【正文】 開發(fā)看，現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量大，但整體開發(fā)水平不高，面對(duì)商業(yè)市場的廣闊，有些開發(fā)商盲目開發(fā)，不具理性，開發(fā)的產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新和特色，開發(fā)水平不高； 從商業(yè)建筑規(guī)劃來看，整體的購物環(huán)境氣氛逐漸受到重視，由于多條商業(yè)街沒有充分考慮到周邊的商業(yè)環(huán)境，在一定程度上導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。 第五部分 投資意向調(diào)查分析 對(duì)于意向投資者的調(diào)研，主要采取街訪的形式進(jìn)行，對(duì)象為濮陽城中心和油田生活區(qū)的商戶。 二、 調(diào)查商戶的投資偏 好 投資意識(shí)分析 租鋪與買鋪傾向比較 租鋪經(jīng)營 ％ 買鋪經(jīng)營 ％ 無所謂 ％ 從上表分析目前濮陽市買鋪投資非常涌躍，潛在買鋪經(jīng)營者眾多。 100M2 商鋪 ,以 3000 元 /M2左右的價(jià)格計(jì)算，總價(jià)達(dá) 30 萬元，這個(gè)價(jià)格對(duì)于濮陽市居民的承受壓力相當(dāng)大。 劣勢(shì) l 本項(xiàng)目在開發(fā)時(shí)機(jī)上落后于其他商業(yè)街，部分市場需求量 被消化，對(duì)本項(xiàng)目不利；而且開發(fā)總量較大，而濮陽商業(yè)地產(chǎn)競爭較為激烈的情況下，營銷操作壓力增強(qiáng)。因此，項(xiàng)目可以圈定中高檔的消費(fèi)群體作為主要的目標(biāo)消費(fèi)群。 對(duì) 于商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展，濮陽市區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)量大，但出現(xiàn)了“有大街、無人氣“的奇怪現(xiàn)象，商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營出現(xiàn)問題。項(xiàng)目在設(shè)施上已做得比較到位，文化主題的演繹上也相當(dāng)成功，對(duì)于項(xiàng)目來說，定位具體體現(xiàn)在商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)和商戶經(jīng)營特色上，同時(shí)能與旅游聯(lián)系起來。我們建議恰當(dāng)調(diào)整項(xiàng)目形象定位，突出項(xiàng)目商業(yè)化氛圍。 u 突出文化主題與商業(yè)氣氛的結(jié)合 項(xiàng)目以中華文化為主題，具有濃厚的文化藝術(shù)氛圍，能夠在一定程度上吸引人流，有利于項(xiàng)目發(fā)展。 在分析濮陽現(xiàn)有商業(yè)街的情況下，對(duì)項(xiàng)目的定位進(jìn)行初步探討，我們建議以打造文化風(fēng)情商業(yè)街為項(xiàng)目定位的主要方向： 文化風(fēng)情商業(yè)街 文化風(fēng)情，著重于在于形成以文化為主題的特有的商業(yè)環(huán)境和氣氛， 區(qū)別于濮陽其他的商業(yè)項(xiàng)目。市場的需求量與供應(yīng)量已略顯不平衡。 l 從濮陽目前的購物消費(fèi)總體情況來說，整體的購物環(huán)境和商業(yè)氣氛相對(duì)缺 乏，處于較低的檔次，購物休閑的配套設(shè)施不足，難以有效延長消費(fèi)者購物停留的時(shí)間。 l 從整體商業(yè)市場的發(fā)展情況來看，濮陽需要一個(gè)從經(jīng)營理念和倡導(dǎo)的消費(fèi)模式都有所提升的商業(yè)項(xiàng)目來帶動(dòng)城市商業(yè)的發(fā)展。 對(duì)于住宅小區(qū)的“底商”，租金范圍在 20～ 30 元 /M2 之間，因?yàn)橥顿Y者也認(rèn)識(shí)到這種商鋪很大程度上只能依附于住宅樓盤，租金相對(duì)較低。投資者也是看好濮陽的商業(yè)投資。在這快速發(fā)展的背后，普遍存在定位不準(zhǔn)、與市場對(duì)接失效，忽視經(jīng)營管理、業(yè)態(tài)劃分混亂等問題。 五、濮陽市區(qū)商業(yè)物業(yè)分析總結(jié) 從主要商業(yè)街道分布情況和重點(diǎn)商場及競爭項(xiàng)目來看，通過上述深入細(xì)致的分析，總結(jié)濮陽商業(yè)物業(yè)發(fā)展的情況。而且火車站的貨物荷載力有限；第三是站前路并沒有全線開通，有待規(guī)劃建設(shè)，在交通區(qū)位上受到很大的制約。而城市中部區(qū)域 的消費(fèi)群體是兩條商業(yè)街的競爭客源。開發(fā)商欲打造一條全新、高檔的商業(yè)街。 商業(yè)輻射力：三 條商業(yè)街目前的商業(yè)輻射力還是有限的，比較分析，古城街的商業(yè)輻射力較大，因?yàn)槠浣ㄖ?guī)劃特色和經(jīng)營特色使其商業(yè)影響力遍及市區(qū)；巴黎街、黃甫街現(xiàn)時(shí)只能輻射周邊社區(qū)，因?yàn)檫@兩條商業(yè)街雖有建筑規(guī)劃特色，但定位上是缺乏特色的，形成“有大街，無人氣、無特色消費(fèi)需求”的商業(yè)格局。 u 古城路商業(yè)街 古城路商業(yè)街是一條充滿古文化特色的商業(yè)街，街道約長 800 米，古 文化、古建筑是該商業(yè)街的一大特色。目前，巴黎街周邊尚有大量地塊可待開發(fā)，人居環(huán)境將有待改善，再加上政府在規(guī)劃上扶持與經(jīng)營管理者自身的覺醒，巴黎街的商業(yè)前景總體是向好的。致使項(xiàng)目的商業(yè)氛圍不濃。景觀城 30 元 /M2；新商圈形成后，租金會(huì)相對(duì)提高 新商圈優(yōu)劣分析 優(yōu)勢(shì)： 新商圈的商業(yè)潛力巨大，周邊的人居環(huán)境相當(dāng)好，區(qū)域商業(yè)環(huán)境發(fā)展不斷成熟；城市區(qū)位、交通條件優(yōu)越；此商業(yè)圈位于濮陽市區(qū)與中原油田二者的交匯點(diǎn)，商業(yè)輻射能迅速達(dá)到油田區(qū)域與濮陽市區(qū)。 租金約 50～ 60 元 /M2，租金普遍較高 是油田區(qū)域的商業(yè)核心區(qū) 商貿(mào)中心的發(fā)展前景不容樂觀，因?yàn)閷儆谂R建性質(zhì)，而且受到商業(yè)區(qū)域的制約 聯(lián)華廣場商圈 服裝、皮具、珠寶、化妝品、日用百貨、書店 城區(qū)的商業(yè)中心，人流暢旺 租金約 60～ 70 元 /M2，租金普遍較高 城市的中心地位，擁有巨大商業(yè)價(jià)值 聯(lián)華商業(yè)圈的商業(yè)中心地位將會(huì)被百姓生活廣場、麗都商圈組成的新商圈所取代 三、城市未來新商圈分析 由于商業(yè)中心將會(huì)東移，百姓生活廣場和麗都商業(yè)圈將組成新的城市中心商圈，該商圈離本項(xiàng)目較近，是本項(xiàng)目的重點(diǎn)研究對(duì)象。 商業(yè)圈的周邊區(qū)域，已發(fā)展到一定的程度，可以說是一個(gè)“較老的城區(qū)”，對(duì)商業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的影響。 發(fā)展前景 商貿(mào)中心的發(fā)展前景不容樂觀，因?yàn)閷儆谂R建性質(zhì)，而且受到商業(yè)區(qū)域的制約，若遇上行政拆遷，商貿(mào)中心的前景就是一大問題。是在 區(qū)域生活職工的首選消費(fèi)地帶。 三、商業(yè)發(fā)展前景 商業(yè)發(fā)展速度有所減緩。再由開發(fā)商組成經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)管理，再向政府繳納相關(guān)稅款費(fèi)用。 分析認(rèn)為，受目前濮陽市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及其消費(fèi)群體構(gòu)成、消費(fèi)力水平等因素的影響，完全消化目前的市場存量具備一定的難度，同時(shí)投資 者的投資額度不可能持續(xù)擴(kuò)大，供需出現(xiàn)不平衡的態(tài)勢(shì)將維持較長的一段時(shí)間。開發(fā)商沒有深入考慮到城市的消費(fèi)容量與投資額度，未能深層分析商業(yè)項(xiàng)目與市場的對(duì)接，同時(shí)沒有更深層次地考慮到商業(yè)物業(yè)的后續(xù)經(jīng)營管理，對(duì)持續(xù)贏利缺乏深層認(rèn)識(shí)。 東部區(qū)商業(yè)主要集中在大慶路段，大慶路的商貿(mào)中心是油田的區(qū)域的中心商業(yè)地帶，商業(yè)氛圍非常濃郁。濮陽市城市規(guī)劃不斷得到完善，產(chǎn)業(yè)布局日益合理，居民的人均收入及消費(fèi)水平穩(wěn)步提高。 前景分析 通過對(duì)本項(xiàng)目的特點(diǎn)和周邊地段的立地分析，認(rèn)為項(xiàng)目的總體的發(fā)展前景是向好的，天街目前還未能發(fā)揮最大的產(chǎn)業(yè)效益，天街依托潛在的地段優(yōu)勢(shì)與項(xiàng)目的文化特色，加上開發(fā)商的品牌實(shí)力與核心消費(fèi)圈層來吸引投資者和 消費(fèi)者。 項(xiàng)目特色 天街的建筑設(shè)計(jì)相當(dāng)有特色，在街中心的 10 米寬的景觀綠化帶上，匯集中西方的建筑藝術(shù)，蘊(yùn)藏深厚的中國文化。 經(jīng)調(diào)查，以大慶路為界，任丘路往西段業(yè)態(tài)雜亂，品種業(yè)態(tài)不一，商業(yè)定位 不明確，而且檔次較低，未形成一定的規(guī)模，更未能統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一經(jīng)營。就項(xiàng)目附近的多個(gè)油田家屬區(qū)，項(xiàng)目周邊就有五間學(xué)校：藝術(shù)學(xué)校、第十三中學(xué)、廣播電視大學(xué)等。但本項(xiàng)目的輻射面不僅僅局限于油田區(qū)域，天街項(xiàng)目是文化與商業(yè)天然合成品，有其獨(dú)特的商業(yè)價(jià)值，商業(yè)輻射力可達(dá)周邊市區(qū)。中原油田區(qū)域的相關(guān)企業(yè)由單一的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，向多元化、多門類、高精細(xì)的產(chǎn)品體系方向發(fā)展。經(jīng)多種方法測(cè)算，本區(qū)石油遠(yuǎn)景總資源量達(dá)十幾億噸，天然氣遠(yuǎn)景資源量為 2000～ 3000 億立方米。（見下表） 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與消費(fèi)支出表 居民類別 人均可支配收入（元） 同比增長率 （ %） 人均消費(fèi)支出（元） 增長率 （ %） 城市居民 6327 % 4529 ％ 農(nóng)村居民 1948 與上年基本持平 1182 ％ 注：來源于濮陽市統(tǒng)計(jì)局 總結(jié)： 濮陽市經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)投資增長 濮陽市去年的經(jīng)濟(jì)增長 %,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化，固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資會(huì)快速增長，商業(yè)地產(chǎn)投資在這樣 大環(huán)境下，會(huì)有一個(gè)增長期，商業(yè)地產(chǎn)投資總體是向好的。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長 ％。（如下表） 2020 年濮陽三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展情狀況 產(chǎn)業(yè) 增加值（億元） 增長率（與 2002 年比較，％） 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例(占總產(chǎn)值 ) 第一產(chǎn)業(yè) % % 第二產(chǎn)業(yè) % % 第三產(chǎn)業(yè) % % 注：（來源于濮陽市統(tǒng)計(jì)年鑒） 固定資產(chǎn)投資分析 固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長。 向北：北區(qū)是濮陽市區(qū)的新興發(fā)展區(qū)域，規(guī)劃以市政項(xiàng)目、工商業(yè)為主體，以住宅項(xiàng)目為輔的發(fā)展方向，向北是濮陽市區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，是未來一大城市亮點(diǎn)。 規(guī)劃方向： 濮陽市區(qū)作為濮陽市的經(jīng)濟(jì)、文化中心，規(guī)劃布局除了以工業(yè)為中心外，商業(yè)、住宅是濮陽市區(qū)的新方向，提高城區(qū)綜合發(fā)展水平，加強(qiáng)城區(qū)競爭力，推動(dòng)城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 出東接京福、西連京珠的濮鶴（壁）、濮聊（城）兩條高速公路 2020 年建成通車，即將開工的京開（封）高速、濮荷（澤）高速在這里交匯。 近年來，濮陽市以石油化工為龍頭，以工業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)、商業(yè)的發(fā)展，以工興貿(mào)、以工興商的發(fā)展思路，進(jìn)一步提升城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與綜合競爭力。 調(diào)查方法包括： u 實(shí)地專項(xiàng)調(diào)查 u 搜集資料 u 商家、記者、經(jīng)營戶訪談 u 房管部門、規(guī)劃部門訪談 四、調(diào)查范圍 本次調(diào)查以天街項(xiàng)目為核心，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深度的調(diào)研分析，另外對(duì)周邊輻射范圍（特別是油田區(qū)域）進(jìn)行深入的調(diào)研。為了使本項(xiàng)目能成為濮陽標(biāo)志性的商業(yè)項(xiàng)目，迅速實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)和保持商業(yè)街的持續(xù)繁榮。 通過此次調(diào)查，我們認(rèn)為濮陽的城市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展正處于一個(gè)快速發(fā)展期，在濮陽商業(yè)物業(yè)需求量旺盛和整體供給充分的情況下，此階段機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，我們對(duì)項(xiàng)目前景必須持一種謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，為項(xiàng)目制定切實(shí)可行的產(chǎn)品開發(fā)策略與營銷策略。 第二部分 濮陽市城市 發(fā)展概況 一、濮陽市城市概況 城市介紹 濮陽位于中國河南省的東北部，黃河下游北岸，位于冀魯豫三省交界。 注：（來源于濮陽市統(tǒng)計(jì)年鑒） 市區(qū)面積、人口 濮陽市區(qū)是全市的經(jīng)濟(jì)、文化、政治中心，區(qū)域地段優(yōu)越，面積 255平方公里，占全市面積 %；人口 48 萬，占全市總?cè)丝?%。 城市規(guī)劃特點(diǎn)分析 濮陽市區(qū)規(guī)劃不斷優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)布局日益合理，城市環(huán)境規(guī)劃向好。東部區(qū)域擁有有多個(gè)住宅區(qū)和中原油田工業(yè)區(qū)，這個(gè)區(qū)域以居住、工業(yè)相對(duì)成熟的特點(diǎn)，穩(wěn)步拓展。濮陽市場 GDP 三年保持高速增長，略高于全國平均水平。工礦區(qū)私人建房投資完成 億元，增長 ％。各類集貿(mào)市場成交活躍，各類商品銷售量增長顯著。 第三部分 項(xiàng)目區(qū)域概況及項(xiàng)目地塊分析 一、油田區(qū)域發(fā)展概況 天街位于油田區(qū)域，擁有獨(dú)特天然資源 —— 中原油田的相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持。 油田區(qū)域的消費(fèi)力及商業(yè)現(xiàn)狀 中原油田的消費(fèi)力是相當(dāng)強(qiáng)的，油田職工平均月收入可達(dá) 1200 元以上，中層以上干部月工收入達(dá) 2000 元以上。這將是中原油田未來發(fā)展的新方向。東側(cè)（學(xué)府世家）約 60 家商鋪，開間約 米，進(jìn)深約 10米。 u 交通組織 在交通區(qū)位上，項(xiàng)目位于任丘路、黃河路、文化路三條路段 的圍合之中，而黃河路和文化路尚未通車，正在建設(shè)中。其商業(yè)經(jīng)營局限于油田區(qū)域，受制于油田的發(fā)展，商業(yè)輻射力相當(dāng)有限。天街的知名度享譽(yù)濮陽市區(qū)，甚至全國。另外，清華都市文苑南面附近地塊和趙村以西將規(guī)劃約600 畝地作為住宅項(xiàng)目，這對(duì)天街的發(fā)展是莫大的利好因素。存在出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)泡沫的隱患。濮陽市區(qū)的商業(yè)形態(tài)發(fā)展是比較滯后的。商業(yè)項(xiàng)目未能達(dá)到持續(xù)贏利、永續(xù)經(jīng)營的目的。 分析認(rèn)為，未來濮陽市的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量還會(huì)擴(kuò)大，一是由于濮陽市區(qū)居民和外來投資者的投資行為造成，二是由于濮陽市區(qū)劃城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)熱度造成。特別是自 2000 年以來，房地產(chǎn)業(yè)迎來了發(fā)展的春天，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也大大帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。而投資者 將更加理性，因此商業(yè)項(xiàng)目未來的開發(fā)量將有所回落，商業(yè)市場的發(fā)展將會(huì)更加規(guī)范與完善。其主要經(jīng)營業(yè)態(tài)是餐飲、服裝和日用百貨。 聯(lián)華廣場商圈 聯(lián)華商圈是目前濮陽市核心商圈，依托其地段優(yōu)勢(shì)與位于城市的中軸線的區(qū)位，整體商業(yè)環(huán)境非常好，商業(yè) 的輻射力較其它商圈要大，而且聯(lián)華商圈的規(guī)劃定位為中高檔的商業(yè)形態(tài)，商業(yè)狀況非常繁華。 兩大商業(yè)圈對(duì)本項(xiàng)目的影響 油田商貿(mào)中心離天街項(xiàng)目只有一里之隔，商貿(mào)中心的規(guī)模、商業(yè)環(huán)境已成氣候，特別是餐飲業(yè)、服裝、百貨業(yè)規(guī)模相當(dāng)大，對(duì)天街項(xiàng)目有一定的影響。與宏升建筑陶瓷市場、金橋家具市場組成城市新商圈 周邊環(huán)境 周邊環(huán)境相當(dāng)理想，周邊有多個(gè)大型生活小區(qū)：麗都時(shí)代廣場、建業(yè)城市花園、景觀城。另外此商圈發(fā)展了，會(huì)相應(yīng)帶旺黃河路與任丘路的商業(yè)環(huán)境，吸引更多客源，對(duì)天街具有一定的好處。 經(jīng)營業(yè)態(tài) 主要業(yè)態(tài)：餐飲、服裝、美容美發(fā)、酒業(yè) 銷售價(jià)格 一、二層均價(jià) 2500 元 /M2，首層 2700～ 3500 元 /M2 租金水平 （一、二）兩層均價(jià) 560～ 950 元 /月，均價(jià) 700 元 /月平均租金不足 10 元 /M2 店鋪數(shù)量 全街約有 260 家商鋪 商鋪間隔 開間約 米 ，進(jìn)深約 12 米 商鋪面積 約 40 米 巴黎街業(yè)態(tài)分析 分析： 優(yōu)勢(shì) 第一、巴黎街有相當(dāng)大的商業(yè)規(guī)模，能發(fā)揮一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)；第二、巴黎街有歐陸的建筑特色，商業(yè)設(shè)計(jì)較為新穎，能夠吸引周邊購物、休閑居民。 黃甫路商業(yè)街商業(yè)狀況分析 商業(yè)范圍 位于金堤路段，與巴黎街相通 人流量 人流量很少 人流結(jié)構(gòu) 以街區(qū)居民居多