中國房地產(chǎn)市場形勢分析-文庫吧資料
2025-05-19 03:23本頁面
【正文】 月 2022年12月 2022年 1月 2022年 2月 2022年 3月 2022年 3月同比 2022年 3月環(huán)比 一線城市 北京 % % 上海 % % 廣州 % % 深圳 % % 二線城市 福州 % % 南寧 / / / 太原 % % ?？? % % 天津 % % 青島 % % 寧波 % % 蘇州 % % 重慶 / % % 成都 263 % % 長沙 % % 廈門 % % 三線城市 常州 / % % 蘭州 % % 三亞 / % 無錫 % % 泰州 / % % 鎮(zhèn)江 / % % 揚州 / % % 包頭 / % % 長春 % % 33 全國土地市場 資料來源： CRIC ?多數(shù)城市成交同比下跌 2022年 3月，除上海、南京、沈陽、廣州和武漢外，其余城市土地成交面積和成交金額同比仍呈現(xiàn) 下跌 態(tài)勢，受供應(yīng)影響，部分城市無成交。 ?一二線城市成交同比下滑是主基調(diào)： 3月，一二線城市 同比 仍呈 下滑 趨勢。 僅高于 05年 9月和 10年 5月。 今年 3月，全市成交 ，僅高于 08年 2月、 10年 2月和 10年 5月。 萬平方米 元 /平方米 28 近期 上海 市場成交情況 商品住宅市場 3月市場成交有所回升，但供求比卻低于 2月，難言回暖勢頭。 3月末恢復(fù)到去年 3月平均水平 新政后 歷叱最低為 2022年的調(diào)控年，該年春節(jié)過后首周成交 ，第二周成交 10萬平方米。此外， 長沙丌限存量 ，丏僅限 90平方米（含）以下 新建商品住房。 截止目前，要求必須出臺細則的 36個 城市中，僅重慶、呼和浩特、拉薩 3個 城市未出臺細則；沒有硬性觃定的城市中，已有蘇州、無錫、三亞、溫州、佛山 5個 城市出臺細則。 ?企業(yè)面的影響 2022年， CRIC發(fā)布的全國銷售金額、面積三十強企業(yè)（涉及三十三家企業(yè)），共迚入 150個城市，其中 35個主要城市所產(chǎn)生的銷售業(yè)績 占到八成以上 。 購房能力臨界線 30% % 2022年有效客戶 23 限購抑制大城市、大企業(yè) 今年 ，限購政策出現(xiàn)很大幅度調(diào)整，一是限購范圍擴大：城市范圍從去年的 23個城市擴大到 4045個 城市；二是限購程度加強：由以 限增量 為主全面升級為既 限存量又限增量 。 《 國務(wù)院辦公廳關(guān)于迚一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知 》“新國八條” 《 上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法 》 市政府辦公廳印發(fā)本市貫徹 《 國務(wù)院辦公廳關(guān)于迚一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知 》 實施意見 限 購 令 限 貸令 房 產(chǎn) 稅 營 業(yè) 稅 四道金牌，限購影響最大 22 限購 政策影響巨大 平均套數(shù) 影響戶數(shù) （萬戶） 1 2 3 4 5 6 250 200 150 100 50 250 X1 = y 戶均 3套， 125萬戶 上海住房保有量 1000萬套，常住家庭 750萬戶，限購影響家庭約 % 限購政策嚴厇執(zhí)行后，上海約有 %的家庭丌能再購房，丏這些家庭主要為人口金字塔上的頂尖人群，這對上海的高端豪宅市場影響巨大。 19 本輪調(diào)控有什么特征？ 20 本輪調(diào)控不 05年、 08年調(diào)控相同點在于：信貸、稅收、市場秩序等依然為主要手段。 補課工作刻丌容緩。因此， 可以適度放棄房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拉動。當(dāng)前，各項經(jīng)濟數(shù)據(jù)均顯示良好，甚至有過快的苗頭。在未來的較長的時期里， 仍然需要房地產(chǎn)的支柱作用 。 房價 問題根源 18 總結(jié) 為什么要房地產(chǎn)調(diào)控：民怨！ 房地產(chǎn)還有未來嗎？ ?是調(diào)控丌是毀滅 中央所有關(guān)于房地產(chǎn)的政策，都主要針對房價，而非對房地產(chǎn)市場的全盤否認，更 丌是摧毀房地產(chǎn)市場 。 三次調(diào)控都僅在內(nèi)部進行，是無法根本性解決問題的，因此每次調(diào)控都會快速恢復(fù)。 問題根源 —— 貨幣發(fā)行過量 2022年 2022年上海房價與貨幣發(fā)行關(guān)系 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 年均增幅 M1增幅 % % % % % % % % % % % M2增幅 % % % % % % % % % % % 上海房價增幅 % % % % % % % % % % % 15 問題根源 —— 分配不均 按五等分城鎮(zhèn)人均可支配收入 低收入 人群(20%) 中低收入 人群(20%) 中等收入 人群(20%) 中高收入 人群(20%) 高收入 人群(20%) 2022年 3144 4624 5898 7487 11373 2022年 6058 10196 13984 19254 34932 增長幅度 or or 16 對于絕大多數(shù)的投資者而言，國內(nèi)沒有更多的投資渠道，股市和樓市成為吸收資金最主要的兩個渠道。 過去 10年，貨幣發(fā)行以年均%復(fù)利增長。 上海常住人口每年新增規(guī)模 問題根源 —— 改善住房條件的愿望迫切 12 土地新 增供應(yīng) 新開工規(guī)模 新增供應(yīng) 商品住 宅成交 土地儲備 施工面積 存量供應(yīng) 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 商品住宅土地成交 （可建建筑面積） （萬平方米） 1462 250 792 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 商品住宅供應(yīng) （萬平方米） 2257 1544 1340 1260 1350 1100 商品住宅成交 （萬平方米） 1497 1655 2090 891 1886 971 問題根源 —— 土地供應(yīng)不足 13 房價問題的根源（外部） 14
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