最新滄州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告房市分析(文件)
【正文】 前正在 運做 二期。 但也有例外，如東方駿景，銷售 均價 達到了 3600—3700 元 /㎡ ， 并且項目的規(guī) 模和品質(zhì)也較高。 建筑 形態(tài)有 別墅、聯(lián)排 、多層 。淺水灣”一家別墅項目獨 隅 一方 ，項目的銷售周期相對較長 ，項目銷售現(xiàn)狀不容樂觀 。 天成國際地塊 凈地塊二 迎賓大道和黃河大道 東北 110 萬 /畝底價，最后流拍 —— —— —— 凈地 塊三 開元大 與新華路東西街道東，新華西路 道 北 總占地 160 畝 —— —— —— 凈地塊四 開元大道與北環(huán) 路 交口西南角 總占地約 50 畝， 目前 土地已經(jīng)平整 。 地價約 300 萬 /畝 ， 共約 億，預(yù)計 成本 在 4500 元 /㎡。 08 年土地供應(yīng)量在 1000 畝左右，超過去年 900 畝的土地供應(yīng)指標。 （四） 滄州 市 房地產(chǎn)市場總結(jié)分析 樓市 發(fā)展劍指西 南 ， 滄州地產(chǎn) 前景廣闊 通過滄州 市 房地產(chǎn)市場的板塊和區(qū)域劃分 ， 我們 可以清晰 、 明顯 的 看到 滄州市的西南是房地產(chǎn) 的 發(fā)展方向， 該區(qū)域 樓盤 發(fā)展 水平 較高 ， 項目 無論在規(guī)模、品質(zhì)、價格上 ，還是環(huán)境、配套、人文 風(fēng)格上都高于其它板塊樓盤， 且項目分布呈現(xiàn)“大樓盤、小聚集”的偏位發(fā)展狀態(tài)， 中 、 高檔樓盤 大多集中在 該區(qū)域，使得該板塊 成為 滄州市的方向，未來前景廣闊 。據(jù)此分析，我們認為滄州 整體樓市均價也將在 3600— 3800 元 /㎡ 之間 ， 市場價格 實現(xiàn)了歷年的最高。 未來競爭 可謂 一觸即發(fā) ， 市場供 給 即將 集中放量 0 09 年是滄州房地產(chǎn)市場集中放量的一年。 另外， 據(jù) 有關(guān)部門 數(shù)字顯示， 今年 滄州 市 的 土地供應(yīng)量 也 將會達到 1000 畝左右，超過去年 900 畝的土地供應(yīng) 。 另外 ， 還有許多在售項目 處于市場 預(yù) 熱階段， 主要通過 咨詢登 記 、認購辦卡 、預(yù)交定金等手段 ， 在為未來的開盤或正式銷售做準 備， 并且 登記和認購率 情況 都 非常樂觀，客戶積累率 也 相對 較高， 摩拳擦掌 、嚴陣以待。 調(diào)研 中了解到 ，很多購房者還在積 極準備下一步購 房計劃， 很多售樓部咨詢者充盈， 市場需求積極、旺盛，購房欲望持續(xù)、強烈。 滄州市 政策性用房 被 納入市場行列， 將在一定程度上將刺激地產(chǎn)市場的發(fā)展。 ? 項目規(guī)模 項目容積率 為 ，總建筑面積達到了 平米 ， 在區(qū)域內(nèi)項目規(guī)模相對較大， 規(guī)模 大 的 樓盤將具備規(guī)模優(yōu)勢， 為項目 帶來 更 高的 市場 競爭力。 ? 政府支持 作為拆遷地塊缺少不了當?shù)卣闹С郑?本 地塊的 拆遷 同樣 有政府支持 ，因此， 在政府的扶持和幫助下，項目的 拆 遷力度 將會加大， 運作時間 也會相對縮短。 項目 位于 滄州市的回民區(qū)， 緊鄰滄州 市的 清真寺 ， 緊靠滄州市回民聚集最多的“小樹林”， 地塊 拆遷難度 將會較高， 回報抵觸情緒將會很大， 直接 威脅 項目的 正常 開發(fā)、 運作。通過項目自身 SWOT 的 分析 ，結(jié)合滄州市場的綜合 調(diào) 研 ， 我們認為 項目在 滄州 市場 的運作 ： 優(yōu)勢和劣勢并存，機會和威脅共 有 。 總的來說， 我們此次市場調(diào)研 只是 一種建議性的提案， 只有貴公司把 市調(diào)數(shù)據(jù)放到 項目運作的全過程中去，才能 建 立 起 合理 得 價值 評估和利潤 評判 體系 ， 讓項目走得更遠，飛得更高！ 。但 從另 一 方面講， 項目 地塊 拆遷難度 同樣 也 與 項目的優(yōu)勢 、 機會相等 ， 對于一個 回民區(qū)的拆遷項目 ， 拆遷難度 、 時間 成本 將會很大， 風(fēng)險也會上 升， 企業(yè) 一旦 陷入 拆遷的 泥 壇 將會很難抽身 ， 這 對 實力和信心將會 是 很大的考驗。另外， 國家 出臺得相關(guān)政策，尤其市兩會很對于 中低收入者得關(guān)注， 大力鼓勵 限價房、廉租房和 經(jīng)濟 適用 房的 開發(fā)力度， 在一定程度上 抑制 商品房 開發(fā) 地 積極性 ，還有， 國家 金融 緊縮 政策 的連續(xù)出臺，銀行貸款利率得不斷提高 ， 雖然一方面 抑制 了 投資炒房， 同時也 將會 影響到 實際購房需求 的 增長 ，對于 房 地產(chǎn)開發(fā)積極性產(chǎn)生不利影響。 （四）威脅 ? 拆遷難度 滄州 有 45個少數(shù)民族聚集，其中 回民 占少數(shù)民族 的 91%， 在滄州市 占 有重要的 地位 。 ? 外地企業(yè) 開發(fā) 企業(yè)為石家莊 的 外 地公司， 對當?shù)?市場較為 陌生， 在滄州市沒有 成功運作經(jīng)驗， 將會 降低 項目開發(fā)、 運作的 機會，成為項目 的 開發(fā)劣勢。 ? 總占地面積： ? 總建筑面積 : 平方米 ? 容積率 : ? 業(yè)態(tài) :住宅、商業(yè)、寫字樓 二、地塊 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢 ? 區(qū) 域位置 項目地處清池大道和解放中路 交叉口 ， 實為 滄州市的城市中心地帶， 地理位置 非常優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。 經(jīng)濟適用房 向 市場化 進軍 ，房地產(chǎn)市場 受 刺激性 發(fā)展 現(xiàn)在 ， 滄州市的經(jīng)濟適用房 試點 總 共有 1 15 個， 為數(shù)較多，但從 現(xiàn)狀 來看， 在建的經(jīng)濟適用房則 數(shù)量 較少 ，供應(yīng)量有所控制 。 市場需求 積極、 旺盛 ，購房欲望 持續(xù)、 強烈 目前，全國樓市的 房價漲幅趨于放緩，個別城市出現(xiàn)了價格下調(diào)及變相降價的趨勢，如廣州、上海等一線城市，部分消費者開始持幣觀望，購房需求和情緒明顯受到影響。 銷售 現(xiàn)狀 “ 青黃 不接” ， 未來 競爭 “ 暗流涌動 ” 滄州房地產(chǎn)市場的銷售現(xiàn)狀為： 一方面 很多在售樓盤 處于中后期 尾房銷售 階段，另一方面， 許多新項目或老項目 分期 還處于市場余熱階段， 整體樓市沒有開盤銷售項目，市場處于“青黃不接” 中間 階段。 目前來看， 08 滄州市 在售樓盤的 預(yù)熱項目較多，大多在售項目 還 處于 市場 觀望和市場積累階段， 沒有較大動作和行為。 產(chǎn)品 形 態(tài) 日趨 成熟 ，高層、小高層 漸成 主流 近年來， 由于 滄州房地產(chǎn)市場發(fā)展 速度 較快， 市場 成熟度越來越高， 市區(qū)內(nèi)的 產(chǎn)品 形態(tài) 競爭大多表現(xiàn)在 高層和小高層上，多層和其他產(chǎn)品形 態(tài) 受 到 出 房率和利潤率等 因素 制約 ， 開發(fā) 程度 越來越少 ，大多 數(shù) 為 06 年以前的 早期產(chǎn)品 。 整體房價高位運行， 樓盤品質(zhì) 拾階而上 滄州市的房格 將以西南 板 塊為主導(dǎo)， 整體房價 將 在 持續(xù)、高位運行。 土地價格 急劇 增長 06 年至 07 年上半年 ， 滄州市的 土地價格從 70 萬 /畝 猛增到了 100 萬 /畝 ，現(xiàn)在 ， 西南 地價 狂 漲到 200 萬 /畝左 右 ， 更為甚者， 07 年 8 月 份 ， 人民公園西側(cè) 的 160 畝 土地 ， 天津頤城房地產(chǎn)
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