【正文】 因此，央行為了分散信貸風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該健全“再抵押市場(chǎng)”和“按揭擔(dān)?！钡葯C(jī)制，加快金融體制改革，而不是加強(qiáng)行政調(diào)控。印紳華 （上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任）：房地產(chǎn)開發(fā)是周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、資金密集型、管理密集型的投資行為。今年，國(guó)務(wù)院主管部委又從資金、土地和項(xiàng)目審批入手，三管齊下，迫使被認(rèn)為是“過(guò)熱”的房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。這個(gè)文件如果完全執(zhí)行，很可能造成企業(yè)資金鏈中斷、大批項(xiàng)目爛尾、企業(yè)倒閉的后果。其次，地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)機(jī)制還不完善，土地使用權(quán)交易市場(chǎng)、土地公開招標(biāo)等條件現(xiàn)在并未成熟。面向個(gè)人的樓宇按揭貸款，對(duì)于一般銀行來(lái)說(shuō)，除開惡性的欺詐假按揭方式之外，是相當(dāng)有保障、收益也比較豐厚的業(yè)務(wù)，銀行樂(lè)于推進(jìn)、不愿意受到限制是可以理解的。銀行可以對(duì)違規(guī)的呆死賬和不違規(guī)的呆死賬進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，看看它們的比例。截止到2003年4月，房地產(chǎn)貸款余額已經(jīng)達(dá)到18357億元，%。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)調(diào)查，%的大城市居民家庭擁有兩套以上的住房。近幾年房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展：1998年，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2680億元，2002年達(dá)到6616億元；個(gè)人住房貸款余額1997年為190億元，2002年達(dá)到8253億元。商品房?jī)r(jià)格嚴(yán)重偏離居民收入比例，普通與高檔商品房供求結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，使得廣大居民住房消費(fèi)難以啟動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。（五）投資型購(gòu)房的增長(zhǎng)，隱含著較高的還貸風(fēng)險(xiǎn)。但是，高價(jià)住宅市場(chǎng)消費(fèi)容量畢竟有限，而且統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)已表明，高端住宅價(jià)格上漲趨勢(shì)趨緩，個(gè)別項(xiàng)目甚至已開始下降。（二）一級(jí)市場(chǎng)缺乏有效調(diào)控手段，隱含著產(chǎn)生價(jià)格泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素分析（一）一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)量過(guò)大，隱含著導(dǎo)致供求失衡的風(fēng)險(xiǎn)。圖414 19982002年商品住宅竣工與銷售面積增長(zhǎng)率情況 注：2001年以前的資料來(lái)源《2002年上海統(tǒng)計(jì)年鑒》，其中的開工面積根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)計(jì)算得出。 根據(jù)以上分析可以判斷，雖然上海目前的房?jī)r(jià)仍在上漲，但是在2002年時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)悄悄地發(fā)生了變化。照此速度推測(cè)，上海房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展期至少還有十年以上。個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)快于房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)類貸款的增長(zhǎng)。在房地產(chǎn)開發(fā)的各類投資主體中，%；，%；，%。一方面，地鐵的建設(shè)是城市發(fā)展的必然趨勢(shì)，隨著城市的建設(shè)擴(kuò)大，臃腫的地上公交遠(yuǎn)遠(yuǎn)解決不了出行的瓶頸。 從需求角度看，北京城市居民的住房水平還很低，目前人均住房建筑面積剛剛超過(guò)20平方米，未來(lái)幾年還有8000—9000萬(wàn)平方米的發(fā)展空間，至少還需要有610年的快速發(fā)展時(shí)期。 從戶型來(lái)看，購(gòu)房者對(duì)戶型結(jié)構(gòu)的需求更趨于居住型，主要集中在二居室，打破了以往二居室和三居室占同等戶型需求的格局。北京市從2001年開始在經(jīng)濟(jì)適用住房招投標(biāo)或項(xiàng)目批復(fù)時(shí)，要求開發(fā)企業(yè)承諾套內(nèi)建筑面積80平方米以下的戶型占絕大多數(shù)，原則上單套戶型面積不超過(guò)120平方米。 從有購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房意向的潛在購(gòu)房群體而言，一半以上沒(méi)有自己的住房，其中租房住的約占30%，約有1/6“和父母親戚擠在一起”。家庭總資產(chǎn)可以用家庭擁有的不動(dòng)產(chǎn)與金融資產(chǎn)的價(jià)值來(lái)衡量，具體包括家庭在銀行、合作社、郵局等的存款、股票、國(guó)庫(kù)券、公積金等有價(jià)證券和其他投資以及自己居住的房產(chǎn)和其他不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)價(jià)值等。免征營(yíng)業(yè)稅、契稅、支持處理空置房；降低房產(chǎn)稅和出租房屋的個(gè)人所得稅等。城市化進(jìn)程的加快，必然要求房地產(chǎn)和住宅產(chǎn)業(yè)與之相適應(yīng)。根據(jù)“十五”計(jì)劃的規(guī)劃指標(biāo)，人均GDP將達(dá)到1130美元，預(yù)計(jì)年平均增長(zhǎng)速度為7%左右。（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)2002年，我國(guó)人民生活水平邁上了一個(gè)新臺(tái)階，人均國(guó)民生產(chǎn)總值突破1000美元，生活水平進(jìn)入了小康階段，消費(fèi)結(jié)構(gòu)較以往相比有了很大的變化?；窘ㄔO(shè)投資對(duì)房地產(chǎn)投資具有顯著的拉動(dòng)作用，一般情況下，城鎮(zhèn)基本配套建設(shè)達(dá)到一定規(guī)模和程度后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資將會(huì)迅速增加。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金拖欠形成的債務(wù)鏈、高資產(chǎn)負(fù)債率、大量空置商品房等所導(dǎo)致的資金沉淀構(gòu)成了資金沉淀泡沫。二是房?jī)r(jià)泡沫。綜上所述，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的總體走勢(shì)，就全國(guó)而言尚屬于正常狀態(tài)，但已在若干地區(qū)和一些方面出現(xiàn)過(guò)熱苗頭和泡沫現(xiàn)象，并有蔓延、擴(kuò)大之勢(shì)。近九成的企業(yè)認(rèn)為空置商品房持續(xù)增加已對(duì)企業(yè)產(chǎn)生不同程度的影響。%的企業(yè)認(rèn)為本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模偏大，%的企業(yè)認(rèn)為適中，%的企業(yè)認(rèn)為偏小。三、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融依賴程度較高據(jù)中國(guó)人民銀行《2002年第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》分析。二、結(jié)構(gòu)失衡是房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本矛盾從理論上計(jì)算，當(dāng)前乃至未來(lái)相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)的住房總量依然是不足的。因此，在上述一系列制度、政策和內(nèi)在要求的合力作用下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)是一種必然結(jié)果。從圖113中可以看出，1998年后房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入景氣區(qū)間。圖111 2002年初至今國(guó)房景氣指數(shù)變動(dòng)情況在主要分類指標(biāo)中，房屋竣工面積、資金來(lái)源和土地轉(zhuǎn)讓收入等分類指數(shù)增勢(shì)強(qiáng)勁，是拉動(dòng)“國(guó)房景氣指數(shù)”總體水平止跌回升的主要原因：6月份，與5月份基本持平，；，；，；。此外，土地具備資源稀缺性，隨著市政開發(fā)投資的加大，土地本身的價(jià)值在不斷上升，土地價(jià)格的長(zhǎng)期趨勢(shì)是必然上漲的。 圖17 2003年全國(guó)土地交易價(jià)格指數(shù)（三）房屋租賃價(jià)格小幅上漲。上半年，房屋銷售價(jià)格漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，其中，%。這個(gè)形勢(shì)是很好的。其中銷售給個(gè)人1916億元，%；銷售面積8672萬(wàn)平方米，%。圖12 16月份房地產(chǎn)投資累計(jì)到位資金來(lái)源構(gòu)成三、新開工建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大16月份，全國(guó)除房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)集體和個(gè)體投資外的新開工建設(shè)項(xiàng)目51876個(gè)，同比增加9657個(gè)；新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資16921億元，%。表11 2003年16月房地產(chǎn)投資完成額單位：億元，%全國(guó)總計(jì)東部中部西部房地產(chǎn)同比增長(zhǎng)34其中：住宅同比增長(zhǎng)28數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家信息中心在商品住宅開發(fā)完成投資額中，%，%；，%，%；，%，%?！?從短期來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)受政策性因素影響較大。50 / 50目 錄Ⅰ 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況 4一、房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)高速增長(zhǎng) 4二、房地產(chǎn)資金到位情況較好 5三、新開工建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大 6四、商品房銷售額持續(xù)增長(zhǎng) 8五、房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升 9六、房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡情況 12七、國(guó)房景氣指數(shù)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì) 13Ⅱ 房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題 17一、土地供應(yīng)增幅過(guò)大 17二、結(jié)構(gòu)失衡是房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本矛盾 17三、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融的依賴太大 18四、局部泡沫蔓延 18Ⅲ 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 21一、短期發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 21二、未來(lái)中長(zhǎng)期預(yù)測(cè) 22Ⅳ 重點(diǎn)地區(qū)市場(chǎng)分析 24北京經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析 24一、消費(fèi)群體分析 24二、市場(chǎng)需求分析 27上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)價(jià)與分析 32一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 32二、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)判斷 34三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素分析 37Ⅴ 政策述評(píng) 39解析“121”房貸新政 39一、出臺(tái)背景 39二、爭(zhēng)議和難點(diǎn) 40三、各方諫言 41附表：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺(tái) 45一、全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 45二、三大地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 45三、商品房銷售額 46四、商品房住宅施工銷售面積 46五、全國(guó)完成開發(fā)土地面積 47六、全國(guó)土地交易價(jià)格指數(shù) 47七、全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù) 48八、全國(guó)房屋租賃價(jià)格指數(shù) 49Ⅰ 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況一、房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)高速增長(zhǎng)16月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資3816億元，%，%。東、中、西部三大地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)到位資金分別為4338億元、677億元和707億元，東部最高，%。根據(jù)房屋建設(shè)周期為三到四年的基本規(guī)律，一般來(lái)說(shuō)商品房新開工量應(yīng)界于當(dāng)年施工面積的1/41/3，也即新開工率一般應(yīng)在25%33%之間，見下表：表13 歷年商品房施工面積、新開工面積與竣工面積情況單位：萬(wàn)平方米，%年份施工面積新開工面積竣工面積新開工率19921231993126199447199549199618199731199840199940200045200148200246資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局　　由表13可見，1993年商品房新開工率為126%，市場(chǎng)供給嚴(yán)重過(guò)量。這在一定程度上反映了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基本趨向合理。五、房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升16月份，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受“非典”疫情影響并不明顯，價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)。%。%。七、國(guó)房景氣指數(shù)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)總體景氣水平在連續(xù)3個(gè)月的小幅回落之后，“國(guó)房景氣指數(shù)”再次回升到107點(diǎn)以上的水平。有利的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與政策環(huán)境為房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了必要的保障。金融、稅收等各項(xiàng)政策的刺激是第二推動(dòng)力。因此，增強(qiáng)政府調(diào)控土地市場(chǎng)能力，是規(guī)范土地市場(chǎng)的基本前提。一些大中城市在房地產(chǎn)開發(fā)中忽視了供需關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了追求高利潤(rùn)，熱衷于高檔商品房的開發(fā)，造成了高檔商品房供過(guò)于求，價(jià)格虛高。“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為當(dāng)前和今后一段時(shí)期住房金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的重點(diǎn)。1/2以上的企業(yè)認(rèn)為目前商品房銷售一般和對(duì)商品房銷售前景持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度。%的企業(yè)認(rèn)為來(lái)自于銀行貸款，%的企業(yè)認(rèn)為來(lái)自于個(gè)人按揭貸款。%%的高速遞增。即使不考慮我國(guó)現(xiàn)有的空置商品房，在未來(lái)兩年內(nèi)，按照房屋施工面積增幅比近三年平均增幅降低2個(gè)百分點(diǎn)、商品房銷售面積增幅比近三年平均增幅高2個(gè)百分點(diǎn)計(jì)算，商品房仍然供大于求。當(dāng)然，這種制止和防范應(yīng)當(dāng)是“軟著陸”，要防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落和劇烈震蕩。房地產(chǎn)開發(fā)商為降低投資風(fēng)險(xiǎn)，將盡可能地避免房屋爛尾，確保已開工項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)竣工。二、未來(lái)中長(zhǎng)期預(yù)測(cè)（一）從GDP發(fā)展水平來(lái)看世界銀行統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示：人均GDP 達(dá)到600到800美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段；人均GDP達(dá)到1300美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段。（三）從城市化角度來(lái)看我國(guó)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎?%，1995年升至29%，%。如此大量的流動(dòng)人口，是這些城市房屋租賃市場(chǎng)的消費(fèi)主體，為房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。Ⅳ 重點(diǎn)地區(qū)市場(chǎng)分析北京經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析一、經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)群體（一）消費(fèi)群體年齡分布經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房群體和普通商品房的購(gòu)房群體之間存在一定的差異性，其中：%，40歲以上的群體比較密集。 圖44 經(jīng)濟(jì)適用房需求群體單位性質(zhì)分布（一）潛在購(gòu)買群體目前居住現(xiàn)狀圖47 經(jīng)濟(jì)適用房面積需求分布潛在購(gòu)買群體對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的需求主要集中在25004000元/平米之間，這和目前經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格分布基本類似，另外對(duì)單價(jià)在2500元/平米的項(xiàng)目也存在較大的需求，而這樣的項(xiàng)目目前市場(chǎng)供給比較少。 （四）需求群體購(gòu)買周期表41 對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房配套的要求配套百分比配套百分比綜合超市24小時(shí)便店菜市場(chǎng)美容美發(fā)店銀行洗衣店藥房百貨店餐館修理店運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館花店書店其他6健身中心29另外，購(gòu)房者所關(guān)心的最主要因素之一就是交通，交通的便利程度是影響購(gòu)房者決策的重要依據(jù)。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)價(jià)與分析一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀（一）%16月，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，%，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量突破400億元。其中六月中房上海住宅指數(shù)為95