【正文】 第二季度統(tǒng)計，有46%的購房者接受全裝修房，明年此比例將大大擴(kuò)大。從現(xiàn)有條件出發(fā)，滲透環(huán)保意識，比如，保溫隔音材料的運(yùn)用、低噪音路面的敷設(shè)、垃圾分類、環(huán)保建材、水處理裝置，以及太陽能的運(yùn)用，都能激發(fā)消費(fèi)者的興趣。低層住宅更要考慮室內(nèi)車位和訪客車位，有條件的應(yīng)開發(fā)半地下室，增加輔助功能，將更受消費(fèi)者歡迎。公寓房將更重要的是人性化的關(guān)懷。（三）消費(fèi)者有效需求的變化方向消費(fèi)者需要更為人性化的住房。三口之家已經(jīng)成為城市最核心家庭結(jié)構(gòu)，比例為49％，其他結(jié)構(gòu)特征比例相差無幾，依次分別為兩口家庭22％、三口以上家庭18％、獨(dú)身11％。未來幾年房地產(chǎn)消費(fèi)主要群體特征購房群體日趨年輕化，30歲以下和30－40歲所占比例超過60％，分別為35％、32％；40－50歲和50歲以上所占比例相差無幾，分別為18％、15％。1975－－1980年出生的城鎮(zhèn)人口在“十五”期間將進(jìn)入結(jié)婚等待住房階段，依據(jù)統(tǒng)計資料，1975－－1980年城鎮(zhèn)出生人口大約總計在2540萬人左右，即在“十五”期間大約有1300萬對對住房有迫切需求。以每套70平米計算，共計595，00～100，310萬平米，以每平米2300元計算，～。由此，可以看出，到2005年，城鎮(zhèn)人口可能增加2540～4298萬人。2000年我國城市化人口達(dá)到41300萬人，“十五” 期間，如果按照市鎮(zhèn)人口占人口比例年均增加1個百分點(diǎn)的保守估計來計算，則2005年時城鎮(zhèn)人口達(dá)到42554萬人，比2000年凈增2540萬人；如果按照年均增加2個百分點(diǎn)的樂觀估計來計算，則2005年城鎮(zhèn)人口可達(dá)到45598萬人，比2000年凈增4298萬人。由此可見，在改革開放以后21年的工業(yè)化高速發(fā)展中，％的居民仍生活在農(nóng)村，這與工業(yè)增長速度和工業(yè)占經(jīng)濟(jì)總量的比例形成了強(qiáng)烈的反差。我國城市化進(jìn)程有很大的發(fā)展空間。按國家計劃，“十五”時期全社會固定資產(chǎn)投資總額大約為221064億元，％，表明房地產(chǎn)業(yè)在第十個五年計劃的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中將占據(jù)顯著的地位。按2000年城鎮(zhèn)商品住宅平均每平方米造價1000元計算，“十五”計劃時期的5年中，僅城鎮(zhèn)商品住宅的建設(shè)投資就將達(dá)到46260億元。（二）、未來幾年商品房市場潛在市場需求的預(yù)測“十五”時期房地產(chǎn)市場的投資總量預(yù)測。綠色物業(yè)，智能化物業(yè)，文化品味，度假式住宅，田園風(fēng)情等新觀念不斷刷新消費(fèi)者；住宅消費(fèi)的數(shù)量擴(kuò)充階段已經(jīng)告一段落，接下來進(jìn)入追求品質(zhì)的階段。觀念變化主要表現(xiàn)在：對住宅消費(fèi)的需求在不斷升級。消費(fèi)觀念的變化，反映在房地產(chǎn)消費(fèi)市場上，將直接的影響整個的市場需求導(dǎo)向。另外，一個更為重要的因素是，居民的可支配收入增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)價格的上漲速度，他們的房地產(chǎn)需求正在逐漸下降 因此，在一定程度上，一些地方的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模與速度，已經(jīng)超過了當(dāng)?shù)鼐用窨芍涫杖肫骄郊捌骄鲩L速度，區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)勢必增加房地產(chǎn)企業(yè)在此地區(qū)的風(fēng)險。區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生 目前我國雖然并不存在全國范圍的房地產(chǎn)泡沫，但區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生，產(chǎn)生區(qū)域性風(fēng)險。住宅投資性消費(fèi)將進(jìn)一步增長 住宅投資性消費(fèi)最初始是公房購買者二次購房后將舊房租金用于還貸新房抵押貸款，預(yù)計明年多次置業(yè)與異地置業(yè)將更多地出現(xiàn)。市場體系的完整將進(jìn)一步增加增量房消費(fèi)的有效需求。市場體系逐步完善：住房二三級市場將全面啟動，房地產(chǎn)市場體系進(jìn)一步完善。房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)行大規(guī)模的兼并充足，一大部分劣質(zhì)企業(yè)將被淘汰，哪個企業(yè)真正的面對市場，能夠滿足市場的有效需求，哪個企業(yè)就能夠得到更多的發(fā)展機(jī)會。未來三年房地產(chǎn)業(yè)將在高位上進(jìn)行調(diào)整，商品房銷售面積增幅將有所降低，估計，未來三年增幅在15%左右 我國房地產(chǎn)業(yè)潛在市場空間的相對無限大與有效需求的增長決定了在未來幾年內(nèi)行業(yè)將保持一種高速增長態(tài)勢。從消費(fèi)熱點(diǎn)分析，吃、穿、用、住、行五大物質(zhì)消費(fèi)中住、行方面的消費(fèi)需求不斷加大，住的方面尤其突出，人們的住宅消費(fèi)需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未被滿足。我國房地產(chǎn)業(yè)仍將處于高速發(fā)展階段 國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段，住宅將成為持久的消費(fèi)熱點(diǎn)。遠(yuǎn)小于國外發(fā)達(dá)國家的2030平方米。第三部分 對全國房地產(chǎn)市場前景的總體判斷一、發(fā)展態(tài)勢總體判斷(一)、總體展望三個判斷我國房地產(chǎn)發(fā)展還處于初級階段，發(fā)展空間很大 我國的房地產(chǎn)發(fā)展還處于初級階段，發(fā)展的空間很大。第三，住房抵押貸款和資產(chǎn)證券化等房地產(chǎn)金融的發(fā)展也將刺激居民的購買行為。 消費(fèi)者對房地產(chǎn)有效需求不斷增長房地產(chǎn)有效需求的增長主要體現(xiàn)在住宅需求的增長，其主要因素有：首先，房改政策逐步出臺落實(shí)、居民可支配收入的增加使城鎮(zhèn)居民住房購買力和購買欲望將大大增強(qiáng)，將極大提升房地產(chǎn)的有效需求。廣州奧林匹克花園就是把體育、健康的理念與房地產(chǎn)嫁接，獲得成功的。所謂復(fù)合地產(chǎn)，就是以發(fā)散的思維方式，跳出行業(yè)之外整合資源，將狹義的房地產(chǎn)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游、體育、教育、休閑、科技等產(chǎn)業(yè)融合起來，營造新的文化與生活方式，形成各種“產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)”。 要超越傳統(tǒng)產(chǎn)品主義，做好概念地產(chǎn)，復(fù)合地產(chǎn)是必由之路。這里所強(qiáng)調(diào)的概念地產(chǎn)，不是那種充斥于市場的淺層次的概念炒作與包裝，而是以一種趨于成熟和理性的主題概念，統(tǒng)率產(chǎn)品的研發(fā)、開發(fā)、營銷、管理與服務(wù)，從追求住宅物理性（功能性）價值到追求文化性價值，不斷延伸產(chǎn)品的內(nèi)涵，實(shí)現(xiàn)從賣房子到賣家居、賣環(huán)境、賣文化與生活方式的提升。消費(fèi)者文化品位與生活方式的提升對房地產(chǎn)的影響。（三）、濱海地區(qū)，風(fēng)景地區(qū)的房地產(chǎn)，有很大的發(fā)展?jié)摿?，也會相?yīng)的帶動此地區(qū)二手房市場的發(fā)展。（二）、房地產(chǎn)開發(fā)中，借景，造景的傾向成為趨勢。如南京市東郊中山陵風(fēng)景區(qū)和棲霞風(fēng)景區(qū)附近的房地產(chǎn)開發(fā)逐年升溫即可為證。另外，郊區(qū)自然風(fēng)光獨(dú)特，空氣清新，環(huán)境優(yōu)雅，空曠明凈，因此。全國范圍內(nèi)，這也是一個很重要的趨勢。節(jié)約土地資源，不僅是節(jié)約住宅成本的要求，也是住宅建設(shè)中堅持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的要求。 目前住宅節(jié)能主要工作是積極推進(jìn)“三改”工作，即墻體、門窗、供暖方式改革。 節(jié)能與供熱方式改革。由于尋呼機(jī)、手機(jī)、電腦在人們生活中日益普及，許多過去只有在中心城區(qū)才能辦好的事，如念書住在郊區(qū)足不出戶就可辦成，在家里辦公也開始成為可能。運(yùn)輸條件的改善，提高了中心區(qū)與郊區(qū)之間的可達(dá)性，使城市房地產(chǎn)區(qū)位由中心區(qū)向郊區(qū)演變的出現(xiàn)成為可能。三、行業(yè)相關(guān)因素分析技術(shù)因素變革（交通、通訊）的影響交通技術(shù)的革新和交通工具的完善隨著交通技術(shù)的不斷革新和交通工具的不斷完善，交通越來越便利。因?yàn)閵W運(yùn)中心的建設(shè)，不光是建場館，他還要建文化設(shè)施，商業(yè)設(shè)施，同時還有30平方公里的奧運(yùn)村，這個地方將是最現(xiàn)代化的地域，不僅靠近整片的綠化帶，而且享受了奧運(yùn)中心的各項(xiàng)設(shè)施。根據(jù)規(guī)則，安排了30平方公里的土地作為住宅建設(shè)用地，新規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)綠化地帶的住宅建設(shè)，緊挨著綠化帶兩側(cè)，環(huán)境很好。3綠化地帶的住宅建設(shè)。北京還要建成150公里的軌道交通線，總的運(yùn)程可以達(dá)到200公里，有地鐵五號線，軌道交通八通線、地鐵四號線、機(jī)場線、奧運(yùn)中心線路。奧運(yùn)會之前將投入1800億元的資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其中900多億元的資金用于交通設(shè)施的改善，北京將提前實(shí)現(xiàn)高速公路網(wǎng)的建設(shè)。奧運(yùn)將帶動北京城市的發(fā)展，除了要利用現(xiàn)有的體育場館以外，還要修建一批新的場館，還要配套建設(shè)一些會展中心、文化中心、商業(yè)設(shè)施等等，創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境和文化氛圍，同時也包括改善廣大居民的居住條件和城市的整體形象。這是奧運(yùn)對北京經(jīng)濟(jì)的拉動對于房地產(chǎn)的影響。奧運(yùn)帶動城市建設(shè)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第二，國外的金融、保險、法律等服務(wù)業(yè)進(jìn)入國內(nèi)市場，也有利于國內(nèi)的房地產(chǎn)市場體系的完善。光重慶就是一塊任何房地產(chǎn)商都很難抗拒的‘大蛋糕’，更不用說整個西部了。加上現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口人均提高4平方米住宅面積，在未來8年的時間里，重慶住宅新增需求面積將達(dá)到1．6億平方米。 按照政府規(guī)劃，到2010年，重慶市的城市化率將由現(xiàn)在的33％提高到50％，到2010年重慶將新增加城市人口600萬。大量的投資對房地產(chǎn)提出配套需求，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民購買力的提高又將提高房地產(chǎn)的有效需求。西部大開發(fā)的積極影響 西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施有利于中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和全國房地產(chǎn)業(yè)的平衡發(fā)展。積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化是十五期間必須重點(diǎn)研究和解決的重大戰(zhàn)略性、宏觀性和政策性問題之一，未來每年城市化比例將增加一個百分點(diǎn)。而在人均GDP8001300美元的階級是人口城鎮(zhèn)化最快的階段。 人口城鎮(zhèn)化既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階級的必然產(chǎn)物，也是我國目前擴(kuò)大內(nèi)需推動經(jīng)濟(jì)增長的重要手段。所以，估計未來幾年，在政策方面，房地產(chǎn)業(yè)會得到一定的政府支持，整個行業(yè)內(nèi)的運(yùn)行環(huán)境也必然得到改善。住宅建設(shè)因此成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的調(diào)節(jié)器。住宅建設(shè)對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的拉動作用。這表明，我國GDP增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度較高。為了實(shí)現(xiàn)GDP的既定增長目標(biāo)，必然要發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的杠桿作用就去年對我國GDP增長貢獻(xiàn)率而言，房地產(chǎn)業(yè)明顯偏高。隨著人均GDP的不斷提高，居民住房消費(fèi)能力明顯提高。據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn)，人均GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）在3000美元以下，或者人均住房建筑面積在30平方米以下時，屬于較快速度發(fā)展住房建設(shè)時期。從消費(fèi)熱點(diǎn)分析，吃、穿、用、住、行五大物質(zhì)消費(fèi)中住、行方面的消費(fèi)需求不斷加大，住的方面尤其突出，人們的住宅消費(fèi)需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未被滿足。GDP的增長將帶動“十五”期間住房消費(fèi)的增加人均GDP的增長將增大住房消費(fèi)支出國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段，住宅將成為持久的消費(fèi)熱點(diǎn)。根據(jù)預(yù)測，我國未來十年GDP的增長比例為：%%。％，％。從北京市來看，回龍觀等地的二期經(jīng)濟(jì)適用房基本均未能按原計劃推行，全國許多地方也計劃取消經(jīng)濟(jì)適用房，但建設(shè)部態(tài)度非常堅決，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房非但不能取消，而且要加大建設(shè)力度。市場普遍的看法是，政府通過限制購買人群是難以達(dá)到預(yù)期目的的，應(yīng)該將房價放開，然后給相應(yīng)的購買人群以補(bǔ)貼。經(jīng)濟(jì)適用房政策的推行 所謂經(jīng)濟(jì)適用房政策是指政府為解決低收入者的住房問題而作出的、給開發(fā)商以免交土地出讓金等優(yōu)惠政策同時要求開發(fā)商將開發(fā)利潤率控制在3%以內(nèi)，從而達(dá)到為收入中低階層提供其買得起的商品房的政策。如天津市。住房補(bǔ)貼的發(fā)放形式大多城市按照老人一次性補(bǔ)貼，新人按月補(bǔ)貼的方式來制定貨幣分房政策，另外一些城市則采取對新職工按月增加公積金的辦法，簡化了住房補(bǔ)貼的操作。貨幣化分房政策的落實(shí) 目前，35個大中城市中已有32個城市出臺了住房分配貨幣化方案。 此項(xiàng)通知的結(jié)果是，全國20000多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將有相當(dāng)一部份資質(zhì)較差的企業(yè)拿不到或不能及時拿到開發(fā)貸款；此外多層必須封頂、高層必須完成三分之二才能預(yù)售也使得房地產(chǎn)公司的資金來源進(jìn)一步緊張。（5）資金為王，資金實(shí)力成為能否獲得土地的關(guān)鍵因素，地產(chǎn)將邁進(jìn)資本時代，同時加速了現(xiàn)房時代的到來。（3）沒有實(shí)力的，靠關(guān)系運(yùn)作項(xiàng)目的公司將逐步被淘汰出局。新土地政策出臺將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響預(yù)測如下：（1）短期內(nèi)土地的供應(yīng)量不足可能會導(dǎo)致供不應(yīng)求的局面，從而間接導(dǎo)致土地價格上漲?？傮w來說，此次拿地門檻的提高將導(dǎo)致一批房企業(yè)難躍龍門。從行業(yè)總體上來講，高額利潤將不復(fù)存在，尤其是對那些有關(guān)系，有資源優(yōu)勢的企業(yè)來說是較為沉重的打擊。第二部分：未來3到5年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢研究一、經(jīng)濟(jì)政治政策因素影響土地供應(yīng)政策的變化 2002年7月1日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》正式施行。目前一些高收入者購買經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)象屢有發(fā)生，如何保證經(jīng)濟(jì)適用房“回歸本位”，解決中低收入家庭住房需求等問題，建設(shè)部正在建立和完善經(jīng)濟(jì)適用房的審查制度。國家就控制增量房地產(chǎn)，化解歷史遺留問題，對商品房的空置問題等進(jìn)行了深入的研究，同時在借鑒各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，根據(jù)專家提出的意見，運(yùn)用市場調(diào)節(jié)的手段，正大制定相關(guān)政策，以有效控制和消化空置商品房。有些房地產(chǎn)法律法規(guī)，尤其是地方和部門出臺的一些規(guī)定必須修改，使其符合國際規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。（7） 2002年7月1日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》正式施行將影響房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營成本。（6） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法規(guī)章正在抓緊制訂。它包括多方面的內(nèi)容，不但涉及到舊城改造、提供什么樣的房屋，而且還要保證住房的供應(yīng)體系等等；二是保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益?！蹲≌ā穼⒈Ｕ舷M(fèi)者的房屋使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)，維護(hù)老百姓的合法權(quán)益。為了進(jìn)一步開放住房租賃市場，讓業(yè)主有可靠的利益，同時結(jié)合房地產(chǎn)二、三級市場，鼓勵投資出租和自住相結(jié)合，或采取以租待售的方式來加速房地產(chǎn)市場的成熟，建設(shè)部正在制定《城市房地產(chǎn)管理辦法》?！?998年以來，政府出臺了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，主要有： （1） 取消福利分房，實(shí)行住房商品化、貨幣化，逐步建立起包括商品房。四、 目前的行業(yè)運(yùn)行環(huán)境近年來，中國政府重視住房建設(shè)和住宅消費(fèi)，把啟動住房消費(fèi)作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重點(diǎn)，從政策方面大力支持房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展。僅固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備一項(xiàng)來說,再假設(shè)2002年的這些公司固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計提數(shù)額與上年相同。但由于2001年中期業(yè)績未受新會計政策的影響,仍處于較高水平。這一政策也是2001年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司業(yè)績大幅下降的重要原因之一。2001年下半年,財政部出臺的新四項(xiàng)減值準(zhǔn)備政策。在這樣的行業(yè)背景下,房地產(chǎn)企業(yè)上市公司的業(yè)績無疑將受到較大的負(fù)面影響。15月份,全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2098億元,％,；全國商品房銷售面積4564萬平方米,％,增幅比去年同期回落8個百分點(diǎn)；％,％的水平；全國商品房平均銷售價格為2290元/平方米,％,。 從行業(yè)基本面方面分析,今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)的基本面明顯不如2001年上半年。,。房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績變化與全國房地產(chǎn)行業(yè)景氣狀況是密切相關(guān)的。另見：（附表一）2001年上市房地產(chǎn)公司主