【正文】 （六）進(jìn)一步研究房貸保險(xiǎn)制度 個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)一般分為三類：一是抵押住房的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，主要保障房產(chǎn)免受意外事故和自然災(zāi)害毀損的風(fēng)險(xiǎn)；二是貸款者的定期信用人壽保險(xiǎn)，主要是在還貸期內(nèi)貸款人因疾病或意外傷害而喪失工作能力或死亡的情況下，保證銀行能安全收回貸款，貸款者的家人能繼續(xù)企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 居住；三是抵押貸款購(gòu)房履約保證保險(xiǎn)，當(dāng)投保人因?yàn)樗劳?、失業(yè)等約定原因無(wú)力還貸時(shí)，保險(xiǎn)公司代其向銀行清償剩余債務(wù)，同時(shí)行使追償權(quán)，從抵押物中得到補(bǔ)償或向投保人追回賠款。為此商業(yè)銀行應(yīng)提高服務(wù)意識(shí)，設(shè)計(jì)符合各類消費(fèi)者需求的貸款品種。鼓勵(lì)信貸人員根據(jù)借款人特點(diǎn)進(jìn)行房貸管理手段創(chuàng)新。完善房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)體企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 系和市場(chǎng)信息披露制度。為調(diào)節(jié)開發(fā)商的過高利潤(rùn)，建議對(duì)過去以協(xié)議方式取得土地開發(fā)權(quán)的項(xiàng)目，加強(qiáng)土地增值稅的征管。逐步做到所有居民都能上繳住房公積金，提高中低收入者的住房購(gòu)買力；成立企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 專門機(jī)構(gòu)加強(qiáng)公積金監(jiān)管；允許發(fā)達(dá)地區(qū)優(yōu)先提高個(gè)人公積金繳存比例。為應(yīng)對(duì)資源短缺的制約，在建筑過程中要推廣使用新材料，防 止資源的不合理消耗，做到節(jié)約能源、環(huán)保，建設(shè)節(jié)約型城市。要提倡人人首先有房住，而不是少數(shù)人有多個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，可以帶動(dòng)原材料、家用電器等耐用消費(fèi)品、住宅裝修業(yè)、服務(wù)業(yè)等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其促進(jìn)經(jīng) 濟(jì)全面發(fā)展的重要作用，是其他產(chǎn)業(yè)無(wú)法比擬的。 四是缺乏合理引導(dǎo)居民住房需求，有效調(diào)控投資、投機(jī)行為的稅收政策。 專欄 5：影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融發(fā)展的制度性因素 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 目前部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲較快等問題與我國(guó)住房制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的制度缺陷有十分密切的關(guān)系。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)， 2020 和 2020 年底，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積分別達(dá)到 和 平方米，超過了 90 年代初期中等收入國(guó)家平均 平方米的水平，參見圖 14?？梢?，對(duì)于銀行來說，土地質(zhì)押并未落到實(shí)處。雖然各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)均由政府全額撥款組建，但目前一部分地區(qū)存在政府投入的注冊(cè)資本金過少、注冊(cè)資金不到位等問題，造成其對(duì)銀行資金過分依賴，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力極低。有的開發(fā)商在出售房屋獲得資金后償還銀行貸款，也有開發(fā)商因無(wú)法將房屋全部賣出而攜款潛逃。有統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商通過 各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。從房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)全部人民幣貸款的比例看， 1998 年底房地產(chǎn)貸款余額只占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的 %，到 2020 年底這一比例提高到 %。這些文件要求，各商業(yè)銀行要調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)，積極支持住房建設(shè)。規(guī)定不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。對(duì)自有資金低、應(yīng)收賬款多的承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)， 二是規(guī)范個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。同時(shí)人民銀行實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的 倍，商業(yè)銀行可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。 注：本表按“五級(jí)”分類標(biāo)準(zhǔn)，不良貸款包括“次級(jí)”、“可疑”、“損失”三類貸款。其中農(nóng)行和中行的不良貸款率相對(duì)偏高，分別達(dá)到 16％以上和 12％以上，工行和建行的不良貸款率則相對(duì)較低，維持在 7％左右。實(shí)際繳存職工人數(shù)為 萬(wàn)人，占在崗職工人數(shù)的 ％。 2020 年 1 季度 , 政策性住房貸款達(dá)到 億元 , 其中個(gè)人住房公積金貸款達(dá)到 億元。2002年以來各季度住房抵押貸款增加額與住宅銷售額增加額的比例，見圖 11。地產(chǎn)開發(fā)貸款在 2020年底增長(zhǎng) %的基礎(chǔ)上， 2020年繼續(xù)在高位攀升， 2020 年底余額同期比增長(zhǎng) %， 2020 年 1 季度增幅雖有所回落，但仍維持 30%以上。 2002 年 3 月末，這一份額為 %， 2020 年 6 月底達(dá)到 %， 2020 年底達(dá)到 %，2020 年 3 月底上升到 %, 見圖 8。 這些措施停止了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)， 200 2020 年 全國(guó)出讓土地總面積 和 公頃，分別增長(zhǎng)37％和 56％， 2020年出讓土地面積 ，比 2020年下降 ％。全國(guó)企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 土地購(gòu)置面積和土地開發(fā)面積的差額也逐年增大， 2020 年該差額達(dá)到 萬(wàn)平方米，這意味著僅 2020 年全年就形成了兩億平方米的土地等待開發(fā)商開發(fā)或繼續(xù)開發(fā)。 2020 年 1 季度全國(guó)主要城市地價(jià)同比增長(zhǎng) %，增幅同比下降 個(gè)百分點(diǎn)。 （六）境外資金進(jìn)入熱點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng) 受房?jī)r(jià)快速上漲和人民幣升值預(yù)期的影響，境外資金通過多種渠道進(jìn)入上海、北京等熱點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，一是直接設(shè)立外資房地產(chǎn)投資公司或參股境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 2020 年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)利用外資 億元 ，同比增長(zhǎng) %，占開發(fā)資金來源的 %。從房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額來看，別墅和高檔公寓類住宅2000年、 2001年和 2002年投資增長(zhǎng)率分別為 %、 %和 % ，連續(xù)三年顯著高于全部住宅的投資增長(zhǎng)率。 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 （三）房屋銷售價(jià)格上漲較快 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 圖 3：我國(guó)商品房供求關(guān)系 （三）房屋銷售價(jià)格上漲較快 全國(guó)商品房和商品住宅價(jià)格穩(wěn)中趨升，但是上升幅度逐年加快。 2020 年 2 月份以來，商品房和住宅竣工面積累計(jì)增長(zhǎng)率逐步 下降， 2020 年商品房和住宅竣工面積增長(zhǎng) 率只有 ％和 ％。房地產(chǎn)市場(chǎng)在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1984 年廣東、重慶開始征收土地使用費(fèi)。 2020 年 1 季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)累計(jì)購(gòu)置土地面積 7374 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅同比下降 個(gè)百分點(diǎn)。近年來，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程和城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深入，國(guó)家出臺(tái)了多項(xiàng)支持房地產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策。當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)集中表現(xiàn)為：一是部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱加劇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，二是房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，三是“假按揭”凸顯道德風(fēng)險(xiǎn)，四是基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)，五是土地開發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險(xiǎn)，六是房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險(xiǎn)加大。大量土地已經(jīng)出讓，但開發(fā)進(jìn)度較慢。 房地產(chǎn)投資到位資金增幅下降，但房地產(chǎn)貸款增幅較高。 為支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，發(fā)揮其支柱產(chǎn)業(yè)的作用，應(yīng)堅(jiān)持突出重點(diǎn)、區(qū)別對(duì)待的原則，利用稅收手段限制投機(jī)性購(gòu)房和短期炒作行為。房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民按戶計(jì)算的住房自有化率達(dá)到 80%以上，建筑和房地產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 的比例接近 10%。 1998年至 2020年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)購(gòu)置土地面積 億平方米，年平均增長(zhǎng) 35%；支付土地購(gòu)置費(fèi) 6149 億元，年均增長(zhǎng)%。 1987 至 1991 年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步階段。 1993 年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)率普遍大幅回落。 需求增長(zhǎng)較快。以1997 年第 4 季度為基期（ 1997 年 4 季度＝ 100），可以得到 1997 年第4 季度至 2020 年第 4 季度全國(guó)商品房和商品住宅銷售價(jià)格定基比指數(shù)，見圖 3。 從竣工套數(shù)來看， 2000、 2001 和 2002 年的別墅和高檔公寓類住宅竣工套數(shù)增速分別為 %、 ％和 ％，而同期住宅竣工套數(shù)增速分別為 %、 ％和 ％。二是間接投資，購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券或外資房地產(chǎn)中介公司以包銷的方式企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 批量買入樓盤，再進(jìn)行商業(yè)性銷售。 1998 年 1 季度至 2001 年 3 季度，土地交易價(jià)格較為平穩(wěn)， 2001 年 4 季度開始，土地交易價(jià)格開始攀升，其中居民 住宅用地交易價(jià)格在 2002 年 4 季度至 2020 年 4 季度，各季增長(zhǎng)幅度都在 10％以上， 2020 年 1 季度增幅雖稍有回落，但 2020 年2 季度以后季度同期比增長(zhǎng)率又恢復(fù)到 10％以上。 從全國(guó)待開發(fā)土地面積來看， 1999 年以來，該指標(biāo)呈持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)（除 2001 年比 2000 年小幅下降以外）， 2020 年全國(guó)待開發(fā)土地面積為 萬(wàn)平方米。 二、 2020 年房地產(chǎn)金融的基本情況 （一）房地產(chǎn)投資到位資金增幅下降 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)， 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)資金共籌措 億元，其中第一大資金來源為“定金和預(yù)收款”，達(dá)到 億元，比上年增長(zhǎng) %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源的 %；第二大資金來源是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金，為 億元，增長(zhǎng)了 38%，占全部資金來源的 %；第三大資金來源 是銀行貸款，為 億元，增長(zhǎng)了 %，占資金來源的 %。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)商貸款增幅減緩 2020 年底房地產(chǎn)開發(fā)商貸款為 億元， 2020 年 1 季度末達(dá)到 億元。土地儲(chǔ)備貸款快速增長(zhǎng)， 2020年前 3 個(gè)月余額同比分別增長(zhǎng) 52%、 %和 %，成為拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)商貸款增長(zhǎng)的重要力量。用住房抵押貸款增加額與住宅銷售額增加額比例的趨勢(shì)值代表中國(guó)住房貸款的按揭成數(shù)，則從 2002 年以來，按揭成數(shù)逐年下降，但即使這樣，中 國(guó)住房貸款的按揭成數(shù)在 2020年 1季度也為 63%。 2020 年底和 2020 年 1 季度末 , 個(gè)人住房公積 金貸款余額同比增長(zhǎng) ％和 ％。 2020 年末個(gè) 人公積金住房貸款余額 億元，占住房公積金繳存余額的比例為％，除去個(gè)人住房貸款和購(gòu)買國(guó)債，全國(guó)仍有沉淀資金 億元，占繳存余額的比例為 ％。四大行匯總的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良貸款率在 1011％之間。 資料來源：四大國(guó)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款部門 第二部分 房地產(chǎn)金融政策與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范 企業(yè) () 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載 一 、根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，人民銀行及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)金融政策 （一）充分發(fā)揮信貸政策的作用 1998 年以來人民銀行根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)的變化，及時(shí)調(diào)整了房地產(chǎn)信貸政策。以 5 年期以上個(gè)人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率 %的 倍 (即 %)，僅比原優(yōu)惠利率 %高 個(gè)百分點(diǎn)。嚴(yán)禁“零首付”個(gè)人住房貸款，提出貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例（抵借比）最高不得超過 80%，對(duì)購(gòu)買期房的個(gè)人住房貸款，所購(gòu)期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二。 （四）加強(qiáng)對(duì)住房公積金信貸等政策性房地產(chǎn)金融的管理