑面積 18820 ㎡。據(jù)從梁山房管局交易中心了解信息， 2020 年全年梁山商品房交易量為 200 余套（含二手房），今年年初至今，新建商品房交易量 400 余套，二手房交易量近 100 套左右，通過我司市場(chǎng)部對(duì)梁山房產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)地調(diào)研，這一數(shù)據(jù)與事實(shí)基本相符。 住宅市場(chǎng)： 梁山房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)特征總體可以概括為：供應(yīng)量小，開發(fā)運(yùn)作水平低，總體需求旺盛但購(gòu)買能力普遍較低。 1）產(chǎn)品供給： 單就數(shù)據(jù)而言，梁山商品 住宅的交易量是極低的，固然這一方面是受到了需求市場(chǎng)的制約，但是另一方面也是由于梁山的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于形成前期，商品住宅的總體供應(yīng)量也同樣較低所造成的，據(jù)我司市場(chǎng)部對(duì)城區(qū)的地毯式普查，今年梁山城區(qū)的商品住宅包括單位集資建房對(duì)外銷售部分也就在 6 萬㎡近 500 套左右。從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，總體銷售率在 90%左右，供求表現(xiàn)較為樂觀。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 從單位去化角度，各項(xiàng)目剩余房源主要集中于兩類：一是高樓層尤其是頂層房源；二是低樓層的過大面積房源。結(jié)合我司市場(chǎng)部對(duì)部分客戶及普通居民的抽樣訪問，造成這一現(xiàn)象的主要原因?yàn)椋毫荷絺鹘y(tǒng)的住宅樓包括部 分新建住宅樓為平頂設(shè)計(jì)，所以除了高樓層上樓累的固有抗性外，頂層的主要銷售抗性來自于對(duì)隔熱及防水的顧慮。低樓層的過大面積房源因?yàn)榭們r(jià)較高而不受歡迎。 從供應(yīng)模式來看，除了正規(guī)商品房外主要有單位集資建房剩余房源的出售以及集體土地合作建房對(duì)外出售兩種形式。不過政府部門的有關(guān)信息表明土地的招、拍、掛以及嚴(yán)格開發(fā)管理已成必然趨勢(shì)。 2)項(xiàng)目共性： 從產(chǎn)品本身來看，目前供應(yīng)產(chǎn)品大多普通平庸，開發(fā)運(yùn)作水平和產(chǎn)品整體品質(zhì)較低，缺乏提升產(chǎn)品附加值的項(xiàng)目元素。如立面多采用涂料，無高品質(zhì)建材，缺乏線條變化，檔次較低，均采用 預(yù)制樓板，無采用現(xiàn)澆樓板的項(xiàng)目。除水泊花園外，多為一、兩棟樓的小規(guī)模項(xiàng)目，無社區(qū)感，缺乏相應(yīng)配套和物業(yè)管理。水泊花園規(guī)劃也是呆板的兵營(yíng)式布局，缺乏主題和內(nèi)涵等等。從營(yíng)銷角度來看，多為坐等客戶上門的被動(dòng)銷售，業(yè)務(wù)執(zhí)行生硬簡(jiǎn)單，無明確的產(chǎn)品定位和推廣定位，營(yíng)銷水平低劣。 3）客源構(gòu)成及市場(chǎng)需求： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 從項(xiàng)目調(diào)查和客戶走訪的結(jié)果來看，目前各項(xiàng)目的購(gòu)買群體較為分散，幾乎涵蓋了機(jī)關(guān)干部、企事業(yè)單位中高層員工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部、私營(yíng)業(yè)主、傳統(tǒng)居民等各中、高收入群體，且各項(xiàng)目情況基本類似，均無特別突出的明顯群體界定，這也是大多數(shù)地 方房地產(chǎn)市場(chǎng)在形成初期所特有的市場(chǎng)表現(xiàn)。 通過我司市場(chǎng)部對(duì)對(duì)政府機(jī)關(guān)干部、事業(yè)單位員工、企業(yè)單位員工、私營(yíng)業(yè)主和普通居民各 20 人的分組隨機(jī)抽樣訪調(diào)查結(jié)果表明： 目前市場(chǎng)總體需求較為旺盛，其中大部分的受訪者表示會(huì)選擇商品房，這一比例在效益較好的機(jī)關(guān)單位、企業(yè)以及近郊村鎮(zhèn)居民當(dāng)中相對(duì)較低，在傳統(tǒng)城鎮(zhèn)居民和私營(yíng)業(yè)主中的比例較高。除了購(gòu)買商品房和二手房外，受訪者表示主要有單位集資和購(gòu)地自建兩種增加住房的途徑，但同時(shí)大部分也表示，單位集資建房?jī)r(jià)格也不會(huì)太低還會(huì)受許多限制，購(gòu)地自建 從可行性、居住品質(zhì)及成本 等方面都有諸多 制約，因 此也不排除考慮商品房的 可能。 居民購(gòu)房模式選擇8%55%14%23%自建 商品房 二手房 集資建房居民購(gòu)房需求17%24%43%16%一年之內(nèi) 一至二年 較長(zhǎng)期 無 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 從區(qū)域選擇來看，受訪者對(duì)中心城區(qū)內(nèi)的方位選擇無較大傾向性但對(duì)中心城區(qū)內(nèi)外的認(rèn)知差異較大。 從價(jià)格認(rèn)知角度來看，受訪者對(duì)總價(jià)的關(guān)注要高于產(chǎn)品單價(jià)，心理總價(jià)多集中于 10～ 12 萬元區(qū)段內(nèi)，需求面積多集中于 90～ 120 ㎡區(qū)段內(nèi)，以三房戶型為主。 從配套設(shè)施的角度，受現(xiàn)有開發(fā)水平的制約，受訪者對(duì)物業(yè)管理及提升產(chǎn)品附加值的配套設(shè)施的認(rèn)知程度較低，多停留在現(xiàn)有水平以及保安保居民面積認(rèn)知11%24%31%19%15%