【正文】 其中既有國家康居工程試點文昌苑，也有經(jīng)濟適用房小區(qū)翠崗新村，也有外地房地產(chǎn)公司開發(fā)的高品位住宅。一條是沿揚子江路居住軸線。它依據(jù)政府農(nóng)貿(mào)市場的區(qū)域布點，開發(fā)用地 15 畝，地處中興路東段、小美食街西段，周邊為連片的已建和在建居住小區(qū)，為新興商圈要地。 他認為，造成目前商品房價格上揚的主要原因有三點：一是需求拉動，這主要是城市大發(fā)展使住房需求趨旺；二是成本推動，主要包括土地價格上揚；建設造價在增加，如房屋質(zhì)量、套型，設計、材料等較以前上一個檔次。 車位配備逐漸為購房者重視，車位售價上升較快，西區(qū)有汽車庫的小區(qū)樓盤特別受購房者青睞。 房地產(chǎn)是個資金密集型行業(yè)，搞規(guī)?；_發(fā)需要巨額資金支撐，隨著新一輪 “ 圈地運動 ” ，揚城房地產(chǎn)市場將是這些超級大腕的天下。人不是為高科技生活，而應該是高科技為人的生活服務。另外，揚州有個現(xiàn)象值得一提：拆遷戶還別墅在西區(qū)較為盛行，用來還遷的 “ 別墅 ” 群均為緊靠在一起的獨立建筑，每家擁有獨門獨院，基本沒有綠化，這種建筑不僅對城市發(fā)展造成影響，也會對別墅市場造成影響。 B、 東 區(qū) 東區(qū)的開發(fā)規(guī)模不大，約占總體開發(fā)量的 15%，總體品質(zhì)不高。 市區(qū)全年房產(chǎn)交易額３９億元，比前年２８．９５億超出整整１０億元。西區(qū)的潛在優(yōu)勢，使投資人看中了這方熱土，大級別的公共設施落戶西區(qū)，更使 “ 站場板塊 ” 人氣陡升。西區(qū)的繁榮普遍看好，土地價格容易上得去；而其它方位上的 地塊，目前因尚未成氣候，能不能拿全憑商家的精明。 原本設想在年內(nèi)動手的教場改造，沒能按計劃實施 ，使那里急切盼望拆遷的市民空歡喜了一場。 宋城名都獨辟蹊徑 旅游物業(yè)笑傲江湖 把房地產(chǎn)開發(fā)和旅游事業(yè)結(jié)合在一起，是條新思路，能否取得成功，取決于智慧和膽識。 旺盛需求刺激 “ 房價 ” 漲聲一片 回眸 2002 年，旺盛的住房需求 , 使得房 價一路凱歌，不少開發(fā)商喜形于色，銷售業(yè)績驕人。 (大量管理資料下載 ) 小區(qū)占地面積近 40 公頃，建筑面積 40 萬平方米，可容納居民 1 萬多人，計劃兩年內(nèi)完成建設。這種容易誘發(fā)公務員“ 尋租 ” 行為的出讓方式，現(xiàn)在被正式 “ 叫停 ” ，取而代之的是公開、公平的拍賣。 112 月全市新批利用外資金額 50960 萬美元，分別比前年同期增長 ％和 倍。 112月，全市規(guī)模以上工業(yè)完成產(chǎn)值 億元，同比增長 ％；完成增加值 億元，同比增長 ％，比前年同期提高 個百分點比全省平均水平低 個百分點。 2002 年，揚州旅游業(yè)繼續(xù)保持了較快的發(fā)展。 公路：京滬和寧通高速公路連接全市，構(gòu)成我市一橫一縱 T 型 高速公路骨架。石油、天然氣、氦氣、石英砂、陶土、礦泉水等礦產(chǎn)資源儲量較為豐富。全市總面積 平方公里，市區(qū)總面積 平方公里，全市總?cè)丝? 萬，其中市區(qū)人口 萬人。私營企業(yè)總數(shù)已位居全國第一。 —— 具有廣闊的經(jīng)濟增長空間，全省工業(yè)化水平雖然較高，但工業(yè)化的歷史任務遠未完成，投資和消費需求潛力巨大。房地產(chǎn)業(yè)投資的快速增長，雖然有利于促進經(jīng)濟增長，但目前房價明顯上揚及一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)靠貸款高負債經(jīng)營的狀況令人擔憂。 問題之五：微觀經(jīng)濟運行還存在一些潛在問題 主要表現(xiàn)在：一是國有企業(yè)效益相對較差。 問題之四：區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡性依然突出 經(jīng)過多年的努力，全省實施區(qū)域共同發(fā)展戰(zhàn)略已 取得明顯成效，但受各種原因的影響，蘇南、蘇中和蘇北經(jīng)濟發(fā)展的不平衡性仍較突出。 問題之三：物價總水平持續(xù)處于負增長 2002 年全省居民消費價格同比下降 %，回落 個百分點。 三、區(qū)域市場總體分析 （一） 2002 年全省經(jīng)濟運行情況描述 全省經(jīng) 濟運行呈現(xiàn)以下十大 “ 亮點 ” 亮點之一： GDP 總量突破 1 萬億元大關(guān)，年增量超過 1 千億元 亮點之二：國有投資和民間投資雙輪驅(qū)動，全社會投資突破 3800 億元 亮點之三：消費品市場穩(wěn)中有升，零售總額超過 3200 億元 亮點之四：外需增勢強勁，進出口總額超 690 億美元 亮點之五：國際資本流入加快，外商直接投資將突破 100 億美元 亮點之六：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例轉(zhuǎn)變?yōu)?∶ ∶ 亮點之七：城鎮(zhèn)建設進程加快，城市化水平達 % 亮點之八：經(jīng)濟運行效益和質(zhì)量提高，工業(yè)利潤突破 500 億元 亮 點之九：財政收入 1400 億元，財政收入占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重提高 個百分點 亮點之十：城鄉(xiāng)居民收入增長加快，均量分別突破 8000 元和接近 4000 元 影響全省經(jīng)濟運行的主要問題 問題之一：就業(yè)和再就業(yè)的壓力仍然較大 問題之二：居民收入差距擴大影響消費增加 主要表現(xiàn)在：一是城鄉(xiāng)居民收入差距呈逐步擴大之勢。 不過，隨著市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了一些影響投資增長的風險問題，主要表現(xiàn)在一些商品 (大量管理資料下載 ) 房銷售難度增加，供 需矛盾凸現(xiàn)，空置房面積迅速擴大，已經(jīng)大大超過國際警戒線。但由于多種原因，近年來我國第三產(chǎn)業(yè)和服務業(yè)發(fā)展并不快，而且由于下崗職工增加、居民對漲價承受力減弱 ，因而第三產(chǎn)業(yè)、服務業(yè)價格雖有所提高，但上漲幅度也比較有限，不能改變整體物價下降的趨勢。 ８０年代末期和９０年代前期的高通貨膨脹，使我國的物價背離國際價格的平均水平，近期物價下降是向國際價格的合理復歸。此外，隨著 (大量管理資料下載 ) 我國外匯儲備增加，稀缺的能源、原材料可以通過進口解決，所以能 源、原材料的 “ 瓶頸 ” 約束完全不存在。二是居民消費結(jié)構(gòu)升級、消費熱點十分突出，對２００３年居民消費加快增長起著決定性的作用。而２００２年下半年以來，我國的貨幣供應量增長速度加快、貨幣流動性持續(xù)穩(wěn)步上升，金融機構(gòu)的貸款增加明顯。二是工業(yè)經(jīng)濟 效益有望進一步改善，促使企業(yè)生產(chǎn)積極性提高。物價能否躍上新的臺階，實現(xiàn)預定增長目標對各級政府來說壓力很大。 商品房平均銷售價格也有較大幅度的增長，平均售價為每平方米２２６３．０７元，比上年同期增長３３．２％。 ?？? 銷量首超百萬 旅游房產(chǎn)熱銷 ２００２年前１１個月，?？谑猩唐贩拷灰琢窟_１０２．３萬平方米，同比增長２６％，銷售金額為１４．２６億元。 深圳 交易記錄刷新 價格趨于理性 深圳２００２年新增住宅供應量創(chuàng)歷史新高，成交量也首次突破了７００萬 平方米大關(guān)。專家分析，房價下降，與幾個大型中低價樓盤的發(fā)售關(guān)系密切。其中大、中、小城市該比例分別為４９．３％、４５．１％和４８．１％。 目前全國每天竣工的商品房達１６０００套。１月～１０月，全國累計銷售商品房達到１２，９７６萬平方米，同比增長２７．６％。 ５、房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)。其中，商品住宅新開工面積為２５，４５６萬平方米，同比增長１９．６％。 ２、土地開發(fā)面積分類指數(shù)。７月份以來， “ 國房景氣指數(shù) ” 連續(xù)４個月保持穩(wěn)定回升的勢頭，在相隔９個月之后， “ 國房景氣指數(shù) ” 再次突破１０５點，反映出全國房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣水平整體上揚。今年以來，商品房竣工面積增勢強勁，竣工面積分類指數(shù)持續(xù)上升，是拉動“ 國房景氣指數(shù) ” 上揚的主要動力。 ３、新開工面積分類指數(shù)。今年以來，由于商品房竣工面積增勢強勁，明顯快于去年同期；而商品房銷售面積增速趨緩，商品房空置面積絕對量進一步加大。 ６、商品房銷售價格分類指數(shù)。其中，資質(zhì)等級二級以上的３１５１個，比上年減少２５９個，但企業(yè)平均資產(chǎn)總值卻由上年的２．７億元增加到３．２億元。分地區(qū)看，東、中部新開工面積同比增長分別為２１．７％和２１．５％；西部為１０．９％。 在供需穩(wěn)步升高的形勢下，原先一直居高不下的北京房 價也正悄然下降。 ２００２年由香港北移的消費群，為廣州別墅市場帶來了強勁的走勢。截至目前共成功拍賣和掛牌交易新區(qū)土地共計２１幅，面積１３０５．０８畝，總成交價１１８５８５萬元。除國內(nèi)貸款外，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源已趨向多元化，前１１個月共利用外資７６９８萬元，自籌資金４．６億元，發(fā)展商收到定金及預付款４億多元。 推動物價適度上漲的因素 物價持續(xù)走低受到多方關(guān)注，２００３年存在一定的上漲壓力。２００２年２－１１月份規(guī)模以上工業(yè)增加值一直保持加速增長態(tài)勢，其增長速度由３月份的１０．９％持續(xù)上升到１１月份的１４．５％，出現(xiàn)了近幾年少有的高速增長。 貨幣供應量和金融機構(gòu)貸款量增加，有利于物價的回升。 ２００２年全年消費品零售額增長將接近９％。那時我國能源、原材料產(chǎn)品的增長速度一直低于經(jīng)濟增長，發(fā)電量、鋼材和一些有色金屬等原材料極為短缺，成為人們倒買倒賣的對象。為了在競爭中獲勝，一些企業(yè)通過提高技術(shù)構(gòu)成降低成本、壓縮支出降低價格，另一些企業(yè)則人為將價格降到成本以下爭取市場分額?？梢哉f，近兩年物價的下降在一定程度上是前些年物價上漲過快的合理復歸。 國家經(jīng)貿(mào)委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2002 年全國房地產(chǎn)完成投資近 6000 多億元，比上一年度增長 30％，全年平均增長幅度達到 30％，明顯高于同期全國固定資產(chǎn)投資增長率，這表明開發(fā)商及社會各界對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢全面看好，因此紛紛加大了投資規(guī)模，這種態(tài)勢還將會在 2020 年持續(xù)下去。認為市場價格不會降，樓市還有待于大力開發(fā)。三是面對住房、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等各項制度改革，大多數(shù)居民的收支心理預期不穩(wěn)。另外，根據(jù)我國承諾， 2002 年我國關(guān)稅總水平降至 12%，隨著關(guān)稅的下調(diào)，刺激了相關(guān)產(chǎn)品的進口數(shù)量，從而對國內(nèi)市場商品價格產(chǎn)生很大的沖擊，導致物價的進一步下降。國有及其他單位投資，蘇南同比增長 %，蘇中、蘇北分別增長 %和 %。在規(guī)模以上工業(yè)中，外資企業(yè)實現(xiàn)的工業(yè)增加值近占 30%；在出口總額中，外商投資企業(yè)提供的份額達 60%以上。 從經(jīng)濟周期的角度分析，可以作出全省經(jīng)濟增長已進入新一輪周期的基本判斷（該輪周期在 2000 年、2001 年已初顯端倪，經(jīng)濟增長率分別為 %和 %），并且主要表現(xiàn)為以下特征：一是經(jīng)濟增長的平均位勢較高，將在較高平臺（ 10%以上）上運行；二是在體制變革和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的強力影響下，新周期的規(guī)則性、穩(wěn)定性進一步提高，不會出現(xiàn)過去 “ 緩升驟降 ” 或 “ 急升緩降 ” 的局面，而將呈現(xiàn)出 “ 緩升緩降 ”的新態(tài)勢；三是周期時間拉長。 —— 市場配置資源的基礎性作用逐步增強