【正文】 廣州 樓市高位運行 別墅走勢凌厲 經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展不斷地為廣州房地產(chǎn)市場注入新的活力。從北京市統(tǒng)計局獲悉，２００２年１至１１月，北京商品房平均售價為每平方米４２７９．４元，比上年年底下降了７８０．６元。 統(tǒng)計顯示，在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款比重下降，包括業(yè)主定金和預(yù)收款及發(fā)展商自籌資金在內(nèi)的民間資本比重已升至７成的比例。 據(jù)國家統(tǒng)計局城調(diào)總隊調(diào)查，私房及部分產(chǎn)權(quán)的私房現(xiàn)值戶均為９．９萬元，公房現(xiàn)值戶均為０．７萬元，家庭裝修現(xiàn)值戶均為０．４萬元。 全國完成土地開發(fā)面積８８４７萬平方米，同比增長３４．８％。這些企業(yè)完成的房地產(chǎn)開發(fā)投資約占總投資的三分之一，同比增長２７．５％。其中，商品住宅銷售價格為２２１６元／平方米，同比增長６．１％。１０月份，商品房平均銷售價格分類指數(shù)為９８．９０點，比９月份上升０．１６點，比去年同 期下降０．８２點。今年房地產(chǎn)開發(fā)投資的變化特點是上半年快速增長，下半年以后增速略有回落。１０月份，全國商品房空置面積同比增長１０．８％，明顯高于去年同期增長２．８％水平。 ４、商品房空置 面積分類指數(shù)。１０月份，新開工面積分類指數(shù)為１０５．５８點，比９月份上升０．４３點，比去年同期下降５．４４點，仍然是影響 “ 國房景氣指數(shù) ” 下降的最主要因素。今年前１０個月，土地開發(fā)面積增速低于去年同期水平，但仍然保持較快增長。１月～１０月，全國商品房竣 工面積１３，４６４萬平方米，同比增長２７．５％，比去年同期增加８．８個百分點。其中，土地轉(zhuǎn)讓收入、竣工面積和資金來源分類指數(shù)的強勁增長，拉動了 “ 國房景氣指數(shù) ” 繼續(xù)保持上升態(tài)勢；而新開工面積和商品房空置面積分類指數(shù)明顯下降，仍然是抑制 “ 國房景氣指數(shù) ” 進一步上揚的主要因素。 (大量管理資料下載 ) 中國揚州房地產(chǎn)市調(diào)報告 一、 2002 年全國房地產(chǎn)投資開發(fā)情況分析 (一 ) 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)總體景氣水平 (110 月份參考 ) 國家統(tǒng)計局最新測算的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)結(jié)果表明：１０月份， “ 國房景氣指數(shù) ” 為１０５．１５點，比去年同期下降０．４７點，比今年９月份上升０．１８點。 (二 ) 主要分類指數(shù)的走勢 (110 月份參考 ) １、竣工面積分類指數(shù)。其中，商品住宅竣工面積達到１１，３６２萬平方米，同比增長２８．４％，是增長最快的物業(yè)類型。１月～１０月份，全國完成土地開發(fā)面積８８４７萬平方米，同比增長３４．８％，增幅比去年減少２個百分點。１月～１０月，全國累計完成新開工面積３０，９５８萬平方米，同比增長１９．６％，增幅比去年同期減少１５．３個百分點。１０月份，商品房空置面積分類指數(shù)為９７．２０點，與９月份基本持平，比去年同期上升３．７５點。其中，空置商品住宅６２００萬平方米，同比增長９．３％。１月～１０月，全國完成房地產(chǎn)投資５５８８億元，同比增長２９．８％，增幅比去年同期減少１．４個百分點。今年以來，商品房銷售趨于平緩，下半年以后增速明顯加 (大量管理資料下載 ) 快，商品房銷售價格穩(wěn)中趨升。分地區(qū)看，東、西部地區(qū)商品房銷售價格增速均達到７．２％，而中部地區(qū)平均銷售價格為１３７９元／平方米，同比增長１．７％，絕對值和增速均明顯低于全國平均水平。 商品住宅竣工面積１１３６２萬平方米，同比增長２８．４％。新開工面積３ ０９５８萬平方米，同比增長１９．６％。房產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中所占比重已接近一半。 北京 供需節(jié)節(jié)上升 房價緩緩降落 截至２００２年１１月底，北京市商品房開復(fù)工面積達６２５４．９萬平方米，增長２８．２％；竣工面積達１１１４萬平方米，增長６１．７％，其中住宅９２７．２萬平方米，增長６０．６％。目前北京平均房價低于深圳１４９１．４元，居全國第二位。２００２年，廣州房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持“ 高位運行 ” ：投資高速增長，新開工面積和竣工面積保持較高 的增長率，成交量也不斷創(chuàng)出新高。業(yè)內(nèi)人士測 (大量管理資料下載 ) 算，去年廣州別墅全年的銷量面積會達到上年的兩倍以上。在出讓地塊幅數(shù)、總成交面積和總成交價上分別比去年同期有大幅度的提高。經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣納入制度化、規(guī)范化的運 作軌道，經(jīng)營性土地價格顯著上升，今年拍賣的宗地數(shù)、拍賣的收入基本上占到了福建全省總量的 “ 半壁江山 ” 。 去年１至１１月份，海口房地產(chǎn)完成投資１１．５２４億元，同比增長２．５％。許多外地人把?？诋?dāng)成治病養(yǎng)老、休閑度假的好地方，還有的把在海口買房當(dāng)成一種投資。 二、 2020 年國內(nèi)市場總體分析 （一） 2020 年全國市場行情分析 ２００３年我國通貨緊縮壓力將小于２００２年，但物價將繼續(xù)呈現(xiàn)低水平運行的走勢。最近召開的計劃工作會議將２００３年居民消費價格指數(shù)預(yù)定為增長１％，也就是說２００３年居民消費價格不僅要由負轉(zhuǎn)正，而且還要增長１個百分點增幅高于２００１年和２００２年的水平。 工業(yè)生產(chǎn)加速增長有利于物價的回升。一是在國民經(jīng)濟快速增長、國債投資作用下，重工業(yè)生產(chǎn)將繼續(xù)快速增長，拉動整體工業(yè)的增長。 ２００２年前１１個月，工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)出口交貨值１７６５６億元，比２００１同期增長２２．３％，同比加快１３．２個百分點，出口對工業(yè)生產(chǎn)的貢獻不斷提高。２００２年前期物價較大幅度的下跌與企業(yè)普遍反映的實體經(jīng)濟貨幣供應(yīng)偏緊有密切的聯(lián)系。２００３年我國貨幣 金融政策將進一步加大對經(jīng)濟發(fā)展的支持力度，金融環(huán)境趨于寬松，有利于物價的回升。消費應(yīng)該是三大需求中最有增長空間的因素，是主導(dǎo)因素。 能源、原材料由供不應(yīng)求的 “ 瓶頸 ” 約束轉(zhuǎn)變?yōu)楣?yīng)充裕，抑制了工業(yè)品價格上漲的源頭。９０年代中期以后，隨著我國基礎(chǔ)工業(yè)進入日趨發(fā)達和成熟時期，原煤、原油開采技術(shù)提高，發(fā)電量和鋼產(chǎn)量穩(wěn)步增長，目前我國能源、原材料工業(yè)生產(chǎn)要快于經(jīng)濟增長。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整和技術(shù)進步導(dǎo)致技術(shù)含量高的消費品價格大幅度下降，影響到物價總水平的下降。與此同時，我國工業(yè)生產(chǎn)技術(shù)水平不斷提高，由高價引進國外生產(chǎn)線變?yōu)樽孕虚_發(fā)研制，成本驟然降低，各種耐用消費品的價格下降也非?？?。有關(guān)部門的監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，２００２年我國進口的主要商品價格比國內(nèi)同類產(chǎn)品低２０％左右而我國主要工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價格又高于國際市場價格２０％左右。 隨著人們溫飽問題得以解決，居民對第三產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的需求大幅增長，我國第三產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展落后且定價較低，不適應(yīng)世界經(jīng)濟發(fā)展的潮流，因而在發(fā)展前景和價格定位上有較大的開拓空間。但是，在保持高速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了一些引人注意的問題。同時，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速增長，房地產(chǎn)開發(fā)的回報比較高，吸引了資本市場的參與，有越來越多的上市公司加入到了房地產(chǎn)開發(fā)的大軍中或開始涉足房地產(chǎn)業(yè)，上市公司投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在未來幾年會越來越明顯，這也會對 2020 年房地產(chǎn)投資增長產(chǎn)生重要的積極影響。 由于受趨利因素的影響，投資中高檔商品房產(chǎn)品回報率高，從 1998 年底開始連續(xù) 4 年出現(xiàn)的第二輪房地產(chǎn)熱以來，大部分投資者和開發(fā)商都把自己要開發(fā)的產(chǎn)品定位放在發(fā)展高檔寫字樓、大面積高檔住宅、高級公寓和別墅上，而針對廣大中低收 入階層且市場需求巨大的經(jīng)濟房開發(fā)少之又少，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)矛盾和市場供需矛盾突出，當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)總量不足、結(jié)構(gòu)失衡而導(dǎo)致的空置率上升是主要矛盾，而空置的商品住宅又主要是中高檔住宅。有專家提出警告，今年有些地區(qū)已經(jīng)因為過去房價和空置率過高而回落房價。城鎮(zhèn)中有 60%左右的居民家庭的收入在全省平均收 入線以下， 10%的高收入戶收入比 10%的低收入戶收入高 10 倍以上。自 2001 年 10 月末全省城鄉(xiāng)居民儲蓄存款突破 5000 億元大關(guān)后，到 2002 年 9 月末又超過 6000億元， 11 月末達 6170 億元，短短一年的時間內(nèi)就增加 1000 多億元，相當(dāng)于 2001 年全省國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/10 強。物價的低位運行，是生產(chǎn)能力過剩、供求矛盾尖銳的必然反映。不利的方面主要是，物價降低將導(dǎo)致企業(yè)微利或虧損，企業(yè)惜投，銀行惜貸，社會就業(yè)機會減少；物價持續(xù)低位使居民產(chǎn)生買漲不買落的心理，持幣待購現(xiàn)象嚴重，造成百姓惜購，進而影響投資者和消費者信心。出口方面，蘇南出口總額占全省的比重為 %，同比增長%；而蘇中、蘇北分別占全省的 %和 %，增長 %和 %。地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展增長存在的較大差異，不利于資源的有效配置和全省綜合實力的提高。國有控股企業(yè)實現(xiàn)利潤增長 %，其中純國有企業(yè)增長 %、國控大中型企業(yè)增長 %，均低于全省工業(yè) %的增幅。三是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營存在隱患。從供給角度看，工業(yè)生產(chǎn)受內(nèi)需擴大和企業(yè)改革深化的積極影響，速度和效益還會維持在一定的水平上，但在市場總體上供大于求、低物價的情況下，速度不可能很快；農(nóng)業(yè)增長比較平穩(wěn)；第三產(chǎn)業(yè)有較大的增長空間，在有效的政策導(dǎo)向下繼續(xù)加快增長。 —— 具有比較雄厚的物質(zhì)技術(shù)基礎(chǔ)，全省經(jīng)濟總量已突破 1 萬億元大關(guān)，年末金融機構(gòu)存款超過 1 萬億元，加上大量引進的國外先進技術(shù)設(shè)備，基礎(chǔ)設(shè)施狀況大大改善，為全省經(jīng)濟步入快速發(fā)展軌道提供了 (大量管理資料下載 ) 先決條件。民間投資正在被迅速激活。股份制、 “ 三資 ” 和私營個體等非公有制經(jīng)濟加快發(fā)展。隨著中國經(jīng)濟融入世界經(jīng)濟步伐的加快，出口和外商直接投資力度仍然較強，加之全省協(xié)議利用外資增勢強勁，為今后開放型經(jīng)濟的較快增長打下了一個良好基礎(chǔ)。全市共有 97 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 9 個街道辦事處。境內(nèi)有長江岸線 公里，沿岸有儀征、邗江、江都；京杭大運河縱穿腹地，全長 公里，由北向南溝通白馬、寶應(yīng)、高郵、邵伯 4 湖，匯入長江。境內(nèi)長江岸線 80 多公里，水深江闊，岸線穩(wěn)定；揚州為蘇北門戶，市場興旺、流通業(yè)發(fā)達，是承南啟北的重要的貨物和信息集散地。南京到揚州汽車只需 1 個多小時，上海到揚州只需 2 個多小時，北京至揚州只需要 8 個多小時。揚州宜港岸線 47公里，已開發(fā)利用 17公里。 揚州既是風(fēng)景秀麗的風(fēng)景城，又是人文薈萃的文化城、歷史悠久的博物城。 多年來，揚州市利用名城優(yōu)勢和景觀特色，在 “ 古、文、水、綠、秀 ” 上做文章，成功地開發(fā)了一大批旅游 “ 新品、名品、精品 ” ，并進一步開發(fā)和完善了瘦西湖乾隆 水上游覽線、高郵湖漁家樂休閑游、儀征生態(tài)旅游等民俗觀光系列產(chǎn)品，此外，汪氏小苑、漢廣陵王墓博物館二號墓、高旻寺、普哈丁墓園、市區(qū)古運河風(fēng)光帶、隋煬帝陵、玉器廠工藝美術(shù)景區(qū)、西郊森林公園、儀征