【正文】 （六）進一步研究房貸保險制度 個人住房貸款保險一般分為三類：一是抵押住房的財產保險，主要保障房產免受意外事故和自然災害毀損的風險；二是貸款者的定期信用人壽保險，主要是在還貸期內貸款人因疾病或意外傷害而喪失工作能力或死亡的情況下，保證銀行能安全收回貸款，貸款者的家人能繼續(xù)企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 居?。蝗堑盅嘿J款購房履約保證保險，當投保人因為死亡、失業(yè)等約定原因無力還貸時，保險公司代其向銀行清償剩余債務，同時行使追償權，從抵押物中得到補償或向投保人追回賠款。為此商業(yè)銀行應提高服務意識，設計符合各類消費者需求的貸款品種。鼓勵信貸人員根據(jù)借款人特點進行房貸管理手段創(chuàng)新。完善房價統(tǒng)計體企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 系和市場信息披露制度。為調節(jié)開發(fā)商的過高利潤，建議對過去以協(xié)議方式取得土地開發(fā)權的項目，加強土地增值稅的征管。逐步做到所有居民都能上繳住房公積金，提高中低收入者的住房購買力；成立企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 專門機構加強公積金監(jiān)管；允許發(fā)達地區(qū)優(yōu)先提高個人公積金繳存比例。為應對資源短缺的制約，在建筑過程中要推廣使用新材料，防 止資源的不合理消耗，做到節(jié)約能源、環(huán)保，建設節(jié)約型城市。要提倡人人首先有房住，而不是少數(shù)人有多個房屋產權。房地產業(yè)產業(yè)鏈條長，可以帶動原材料、家用電器等耐用消費品、住宅裝修業(yè)、服務業(yè)等一系列產業(yè)的發(fā)展，其促進經 濟全面發(fā)展的重要作用，是其他產業(yè)無法比擬的。 四是缺乏合理引導居民住房需求，有效調控投資、投機行為的稅收政策。 專欄 5：影響我國房地產業(yè)和房地產金融發(fā)展的制度性因素 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 目前部分地區(qū)房價上漲較快等問題與我國住房制度改革和房地產市場發(fā)展中的制度缺陷有十分密切的關系。據(jù)建設部統(tǒng)計， 2020 和 2020 年底，我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積分別達到 和 平方米，超過了 90 年代初期中等收入國家平均 平方米的水平，參見圖 14。可見，對于銀行來說，土地質押并未落到實處。雖然各地土地儲備機構均由政府全額撥款組建，但目前一部分地區(qū)存在政府投入的注冊資本金過少、注冊資金不到位等問題，造成其對銀行資金過分依賴，抵御風險的能力極低。有的開發(fā)商在出售房屋獲得資金后償還銀行貸款，也有開發(fā)商因無法將房屋全部賣出而攜款潛逃。有統(tǒng)計顯示，我國房地產開發(fā)商通過 各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70%以上。從房地產貸款占金融機構全部人民幣貸款的比例看， 1998 年底房地產貸款余額只占金融機構人民幣貸款余額的 %，到 2020 年底這一比例提高到 %。這些文件要求，各商業(yè)銀行要調整貸款結構，積極支持住房建設。規(guī)定不得向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。對自有資金低、應收賬款多的承建房地產建設項目的建筑施工企業(yè)， 二是規(guī)范個人住房貸款業(yè)務。同時人民銀行實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的 倍，商業(yè)銀行可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內部定價規(guī)則。 注：本表按“五級”分類標準，不良貸款包括“次級”、“可疑”、“損失”三類貸款。其中農行和中行的不良貸款率相對偏高，分別達到 16％以上和 12％以上，工行和建行的不良貸款率則相對較低，維持在 7％左右。實際繳存職工人數(shù)為 萬人，占在崗職工人數(shù)的 ％。 2020 年 1 季度 , 政策性住房貸款達到 億元 , 其中個人住房公積金貸款達到 億元。2002年以來各季度住房抵押貸款增加額與住宅銷售額增加額的比例，見圖 11。地產開發(fā)貸款在 2020年底增長 %的基礎上， 2020年繼續(xù)在高位攀升， 2020 年底余額同期比增長 %， 2020 年 1 季度增幅雖有所回落，但仍維持 30%以上。 2002 年 3 月末，這一份額為 %， 2020 年 6 月底達到 %， 2020 年底達到 %，2020 年 3 月底上升到 %, 見圖 8。 這些措施停止了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，據(jù)國土資源部統(tǒng)計， 200 2020 年 全國出讓土地總面積 和 公頃，分別增長37％和 56％， 2020年出讓土地面積 ，比 2020年下降 ％。全國企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 土地購置面積和土地開發(fā)面積的差額也逐年增大， 2020 年該差額達到 萬平方米，這意味著僅 2020 年全年就形成了兩億平方米的土地等待開發(fā)商開發(fā)或繼續(xù)開發(fā)。 2020 年 1 季度全國主要城市地價同比增長 %，增幅同比下降 個百分點。 （六）境外資金進入熱點地區(qū)房地產市場 受房價快速上漲和人民幣升值預期的影響，境外資金通過多種渠道進入上海、北京等熱點地區(qū)房地產市場，一是直接設立外資房地產投資公司或參股境內房地產開發(fā)企業(yè)， 2020 年全國房地產開發(fā)利用外資 億元 ，同比增長 %，占開發(fā)資金來源的 %。從房地產開發(fā)投資完成額來看，別墅和高檔公寓類住宅2000年、 2001年和 2002年投資增長率分別為 %、 %和 % ，連續(xù)三年顯著高于全部住宅的投資增長率。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 （三）房屋銷售價格上漲較快 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 圖 3：我國商品房供求關系 （三）房屋銷售價格上漲較快 全國商品房和商品住宅價格穩(wěn)中趨升，但是上升幅度逐年加快。 2020 年 2 月份以來，商品房和住宅竣工面積累計增長率逐步 下降， 2020 年商品房和住宅竣工面積增長 率只有 ％和 ％。房地產市場在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產泡沫。1984 年廣東、重慶開始征收土地使用費。 2020 年 1 季度，全國房地產開發(fā) 企業(yè)累計購置土地面積 7374 萬平方米，同比增長 %，增幅同比下降 個百分點。近年來，隨著我國城市化進程和城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深入，國家出臺了多項支持房地產發(fā)展的產業(yè)政策和信貸政策。當前房地產金融風險集中表現(xiàn)為：一是部分地區(qū)房地產市場過熱加劇市場風險，二是房地產開發(fā)企企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 業(yè)高負債經營隱含財務風險，三是“假按揭”凸顯道德風險，四是基層銀行發(fā)放房地產貸款存在操作風險，五是土地開發(fā)貸款有較大信用風險，六是房地產貸款法律風險加大。大量土地已經出讓，但開發(fā)進度較慢。 房地產投資到位資金增幅下降，但房地產貸款增幅較高。 為支持房地產業(yè)健康發(fā)展，發(fā)揮其支柱產業(yè)的作用，應堅持突出重點、區(qū)別對待的原則，利用稅收手段限制投機性購房和短期炒作行為。房地產業(yè)快速增長，城鎮(zhèn)居民按戶計算的住房自有化率達到 80%以上，建筑和房地產業(yè)增加值占 GDP 的比例接近 10%。 1998年至 2020年，房地產開發(fā)企業(yè)累計購置土地面積 億平方米，年平均增長 35%；支付土地購置費 6149 億元，年均增長%。 1987 至 1991 年是中國房地產市場的起步階段。 1993 年底宏觀經濟調控后，房地產業(yè)投資增長率普遍大幅回落。 需求增長較快。以1997 年第 4 季度為基期（ 1997 年 4 季度＝ 100），可以得到 1997 年第4 季度至 2020 年第 4 季度全國商品房和商品住宅銷售價格定基比指數(shù)，見圖 3。 從竣工套數(shù)來看， 2000、 2001 和 2002 年的別墅和高檔公寓類住宅竣工套數(shù)增速分別為 %、 ％和 ％，而同期住宅竣工套數(shù)增速分別為 %、 ％和 ％。二是間接投資，購買房地產開發(fā)企業(yè)的債券或外資房地產中介公司以包銷的方式企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 批量買入樓盤，再進行商業(yè)性銷售。 1998 年 1 季度至 2001 年 3 季度，土地交易價格較為平穩(wěn)， 2001 年 4 季度開始，土地交易價格開始攀升，其中居民 住宅用地交易價格在 2002 年 4 季度至 2020 年 4 季度，各季增長幅度都在 10％以上， 2020 年 1 季度增幅雖稍有回落，但 2020 年2 季度以后季度同期比增長率又恢復到 10％以上。 從全國待開發(fā)土地面積來看， 1999 年以來，該指標呈持續(xù)增長趨勢（除 2001 年比 2000 年小幅下降以外）， 2020 年全國待開發(fā)土地面積為 萬平方米。 二、 2020 年房地產金融的基本情況 （一）房地產投資到位資金增幅下降 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計， 2020 年房地產開發(fā)資金共籌措 億元，其中第一大資金來源為“定金和預收款”，達到 億元，比上年增長 %，占房地產開發(fā)投資資金來源的 %；第二大資金來源是房地產開發(fā)企業(yè)自籌資金，為 億元，增長了 38%，占全部資金來源的 %；第三大資金來源 是銀行貸款，為 億元，增長了 %，占資金來源的 %。 （三）房地產開發(fā)商貸款增幅減緩 2020 年底房地產開發(fā)商貸款為 億元， 2020 年 1 季度末達到 億元。土地儲備貸款快速增長， 2020年前 3 個月余額同比分別增長 52%、 %和 %，成為拉動房地產開發(fā)商貸款增長的重要力量。用住房抵押貸款增加額與住宅銷售額增加額比例的趨勢值代表中國住房貸款的按揭成數(shù)，則從 2002 年以來，按揭成數(shù)逐年下降，但即使這樣，中 國住房貸款的按揭成數(shù)在 2020年 1季度也為 63%。 2020 年底和 2020 年 1 季度末 , 個人住房公積 金貸款余額同比增長 ％和 ％。 2020 年末個 人公積金住房貸款余額 億元，占住房公積金繳存余額的比例為％，除去個人住房貸款和購買國債，全國仍有沉淀資金 億元，占繳存余額的比例為 ％。四大行匯總的房地產開發(fā)貸款不良貸款率在 1011％之間。 資料來源：四大國有商業(yè)銀行房地產貸款部門 第二部分 房地產金融政策與房地產金融風險的防范 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 一 、根據(jù)宏觀經濟形勢的變化，人民銀行及時調整房地產金融政策 （一）充分發(fā)揮信貸政策的作用 1998 年以來人民銀行根據(jù)宏觀經濟的變化，及時調整了房地產信貸政策。以 5 年期以上個人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準利率 %的 倍 (即 %)，僅比原優(yōu)惠利率 %高 個百分點。嚴禁“零首付”個人住房貸款，提出貸款額與抵押物實際價值的比例（抵借比）最高不得超過 80%，對購買期房的個人住房貸款，所購期房必須是多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二。 （四）加強對住房公積金信貸等政策性房地產金融的管理