【正文】 位，比上年同期增長(zhǎng) %，其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別為 億元、 億元和 億元，三次產(chǎn)業(yè)比例為 ： ： ，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到了一定程度的優(yōu)化。隨著今年農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的走高，該縣農(nóng)民收入得到了較大的提高，預(yù)計(jì)全年農(nóng)村居民人居純收入可達(dá) 3115元，同比增長(zhǎng) %。 4）民營(yíng)經(jīng)濟(jì)成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的主力軍： 據(jù)該縣統(tǒng)計(jì)局地毯式普查獲得的數(shù)據(jù)，該縣個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)達(dá) 17719 戶(hù)，民營(yíng)企業(yè)近 700 戶(hù)，在 95 家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中有 87 家是民 營(yíng)企業(yè)，完成產(chǎn)值占限額以上工業(yè)總產(chǎn)值的 %。 全縣機(jī)關(guān)企事業(yè)單位在崗職工 萬(wàn)人，在崗職工平均年工資 6807 元，同比增長(zhǎng) %。但是如果農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格一旦穩(wěn)定或者下滑，農(nóng)民收入將會(huì)受到較大影響。這已經(jīng)成為制約該縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展進(jìn)而拉動(dòng)社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要問(wèn)題。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 以上兩條道路是主要交通干道是梁山縣城內(nèi)交通以及對(duì)外聯(lián)絡(luò)的主要通道。 2）公共交通： 梁山縣城內(nèi)有四條公交線路通達(dá)主要區(qū)域，站牌區(qū)間較近，車(chē)型大，車(chē)輛新，設(shè)施較先進(jìn)，半數(shù)以上車(chē)輛配有車(chē)載電視，這在縣城公交中是不多的。 第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)：位于人民中路與水泊西路交匯處西南。 5）主要醫(yī)療機(jī)構(gòu)： 縣醫(yī)院：位于縣城南關(guān)，水 泊南路東側(cè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 4）城市建設(shè)方針 —— “優(yōu)化老城、完善東部、向西推進(jìn)”： “優(yōu)化老城”即老城區(qū)要按照“退二進(jìn)三”的原則，逐步遷出第二產(chǎn)業(yè)，大 力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，使之盡快形成城市的商業(yè)金融中心； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 6）其他相關(guān)規(guī)劃： 目前梁山縣集中供暖范圍較小，尚無(wú)管道燃?xì)?，所以城市發(fā)展規(guī)劃中在熱力燃?xì)夥矫孀龀隽嗽诔菂^(qū)要逐步拆除小鍋爐，充分實(shí)現(xiàn)集中供熱和結(jié)合西氣東輸工程集中解決氣源問(wèn)題的規(guī)劃。 住宅市場(chǎng)： 梁山房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)特征總體可以概括為：供應(yīng)量小，開(kāi)發(fā)運(yùn)作水平低，總體需求旺盛但購(gòu)買(mǎi)能力普遍較低。結(jié)合我司市場(chǎng)部對(duì)部分客戶(hù)及普通居民的抽樣訪問(wèn)，造成這一現(xiàn)象的主要原因?yàn)椋毫荷絺鹘y(tǒng)的住宅樓包括部 分新建住宅樓為平頂設(shè)計(jì)，所以除了高樓層上樓累的固有抗性外，頂層的主要銷(xiāo)售抗性來(lái)自于對(duì)隔熱及防水的顧慮。從營(yíng)銷(xiāo)角度來(lái)看，多為坐等客戶(hù)上門(mén)的被動(dòng)銷(xiāo)售，業(yè)務(wù)執(zhí)行生硬簡(jiǎn)單，無(wú)明確的產(chǎn)品定位和推廣定位，營(yíng)銷(xiāo)水平低劣。 居民購(gòu)房模式選擇8%55%14%23%自建 商品房 二手房 集資建房居民購(gòu)房需求17%24%43%16%一年之內(nèi) 一至二年 較長(zhǎng)期 無(wú) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。目前開(kāi)工建設(shè)并銷(xiāo)售五棟共計(jì) 252 戶(hù)，面積規(guī)劃 ～ ㎡，目前進(jìn)度主體封頂。 銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià) 1～ 6F1176 元 /㎡； 4F1260 元 /㎡， 2F1310 元 /㎡， 3F1330 元 /㎡， 5F 1100 元 /㎡， 6F800 元 /㎡； ※縣開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目： 開(kāi)發(fā)商：梁山縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 項(xiàng)目簡(jiǎn)況：位于中心區(qū)域北鄰，水泊中路 與青年路交匯處路西，北距石棉保溫長(zhǎng)約 300 米。 工程進(jìn)度緩慢 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 目前梁山的商業(yè)房租賃價(jià)格以 水泊中路人民中路至文化路段，人民中路中、東段以及商業(yè)步行街東段最高，單層商鋪?zhàn)饨鹚皆?1～ 元 /㎡ 雙層商鋪?zhàn)饨鹚皆? 元 /㎡單層 商鋪在 ～ 元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2）評(píng)價(jià)：該地塊面積較小，形狀略不規(guī)則，不利于產(chǎn)品規(guī)劃塑造和土地利用。 區(qū)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)圖》該地塊屬于舊村改造項(xiàng)目，容積率要求住宅不大于 ，商業(yè)不大于 ，沿街商業(yè)為一類(lèi)用地，住宅為二類(lèi)用地，現(xiàn)狀沿街以中古樓房?jī)?nèi)側(cè)以古舊平房為主。根據(jù)市場(chǎng)對(duì)比和客戶(hù)訪問(wèn)，綜合周邊現(xiàn)狀以及區(qū)位關(guān)系等固定因素，暫不考慮開(kāi)發(fā)周期、入市時(shí)機(jī)及市場(chǎng)變化等可變因素，該地塊評(píng)估價(jià)格為住宅均價(jià) 1000～ 1100 元 /㎡，雙層沿街商業(yè) 2000 元 /㎡左右。二級(jí)土地主要位于城市中心區(qū)域外圍，總面積 平方公里，基準(zhǔn)地價(jià)為商業(yè)用地 475 元 /㎡，住宅用地 350 元 /㎡。但是與同類(lèi)縣城相比較而言，因地方政府政策、土地成本等方面的原因，居民購(gòu)買(mǎi)宅基地自建房的現(xiàn)象梁山與其他縣城相比較少，再加上單位集資建房受 政策限制以及綜合成本等方面的因素，居民對(duì)商品房的認(rèn)知程度和接受程度較高，整體客源基礎(chǔ)較好，同時(shí)梁山縣城現(xiàn)有的商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)水平低下，產(chǎn)品綜合素質(zhì)不高，這為當(dāng)前在梁山開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)了較大的市場(chǎng)契機(jī)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中要通過(guò)切實(shí)有效的運(yùn)營(yíng)管理手段來(lái)降低項(xiàng)目的綜合成本，在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及后期銷(xiāo)售過(guò)程中則要通過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)領(lǐng)先的整體策劃提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)展客源范圍和通過(guò)精確有效的營(yíng)銷(xiāo)操作，避免因留滯房源吞噬利潤(rùn)，進(jìn)而在確保項(xiàng)目去化的基礎(chǔ)上通過(guò)銷(xiāo)售節(jié)奏的控制提高整體利潤(rùn)水平。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 縣醫(yī)院以南地塊： 1）簡(jiǎn)況：該組地塊位于梁山縣城南關(guān)南，有水利機(jī)械廠、燃料公司、食品廠和赫山頭村委四個(gè)地塊，占地面積 5～10 畝，均臨水泊南路，根據(jù)《梁山縣城區(qū)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)圖》該組地塊除水里機(jī)械廠屬于二級(jí)用地，其余地塊屬于三級(jí) 用地。根據(jù)《梁山城市總體規(guī)劃》和《梁山縣城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 根據(jù)市場(chǎng)對(duì)比和客戶(hù)訪問(wèn)，綜合周邊現(xiàn)狀以及區(qū)位關(guān)系等固定因素，暫不考慮開(kāi)發(fā)周期、入市時(shí)機(jī)及市場(chǎng)變化等可變因素，該地塊評(píng)估價(jià)格為住宅均價(jià) 900 元 /㎡，雙層沿街商業(yè) 1500 元 /㎡左右。周邊現(xiàn)狀多為破舊廠房和傳統(tǒng)村莊，人口相對(duì)較為稀少。 北關(guān)工人路與水泊中路交匯處雙層商鋪?zhàn)饨鹚皆?～ 元 /㎡縣醫(yī)院北側(cè)越山路與水泊南路交匯處附近 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)： 與大多數(shù)縣級(jí)城市類(lèi)似，梁山的大路核心經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象表現(xiàn)十分明顯，商業(yè)以沿街商業(yè)尤其是核心區(qū)域的沿街商業(yè)為主，在核心城區(qū)外，除非特定行業(yè)或特定區(qū)域，即便是沿交通干道也很難形成有效的商業(yè)氣息。 銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià) 1～ 6F1170 元 /㎡； 1F1230 元 /㎡， 2～ 4F1280 元 /㎡， 5F 1100 元 /㎡， 6F860 元 /㎡； 5）潛在供應(yīng)項(xiàng)目： ※后集村改造項(xiàng) 目： 位于縣政府東北臨，后集居住區(qū)，距未經(jīng)證實(shí)信息，該地塊占地約 200 畝，有濟(jì)南開(kāi)發(fā)企業(yè)正處于運(yùn)作前期。在建在售多層住宅 2 棟 60套，面積規(guī)劃 110～ 160 ㎡；目前進(jìn)度主體封頂，預(yù)計(jì) 2020 年 5 月交房，屬合作建房項(xiàng)目，項(xiàng)目手續(xù)不全， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目簡(jiǎn)況：位于中心城區(qū) 北部，臨近水泊中路和人民北路兩條主干道。