【正文】 。揚州城區(qū)至今已有 2400 多年的建城史。揚州屬亞熱帶濕潤氣候區(qū)，四季分明，氣候溫和，年均氣溫 15℃ ，年降水量 1030 毫米，年日照時間 2140 小時，全年無霜期 222 天。目前在揚州港開展國際集裝箱運輸業(yè)務的船務公司近 30 家，如中遠、中海及 MAERSK、 OOCL、 HMM、 EVG、 CMA、 ZIM、 HJ、KL 等國內(nèi)外著名船務公司，這些公司的駁船每周有近 30 個航次?？繐P州港，根據(jù)客戶的不同需要，定時、定點地把出口集裝箱送達世界五大洲各地。 1998 年，揚州榮膺首批中國優(yōu)秀旅游城市稱號。旅游增加值 億元 ,同比增長 %。消費品市場穩(wěn)中趨活。其中地方財政收 億元，同比增長 55%. 四、揚州市房地產(chǎn)市場總體情況分析 （一） 2002 揚州市房地產(chǎn)市場回顧 市府發(fā)布重大利好 刺激樓市持續(xù)升溫 為了繼續(xù)搞活房地產(chǎn)市場， 2002 年市政府適時地發(fā)布了《關于進一步搞活市區(qū)房地產(chǎn)市場的意見》，給蓬勃發(fā)展中的樓市又添了一把干柴。 2002 年在揚州落戶的外地房地產(chǎn)商有十來家，東甌、新港、萊茵達、虹源 ?? 他們或是成立獨資公司，或是和本地公司聯(lián)營。 房展會異彩紛呈 購房人眼花繚亂 在春秋兩次房交會上花花綠綠的樓書廣告、千姿百態(tài)的企業(yè)文化、別出心裁的看房熱線，把房交會會場搞得熱火朝天。 拆遷條例新鮮出爐 貨幣安置塵埃落定 在眾目關注下，揚州市新版的《揚州市市區(qū)房屋拆遷安置條例》新鮮出 爐，給拆遷工作注入了全新的內(nèi)涵。 舊城改造虛晃一槍 教場拆遷裹足不前 從總體上看， 2002 年舊城改造的步伐不快，諸多不確定的因素制約著老城區(qū)改造的進程。初略估算，若平均成交價以 50 萬元 /畝計，出讓土地的總價達 10 個億。 從消費者角度出發(fā)，新住宅大量投放市場，必然形成競爭態(tài)勢，高企的房價有可能回落，這對于消費者而言，未嘗不是件好事。 （二）揚州市房地產(chǎn)市場總體分析 2002 揚州市投資總體規(guī)模 2002 年是揚州市房地產(chǎn)業(yè)快速增長的一年，出現(xiàn)了供銷兩旺的局面。市民賣舊房買新房，住房交易市場已良性循環(huán)。隨著市政府 “ 西進 ” 步伐，西區(qū)不斷升溫，市民一致看好西區(qū)的發(fā)展。后來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)的競爭，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始考慮小區(qū)景觀設計并逐步完善配套，發(fā)展到四菜一湯（即四個組團一個中心區(qū)）集中中心區(qū)式的景觀設計；后來，大家發(fā)現(xiàn)小區(qū)有了一個大客廳，有了一個大家樂廣場，漸漸發(fā)展到小區(qū)集中會所。比較有代表的是，漸江萊因達開發(fā)公司斥巨資吃下了主城區(qū) 10 多萬平方米的 53 號土塊，光買地就花去了近 2 億元。 同時小區(qū)會所設置已由原來的乒乓房、活動室、閱覽室等老面孔轉(zhuǎn)向創(chuàng)造運動健康、享受休閑的氛圍。如何看待這些現(xiàn)象，市物價局工農(nóng)產(chǎn)品價格處管興余處長談了自己看法。此外，人為地抬高價位或不執(zhí)行 規(guī)定價格現(xiàn)象。最典型的是開發(fā)商在東區(qū)打造了陽光家居城。目前，沿途分布 10 多個住宅小區(qū)。 總體 來看，揚州房地產(chǎn)市場的發(fā)展更成熟了，向著大規(guī)模、高品質(zhì)、重地段及多投資渠道的方向發(fā)展， (大量管理資料下載 ) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在理性化和靈活性之間游走。這兩條 “ 住宅主軸 ” 呈 “ 十 ” 字形，搭起了揚城房地產(chǎn)布局的骨架。有的市場很重視景觀設計，漂亮的公共建筑已成為一道城市風景線。這是揚州房價上揚重要因素。開發(fā)商 “ 自產(chǎn)自管 ” 現(xiàn)象明顯減少。像崇文苑邀請的是法國設計師進行設計，宋城名都的推廣計劃是南京專家的精心策劃。以往揚州 5 萬平方米左右就于大型樓盤了，但現(xiàn)在揚州也出現(xiàn)了 10 萬平方米的超級樓盤。開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營目標不再是單純追求利潤最大化，而是在服務社會、滿足人們的需求前提下實現(xiàn)合理利潤。到目前為止，大部分購房者均不愿涉足東區(qū)，現(xiàn)在東區(qū)的購房者也主要是考慮價格低的因素。非住宅房交易量激增，說明揚州工商業(yè)興旺，商業(yè)用房成為投資熱點。 西區(qū) 的中心商務區(qū)正在醞釀之中，來鶴臺的出現(xiàn)給 CBD 的形成增添了濃筆重彩。未雨綢繆，果斷拉開城市的骨架，為城市拓展埋下伏筆，無疑是高明之舉?？偯娣e為 1,322,874 平方米，折合將近二千畝。整個項目和城市空間的拓展、城市配套的更新緊密相連。房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫，已經(jīng)使樓市 “ 泡沫 ” 浮起，泰來否極，牛熊交替登場，畢竟是市場經(jīng)濟的內(nèi)在規(guī)律。 購房面積也有了約束，購買經(jīng)濟適用房的面積基數(shù)是 75 平方，超出部分按商品房價格計算。長遠來看，它將提高房地產(chǎn)業(yè)的準入門檻。 112 月 全市實現(xiàn)財政總收 億元，同比增長 ％。 112 月全市完成全社會固定資產(chǎn)投資額 億元，同比增長 ％。國內(nèi)旅游收入 億元，同比增長 %。 揚州既是風景秀麗的風景城，又是人文薈萃的文化城、歷史悠久的博物城。南京到揚州汽車只需 1 個多小時，上海到揚州只需 2 個多小時，北京至揚州只需要 8 個多小時。境內(nèi)有長江岸線 公里，沿岸有儀征、邗江、江都；京杭大運河縱穿腹地，全長 公里，由北向南溝通白馬、寶應、高郵、邵伯 4 湖，匯入長江。隨著中國經(jīng)濟融入世界經(jīng)濟步伐的加快，出口和外商直接投資力度仍然較強，加之全省協(xié)議利用外資增勢強勁，為今后開放型經(jīng)濟的較快增長打下了一個良好基礎。民間投資正在被迅速激活。從供給角度看，工業(yè)生產(chǎn)受內(nèi)需擴大和企業(yè)改革深化的積極影響，速度和效益還會維持在一定的水平上，但在市場總體上供大于求、低物價的情況下，速度不可能很快；農(nóng)業(yè)增長比較平穩(wěn)；第三產(chǎn)業(yè)有較大的增長空間，在有效的政策導向下繼續(xù)加快增長。國有控股企業(yè)實現(xiàn)利潤增長 %，其中純國有企業(yè)增長 %、國控大中型企業(yè)增長 %，均低于全省工業(yè) %的增幅。出口方面，蘇南出口總額占全省的比重為 %，同比增長%；而蘇中、蘇北分別占全省的 %和 %，增長 %和 %。物價的低位運行，是生產(chǎn)能力過剩、供求矛盾尖銳的必然反映。城鎮(zhèn)中有 60%左右的居民家庭的收入在全省平均收 入線以下， 10%的高收入戶收入比 10%的低收入戶收入高 10 倍以上。 由于受趨利因素的影響，投資中高檔商品房產(chǎn)品回報率高，從 1998 年底開始連續(xù) 4 年出現(xiàn)的第二輪房地產(chǎn)熱以來，大部分投資者和開發(fā)商都把自己要開發(fā)的產(chǎn)品定位放在發(fā)展高檔寫字樓、大面積高檔住宅、高級公寓和別墅上，而針對廣大中低收 入階層且市場需求巨大的經(jīng)濟房開發(fā)少之又少，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)矛盾和市場供需矛盾突出，當前中國房地產(chǎn)業(yè)總量不足、結(jié)構(gòu)失衡而導致的空置率上升是主要矛盾，而空置的商品住宅又主要是中高檔住宅。但是，在保持高速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了一些引人注意的問題。有關部門的監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，２００２年我國進口的主要商品價格比國內(nèi)同類產(chǎn)品低２０％左右而我國主要工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價格又高于國際市場價格２０％左右。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整和技術進步導致技術含量高的消費品價格大幅度下降，影響到物價總水平的下降。 能源、原材料由供不應求的 “ 瓶頸 ” 約束轉(zhuǎn)變?yōu)楣湓?，抑制了工業(yè)品價格上漲的源頭。２００３年我國貨幣 金融政策將進一步加大對經(jīng)濟發(fā)展的支持力度，金融環(huán)境趨于寬松，有利于物價的回升。 ２００２年前１１個月，工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)出口交貨值１７６５６億元，比２００１同期增長２２．３％，同比加快１３．２個百分點，出口對工業(yè)生產(chǎn)的貢獻不斷提高。 工業(yè)生產(chǎn)加速增長有利于物價的回升。 二、 2020 年國內(nèi)市場總體分析 （一） 2020 年全國市場行情分析 ２００３年我國通貨緊縮壓力將小于２００２年，但物價將繼續(xù)呈現(xiàn)低水平運行的走勢。 去年１至１１月份，?？诜康禺a(chǎn)完成投資１１．５２４億元，同比增長２．５％。在出讓地塊幅數(shù)、總成交面積和總成交價上分別比去年同期有大幅度的提高。２００２年，廣州房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持“ 高位運行 ” ：投資高速增長，新開工面積和竣工面積保持較高 的增長率，成交量也不斷創(chuàng)出新高。 北京 供需節(jié)節(jié)上升 房價緩緩降落 截至２００２年１１月底，北京市商品房開復工面積達６２５４．９萬平方米，增長２８．２％；竣工面積達１１１４萬平方米，增長６１．７％，其中住宅９２７．２萬平方米，增長６０．６％。新開工面積３ ０９５８萬平方米，同比增長１９．６％。分地區(qū)看，東、西部地區(qū)商品房銷售價格增速均達到７．２％，而中部地區(qū)平均銷售價格為１３７９元／平方米，同比增長１．７％，絕對值和增速均明顯低于全國平均水平。１月～１０月，全國完成房地產(chǎn)投資５５８８億元，同比增長２９．８％，增幅比去年同期減少１．４個百分點。１０月份，商品房空置面積分類指數(shù)為９７．２０點，與９月份基本持平，比去年同期上升３．７５點。１月～１０月份，全國完成土地開發(fā)面積８８４７萬平方米，同比增長３４．８％，增幅比去年減少２個百分點。 (二 ) 主要分類指數(shù)的走勢 (110 月份參考 ) １、竣工面積分類指數(shù)。其中，土地轉(zhuǎn)讓收入、竣工面積和資金來源分類指數(shù)的強勁增長，拉動了 “ 國房景氣指數(shù) ” 繼續(xù)保持上升態(tài)勢；而新開工面積和商品房空置面積分類指數(shù)明顯下降，仍然是抑制 “ 國房景氣指數(shù) ” 進一步上揚的主要因素。今年前１０個月，土地開發(fā)面積增速低于去年同期水平，但仍然保持較快增長。 ４、商品房空置 面積分類指數(shù)。今年房地產(chǎn)開發(fā)投資的變化特點是上半年快速增長，下半年以后增速略有回落。其中，商品住宅銷售價格為２２１６元／平方米，同比增長６．１％。 全國完成土地開發(fā)面積８８４７萬平方米，同比增長３４．８％。 統(tǒng)計顯示，在當前房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款比重下降，包括業(yè)主定金和預收款及發(fā)展商自籌資金在內(nèi)的民間資本比重已升至７成的比例。 廣州 樓市高位運行 別墅走勢凌厲 經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展不斷地為廣州房地產(chǎn)市場注入新的活力。 福州 土地拍賣興旺 新區(qū)開發(fā)升溫 ２００２年福州市先后成功舉行７場土地公開拍賣會和１０次土地掛牌交易，共成交地塊３１幅，其中公開拍賣１５幅，掛牌交易１６幅，總面積１４４７．３９畝，總成交價１５．６億元。在此前的房地產(chǎn)供需大年，?？诘姆康禺a(chǎn)成交量也僅在５０萬平方米左右。去年前１１個月，新開工住宅面積達４６．２１萬平方米，竣工的住宅面積達１８．８６萬平方米，一些中高檔樓盤也受到了不少人的歡迎。為實現(xiàn)預定目標，２００３年各級政府有可能在權限允許范圍內(nèi)采取一定的干預措施，促使物價回升。三是外貿(mào)