最新滄州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告房市分析-文庫吧在線文庫
【正文】 ? 板塊 點(diǎn)評 西南 板塊 是滄州市場的發(fā)展方向， 該 板塊 開發(fā)力度較大，在售樓盤較多，區(qū)域環(huán)境和檔次較高。領(lǐng)域 開元大道和御河路交口 總 占地148畝； 總建 4． 5萬 二期三棟，兩棟 12 層 ，共六個單元。 （五） 隨著渤海新區(qū)的 不斷壯大，將會有更多的投資者和工作者涌向滄州，從而產(chǎn)生更多的居住需求，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供更為廣闊的空間。主要因?yàn)闇嬷菔小俺侵写濉辈疬w難度高、運(yùn)作周期長等問題，拆遷項(xiàng)目一般都運(yùn)作周期基本在 3 到 4 年的時間。在各種消費(fèi)品中，食品類和居住類價格上漲幅度較大， 漲幅分別為 %和 %，是拉動居民消費(fèi)價格上漲的主要因素。 （三） 交通 優(yōu)勢 地理位置優(yōu)越，交通比較發(fā)達(dá)。 滄州地處河北省東南，東臨渤海，北靠京津，與山東半島及遼東半島隔海相望，總 面積 萬 平方千米 。 第一部分 宏觀市場分析 一、 滄州概況 滄州始建于公元 517 年的北魏熙平二年，因?yàn)l臨滄海而得名。 其中少數(shù)民族有 45 個，回族占少數(shù)民族人口的 91%。居民消費(fèi)價格總水平比上年上漲 %。 針對“城中村改造”工作，政府及相關(guān)部門正在試探摸 索與制定政策，但還沒有落實(shí)為政策。由此可以判斷，滄州地 區(qū)消費(fèi)者群體具備一定厚度，這就給房地產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)有力的消費(fèi)支撐 。領(lǐng)域 黃河路與浮陽大道交口 總建4． 75萬 平方米 3 棟 18 層，1 棟 16 層，1 棟 12 層（塔式、板式 高層） 80— 120㎡ 沒有定價，現(xiàn)在市場預(yù)熱中 市場預(yù)熱中 滄州市佳苑房地產(chǎn)開發(fā)公司 地上、地下停車位 131席 金鼎 上海廣場 建新大廈西北側(cè) 總建 2萬平米 兩棟 22 層高層 商住樓 —— 均價3680元 /㎡左右 目前住宅已經(jīng)銷售完畢，正在銷售商業(yè)。 西北 板塊 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目區(qū)位 規(guī)模 建筑形式 戶型配比 價格 銷售情況 開發(fā)商 備注 水岸駿景 北環(huán)中路與水月寺街交叉口 總建2 萬平米 兩棟18 層；住宅 160套； 臨街門市 10套。 就 拿 “一城 沒有車庫， 有 地上停車位，最小 16 ㎡，價位 1080 ㎡，物業(yè)費(fèi)： 元 /㎡ /月。淺水灣 東開發(fā)區(qū)渤海路與金光道交口 —— 共分 一二期， 共23 棟 。 開發(fā)商天成房地產(chǎn)公司 目前已經(jīng)簽訂合同，項(xiàng)目正在籌備 運(yùn)作 。 綜合項(xiàng)目，有回遷， 拆遷 時間已經(jīng) 4 年， 業(yè)態(tài)包括 兩棟 16 層高層 和部分商業(yè) 上海萬興房地產(chǎn) 開發(fā) 公司 再有兩個月售樓部即可入住 ， 回遷價格是 2500 元 /㎡左右 ， 88 ㎡、123 ㎡、 150 ㎡ ，商業(yè)情況 無信息 鼓樓廣場項(xiàng)目 （三 ） 滄州 市 土地 市場 概述 市場 供應(yīng)集中放量 0 09 年是滄州房地產(chǎn)市場集中放量的兩年。 縱觀 滄州 房地產(chǎn) 市場 ， 我們 把 房價 歸結(jié)為東西部價格 和西部價格 ， 東部即為東南板 塊和開發(fā)區(qū) 板 塊， 市場 均價大 約 在 3300— 3500 元 /㎡ 左右 ； 西部價格即為西北和西南版塊 ， 樓盤 均價能夠達(dá)到 3900 元 /㎡ 左右， 個別項(xiàng)目突破4000 元 /㎡ 大關(guān) ， 如天成首府，最高價達(dá)到了 4600 元 /㎡ 左右 ，成為滄州市的首高 。由此來看， 滄州房地產(chǎn)市場將會在 6 月份集中開盤 ，市場供應(yīng)也將集中放量 ，屆時 ， 房地產(chǎn)市場有可能出現(xiàn)一次井噴 ，帶來市場的一次 “小地震” 。然而，滄州 作為一個三線的中小城市，似乎受大市影響較小，市民購房欲望強(qiáng)烈。 ? 交通 路網(wǎng) 項(xiàng)目 緊鄰滄州市的中心動 脈 —— 清池大街和解放路兩條主干道，黃金 雙線 路網(wǎng) 坐擁通達(dá) 密集交通，優(yōu)勢 不言而喻。 回民向來對于漢民有抵觸情緒 ， 對于 居住 區(qū)的拆遷 也有很 保守 的 思想 ， 有回民的地方拆遷必定 較難。 因此， 項(xiàng)目 的 成功運(yùn)作 關(guān)鍵 還是 取決 于 開 發(fā) 企業(yè) 的 決心和信心 ， 取決于開發(fā)企業(yè) 能 否 很好 地 協(xié)調(diào)地塊拆遷 與 政府關(guān)系、市民關(guān)系 等問題 ， 從而 成功 駕馭 和把握項(xiàng)目 運(yùn)作 。 第四部分 滄州市 房地產(chǎn) 市場 調(diào)研綜述 通過對滄州市房地產(chǎn)市場的 前期調(diào)研和綜合分析，我們 進(jìn)一步了解和掌握了滄州 市房地產(chǎn) 的 現(xiàn)狀和 發(fā)展方向 。 （三）機(jī)會 ? 購房 需求 本地市民的購房需求強(qiáng)烈， 受 滄州外來人口、 城市老齡化 、 市民 消費(fèi)能力的增 長 等因素的 影響 ， 市 民 購房需求旺盛 ，住房供不應(yīng)求的狀態(tài)將為項(xiàng)目銷售 創(chuàng)造 機(jī)會 。 據(jù)了解， 今年政府 根據(jù)國家 宏觀方針 和滄州現(xiàn)狀，改變和 出臺 了相應(yīng)政策 ，針對困難戶租房 主張采取 廉租房 的 制度 ， 對于中、低收入家庭和居民采取 “先買后補(bǔ)”的 貨幣 補(bǔ)償制， 以 適應(yīng)市場化發(fā)展潮流， 把政策性用房推向市場。 目前 ，滄州市 在售項(xiàng)目很多 都處在 尾房 處理 階段， 開盤在售項(xiàng)目較少， 因此，大多 樓盤 剩余房源較少， 實(shí)際 銷售率 都能較高， 縱觀 整個滄州 市場 基本沒有滯銷項(xiàng)目 ，銷售狀態(tài)較好 。 目前， 東部市場 還 殘 存部分多層住宅項(xiàng)目， 但大多處于早期銷售、 尾房處理階段， 高層和小高 等新產(chǎn)品 正在替多層磚混 住宅 ， 尤其是 西部 在售 樓盤 ， 絕大多數(shù) 都為 高層和小高層，有的 高層已經(jīng) 達(dá)到 30 層以上，比如阿爾卡迪亞和天成首府 ，成為滄州市的 “ 珠穆朗瑪峰 ” 。 自此 ， 滄州房地產(chǎn)發(fā)生了巨大變化，在售樓盤房價有了 200 元 /㎡ 左右的提升， 導(dǎo)致 握 有土地 的開發(fā)商開始放慢 開發(fā) 步伐 ， 導(dǎo)致 07 年 很 大部分 供應(yīng)地塊 的 囤積。 部隊(duì)地塊 拆遷 地塊 二 光榮路與朝陽大 街 交口 西北角 己 拆遷，地塊平整 滄州美好家 園公司 —— 公交公司地 塊 拆遷地塊三 西環(huán) 路與濟(jì)水大街交叉口往南 總占地 160 畝， 未拆遷 。 銷售狀況不甚樂觀 滄州市金島 房地產(chǎn)開發(fā)公司 半地下車庫與地下停車場 ? 板塊 點(diǎn)評： 東部開發(fā)區(qū)是城市的工業(yè)新區(qū)的 重要 組成部分，該區(qū)域交通寥寥可數(shù)，區(qū)域環(huán)境和配套更顯滯后， 該區(qū)域只有“逸城 該區(qū)域的市場均價在 3500 元 /㎡ 左右 ，
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