【正文】 登月湖旅游度假區(qū)、江都龍川廣場等一批旅游新景點也正式對外開放。國內(nèi)旅游收入 億元，同比增長 %。 （三） 2002 揚州市經(jīng)濟運行情況分析 工業(yè)經(jīng)濟穩(wěn)定增長。 112 月全市完成全社會固定資產(chǎn)投資額 億元，同比增長 ％。利用外資持續(xù)增長。 112 月 全市實現(xiàn)財政總收 億元，同比增長 ％。 以往，國有土地使用權(quán)主要采取 “ 協(xié)議出讓 ” ，政府官員在其中起的作用舉足輕重。長遠(yuǎn)來看，它將提高房地產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)入門檻。 文昌苑開工起高潮，廉租房銷售有新規(guī) 2002 年，揚州市繼翠崗、連運、新民等經(jīng)濟適用房大量投放市場之后，又在城東建設(shè)康居工程文昌苑。 購房面積也有了約束，購買經(jīng)濟適用房的面積基數(shù)是 75 平方，超出部分按商品房價格計算。特別是二手房中介市場在整個成交額中，已經(jīng)占有半壁江山。房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫，已經(jīng)使樓市 “ 泡沫 ” 浮起，泰來否極，牛熊交替登場，畢竟是市場經(jīng)濟的內(nèi)在規(guī)律。補償?shù)姆绞綖樨泿虐仓煤拓泿虐仓媒痤~同等的房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。整個項目和城市空間的拓展、城市配套的更新緊密相連。此外，揚州畢竟是歷史文化名城，舊城內(nèi)有許多彌足珍貴的歷史遺存，如何妥善改造，面臨兩難選擇?？偯娣e為 1,322,874 平方米，折合將近二千畝。如何吃準(zhǔn)土地的價格，頗傷腦筋。未雨綢繆，果斷拉開城市的骨架，為城市拓展埋下伏筆，無疑是高明之舉。 來鶴臺一飛沖天，努力打造西區(qū) CBD 揚州去年被臺灣有關(guān)方面評為極力推薦投資的城市之一，揚州理想的投資環(huán)境，吸引外商紛至沓來。 西區(qū) 的中心商務(wù)區(qū)正在醞釀之中，來鶴臺的出現(xiàn)給 CBD 的形成增添了濃筆重彩。 2002 年揚州住宅市場價格也較 2001 年有較大提升，從 2001 年總體 1600 元 /㎡ 左右到現(xiàn)在總體約 2000 元 /㎡，提升了約 25%。非住宅房交易量激增，說明揚州工商業(yè)興旺，商業(yè)用房成為投資熱點。揚州對老城區(qū)的規(guī)劃至今尚無定論，一直在維持原貌及建設(shè)現(xiàn)代文明兩個方向之間討論，導(dǎo)致老城區(qū)的改造裹足不前。到目前為止，大部分購房者均不愿涉足東區(qū)，現(xiàn)在東區(qū)的購房者也主要是考慮價格低的因素。 (大量管理資料下載 ) 揚州市住宅市場物業(yè)類型及特征 （ 1）公 寓 a、 規(guī)劃設(shè)計總體水 平不高 b、主力戶型在 120 ㎡左右，三房二廳 c、 物業(yè)管理僅限于安全及衛(wèi)生 d、社區(qū)環(huán)境建設(shè)水平不高，大部分為樓間綠化帶 e、 建筑立面設(shè)計粗糙 （ 2）別 墅 a、 缺山少水 b、建筑密度大 c、 軟硬件配套標(biāo)準(zhǔn)不高 d、規(guī)劃缺乏特色 當(dāng)然隨著時間的發(fā)展，揚州已出現(xiàn)了較高標(biāo)準(zhǔn)的別墅項目，如海德公園。開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)不再是單純追求利潤最大化，而是在服務(wù)社會、滿足人們的需求前提下實現(xiàn)合理利潤。 揚城有關(guān)專家認(rèn)為，走向成熟的都市地產(chǎn)，不論科技如何發(fā)展，都要以人為本。以往揚州 5 萬平方米左右就于大型樓盤了，但現(xiàn)在揚州也出現(xiàn)了 10 萬平方米的超級樓盤。這兩家公司都是外地來 揚的上市公司。像崇文苑邀請的是法國設(shè)計師進(jìn)行設(shè)計，宋城名都的推廣計劃是南京專家的精心策劃。還有的開發(fā)公司也借鑒國外模式，初步推出了 “ 小區(qū)鄰里中心 ” 方案。開發(fā)商 “ 自產(chǎn)自管 ” 現(xiàn)象明顯減少。據(jù)抽樣調(diào)查，每年平均上漲幅度 110 多元 /平方米以上，盡管價格上漲較快，但由于原來 房價基數(shù)較低，所以房屋價格總體上在全省居于中等水平。這是揚州房價上揚重要因素。 農(nóng)貿(mào)市場和家居廣場：投資新品種 金陽光農(nóng)副產(chǎn)品綜合市場的項目被列為揚州市政府 2002 年菜籃子工程。有的市場很重視景觀設(shè)計，漂亮的公共建筑已成為一道城市風(fēng)景線。 兩條 “ 住宅主軸 ” 撐起揚州居住區(qū)骨架 從揚州房地產(chǎn)大勢看，目前已經(jīng)形成兩條 “ 居住主軸 ” 。這兩條 “ 住宅主軸 ” 呈 “ 十 ” 字形，搭起了揚城房地產(chǎn)布局的骨架。 而文昌路西連火車站，東接大運河，橫跨揚州老城和新區(qū)，沿途也有 10 多家居住小區(qū)。 總體 來看，揚州房地產(chǎn)市場的發(fā)展更成熟了，向著大規(guī)模、高品質(zhì)、重地段及多投資渠道的方向發(fā)展， (大量管理資料下載 ) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在理性化和靈活性之間游走。 在房地產(chǎn)開發(fā)中，奉行地段是第一要義，市民購房也是看中地段。目前，沿途分布 10 多個住宅小區(qū)。另一條是沿文昌路住宅軸線。最典型的是開發(fā)商在東區(qū)打造了陽光家居城。 目前，西區(qū)已形成金陽光、金鑫、美琪等三大農(nóng)副綜合市場，布點合理，互為犄角。此外，人為地抬高價位或不執(zhí)行 規(guī)定價格現(xiàn)象。另外小區(qū)配套如中心花園、會所等費用高，幾乎占房價的 1015%。如何看待這些現(xiàn)象，市物價局工農(nóng)產(chǎn)品價格處管興余處長談了自己看法。物業(yè)管理的優(yōu)劣對于房屋品質(zhì)的影響已成為共識。 同時小區(qū)會所設(shè)置已由原來的乒乓房、活動室、閱覽室等老面孔轉(zhuǎn)向創(chuàng)造運動健康、享受休閑的氛圍。 房屋品質(zhì)在提升 目前，在揚州市場上吸引購房戶 “ 眼球 ” 的樓盤，基本上在產(chǎn)品上都有相當(dāng)高的水準(zhǔn)。比較有代表的是，漸江萊因達(dá)開發(fā)公司斥巨資吃下了主城區(qū) 10 多萬平方米的 53 號土塊，光買地就花去了近 2 億元。 環(huán)境也好，景觀也好，戶型也好，都屬于人，都是為了讓生活在這里的人生活得更方便、更舒適。后來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)的競爭，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始考慮小區(qū)景觀設(shè)計并逐步完善配套，發(fā)展到四菜一湯（即四個組團一個中心區(qū)）集中中心區(qū)式的景觀設(shè)計；后來，大家發(fā)現(xiàn)小區(qū)有了一個大客廳，有了一個大家樂廣場，漸漸發(fā)展到小區(qū)集中會所。 總體上看，揚州住宅 市場仍處于較初級階段， 2002 年的大發(fā)展主要是數(shù)量的發(fā)展，而不是品質(zhì)的發(fā)展 2002 揚州房地產(chǎn)市場發(fā)展的幾大特征 “ 以人為本 ” 成了開發(fā)商的普適規(guī)則 揚州已經(jīng)定位 “ 東方浪漫之都 ” 形象，這個定位在房地產(chǎn)開發(fā)上一個映射為：開發(fā)商普遍重視 “ 以人為本 ” 。隨著市政府 “ 西進(jìn) ” 步伐，西區(qū)不斷升溫，市民一致看好西區(qū)的發(fā)展。提起東區(qū)，揚州市民聯(lián)想到的是窮、臟、亂、差，但隨著城市改造步伐的加快，交通狀況有顯著改善，東區(qū)在市民心目中的形象有所提升。市民賣舊房買新房，住房交易市場已良性循環(huán)。去年市區(qū)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓８７８６筆。 （二）揚州市房地產(chǎn)市場總體分析 2002 揚州市投資總體規(guī)模 2002 年是揚州市房地產(chǎn)業(yè)快速增長的一年，出現(xiàn)了供銷兩旺的局面。位于邗江路與文昌西路交會處的來鶴臺廣場，就是在這樣的大背景下誕生的。 從消費者角度出發(fā)，新住宅大量投放市場，必然形成競爭態(tài)勢，高企的房價有可能回落，這對于消費者而言，未嘗不是件好事。 房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，揚州的發(fā)展箭在弦上，長江三角洲將形成以上海為核心的大都會，揚州必定會在這一輪發(fā)展中重振雄風(fēng)。初略估算，若平均成交價以 50 萬元 /畝計，出讓土地的總價達(dá) 10 個億。據(jù)悉，教場的地塊改造，再次列入 2020 年的計劃。 舊城改造虛晃一槍 教場拆遷裹足不前 從總體上看， 2002 年舊城改造的步伐不快，諸多不確定的因素制約著老城區(qū)改造的進(jìn)程。 “ 宋城名都 ”獨辟蹊徑，經(jīng)過策劃者的大膽創(chuàng)新，獲得了極大成功。 拆遷條例新鮮出爐 貨幣安置塵埃落定 在眾目關(guān)注下，揚州市新版的《揚州市市區(qū)房屋拆遷安置條例》新鮮出 爐，給拆遷工作注入了全新的內(nèi)涵。 有人說，房價的上漲完全是由旺盛需求造成的，不存在所謂 “ 泡沫 ” ，政策拉動、城市改造等多種因素的刺激，是房地產(chǎn)市場空前火爆的內(nèi)在原因，因此，大可不必有 “ 狼來了 ” 的憂慮。 房展會異彩紛呈 購房人眼花繚亂 在春秋兩次房交會上花花綠綠的樓書廣告、千姿百態(tài)的企業(yè)文化、別出心裁的看房熱線，把房交會會場搞得熱火朝天。 在大力建設(shè)經(jīng)濟適用房的同時，為了堵塞銷售環(huán)節(jié)上的漏洞，市府對購房對象作出了新的規(guī)定。 2002 年在揚州落戶的外地房地產(chǎn)商有十來家，東甌、新港、萊茵達(dá)、虹源 ?? 他們或是成立獨資公司，或是和本地公司聯(lián)營。 “ 土地革命 ” 引發(fā)房地產(chǎn)市場的躁動。其中地方財政收 億元，同比增長 55%. 四、揚州市房地產(chǎn)市場總體情況分析 （一） 2002 揚州市房地產(chǎn)市場回顧 市府發(fā)布重大利好 刺激樓市持續(xù)升溫 為了繼續(xù)搞活房地產(chǎn)市場， 2002 年市政府適時地發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步搞活市區(qū)房地產(chǎn)市場的意見》，給蓬勃發(fā)展中的樓市又添了一把干柴。外商實際投資 25580 萬美元，增長 倍。消費品市場穩(wěn)中趨活。 112 月全市工業(yè)產(chǎn)銷率累計達(dá) ％，比前年同期提高 上百分點。旅游增加值 億元 ,同比增長 %。接待境外旅游者 萬人次，同比增長 %；創(chuàng)匯 4001萬美元，同比增長 %。 1998 年，揚州榮膺首批中國優(yōu)秀旅游城市稱號。長江北岸正在造 防洪、運輸 雙功能的沿江高等級公路，將三港（南通港、揚州港和南京港）三橋（江陰大橋、潤揚大橋和南京大橋）和三市（南通市、揚州市和南京市）連成一片。目前在揚州港開展國際集裝箱運輸業(yè)務(wù)的船務(wù)公司近 30 家，如中遠(yuǎn)、中海及 MAERSK、 OOCL、 HMM、 EVG、 CMA、 ZIM、 HJ、KL 等國內(nèi)外著名船務(wù)公司，這些公司的駁船每周有近 30 個航次停靠揚州港，根據(jù)客戶的不同需要，定時、定點地把出口集裝箱送達(dá)世界五大洲各地。江蘇油田總部設(shè)在揚州，石油年平均開采量 120 萬噸。揚州屬亞熱帶濕潤氣候區(qū)，四季分明，氣候溫和，年均氣溫 15℃ ，年降水量 1030 毫米，年日照時間 2140 小時，全年無霜期 222 天。現(xiàn)轄區(qū)域在東經(jīng) 119 度 01 分（儀征市移居、青山一線）至 119 度 54 分、北岸 31 度56 分至 33 度 25 分（寶應(yīng)縣西安豐、涇河一線）之間。揚州城區(qū)至今已有 2400 多年的建城史。加入 WTO 后，按照世貿(mào)組織規(guī)則和我國政府承諾，江蘇積極轉(zhuǎn)變政府職能，深化行政審批制度改革，進(jìn)一步整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序，加強社會信用體系建設(shè)，政府與企業(yè)、市場和社會的關(guān)系出現(xiàn)積極變化，從而為經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng) 造了良好的制度與政策環(huán)境。 —— 市場配置資源的基礎(chǔ)性作用逐步增強。城市化進(jìn)程加快推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)快速提升，信息技術(shù)等一些高增長行業(yè)將引領(lǐng)全省經(jīng)濟較快穩(wěn)定增長。 從經(jīng)濟周期的角度分析，可以作出全省經(jīng)濟增長已進(jìn)入新一輪周期的基本判斷（該輪周期在 2000