中國房地產(chǎn)市場形勢分析-免費(fèi)閱讀
【正文】 ?央企清退下的機(jī)遇 ?背景： 2022年 3月國資委發(fā)出“清退令”，目前中進(jìn)集團(tuán)、中國航天、中石化、中石油等企業(yè)已陸續(xù)退出房地產(chǎn)行業(yè)。其中，保利 2022年新增土地中，通過一級(jí)市場獲取的土地建筑面積僅占 18%，其余部分均從二級(jí)市場獲取。深圳的萬科第五園的尾盤直降 20萬元，萬科金色沁園和萬科金色半山項(xiàng)目也推出了優(yōu)惠 10萬元和 8萬元的丼措。 受政策調(diào)控范圍的擴(kuò)大營銷，未來二線城市受沖擊加大，尤其是部分房價(jià)上漲過快的城市價(jià)格有調(diào)整厈力，將出現(xiàn)量價(jià)齊跌。 從成交來看， 3月監(jiān)控城市 無一幅土地流標(biāo) 。 今年 2月，全市成交 ，不 2022年 2月（ ）相比創(chuàng)歷叱新低。 政策點(diǎn)評(píng) ?出臺(tái)情況 由房價(jià)上漲較快的 21個(gè)城市擴(kuò)展到全部 36個(gè) 直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市，以及部分房價(jià)過高、上漲過快的城市，共約 4045個(gè) 城市。 適度厈制房地產(chǎn)市場也是為保障房工作留出余地。 ?房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用客觀存在 雖然，很多人丌支持房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)，但是其客觀的對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉勱作用無法否定。 從每年的實(shí)際增幅來看，僅2022年和 2022年貨幣增幅低于 GDP，其他年份均貨幣發(fā)行超速。 另外，上海 %的家庭居住于售后老公房，此類家庭的改善居住條件的愿望更為強(qiáng)烈，需求保持旺盛。 （常住人口數(shù) 247。 因此，經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)明顯的好轉(zhuǎn)，從緊的調(diào)控變?yōu)楝F(xiàn)實(shí) …… 5 房價(jià)問題的根源（反駁） 6 ? 國內(nèi)稅收制度不完善，收入水平、支付能力難以估量 ? 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，忽視了供應(yīng)不足的問題；忽視了外來人口的問題 ? 和國外相比沒有意義：國外統(tǒng)計(jì)口徑不明；房價(jià)不含地稅；西方國家沒有碰到過中國的基本國情 ? 沒有考慮“賣小買大”、梯度臵業(yè)的改善型需求 問題根源 —— 房價(jià)收入比不能反映房價(jià)水平 7 上海購房貸款信貸杠桿使用率不超過 50%，金融安全完全在可控范圍之內(nèi)。市場購買力和資金實(shí)力由此可見一斑。 戶均人口數(shù)） =（新增供應(yīng)量 247。 作為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)中心城市和國際化的開放型城市，上海每年常住人口增加將近 35萬人，形成龐大的住房需求隊(duì)伍。 過去 10年，貨幣發(fā)行以年均%復(fù)利增長。在未來的較長的時(shí)期里， 仍然需要房地產(chǎn)的支柱作用 。 19 本輪調(diào)控有什么特征？ 20 本輪調(diào)控不 05年、 08年調(diào)控相同點(diǎn)在于：信貸、稅收、市場秩序等依然為主要手段。 截止目前，要求必須出臺(tái)細(xì)則的 36個(gè) 城市中，僅重慶、呼和浩特、拉薩 3個(gè) 城市未出臺(tái)細(xì)則；沒有硬性觃定的城市中，已有蘇州、無錫、三亞、溫州、佛山 5個(gè) 城市出臺(tái)細(xì)則。 今年 3月，全市成交 ，僅高于 08年 2月、 10年 2月和 10年 5月。 區(qū)域 城市 成交面積 成交金額 面積 同比 面積 同比 金額 同比 金額 同比 華東 上海 % % % % 南京 % % % % 杭州 % % % % 華北 北京 % % % % 天津 % % % % 沈陽 % % % % 華南 廣州 % % % % 深圳 % % % % 廈門 % % % % 華中 武漢 % % % % 南昌 % % % % 長沙 % % % % 鄭州 0 % % % % 西部 重慶 0 % % % % 成都 % % / / % 西安 % % % % 2022年 3月不 2022年 13月全國主要城市經(jīng)營性土地成交列表單位：萬平方米、億元 資料來源： 3月數(shù)據(jù)為初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，與最終數(shù)據(jù)有所出入，下同。 未來三四線城市將會(huì)承接更多來自一二線城市的投資資金，總體來看將相對(duì)平稏；而一些具備高鐵、旅游、養(yǎng)老等概念的城市，抗跌性尤其明顯。萬科在上海的項(xiàng)目也有丌同程度的優(yōu)惠。 通過二級(jí)市場拿地的優(yōu)勢 ?降低成本：通過合作、參股、收購等方式獲地，避開一級(jí)土地交易市場上激烈的競爭，企業(yè)在拿地成本上的管控更加容易； ?獲取優(yōu)質(zhì)地塊：二級(jí)市場上其實(shí)幵丌缺乏優(yōu)質(zhì)土地，尤其在上海、深圳這樣的一線城市，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場經(jīng)過多年的持續(xù)開發(fā)，其中心城區(qū)的土地在一級(jí)公開市場上早已所剩無幾，而這些城市當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商手中卻往往還握有大量在早期取得的優(yōu)質(zhì)地塊； ?提高開發(fā)效率：從項(xiàng)目運(yùn)作成本方面來看，從二級(jí)市場上尋找目標(biāo)的花費(fèi)更低、項(xiàng)目開發(fā)效率更高。此后將陸續(xù)有央企退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)，必將出現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、股權(quán)抙售等機(jī)會(huì)。 ?機(jī)會(huì)點(diǎn)： 對(duì)于資金實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)來說，可通過幵購二線城市的小型企業(yè)獲得土地儲(chǔ)備。 43 應(yīng)對(duì)建議 —— 巧拿地：二級(jí)市場拿地 通過二級(jí)市場拿地，能降低成本，獲取優(yōu)質(zhì)土地，提高開發(fā)效率，從而降低整體風(fēng)險(xiǎn)。深圳萬科、上海萬科也傳出降價(jià)促銷的消息。 樂觀預(yù)期：本輪調(diào)整周期長 1年，調(diào)整持續(xù)到 2022年初 悲觀預(yù)期：本輪調(diào)整周期至少長達(dá) ，調(diào)整持續(xù)到 2022年底 總基調(diào) —— 政策調(diào)控全面升級(jí)，樓市將進(jìn)入速凍期 37 城市 —— 一線二線沖擊大，三四線城市受影響較小 一線城市 二線城市 三四線城市 一線城市未來面臨的調(diào)控壓力較大，高端市場市場會(huì)以量跌價(jià)平為主，中低端市場價(jià)格明顯調(diào)整。 ?房價(jià)控制目標(biāo)反而削弱了調(diào)控的效果 2022年 11月至今各重點(diǎn)城市商品住宅月度成交量 (單位 :萬平方米 ) 0 40 80 120 160 2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2022年1月2022年2月2022年3月萬平方米30 個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市月度成交量走勢四大一線城市平均 十大重點(diǎn)城市平均 三十個(gè)典型城市平均注： 3月為初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，深圳、廣州、杭州、蘇州、無錫、重慶、昆明、泰州、三亞、鎮(zhèn)江成交數(shù)據(jù)為
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