【正文】 廣州 樓市高位運(yùn)行 別墅走勢(shì)凌厲 經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展不斷地為廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。從北京市統(tǒng)計(jì)局獲悉，２００２年１至１１月，北京商品房平均售價(jià)為每平方米４２７９．４元，比上年年底下降了７８０．６元。 統(tǒng)計(jì)顯示，在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款比重下降，包括業(yè)主定金和預(yù)收款及發(fā)展商自籌資金在內(nèi)的民間資本比重已升至７成的比例。 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)總隊(duì)調(diào)查，私房及部分產(chǎn)權(quán)的私房現(xiàn)值戶均為９．９萬(wàn)元，公房現(xiàn)值戶均為０．７萬(wàn)元，家庭裝修現(xiàn)值戶均為０．４萬(wàn)元。 全國(guó)完成土地開發(fā)面積８８４７萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)３４．８％。這些企業(yè)完成的房地產(chǎn)開發(fā)投資約占總投資的三分之一，同比增長(zhǎng)２７．５％。其中，商品住宅銷售價(jià)格為２２１６元／平方米，同比增長(zhǎng)６．１％。１０月份，商品房平均銷售價(jià)格分類指數(shù)為９８．９０點(diǎn)，比９月份上升０．１６點(diǎn)，比去年同 期下降０．８２點(diǎn)。今年房地產(chǎn)開發(fā)投資的變化特點(diǎn)是上半年快速增長(zhǎng)，下半年以后增速略有回落。１０月份，全國(guó)商品房空置面積同比增長(zhǎng)１０．８％，明顯高于去年同期增長(zhǎng)２．８％水平。 ４、商品房空置 面積分類指數(shù)。１０月份，新開工面積分類指數(shù)為１０５．５８點(diǎn)，比９月份上升０．４３點(diǎn)，比去年同期下降５．４４點(diǎn)，仍然是影響 “ 國(guó)房景氣指數(shù) ” 下降的最主要因素。今年前１０個(gè)月，土地開發(fā)面積增速低于去年同期水平，但仍然保持較快增長(zhǎng)。１月～１０月，全國(guó)商品房竣 工面積１３，４６４萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)２７．５％，比去年同期增加８．８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)。其中，土地轉(zhuǎn)讓收入、竣工面積和資金來(lái)源分類指數(shù)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，拉動(dòng)了 “ 國(guó)房景氣指數(shù) ” 繼續(xù)保持上升態(tài)勢(shì)；而新開工面積和商品房空置面積分類指數(shù)明顯下降，仍然是抑制 “ 國(guó)房景氣指數(shù) ” 進(jìn)一步上揚(yáng)的主要因素。 (大量管理資料下載 ) 中國(guó)揚(yáng)州房地產(chǎn)市調(diào)報(bào)告 一、 2002 年全國(guó)房地產(chǎn)投資開發(fā)情況分析 (一 ) 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)總體景氣水平 (110 月份參考 ) 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新測(cè)算的全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)結(jié)果表明：１０月份， “ 國(guó)房景氣指數(shù) ” 為１０５．１５點(diǎn)，比去年同期下降０．４７點(diǎn)，比今年９月份上升０．１８點(diǎn)。 (二 ) 主要分類指數(shù)的走勢(shì) (110 月份參考 ) １、竣工面積分類指數(shù)。其中，商品住宅竣工面積達(dá)到１１，３６２萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)２８．４％，是增長(zhǎng)最快的物業(yè)類型。１月～１０月份，全國(guó)完成土地開發(fā)面積８８４７萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)３４．８％，增幅比去年減少２個(gè)百分點(diǎn)。１月～１０月，全國(guó)累計(jì)完成新開工面積３０，９５８萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)１９．６％，增幅比去年同期減少１５．３個(gè)百分點(diǎn)。１０月份，商品房空置面積分類指數(shù)為９７．２０點(diǎn)，與９月份基本持平，比去年同期上升３．７５點(diǎn)。其中，空置商品住宅６２００萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)９．３％。１月～１０月，全國(guó)完成房地產(chǎn)投資５５８８億元，同比增長(zhǎng)２９．８％，增幅比去年同期減少１．４個(gè)百分點(diǎn)。今年以來(lái)，商品房銷售趨于平緩，下半年以后增速明顯加 (大量管理資料下載 ) 快，商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升。分地區(qū)看，東、西部地區(qū)商品房銷售價(jià)格增速均達(dá)到７．２％，而中部地區(qū)平均銷售價(jià)格為１３７９元／平方米，同比增長(zhǎng)１．７％，絕對(duì)值和增速均明顯低于全國(guó)平均水平。 商品住宅竣工面積１１３６２萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)２８．４％。新開工面積３ ０９５８萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)１９．６％。房產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中所占比重已接近一半。 北京 供需節(jié)節(jié)上升 房?jī)r(jià)緩緩降落 截至２００２年１１月底，北京市商品房開復(fù)工面積達(dá)６２５４．９萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)２８．２％；竣工面積達(dá)１１１４萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)６１．７％，其中住宅９２７．２萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)６０．６％。目前北京平均房?jī)r(jià)低于深圳１４９１．４元，居全國(guó)第二位。２００２年，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持“ 高位運(yùn)行 ” ：投資高速增長(zhǎng)，新開工面積和竣工面積保持較高 的增長(zhǎng)率，成交量也不斷創(chuàng)出新高。業(yè)內(nèi)人士測(cè) (大量管理資料下載 ) 算，去年廣州別墅全年的銷量面積會(huì)達(dá)到上年的兩倍以上。在出讓地塊幅數(shù)、總成交面積和總成交價(jià)上分別比去年同期有大幅度的提高。經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣納入制度化、規(guī)范化的運(yùn) 作軌道，經(jīng)營(yíng)性土地價(jià)格顯著上升，今年拍賣的宗地?cái)?shù)、拍賣的收入基本上占到了福建全省總量的 “ 半壁江山 ” 。 去年１至１１月份，?？诜康禺a(chǎn)完成投資１１．５２４億元，同比增長(zhǎng)２．５％。許多外地人把?？诋?dāng)成治病養(yǎng)老、休閑度假的好地方，還有的把在?？谫I房當(dāng)成一種投資。 二、 2020 年國(guó)內(nèi)市場(chǎng)總體分析 （一） 2020 年全國(guó)市場(chǎng)行情分析 ２００３年我國(guó)通貨緊縮壓力將小于２００２年，但物價(jià)將繼續(xù)呈現(xiàn)低水平運(yùn)行的走勢(shì)。最近召開的計(jì)劃工作會(huì)議將２００３年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)預(yù)定為增長(zhǎng)１％，也就是說(shuō)２００３年居民消費(fèi)價(jià)格不僅要由負(fù)轉(zhuǎn)正，而且還要增長(zhǎng)１個(gè)百分點(diǎn)增幅高于２００１年和２００２年的水平。 工業(yè)生產(chǎn)加速增長(zhǎng)有利于物價(jià)的回升。一是在國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、國(guó)債投資作用下，重工業(yè)生產(chǎn)將繼續(xù)快速增長(zhǎng)，拉動(dòng)整體工業(yè)的增長(zhǎng)。 ２００２年前１１個(gè)月，工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)出口交貨值１７６５６億元，比２００１同期增長(zhǎng)２２．３％，同比加快１３．２個(gè)百分點(diǎn)，出口對(duì)工業(yè)生產(chǎn)的貢獻(xiàn)不斷提高。２００２年前期物價(jià)較大幅度的下跌與企業(yè)普遍反映的實(shí)體經(jīng)濟(jì)貨幣供應(yīng)偏緊有密切的聯(lián)系。２００３年我國(guó)貨幣 金融政策將進(jìn)一步加大對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支持力度，金融環(huán)境趨于寬松，有利于物價(jià)的回升。消費(fèi)應(yīng)該是三大需求中最有增長(zhǎng)空間的因素，是主導(dǎo)因素。 能源、原材料由供不應(yīng)求的 “ 瓶頸 ” 約束轉(zhuǎn)變?yōu)楣?yīng)充裕，抑制了工業(yè)品價(jià)格上漲的源頭。９０年代中期以后，隨著我國(guó)基礎(chǔ)工業(yè)進(jìn)入日趨發(fā)達(dá)和成熟時(shí)期，原煤、原油開采技術(shù)提高，發(fā)電量和鋼產(chǎn)量穩(wěn)步增長(zhǎng)，目前我國(guó)能源、原材料工業(yè)生產(chǎn)要快于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整和技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致技術(shù)含量高的消費(fèi)品價(jià)格大幅度下降，影響到物價(jià)總水平的下降。與此同時(shí)，我國(guó)工業(yè)生產(chǎn)技術(shù)水平不斷提高，由高價(jià)引進(jìn)國(guó)外生產(chǎn)線變?yōu)樽孕虚_發(fā)研制，成本驟然降低，各種耐用消費(fèi)品的價(jià)格下降也非?？臁Ｓ嘘P(guān)部門的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，２００２年我國(guó)進(jìn)口的主要商品價(jià)格比國(guó)內(nèi)同類產(chǎn)品低２０％左右而我國(guó)主要工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價(jià)格又高于國(guó)際市場(chǎng)價(jià)格２０％左右。 隨著人們溫飽問(wèn)題得以解決，居民對(duì)第三產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的需求大幅增長(zhǎng)，我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展落后且定價(jià)較低，不適應(yīng)世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流，因而在發(fā)展前景和價(jià)格定位上有較大的開拓空間。但是，在保持高速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了一些引人注意的問(wèn)題。同時(shí)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)的回報(bào)比較高，吸引了資本市場(chǎng)的參與，有越來(lái)越多的上市公司加入到了房地產(chǎn)開發(fā)的大軍中或開始涉足房地產(chǎn)業(yè)，上市公司投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在未來(lái)幾年會(huì)越來(lái)越明顯，這也會(huì)對(duì) 2020 年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)產(chǎn)生重要的積極影響。 由于受趨利因素的影響，投資中高檔商品房產(chǎn)品回報(bào)率高，從 1998 年底開始連續(xù) 4 年出現(xiàn)的第二輪房地產(chǎn)熱以來(lái)，大部分投資者和開發(fā)商都把自己要開發(fā)的產(chǎn)品定位放在發(fā)展高檔寫字樓、大面積高檔住宅、高級(jí)公寓和別墅上，而針對(duì)廣大中低收 入階層且市場(chǎng)需求巨大的經(jīng)濟(jì)房開發(fā)少之又少，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)矛盾和市場(chǎng)供需矛盾突出，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)總量不足、結(jié)構(gòu)失衡而導(dǎo)致的空置率上升是主要矛盾，而空置的商品住宅又主要是中高檔住宅。有專家提出警告，今年有些地區(qū)已經(jīng)因?yàn)檫^(guò)去房?jī)r(jià)和空置率過(guò)高而回落房?jī)r(jià)。城鎮(zhèn)中有 60%左右的居民家庭的收入在全省平均收 入線以下， 10%的高收入戶收入比 10%的低收入戶收入高 10 倍以上。自 2001 年 10 月末全省城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款突破 5000 億元大關(guān)后，到 2002 年 9 月末又超過(guò) 6000億元， 11 月末達(dá) 6170 億元，短短一年的時(shí)間內(nèi)就增加 1000 多億元，相當(dāng)于 2001 年全省國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的1/10 強(qiáng)。物價(jià)的低位運(yùn)行，是生產(chǎn)能力過(guò)剩、供求矛盾尖銳的必然反映。不利的方面主要是，物價(jià)降低將導(dǎo)致企業(yè)微利或虧損，企業(yè)惜投，銀行惜貸，社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)減少；物價(jià)持續(xù)低位使居民產(chǎn)生買漲不買落的心理，持幣待購(gòu)現(xiàn)象嚴(yán)重，造成百姓惜購(gòu)，進(jìn)而影響投資者和消費(fèi)者信心。出口方面，蘇南出口總額占全省的比重為 %，同比增長(zhǎng)%；而蘇中、蘇北分別占全省的 %和 %，增長(zhǎng) %和 %。地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長(zhǎng)存在的較大差異，不利于資源的有效配置和全省綜合實(shí)力的提高。國(guó)有控股企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng) %，其中純國(guó)有企業(yè)增長(zhǎng) %、國(guó)控大中型企業(yè)增長(zhǎng) %，均低于全省工業(yè) %的增幅。三是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)存在隱患。從供給角度看，工業(yè)生產(chǎn)受內(nèi)需擴(kuò)大和企業(yè)改革深化的積極影響，速度和效益還會(huì)維持在一定的水平上，但在市場(chǎng)總體上供大于求、低物價(jià)的情況下，速度不可能很快；農(nóng)業(yè)增長(zhǎng)比較平穩(wěn)；第三產(chǎn)業(yè)有較大的增長(zhǎng)空間，在有效的政策導(dǎo)向下繼續(xù)加快增長(zhǎng)。 —— 具有比較雄厚的物質(zhì)技術(shù)基礎(chǔ)，全省經(jīng)濟(jì)總量已突破 1 萬(wàn)億元大關(guān)，年末金融機(jī)構(gòu)存款超過(guò) 1 萬(wàn)億元，加上大量引進(jìn)的國(guó)外先進(jìn)技術(shù)設(shè)備，基礎(chǔ)設(shè)施狀況大大改善，為全省經(jīng)濟(jì)步入快速發(fā)展軌道提供了 (大量管理資料下載 ) 先決條件。民間投資正在被迅速激活。股份制、 “ 三資 ” 和私營(yíng)個(gè)體等非公有制經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)融入世界經(jīng)濟(jì)步伐的加快，出口和外商直接投資力度仍然較強(qiáng)，加之全省協(xié)議利用外資增勢(shì)強(qiáng)勁，為今后開放型經(jīng)濟(jì)的較快增長(zhǎng)打下了一個(gè)良好基礎(chǔ)。全市共有 97 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 9 個(gè)街道辦事處。境內(nèi)有長(zhǎng)江岸線 公里，沿岸有儀征、邗江、江都；京杭大運(yùn)河縱穿腹地，全長(zhǎng) 公里，由北向南溝通白馬、寶應(yīng)、高郵、邵伯 4 湖，匯入長(zhǎng)江。境內(nèi)長(zhǎng)江岸線 80 多公里，水深江闊，岸線穩(wěn)定；揚(yáng)州為蘇北門戶，市場(chǎng)興旺、流通業(yè)發(fā)達(dá)，是承南啟北的重要的貨物和信息集散地。南京到揚(yáng)州汽車只需 1 個(gè)多小時(shí)，上海到揚(yáng)州只需 2 個(gè)多小時(shí)，北京至揚(yáng)州只需要 8 個(gè)多小時(shí)。揚(yáng)州宜港岸線 47公里，已開發(fā)利用 17公里。 揚(yáng)州既是風(fēng)景秀麗的風(fēng)景城，又是人文薈萃的文化城、歷史悠久的博物城。 多年來(lái)，揚(yáng)州市利用名城優(yōu)勢(shì)和景觀特色，在 “ 古、文、水、綠、秀 ” 上做文章，成功地開發(fā)了一大批旅游 “ 新品、名品、精品 ” ，并進(jìn)一步開發(fā)和完善了瘦西湖乾隆 水上游覽線、高郵湖漁家樂(lè)休閑游、儀征生態(tài)旅游等民俗觀光系列產(chǎn)品，此外，汪氏小苑、漢廣陵王墓博物館二號(hào)墓、高旻寺、普哈丁墓園、市區(qū)古運(yùn)河風(fēng)光帶、隋煬帝陵、玉器廠工藝美術(shù)景區(qū)、西郊森林公園、儀征