【正文】 市場競爭是殘酷的，但戰(zhàn)場上沒有永久的敵人，商場上更不會(huì)有永久的競爭對手。 創(chuàng)新不全是對企業(yè)過去已證明是行之有效的管理辦法的舍棄，而是應(yīng)相機(jī)保留或推陳出新。三、營銷創(chuàng)新：品牌魅力 在房產(chǎn)嚴(yán)重同質(zhì)化的今天，惟有品牌是有差異的。房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的控制的第一個(gè)關(guān)鍵是在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。對自身企業(yè)的人員的素質(zhì)提出挑戰(zhàn)，企業(yè)往往在人力資源的調(diào)配使用上捉襟見肘，降低項(xiàng)目經(jīng)營質(zhì)量；利率下調(diào)將對2002年房地產(chǎn)公司的業(yè)績產(chǎn)生積極影響。營銷低迷，資金周轉(zhuǎn)緩慢，償債能力編弱，流動(dòng)比率下降，從2002年度已公布的房地上市公司的中報(bào)看，其財(cái)務(wù)狀況及抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力不容樂觀。2001年受房地產(chǎn)景氣向好的吸引，有眾多企業(yè)紛紛攜巨資加盟房地產(chǎn)業(yè)，其中既有國內(nèi)的首富們（2001年《福布斯》公布的50名首富名單中，已有17人從事房地產(chǎn)及建筑行業(yè)），如新希望集團(tuán)預(yù)計(jì)投資房地產(chǎn)業(yè)金額在25億至30億元；也有香港的地產(chǎn)大鱷，如新世界、和黃地產(chǎn)、新鴻基等，李嘉誠旗下的和黃地產(chǎn)僅在北京東壩就投資100億元置地。這個(gè)制度體系體現(xiàn)了公開、公平、公正的市場原則，有利于充分發(fā)揮市場優(yōu)化配置土地資源的作用，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域中的不正之風(fēng)和腐敗行為。（五）營銷和管理方面的競爭。入世使得土地市場競爭加劇入世使得土地市場競爭加劇，土地價(jià)格會(huì)上升，進(jìn)而使房價(jià)的變動(dòng)較大。用不了多久，房地產(chǎn)業(yè)將有一批真正意義上的巨無霸浮出水面。從目前來看，廣東地產(chǎn)的發(fā)展要快于內(nèi)地，東南沿海地區(qū)的發(fā)展要快于中西部地區(qū)，地區(qū)發(fā)展水平落差衍生商機(jī)。業(yè)外企業(yè)紛紛進(jìn)入地產(chǎn)。而我國現(xiàn)有的2萬多家房地產(chǎn)企業(yè)長期存在著規(guī)模小、資金少、服務(wù)差、資質(zhì)低等問題，處于劣勢，缺乏競爭實(shí)力；同時(shí)，大量國有房地產(chǎn)企業(yè)還處于轉(zhuǎn)制過程中，企業(yè)制度不健全，與市場經(jīng)濟(jì)的要求不相適應(yīng)。2001年，房地產(chǎn)業(yè)延續(xù)了2000年的良好勢頭；目前房地產(chǎn)業(yè)處于初級階段，行業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展階段；影響未來三年房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素有：行業(yè)政策與產(chǎn)業(yè)政策；房地產(chǎn)的有效需求變化；宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢；大規(guī)模城鎮(zhèn)化；西部大開發(fā)；加入WTO等。一是擴(kuò)大內(nèi)需仍將是我國經(jīng)濟(jì)今后幾年增長的主要推動(dòng)力量，預(yù)計(jì)未來十年我國內(nèi)需增長強(qiáng)勁，其中，房地產(chǎn)業(yè)是擴(kuò)大內(nèi)需的重要組成部分；二是加入世貿(mào)和舉辦奧運(yùn)將對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大推動(dòng)作用；三是國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，逐步下放房地產(chǎn)建設(shè)審批權(quán)，起草新的住宅法，重點(diǎn)扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；四是外資大規(guī)模參與競爭，將提升整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平，當(dāng)前港資正積極在廣州、上海等重點(diǎn)地區(qū)開拓市場，搶奪人世后的先機(jī)；五是我國居民對住房的潛在需求巨大，2000年底，比改革之初提高了約2倍，但這與美國的60平方米，歐洲的45平方米，新加坡的26平方米等許多國家相比還有不小的差距。就“十五”期間而言，中央已決定繼續(xù)保持積極的財(cái)政政策的，努力培養(yǎng)和擴(kuò)大內(nèi)需。從今年熱銷樓盤情況看，都有此共同特點(diǎn)，即選用優(yōu)質(zhì)建材。全裝修房為大多數(shù)消費(fèi)者接受。家庭結(jié)構(gòu)直接影響到房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)（如戶型、配套等），是項(xiàng)目市場定位的重要參照依據(jù)。以三人購買一套住房計(jì)算，將增加850～1433萬多套住房?！笆濉睍r(shí)期房地產(chǎn)需求量的預(yù)測今后一段時(shí)期是我國城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、信息化的快速發(fā)展時(shí)期，也是國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定增長時(shí)期，潛在的住房需求和居民支付能力的提高，將使房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)長期看好的態(tài)勢。從滿足數(shù)量轉(zhuǎn)為追求質(zhì)量，從注重內(nèi)部結(jié)構(gòu)擴(kuò)展到對外部環(huán)境的高度關(guān)注，從追求實(shí)體性產(chǎn)品擴(kuò)展到追求體驗(yàn)的產(chǎn)品，從滿足物質(zhì)需要擴(kuò)展到為滿足業(yè)主實(shí)現(xiàn)自我、體現(xiàn)人體價(jià)值的需要；住宅需求的目的在發(fā)生變化，從以居住為主，正在轉(zhuǎn)為居住、辦公、出租、投資增值、經(jīng)營等多作用并存；對住宅區(qū)位的需求，從喜歡在城市中心區(qū)正在向城市的外圍轉(zhuǎn)移，國外城市的“空心”現(xiàn)象在我國已開始出現(xiàn)；住宅購買者的身份在變化，由集團(tuán)的批量購買為主轉(zhuǎn)為個(gè)人的單件購買為主；住宅消費(fèi)觀念變化的速度不斷加快，新觀念不斷推出。 上海市的存量房交易成功經(jīng)驗(yàn)將被其它各大城市引用，住房二三級市場將在全國范圍內(nèi)逐步培育，上海存量房交易面積將超過增量房交易，此外各地的租賃市場也將得到快速的發(fā)展。2000年我國人均GDP已達(dá)到860美元，已由溫飽邁入小康社會(huì)，住宅消費(fèi)將成為目前及今后相當(dāng)長時(shí)間的主要消費(fèi)熱點(diǎn)，住宅產(chǎn)業(yè)相應(yīng)將進(jìn)入高速增長階段。第四，人們對住宅投資性消費(fèi)動(dòng)機(jī)的增強(qiáng)，也將為我國房地產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展帶來巨大商機(jī)，尤其隨著我國城鎮(zhèn)戶口制度的改革和人才的合理流動(dòng)，將能動(dòng)地創(chuàng)造出新的住房需求，白領(lǐng)人士公寓、老齡公寓、學(xué)生公寓的需求也將逐步加大。只有通過跨行業(yè)的復(fù)合與嫁接，才能營造實(shí)實(shí)在在的主題概念，才能打造出全新的生活方式。由于城市中自然環(huán)境中美景的稀缺性，能夠取得自然美景的機(jī)會(huì)越來越小，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)中，借景，造景的傾向成為趨勢，在一定程度上，誰的景做的好，誰在房地產(chǎn)的競爭中蹴有可能取得先機(jī)。住宅一次裝修到位 北京市已逐步采取措施取消新建住宅毛坯房的做法，即將出臺《關(guān)于加強(qiáng)新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規(guī)定》，規(guī)定了開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品住宅應(yīng)做到一體化設(shè)計(jì)、施工、安裝要到位，不允許甩項(xiàng)驗(yàn)收等。很多發(fā)展商都看好這個(gè)區(qū)域，紛紛搶占建設(shè)用地，特別是圍繞奧運(yùn)公園周圍這樣一些項(xiàng)目。2奧運(yùn)將加快交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。加入WTO對房地產(chǎn)業(yè)的長期利好 加入WTO、擴(kuò)大對外開放將會(huì)積極推動(dòng)我國房地產(chǎn)近幾年及中長期的發(fā)展，其主要影響為，第一，入世以后，大量的外商進(jìn)入將帶動(dòng)國內(nèi)住宅用房、辦公用房的需求，特別是將對北京、上海和深圳等發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生良好影響，WTO效應(yīng)已經(jīng)在北京和上海的房地產(chǎn)市場得到很好體現(xiàn)，北京的高檔寫字樓已出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。十五期間我國將加快實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，加快中西部地區(qū)發(fā)展，將對中西部地區(qū)進(jìn)行投資、政策和資源的傾斜。大規(guī)模城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)的推動(dòng)。據(jù)測算。2000年我國人均GDP已達(dá)到860美元，已由溫飽邁入小康社會(huì)，住宅消費(fèi)將成為目前及今后相當(dāng)長時(shí)間的主要消費(fèi)熱點(diǎn)，住宅產(chǎn)業(yè)相應(yīng)將進(jìn)入高速增長階段。 此外，在政策優(yōu)惠方面，開發(fā)商與政府之間關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等許多稅費(fèi)的談判等因素也讓經(jīng)濟(jì)適用房的推行增加了一定難度。房價(jià)四倍以上的城市大多開始發(fā)放住房補(bǔ)貼。（2）政府將通過掌握對土地出讓源頭的控制，逐漸成為調(diào)節(jié)房屋價(jià)格的調(diào)解閥，最終可更主動(dòng)的調(diào)控房價(jià)。確保中低收入家庭能夠真正享受到國家的優(yōu)惠政策。隨著加入世貿(mào)組織，國外一些大中型、經(jīng)驗(yàn)比較先進(jìn)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，需要建立我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度，提高我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)水平和職業(yè)首先修養(yǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，制定一套使我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐步走上規(guī)范有序、公開統(tǒng)一的健康發(fā)展軌道的一套完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法。經(jīng)濟(jì)適用房、廉租屋的多層次住房供應(yīng)體系；（2） 促進(jìn)住房消費(fèi)信貸，個(gè)人住房貸款年限延長至 30年，％；制定鼓勵(lì)居民購房的稅收政策；（3） 取消房屋開發(fā)管理費(fèi)、工程造價(jià)審查費(fèi)、征地安置不可預(yù)見費(fèi)等47項(xiàng)不合法、不合理的收費(fèi)項(xiàng)目；（4） 《城市房地產(chǎn)管理辦法》日趨成熟。2001年36家房地產(chǎn)上市公司的管理費(fèi)用同比增加了近7億元,可見會(huì)計(jì)政策變化對房地產(chǎn)上市公司2001年業(yè)績的影響是巨大的。,。2001年主要業(yè)務(wù)在北京的房地產(chǎn)上市公司情況股票簡稱2001年度每股收益[元]2001年度凈資產(chǎn)收益率[%]2001年度主營業(yè)務(wù)收入[萬元]主營業(yè)務(wù)收入增長率%2001年度凈利潤[萬元]凈利潤增長率%光彩建設(shè)34,3,金 融 街85,15,珠江控股9,3,世紀(jì)中天20,4,陽光股份44,5,中 關(guān) 村190,8,天鴻寶業(yè)27,4,金地集團(tuán)66,12,天創(chuàng)置業(yè)30,北京城建160，15,平均56,5,數(shù)據(jù)來源：根據(jù)巨靈信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)整理而得。下面具體分析一下行業(yè)中的典型企業(yè)一上市公司的情況。當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)主要就集中在北京、上海、廣州、深圳等地，這些地區(qū)基礎(chǔ)好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較高，更為市場化，居民住房消費(fèi)能力和意愿強(qiáng)，入世的影響更直接和明顯，經(jīng)歷過泡沫危機(jī)，因而在這新一輪房地產(chǎn)發(fā)展高潮中迅速充當(dāng)了主力，市場發(fā)展也更為合理，政府管理日趨規(guī)范化。尤其是黃浦延安東路以北至南蘇州路；徐匯漕河涇、龍華和田林；長寧內(nèi)環(huán)線至哈密路；虹口北外灘；普陀長征、真北以及寶山大華、大場等地區(qū)，近期上述區(qū)域市場都較紅火。郊區(qū)綜合價(jià)格（包括遠(yuǎn)郊區(qū)內(nèi)銷住宅與別墅）為4249元／平方米，％，因?yàn)樵诮紖^(qū)化的發(fā)展趨勢中，相對低價(jià)的普通住宅規(guī)模的擴(kuò)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)地高出相對高價(jià)的別墅，未來將持續(xù)下跌。偉業(yè)指數(shù)顯示：一季度北京房價(jià)整體表現(xiàn)為下跌。在商品房銷售價(jià)格中，％。 ％。隨著確定的購房退稅時(shí)限2003年5月31日益臨近，預(yù)計(jì)住宅價(jià)格在年內(nèi)就有回調(diào)的可能。同時(shí)，商品房空置面積增長速度由降轉(zhuǎn)升。分地區(qū)看，東部12個(gè)省(市、區(qū))購置土地面積最多，；中部9個(gè)省(區(qū))購置土地面積最少。國家統(tǒng)計(jì)局最新提供的數(shù)據(jù)表明，2002上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)面積保持強(qiáng)勁增長?！笆濉睍r(shí)期房地產(chǎn)市場潛在市場需求的預(yù)測未來幾年房地產(chǎn)消費(fèi)主要群體特征（三）消費(fèi)者有效需求的變化方向三、房地產(chǎn)周期性研究專題四、中國房地產(chǎn)業(yè)的市場空間與競爭狀況預(yù)測專題（一）市場競爭主體的增多 外資房地產(chǎn)開發(fā)商的涌入。中國房地產(chǎn)市場分析 目錄第一部分：中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀一、 目前的總體發(fā)展態(tài)勢（一）房地產(chǎn)開發(fā)總量及增長率（二）銷售總量及變化銷售增長速度放緩，出現(xiàn)有效需求不足端倪存量住房市場火爆（三）銷售價(jià)格變動(dòng)狀況總體發(fā)展態(tài)勢第一第二季度房地產(chǎn)銷售價(jià)格分析，重點(diǎn)以北京、上海為例二、地區(qū)發(fā)展態(tài)勢三、房地產(chǎn)行業(yè)效益情況 2001年上市公司效益分析。 地涌現(xiàn)出新的競爭主體。全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)共完成土地開發(fā)面積5090萬平方米，％，增幅比去年同期高出25個(gè)百分點(diǎn)。分省份看，浙江、山東、廣東、四川、北京和江蘇今年上半年購置土地面積排在前6名，購置土地面積都超過了600萬平方米；而西藏、海南、寧夏、青海、黑龍江、內(nèi)蒙古購置土地面積排在倒數(shù)前6名。2001年全國商品房空置面積凈增1100萬平方米,％,％的增長幅度。另外4年來別墅物業(yè)的銷售面積已占住宅開發(fā)總面積的近1/3，未來2－3年內(nèi)，供應(yīng)量將達(dá)到940萬平方米，價(jià)格的調(diào)整已經(jīng)是勢在必行了。在商品房銷售價(jià)格中，％。其中，％％；％。另外盧灣、靜安、閘北、松江、青浦、奉賢等6個(gè)區(qū)域房價(jià)走勢相對平穩(wěn)，楊浦則略有下降。在國家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的促進(jìn)下，西部大多數(shù)省份房地產(chǎn)投資總量呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢。2001年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司效益分析。另見：（附表一）2001年上市房地產(chǎn)公司主要指標(biāo)2002年房地產(chǎn)上市企業(yè)業(yè)績預(yù)測凈利潤同比下降40％。15月份,全國累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2098億元,％,；全國商品房銷售面積4564萬平方米,％,增幅比去年同期回落8個(gè)百分點(diǎn)；％,％的水平；全國商品房平均銷售價(jià)格為2290元/平方米,％,。但由于2001年中期業(yè)績未受新會(huì)計(jì)政策的影響,仍處于較高水平。為了進(jìn)一步開放住房租賃市場，讓業(yè)主有可靠的利益，同時(shí)結(jié)合房地產(chǎn)二、三級市場，鼓勵(lì)投資出租和自住相結(jié)合，或采取以租待售的方式來加速房地產(chǎn)市場的成熟，建設(shè)部正在制定《城市房地產(chǎn)管理辦法》。（7） 2002年7月1日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》正式施行將影響房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營成本。第二部分：未來3到5年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢研究一、經(jīng)濟(jì)政治政策因素影響土地供應(yīng)政策的變化 2002年7月1日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》正式施行。（3）沒有實(shí)力的，靠關(guān)系運(yùn)作項(xiàng)目的公司將逐步被淘汰出局。住房補(bǔ)貼的發(fā)放形式大多城市按照老人一次性補(bǔ)貼，新人按月補(bǔ)貼的方式來制定貨幣分房政策，另外一些城市則采取對新職工按月增加公積金的辦法，簡化了住房補(bǔ)貼的操作。從北京市來看，回龍觀等地的二期經(jīng)濟(jì)適用房基本均未能按原計(jì)劃推行，全國許多地方也計(jì)劃取消經(jīng)濟(jì)適用房，但建設(shè)部態(tài)度非常堅(jiān)決，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房非但不能取消，而且要加大建設(shè)力度。從消費(fèi)熱點(diǎn)分析，吃、穿、用、住、行五大物質(zhì)消費(fèi)中住、行方面的消費(fèi)需求不斷加大，住的方面尤其突出，人們的住宅消費(fèi)需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未被滿足。這表明，我國GDP增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度較高。 人口城鎮(zhèn)化既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階級的必然產(chǎn)物，也是我國目前擴(kuò)大內(nèi)需推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要手段。大量的投資對房地產(chǎn)提出配套需求，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民購買力的提高又將提高房地產(chǎn)的有效需求。第二，國外的金融、保險(xiǎn)、法律等服務(wù)業(yè)進(jìn)入國內(nèi)市場，也有利于國內(nèi)的房地產(chǎn)市場體系的完善。奧運(yùn)會(huì)之前將投入1800億元的資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其中900多億元的資金用于交通設(shè)施的改善，北京將提前實(shí)現(xiàn)高速公路網(wǎng)的建設(shè)。因?yàn)閵W運(yùn)中心的建設(shè)，不光是建場館，他還要建文化設(shè)施，商業(yè)設(shè)施，同時(shí)還有30平方公里的奧運(yùn)村，這個(gè)地方將是最現(xiàn)代化的地域，不僅靠近整片的綠化帶，而且享受了奧運(yùn)中心的各項(xiàng)設(shè)施。 全國范圍內(nèi)，這也是一個(gè)很重要的趨勢。（三）、濱海地區(qū)，風(fēng)景地區(qū)的房地產(chǎn)，有很大的發(fā)展?jié)摿?，也?huì)相應(yīng)的帶動(dòng)此地區(qū)二手房市場的發(fā)展。所謂復(fù)合地產(chǎn)，就是以發(fā)散的思維方式，跳出行業(yè)之外整合資源，將狹義的房地產(chǎn)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游、體育、教育、休閑、科技等產(chǎn)業(yè)融合起來，營造新的文化與生活方式，形成各種“產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)”。從消費(fèi)熱點(diǎn)分析，吃、穿、用、住、行五大物質(zhì)消費(fèi)中住、行方面的消費(fèi)需求不斷加大，住的方面尤其突出，人們的住宅消費(fèi)需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未被滿足。市場體系的完整將進(jìn)一步增加增量房消費(fèi)的有效需求。綠色物業(yè)，智能